Домоуправление: проблемы начисления НДС
Иван Чалый, консультант
Балансодержатели, принявшие от застройщиков жилые дома, часто заключают с владельцами квартир договоры на оказание различных жилищно-коммунальных услуг.
Многие из таких услуг облагаются НДС в специальном режиме, применяя который главбухи балансодержателей сталкиваются с рядом проблем.
В данной статье мы расскажем о том, как решаются такие проблемы.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Закон о жилкомуслугах
— Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV.Постановление № 484
— постановление КМУ «Об утверждении Типового договора о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилым комплексом или комплексом домов и сооружений» от 20.05.2009 г. № 484.Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.
Статья 13
Закона о жилкомуслугах классифицирует жилищно-коммунальные услуги в зависимости от функционального назначения на четыре вида:1) собственно коммунальные услуги (водо- и электроснабжение, отопление, водоотведение еtс);
2) содержание домов (уборка, сантехобслуживание, текущий ремонт, освещение еtс);
3) управление домом (заключение договоров, балансодержательство еtс);
4) ремонт помещений.
До недавних пор большинство балансодержателей оказывали жильцам преимущественного услуги второго вида. Именно услуги по
содержанию домов являются профильной деятельностью ЖЭКов, ОСМД и ЖСК.Интересно складывалась ситуация с такой услугой, как
управление домом.Фактически балансодержатели, отражая дома на своих балансах и начисляя на них амортизацию, реально оказывают жильцам эту услугу. Однако практически никто из балансодержателей не вносит соответствующие услуги в тариф. Ведь жильцам трудно пояснить реальное содержание такой услуги, как балансодержательство.
Таким образом, балансодеражатели оказывают домовладельцам услуги по домоуправлению бесплатно. И вообще говоря, у налоговиков в таком случае есть возможность поднять вопрос об обложении таких услуг НДС.
Однако работники ГНС, по-видимому, осознавая масштабы балансодержательства и социальную чувствительность такой проблематики, предпочли не настаивать на обложении операций по бесплатному домоуправлению. В
письмах ГНАУ от 17.11.2006 г. № 13095/5/16-1615 и от 17.11.2006 г. № 6052/Т/16-1515-20 представители центрального налогового ведомства ушли от прямого ответа на вопрос о налогообложении балансодержательства и сослались на то, что разъяснения по данному вопросу нужно получать у местных налоговиков, предоставив им дополнительную информацию.Перед нами тот случай, когда специалисты ГНАУ не нашли в себе сил глубоко разобраться в сути проблемы. Учитывая существующую неоднозначность правовых толкований балансодержательства — это не удивительно.
Подтверждением является
письмо ГНАУ от 13.12.2005 г. № 14798/5/16-1616-26, направленное из ГНАУ в ГНИ г. Киева. В этом письме говорилось, что «договор, заключенный между балансодержателем и собственниками жилья, является договором поручения или доверительного управления, вознаграждение, полученное в результате исполнения которого облагается НДС на общих основаниях по ставке 20 процентов».Такие выводы у грамотных юристов способны вызвать лишь горькую усмешку. Ведь
управление, которое регулируется Законом о жилкомуслугах, в гражданско-правовом смысле не является ни обычным поручением, ни собственно доверительным управлением.Что касается собственно института
доверительного управления, описанного в ГК, то надо признать, что довольно часто на практике этот институт ошибочно полностью отождествляется с той услугой по управлению, которую оказывают балансодержатели жильцам в соответствии с Законом о жилкомуслугах.Так, некоторые юристы полагают, что «
на сегодня понятия «управление» и «доверительное управление» представляются равнозначными, поскольку в законодательстве между ними дефиниция1 не проведена»2. Даже юристы, представляющие государство, не всегда усматривают разницу между этими институтами и комментируют жилищно-коммунальное управление в контексте тех статей ГК, которые регулируют доверительное управление (см., например, письмо Минюста от 31.03.2006 г. № 19-9-2040).1 Автор в данном случае, как нам кажется, не очень удачно использовал понятие «дефиниция».
2 «Бухгалтерия», 2005, № 34, с. 62.
Видимо, именно поэтому в
Типовом договоре о предоставлении услуг по управлению домом, утвержденном постановлением № 484, специально указывается на то, что «передача объекта в управление не влечет за собой перехода прав собственности, доверительной собственности на такой объект к управляющему».Поэтому, на наш взгляд, услуги по домоуправлению должны облагаться в обычном режиме по
общим нормам Закона об НДС, без учета специальных положений, касающихся операций по доверительному управлению (п. 4.7 Закона об НДС).Если же услуги по домоуправлению будут включены балансодержателем в состав так называемой
квартирной платы, то на них, очевидно, должны распространяться положения специального п. 11.11 Закона об НДС.Другими словами, эти услуги должны облагаться
кассовым способом.Что касается использования этого способа, то главбухи балансодержателей, благодаря небрежности украинского законодателя оказались в непростой ситуации.
Дело в том, что определение кассового
способа из Закона об НДС было исключено. Однако в п. 1.11 этого Закона есть определение кассового метода.3 См., например, «Бухгалтер», 2008, № 15, с. 11.
Налоговики не усматривают особой разницы в этих понятиях и при разъяснении алгоритма применения
п. 11.11 Закона об НДС уверенно ссылаются на определение кассового метода, приведенное в п. 1.11 этого Закона (см., например, письмо ГНАУ от 29.02.2008 г. № 4081/7/16-1515-05). Некоторые независимые эксперты, тем не менее, обращают внимание на неуместность такой ссылки3.Практика подтвердила, что наиболее болезненной проблемой при использовании «кассового» механизма НДС-обложения является проблема распределения «входного» НДС по тем ресурсам, которые одновременно используются при предоставлении услуг, облагаемых кассовым способом, и при предоставлении услуг, облагаемых в обычном режиме.
Налоговики в таких ситуациях настаивают на необходимости НДС-распределения «пропорционально» назначению и использованию ресурсов. То есть, по их мнению, налоговый кредит с одной части стоимости приобретаемых4 ресурсов должен отражаться по кассовому способу, а с другой части — по так называемому первому событию.
4 Письмо ГНАУ от 29.02.2008 г. № 4081/7/16-1515-05.
Одни авторитетные специалисты отмечают, что такая позиция законодательством не предусмотрена, и поэтому «
действия налоговиков по распределению налогового кредита по удельному весу при применении кассового метода выходят за пределы полномочий, предоставленных им Законом»5.5 См. «Бухгалтерия», 2009, № 10, с. 69.
Другие аналитики не усматривают в такой позиции ничего предосудительного и предлагают при таком распределении в качестве
аналогии использовать алгоритм распределения «входного» НДС, описанный в п. 7.4.3 Закона об НДС, который предназначен для распределения в ситуациях, когда предприятие осуществляет одновременно льготируемые и нельготируемые операции6.6 См. «Дебет — Кредит», 2006, № 32, с. 18.
Выбор позиции, конечно, остается за главбухом
.При этом мы бы рекомендовали главбуху учесть, что аналогия с
п.п. 7.4.3 Закона об НДС не всегда может оказаться удобной. Ведь применение этой нормы также связано с массой проблем7. Поэтому такая аналогия может оказаться слишком зыбкой опорой для НДС-учета балансодержателя.7 Подробнее см. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 2, с. 16; № 13, с. 11.
