Комментарии специалиста к антикризисным разъяснениям в строительстве от Минрегионстроя
Василий Качерай, главный бухгалтер ООО «Финансовая компания «ЭКО-ДОМ», poradnyk@gmail.com
Почти через год после принятия Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI — 15 декабря 2009 года — Министерство регионального развития и строительства Украины издало письмо1 «О реализации Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 15.12.2009 г. № 12/198-1-8/5-1173, в котором попыталось разъяснить отдельные положения данного Закона и нюансы их применения на практике. Попробуем проанализировать точку зрения Минрегионстроя.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон № 800
— Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI.Закон об инвестиционной деятельности
— Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.12.91 г. № 1560-XII.Письмо № 12/19-1-8/5-1173
1 — письмо Минрегионстроя «О реализации Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 15.12.2009 г. № 12/19-1-8/5-1173.
1
Текст письма см. на с. 4–7 этого номера газеты.
В целом в указанном
письме № 12/19-1-8/5-1173 рассмотрены пять положений из Закона № 800, на каждое из которых Министерство предоставило свои разъяснения, опираясь на многочисленные вопросы и практику применения данного Закона.Немало вопросов среди строительных компаний вызвала
часть 4 ст. 3 Закона № 800, определяющая круг договоров, на которые распространяются временные ограничения на их расторжение без применения штрафных санкций. В целом в этой статье речь идет о том, что запрещается расторжение договоров, результатом выполнения которых является передача готового объекта строительства собственнику.Министерство строительства и региональной политики отметило, что под эту
статью подпадают исключительно договоры, заключенные в соответствии со ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности, т. е. использующие такие механизмы привлечения средств в жилищное строительство, как фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, беспроцентные (целевые) облигации.Поэтому из
письма № 12/19-1-8/5-1173 четко понятно, что если привлечение средств на строительство осуществлялось другими путями, чем через указанные механизмы, то на такие договоры данное положение о временном запрете расторжения договоров не распространяется.В целом вышеуказанное положение позитивно влияет на жилищное строительство, так как предотвращает отток средств из строительных компаний на фоне в общих чертах панических настроений населения. Вместе с тем
письмо Минрегионстроя закрыло возможность пользоваться этой статьей Закона № 800 строительным компаниям, осуществлявшим привлечение средств на жилищное строительство по разным «серым» схемам, например, через договоры комиссии, поручения, опционы и т. п. Но это должно способствовать возврату строительных компаний именно к законным механизмам привлечения средств в жилищное строительство. Отметим, что среди предусмотренных Законом об инвестиционной деятельности механизмов привлечения средств в жилищное строительство в Украине завоевали популярность только фонды финансирования строительства и выпуск целевых облигаций.Достаточно интересной является позиция Минрегионстроя по поводу договоров купли-продажи имущественных прав. Приводя целый перечень аргументов, Министерство таки приходит к выводу, что мораторий на расторжение договоров распространяется и на договоры купли-продажи имущественных прав, результатом которых является получение объекта жилой недвижимости.
Следует отметить, что в самом
Законе № 800 договоры купли-продажи имущественных прав не упоминаются. Такое разъяснение дает лишь Минрегионстрой, основывая свои выводы на юридической трактовке действующего законодательства. Но именно это разъяснение сможет предотвратить расторжение договоров купли объектов строительства через договор купли-продажи имущественных прав, которые хотя и не упоминаются в Законе об инвестиционной деятельности, но имеют место в практике приобретения недвижимости. Дело в том, что при покупке жилья через Фонды финансирования строительства (далее — ФФС) покупатель до момента ввода дома в эксплуатацию, но после полной уплаты средств за объект инвестирования, получает от застройщика имущественные права на такой объект — квартиру. Эти имущественные права участник ФФС (покупатель) может переуступить (продать) другому лицу. Поэтому Минрегионстрой в своем письме № 12/19-1-8/5-1173 подтвердил действие моратория и на такие договоры переуступки, продажи имущественных прав, что сделает невозможным расторжение договоров об участии в ФФС даже при условии перепродажи имущественных прав на объект инвестирования. Следует отметить, что Минрегионстрой в данном случае просто предусмотрел возможные пути обхода Закона № 800 и предотвратил отток денег из жилищного строительства.Особого внимания заслуживает позиция Минрегионстроя о компенсации поставщиком застройщикам расходов за сооружение сетей и объектов газо- и электроснабжения. Однако эта норма так и осталась нереализованной. Проблема в том, что правительство должно было разработать типовую форму договора между поставщиком коммунальных услуг (электроэнергии, тепла, газа) и застройщиком по возмещению последнему расходов, порядок определения обоснованного объема расходов, а также форму возмещения таких расходов на прокладку этих сетей. Понятно, что ни один поставщик коммунальных услуг не спешит заключать такие договоры и нести соответствующие расходы. Поэтому на сегодняшний день такое право застройщика значительно уменьшить себестоимость строительства просто парализовано из-за несогласованности отдельных норм законодательства.
Минрегионстрой в своем
письме № 12/19-1-8/5-1173 предлагает застройщикам в случае отказа поставщика коммунальных услуг заключать договоры, которые будут предусматривать передачу построенных за счет предприятия электрических и газовых сетей (объектов) в собственность (на баланс) поставщика услуг и возмещение им расходов на их строительство, отстаивать указанное право в суде. То есть Минрегионстрой признает, что на сегодняшний день застройщик может получить компенсацию за строительство тепло-, электро-, газосетей только через суд. А вот в чью пользу будет решение суда, пока остается только догадываться. Однако, опираясь на это письмо, можно вскоре завалить все хозяйственные суды исками застройщиков к поставщикам коммунальных услуг. В целом эти разъяснения при условии положительной и быстрой реакции на них судов могли бы чрезвычайно благоприятно повлиять на жилищное строительство в Украине, так как действительно значительно бы уменьшилась себестоимость жилья. Однако понятно, что поставщики коммунальных услуг не будут спешить компенсировать застройщикам их расходы на прокладку соответствующих сетей и такие дела могут годами рассматриваться в судах разных инстанций.Минрегионстрой предложил и свое видение понятия «доступное жилье» и предоставления земельных участков под строительство такого жилья без проведения земельных торгов. В целом вопрос государственной поддержки строительства доступного жилья определен
ст. 4 Закона № 800, в которой, в частности, идет речь о том, что государство будет оплачивать 30 % стоимости строительства (приобретения) доступного жилья и будет предоставлять льготные ипотечные кредиты в уполномоченном банке. А основное — это то, что согласно п. 11 ст. 4 Закона № 800 условием удешевления стоимости строительства доступного жилья является предоставление органами местного самоуправления в пользование застройщику земельного участка под строительство доступного жилья без проведения аукциона с платой за аренду земли в размере земельного налога.Этим выгодным предложением получить земельный участок под застройку на супервыгодных условиях захочет воспользоваться не один застройщик, однако местные органы самоуправления не спешат раздавать землю, требуя от застройщиков доказательств того, что объекту строительства будет присвоен статус доступного жилья. А решать, является ли объект застройки доступным жильем в Украине, будет созданная Минрегионстроем Межведомственная рабочая комиссия по вопросам строительства доступного жилья в Украине, основной задачей которой определено предоставление организационной, информационной и методической помощи регионам по развертыванию строительства доступного жилья.
В целом, похоже на то, что единственное, чем смогут воспользоваться застройщики из льгот, предусмотренных для строительства доступного жилья, — это получением земельного участка «почти бесплатно». Но и этой привилегией воспользоваться будет очень непросто, ведь местные органы самоуправления не спешат распрощаться с драгоценной землей даже ради строительства доступного жилья. Конечно, при государственном выполнении и полноценном финансировании государством
ст. 4 Закона № 800 можно было бы решить сразу две проблемы: обеспечить работой строительные компании и решить жилищные проблемы граждан. Но, к сожалению, данное положение Закона пока еще остается только пустой декларацией.Ну и, наконец, Минрегионстрой напомнил, что мораторий на расторжение договоров, результатом которых является передача застройщиком завершенного объекта строительства, продлевается до 1 января 2012 года. Почему-то в свое время законодатель решил, что именно до этого момента кризис в Украине завершится. Очень бы хотелось в это верить. А впереди еще два года, в течение которых можно применять указанные выше и другие, предусмотренные Законом № 800, льготы для строительных компаний.
