Коментарі фахівця до антикризових роз’яснень у будівництві від Мінрегіонбуду
Василь Качерай, головний бухгалтер ТзОВ «Фінансова компанія «ЕКО-ДІМ», poradnyk@gmail.com
Майже через рік після прийняття Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»
від 25.12.2008 р. № 800-VI Міністерство регіонального розвитку та будівництва України 15 грудня 2009 року видало лист1 «Про реалізацію Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 15.12.2009 р. №12/198-1-8/5-1173, в якому спробувало роз’яснити окремі положення цього Закону та нюанси їх застосування на практиці. Спробуємо проаналізувати точку зору Мінрегіонбуду.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон № 800
— Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.Закон про інвестиційну діяльність
— Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.12.91 р. № 1560-XII.Лист № 12/19-1-8/5-1173
— лист1 Мінрегіонбуду «Про реалізацію Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 15.12.2009 р. № 12/19-1-8/5-1173.
1 Текст листа див. на с. 4–7 цього номера газети.
Загалом у зазначеному
листі № 12/19-1-8/5-1173 розглянуто п’ять положень із Закону № 800, на кожне з яких Міністерство надало свої роз’яснення, спираючись на численні запитання та практику застосування цього Закону.Чимало запитань серед будівельних компаній викликала
ч. 4 ст. 3 Закону № 800, яка визначає коло договорів, на які поширюються тимчасові обмеження на їх розірвання без застосування штрафних санкцій. У цій статті йдеться про те, що забороняється розірвання договорів, результатом виконання яких є передача готового об’єкта будівництва власнику.Міністерство будівництва та регіональної політики відзначило, що під цю
статтю підпадають виключно ті договори, які укладені відповідно до ст. 4 Закону про інвестиційну діяльність, тобто використовуючи такі механізми залучення коштів у житлове будівництво, як фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди безпроцентні (цільові) облігації.Тож із
листа № 12/19-1-8/5-1173 чітко зрозуміло: якщо залучення коштів на будівництво здійснювалося іншими шляхами, аніж через зазначені механізми, то на такі договори це положення про тимчасову заборону розірвання договорів не поширюється.Загалом вищезазначене положення має позитивний вплив на житлове будівництво, оскільки запобігає відпливу коштів із будівельних компаній на фоні загально панічних настроїв населення. Разом з тим
лист Мінрегіонбуду припинив можливість користуватися цією статтею Закону № 800 будівельним компаніям, які здійснювали залучення коштів на житлове будівництво за різними «сірими» схемами, як договори комісії, договори доручення, опціони тощо. Але це має сприяти поверненню будівельних компаній саме до законних механізмів залучення коштів у житлове будівництво. Зазначимо, що серед передбачених Законом про інвестиційну діяльність механізмів залучення коштів у житлове будівництво, в Україні популярності набули лише фонди фінансування будівництва та випуск цільових облігацій.Досить цікавою є позиція Мінрегіонбуду щодо договорів купівлі-продажу майнових прав. Наводячи перелік аргументів, Міністерство таки приходить до висновку, що мораторій на розірвання договорів поширюється і на договори купівлі-продажу майнових прав, результатом якого є отримання об’єкта житлової нерухомості.
Слід зазначити, що в самому
Законі № 800 про договори купівлі-продажу майнових прав не згадується. Таке роз’яснення дає лише Мінрегіонбуд, ґрунтуючи свої висновки на юридичному трактуванні чинного законодавства. Але саме це роз’яснення зможе запобігти розірванню договорів купівлі об’єктів будівництва через договір купівлі-продажу майнових прав, які хоч і не згадуються Законом про інвестиційну діяльність, але мають місце в практиці придбання нерухомості. Справа в тому, що при купівлі житла через фонди фінансування будівництва (далі — ФФБ), покупець до моменту введення будинку в експлуатацію, але після повної сплати коштів за об’єкт інвестування, отримує від забудовника майнові права на такий об’єкт — квартиру. Ці майнові права учасник ФФБ (покупець) може переуступити (продати) іншій особі. Тож Мінрегіонбуд у своєму листі № 12/19-1-8/5-1173 підтвердив дію мораторію і на такі договори переуступки, продажу майнових прав, що унеможливить розірвання договорів про участь в ФФБ навіть за умови перепродажу майнових прав на об’єкт інвестування. Слід зазначити, що Мінрегіонбуд у цьому випадку просто передбачив можливі шляхи обходу Закону № 800 та запобіг відтоку грошей з житлового будівництва.Великої уваги заслуговує позиція Мінрегіонбуду щодо компенсації постачальником забудовникам витрат за спорудження мереж та об’єктів газо- та електропостачання. Справа в тому, що ця норма так і залишилася нереалізованою. Проблема в тому, що уряд повинен був розробити типову форму договору між постачальником комунальних послуг (електроенергії, тепла, газу) та забудовником щодо відшкодування останньому витрат, порядок визначення обґрунтованого обсягу витрат, а також форму відшкодування таких витрат на укладання цих мереж. Ну, і зрозуміло, що жоден постачальник комунальних послуг не поспішає укладати такі договори та нести відповідні витрати. Тому на сьогодні таке право забудовника значно зменшити собівартість будівництва просто паралізоване через неузгодженість окремих норм законодавства.
Мінрегіонбуд у своєму
листі № 12/19-1-8/5-1173 пропонує забудовникам у разі відмови постачальника комунальних послуг укладати договори, що передбачатимуть передачу споруджених за рахунок підприємства електричних та газових мереж (об’єктів) у власність (на баланс) постачальника послуг та відшкодування ним витрат на їх будівництво, зазначене право забудовника відстоювати в суді. Тобто Мінрегіонбуд визнає, що на сьогодні забудовник може отримати компенсацію за будівництво тепло-, електро-, газомереж тільки через суд. А от на чию користь буде рішення суду поки що залишається лише здогадуватися. Проте спираючись на цей лист незабаром усі господарські суди можуть бути завалені позовами забудовників до постачальників комунальних послуг. Загалом це роз’яснення за умови позитивної та швидкої реакції на них судів могло б мати надзвичайно позитивний вплив на житлове будівництво в Україні, оскільки справді значно б зменшило собівартість житла. Проте зрозуміло, що постачальники комунальних послуг не поспішатимуть компенсувати забудовникам їх витрати на прокладання відповідних мереж і такі справи можуть роками розглядатися в судах різних інстанцій.Надав Мінрегіонбуд і своє бачення поняття «доступне житло» та надання земельних ділянок під будівництво такого житла без проведення земельних торгів. Загалом питання державної підтримки будівництва доступного житла визначено
ст. 4 Закону № 800, в якій, зокрема, йдеться про те, що держава сплачуватиме 30 % вартості будівництва (придбання) доступного житла та надаватиме пільгові іпотечні кредити в уповноваженому банку. Ну, і основне, це те, що згідно з п. 11 ст. 4 Закону № 800 умовою здешевлення вартості будівництва доступного житла є надання органами місцевого самоврядування в користування забудовнику земельної ділянки під будівництво доступного житла без проведення аукціону з платою за оренду землі в розмірі земельного податку.Цією вигідною пропозицію отримати земельну ділянку під забудову на супервигідних умовах захоче скористатися не один забудовник, а місцеві органи самоврядування не поспішають роздавати землю, вимагаючи від забудовників доказів того, що об’єкту будівництва буде присвоєно статус доступного житла. А вирішувати, чи є об’єкт забудови доступним житлом в Україні, буде створена Мінрегіонбудом Міжвідомча робоча комісія з питань будівництва доступного житла в Україні, основним завданням якої визначено надання організаційної, інформаційної та методичної допомоги регіонам щодо розгортання будівництва доступного житла.
Загалом схоже на те, що єдине чим зможуть скористатися забудовники з пільг передбачених для будівництва доступного житла — це отримання земельної ділянки «майже безкоштовно». Але й цим привілеєм скористатися буде дуже непросто, адже місцеві органи самоврядування не поспішають розпрощатися з дорогоцінною землею навіть заради будівництва доступного житла. Звичайно, що при державному виконанні та повноцінному фінансуванні державою
ст. 4 Закону № 800 можна було б вирішити відразу дві проблеми: забезпечити роботою будівельні компанії та вирішити житлові проблеми громадян. Та, на жаль, це положення закону поки що залишається лише пустою декларацією.Ну й насамкінець Мінрегіонбуд нагадав, що мораторій на розірвання договорів, результатом яких є передача забудовником завершеного об’єкта будівництва, триває до 1 січня 2012 року. Чомусь свого часу законодавець вирішив, що саме до цього часу криза в Україні завершиться. Дуже б хотілося в це вірити. А попереду ще два роки, протягом яких можна застосовувати вищезгадані та інші, передбачені Законом № 800, пільги для будівельних компаній.
