Что такое девелопмент и с чем его едят?

Что такое девелопмент и с чем его едят?

Татьяна Кривенко, консультант

 

Девелопмент — не просто управление, это искусство управлять.

Девелоперские компании — полностью самостоятельные организации, призванные обслуживать инвестиционные проекты в сфере недвижимости.

Рынок девелоперских услуг в Украине начал развиваться с середины 90-х годов. В Украине девелоперы возникали из строительных компаний, со временем их услуги существенно улучшились и расширились.

Чтобы эффективно управлять девелоперской компанией, необходимо понять, что такое девелоперский проект, его стадии, документальное оформление при взаимодействии с заказчиком. Об этом и пойдет речь в предлагаемой статье.

 

История украинского девелопмента

Девелопмент (англ. development) означает развитие. Девелопмент может представлять собой любую перспективную область, но прежде всего недвижимость и строительство.

Что касается недвижимости, то это слово означает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Развитие недвижимости — осуществление строительных, инженерных и других операций с недвижимым имуществом, приводящих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях. Девелопмент в экономическом мире является аспектом увеличения ценности объекта недвижимости путем проведения некоторых его изменений. Физические изменения объекта недвижимости не могут быть твердым аргументом девелопмента, так как влияют на увеличение ценности измененного объекта лишь появлением нового объекта, более востребованного благодаря потребительским качествам. Поэтому девелопмент представляет собой процесс роста ценности недвижимости благодаря удовлетворению запросов потребителей.

Развитие девелоперских компаний на рынке недвижимости Украины можно разделить на четыре этапа.

Первый этап развития — Зарождение

(середина 90-х годов — 2001 год), характеризовавшийся:

— созданием недорогих объектов недвижимости с малым сроком окупаемости;

— возникновением коммерческой недвижимости на основе реконструкции старых производственных помещений;

— наличием значительного количества свободных земельных участков;

— недоступностью кредитов с очень высокими процентными ставками.

Второй этап — Рост

(2002 — 2005 гг.) — характеризовался:

— стремительным развитием качества недвижимости. Это был переходный период от некачественных объектов недвижимости к современным торговым бизнес-центрам и жилым домам с продуманной инфраструктурой, создание которых было обосновано маркетинговой целесообразностью;

— отсутствием объектов под девелопмент;

— ростом спроса и соответствующим увеличением цены на земельные ресурсы;

— несколько искаженным толкованием сути девелоперских компаний.

Третьему этапу — Зрелости

(2006 — 2008 гг.) — были присущи следующие черты:

— значительные объемы иностранных инвестиций в Украину, о чем свидетельствуют масштабы покупки украинской недвижимости заграничными компаниями;

— резкое увеличение количества девелоперских компаний.

Четвертый этап — Спад

(с 2009 года по настоящее время) — можно охарактеризовать такими процессами, как:

— сокращение объемов кредитования;

— повышение процентных ставок по уже предоставленным кредитам;

— сокращение объемов строительства;

— несвоевременное возведение объектов строительства;

— банкротство девелоперских компаний.

 

Суть девелопмента

Девелопмент недвижимости, с точки зрения его сути, включает в себя две основных составляющих:

— осуществление строительных или других работ над зданиями и землей;

— изменение функционального использования зданий либо земли.

Суть девелопмента

— управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости (рис. 1 на с. 26), включающее в себя:

— выбор экономически эффективного проекта;

— получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;

— определение условий привлечения инвестиций, разработку механизма и форм их возврата при необходимости;

— поиск и привлечение инвесторов;

— отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

— реализацию созданного объекта недвижимости или передачу его в эксплуатацию заказчику.

 

 

Девелопер¹ — финансовый посредник на рынке недвижимости, аккумулирующий средства инвесторов с целью финансирования проекта развития объекта недвижимости, выступающий автором идеи, принимающий на себя ответственность по организации этого проекта и получающий за это комиссионное вознаграждение. Девелопером может быть как физическое, так и юридическое лицо, получающее свою прибыль от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве:

— автора идеи проекта, создающего идеи;

— приобретателя земельного участка под застройку;

— организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимостью (при необходимости);

— финансирующего самостоятельно или привлекающего в случае необходимости инвестиции.

¹ Девелопер — это тот, кто возглавляет строительство, управляет им, принимая на себя риски. Главная задача девелопера заключается в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта. В принципе, девелопмент представляет собой не только строительство и реконструкцию, но и ремонт здания или помещения — в том случае, если он повышает цену продажи или арендную ставку. Такой девелопмент называется реновацией.

Реализация какого-либо инвестиционного проекта предусматривает, что

деятельность девелопера последовательно проходит следующие этапы:

— оценка вероятности реализации проекта недвижимости, которая строится на данных о долгосрочных тенденциях экономического развития (демографические данные, перспективы развития реального сектора экономики и домашних хозяйств);

— оценка состояния и степени развитой финансовой и особенно налоговой системы и ожидаемой экономической эффективности проекта;

— оценка состояния и перспектив рынка недвижимости;

— возможное и экономически наиболее эффектив-ное место реализации проекта. В результате реализации этого этапа принимается решение о возможности и целесообразности выполнения данного проекта, подается заявка на его реализацию в соответствующие органы государственного и муниципального управления;

— определение условий осуществления проекта и разработка бизнес-плана его реализации, включающая в себя следующие работы:

·

определение возможностей реализации инвестиционного проекта;

·

определение совокупных расходов на реализацию проекта и их эффективности, детальный анализ рынков, связанных с данным инвестиционным проектом (недвижимости, финансового, подрядного), определение возможных источников финансирования (собственные средства, привлекаемые заемные средства);

·

получение разрешений соответствующих государственных и муниципальных структур и проведение рекламной кампании по формированию необходимого общественного мнения на реализацию предполагаемого проекта;

·

согласование условий получения в аренду (покупки) земельного участка;

·

реализация проекта развития (девелопмента) недвижимости, предусматривающего конкретные действия по привлечению финансовых ресурсов (эмиссия и реализация на рынке ценных бумаг, акций акционерного общества, созданного для реализации проекта; получение кредитов от соответствующих финансовых институтов, распространение облигационного займа);

·

привлечение и заключение договоров с проектными и подрядными строительными организациями для разработки и материальной реализации инвестиционного проекта;

·

организация финансирования, материального обеспечения строительства и контроля за его ходом;

·

продажа объекта (передача в эксплуатацию), возврат инвестированных средств, расчеты с кредиторами.

 

Документооборот и структура компании-девелопера

Для успешного управления несколькими проектами в рамках одной девелоперской компании необходимо иметь

унифицированную систему понятий, документов, форм, образцов договоров, схем взаимодействия, правил проведения мероприятий.

Такими

документами являются:

— общее руководство по управлению проектами;

— форма договора на девелопмент (Договор о передаче функций Заказчика);

— план проекта;

— форма бюджета проекта;

— форма графика проекта;

— форма финансирования проекта, привязанная к графику;

— содержание и организация тендерного пакета, нормы отдельных документов, составляющих тендерный пакет;

— форма договора с генподрядчиком;

— формы отчетов руководителя проекта;

— формы отчета, подаваемого инвестору.

Типовая структура, являющаяся оптимальной для девелоперской компании, отражена на рис. 2. В ней показано, что главным является директор, далее идут подчиненные ему исполнительный директор и директор по строительству. Следующим является директор проектов, которому подчинены главный инженер и руководитель проекта.

 

 

Вообще, в компании, занимающейся развитием проектов, важную роль играет руководитель проекта, контролирующий и отвечающий за работу многих сотрудников — дирекции проекта (заместителя руководителя проекта, специалиста по согласованию, специалиста по техническому надзору, инженера ПТО, экономиста) и сотрудничающий с корпоративными ресурсами компании (бухгалтерией, отделом персонала, юристами).

Руководитель проекта

выполняет следующие функциональные обязанности:

— ответственность за технические и финансовые направления, за удовлетворенность внутренних и внешних клиентов результатами проекта;

— управление договорами;

— составление графиков финансирования проекта, смет, прогноза денежного потока;

— контроль графиков и бюджета проекта;

— решение общественных вопросов и задач проекта;

— координация работы третьих лиц и организаций, привлеченных к проекту;

— планирование и надзор за работой по получению разрешений;

— предотвращение либо решение проблем, возникающих в процессе разработки и реализации проекта;

— участие в разработке тендерной документации;

— анализ проблем, возникающих на проекте, и принятие мер по достижению целей проекта;

— регулярная подача отчетов о выполнении работы;

— организация процессов по обеспечению качества проектной документации и строительных работ;

— взаимодействие с ответственным лицом инвестора проекта.

 

Стадии девелоперского проекта

Девелоперский проект можно разделить на стадии его реализации и работы, осуществляемые на каждой стадии. Рассмотрим их.

 

СТАДИЯ 1.

Предпроектная разработка проекта

— инвестиционный анализ рынка недвижимости (характеристика спроса/предложения).

Принятие эффективных девелоперских решений должно базироваться на точной, полной и актуальной информации по рассмотренным и сравнимым показателям с анализируемыми рынками недвижимости, а именно:

·

сбор и анализ первичных данных (ретроспективных и текущих) по разным секторам рынка недвижимости;

·

идентификация и анкетирование показанной выборки из целевой аудитории потенциальных потребителей предполагаемого объекта недвижимости, а также прямое общение с другими профессиональными участниками рынка;

·

анализ факторов, влияющих на развитие разных сегментов рынка недвижимости;

·

оценка уровня развития и удовлетворенности спроса по разным сегментам рынка;

— разработка альтернативных концепций комплексной застройки территории. Создание качественной концепции застройки территории возможно только на основании многостороннего поэтапного анализа, проводимого специалистами сформированной проектной команды, а именно:

·

определение целевого назначения объекта (возможных альтернативных вариантов);

·

подготовка детального технического задания для разработки альтернативных концепций Генерального плана застройки территории и архитектурно-планировочных решений объектов — зданий и сооружений;

·

установление контакта и проведение предварительных переговоров со специализированными операторами/управляющими компаниями;

·

управление тендерами по выбору подрядчиков для выполнения специализированных работ;

— анализ инвестиционно-финансовой целесообразности разработанных концепций комплексной застройки территории, а именно:

·

анализ альтернативных источников финансирования капитальных расходов проекта (предварительные переговоры с потенциальными инвесторами, анализ инвестиционно-финансовых показателей проекта в зависимости от выбранной схемы финансирования);

·

анализ инвестиционно-финансовой целесообразности реализации альтернативных вариантов концепции проекта;

— подготовка инвестиционно-финансовой документации: подготовка полного пакета инвестиционно-финансовой документации по проекту, структуризация и привлечение стороннего финансирования (а именно: краткое инвестиционное предложение или развернутая презентация проекта);

— привлечение заемного финансирования:

·

инвестиционный кредит и проектное финансирование;

·

экспортно-импортное финансирование;

·

рефинансирование текущей кредиторской задолженности на более привлекательных условиях (ставки, сроки);

— привлечение акционерного финансирования;

— формирование проектной команды — выбор подрядчиков, координация и контроль дальнейших работ: идентификация и установление предварительных контактов с необходимыми для реализации проекта участниками, а именно:

·

девелоперский проект состоит из комплекса специализированных задач, качественное решение которых требует привлечения широкого круга профессиональных консультантов (подрядчиков);

·

привлечение управляющей компании (в зависимости от специфики конкретного проекта).

 

СТАДИЯ 2.

Проектирование:

— привлечение генерального проектировщика:

·

подготовка и составление детальных технических заданий;

·

проведение тендеров;

·

анализ тендерных предложений;

— управление проектированием;

— управление затратами;

— привлечение специализированных консультантов по отдельным специфическим вопросам (маркетинговых компаний, специализированных архитектурных и проектных мастерских, инжиниринговых компаний, аудиторских, оценочных и юридических компаний, технических и экологических консультантов).

 

СТАДИЯ 3.

Строительство:

— привлечение генерального подрядчика;

— управление строительством;

— управление затратами;

— привлечение специализированных консультантов по отдельным специфическим вопросам.

 

СТАДИЯ 4².

Реализация построенных площадей (сдача в аренду и / или продажа):

— привлечение брокера.

2

Может быть только стадия 4 или только стадия 5.

 

СТАДИЯ 5.

Управление и эксплуатация

 

Управление проектом (строительством, расходами)

При осуществлении проекта можно столкнуться с разными проблемами и обстоятельствами, которые невозможно было предусмотреть раньше и избежать их. При отсутствии контроля такие обстоятельства могут существенно замедлить ход проекта, привести к его подорожанию или сделать его реализацию невозможной.

Управление проектом (рис. 3) призвано свести указанные риски к минимуму, чтобы проект осуществлялся согласно первоначальному утвержденному графику и бюджету при соблюдении надлежащего качества выполнения работ.

 

 

Управление проектом является комплексной услугой, которая на разных этапах осуществления проекта включает в себя различные элементы — услуги, которые могут быть предоставлены совместно либо отдельно. Управляющий проектом в рамках договора о передаче функций заказчика может осуществлять работу над проектом с самой ранней стадии проектирования и до сдачи объекта в эксплуатацию.

Управление проектированием

включает в себя:

— составление технического задания и проведение тендера на проектирование (общее проектирование, проектирование интерьеров);

— составление графика проектирования и контроль за его соблюдением, контроль за своевременной и полной подачей проектной документации по этапам проектирования;

— составление технического задания и проведение тендера на привлечение специализированных консультантов (субподрядчиков по проектированию);

— подготовка тендерной документации, организация и проведение тендера по выбору генподрядчика.

Управление строительством

включает в себя:

— составление и согласование детального графика строительных работ по проекту;

— осуществление технического надзора;

— контроль соблюдения требований СНиПов и проектной документации;

— разработку мероприятий по оптимизации расходов;

— контроль утвержденного бюджета капитальных расходов по проекту;

— контроль за качеством выполнения строительных работ по проекту;

— проверку правильности оформления подрядчиками документации по оплате работ и их сравнение с фактически выполненными объемами;

— организацию мероприятий по сдаче объекта в эксплуатацию.

Управление расходами

включает в себя:

— составление предварительного бюджета капитальных расходов по проекту;

— составление графика финансирования по проекту;

— детализацию и уточнение бюджета капитальных расходов по проекту в ходе проектирования;

— оптимизацию расходов (на основании анализа проектной документации);

— оценку вероятного финансового эффекта отдельных проектных решений, применяемых в ходе проектирования.

На этом завершим рассмотрение теоретических основ вопроса, что такое девелопмент. А в следующем номере нашей газеты рассмотрим пример документооборота между девелоперской компанией и заказчиком.