Що таке девелопмент та з чим його їдять?

Що таке девелопмент та з чим його їдять?

Тетяна Кривенко, консультант

 

Девелопмент — не просто управління, це мистецтво управляти.

Девелоперські компанії — цілком самостійні організації, покликані обслуговувати інвестиційні проекти у сфері нерухомості.

Ринок девелоперських послуг в Україні почав розвиватися із середини 90-х років. В Україні девелопери виникали з будівельних компаній, з часом їх послуги істотно покращились та розширились.

Щоб ефективно управляти девелоперською компанією, необхідно зрозуміти, що таке девелоперський проект, його стадії, документальне оформлення при взаємодії із замовником. Про це і йтиметься в пропонованій статті.

 

Історія українського девелопменту

Девелопмент (англ. development) означає розвиток. Девелопмент може представляти будь-яку перспективну область, але перш за все нерухомість і будівництво.

Стосовно нерухомості це слово означає просування проектів, пов’язаних з нерухомістю. Розвиток нерухомості — проведення будівельних, інженерних та інших операцій над нерухомим майном, що ведуть до якісних змін землі, будівель і споруд. Девелопмент в економічному світі є аспектом збільшення цінності об’єкта нерухомості шляхом проведення певних змін об’єкта нерухомості. Фізичні зміни об’єкта нерухомості не можуть бути твердим аргументом девелопменту, оскільки впливають на збільшення цінності зміненого об’єкта лише появою нового об’єкта, більш затребуваного завдяки споживчим якостям. Тому девелопмент представляє процес зростання цінності нерухомості, завдяки задоволенню запитів споживачів.

Розвиток девелоперських компаній на ринку нерухомості України розподіляється на чотири етапи.

Перший етап розвитку

— Зародження (середина 90-х років ХХ ст. — 2001 р.), який характеризувався:

— створенням недорогих об’єктів нерухомості з малим терміном окупності;

— виникненням комерційної нерухомості на основі реконструкції старих виробничих приміщень;

— наявністю значної кількості вільних земельних ділянок;

— недоступністю кредитів з дуже високими відсотковими ставками.

Другий етап — Зростання

(2002 — 2005 рр.) характеризувався:

— стрімким розвитком якості нерухомості. Це був перехідний період від неякісних об’єктів нерухомості до сучасних торгівельних бізнес-центрів та житлових будинків з продуманою інфраструктурою, створення яких було обґрунтоване маркетинговою доцільністю;

— відсутністю об’єктів під девелопмент;

— зростанням попиту та відповідним збільшенням ціни на земельні ресурси;

— частково спотвореним тлумаченням сутності девелоперських компаній.

Третій етап — Зрілість

(2006 — 2008 рр.) мав такі риси:

— значні обсяги іноземних інвестицій в Україну, про що свідчать масштаби купівлі української нерухомості закордонними компаніями;

— різке збільшення кількості девелоперських компаній.

Четвертий етап — Спад

(з 2009 р. по сьогодні) можна охарактеризувати так:

— скорочення обсягів кредитування;

— підвищення відсоткових ставок по вже наданим кредитам;

— скорочення обсягів будівництва;

— невчасне зведенням об’єктів будівництва;

— банкрутство девелоперських компаній.

 

Суть девелопменту

Девелопмент нерухомості, з точки зору його сутності, включає в себе дві основні складові:

— проведення будівельних або інших робіт над будівлями і землею;

— зміна функціонального використання будівель або землі.

Суть девелопменту

— управління інвестиційним проектом у сфері нерухомості (рис. 1 на с. 26), що включає в себе:

— вибір економічно ефективного проекту;

— отримання всіх необхідних дозволів на його реалізацію від відповідних органів влади;

— визначення умов залучення інвестицій, розробка механізму і форм їх повернення за необхідності;

— пошук та залучення інвесторів;

— відбір підрядників, фінансування їх діяльності та контроль за їх роботою;

— реалізація створеного об’єкта нерухомості або передача його в експлуатацію замовнику.

 

 

Девелопер¹ — фінансовий посередник на ринку нерухомості, що акумулює кошти інвесторів з метою фінансування проекту розвитку об’єкта нерухомості, виступає автором ідеї, бере на себе відповідальність з організації цього проекту та отримує за це комісійну винагороду. Девелопером може бути як фізична, так і юридична особа, яка одержує свій прибуток від створення об’єктів нерухомості (девелопменту), для чого він виступає як:

— автор ідеї проекту, що створює ідеї;

— набувач земельної ділянки під забудову;

— організатор проектування об’єкта (ліцензованими проектантами), наймача генпідрядника (з ліцензією на виконання функцій генпідрядника), керуючих нерухомістю (за необхідності), а також фінансує сам або залучає у разі необхідності інвестиції.

¹ Девелопер — це той, хто очолює будівництво, управляє ним, беручи на себе ризики. Головне завдання девелопера полягає в тому, щоб домогтися максимального збільшення вартості проекту. У принципі, девелопментом є не тільки будівництво і реконструкція, але й ремонт будівлі чи приміщення — у тому випадку, якщо він підвищує ціну продажу або орендну ставку. Такий девелопмент називається реновацією.

Реалізація будь-якого інвестиційного проекту передбачає, що

діяльність девелопера послідовно проходить наступні етапи:

— оцінка ймовірності реалізації проекту нерухомості, яка будується на даних про довгострокові тенденції економічного розвитку (демографічних даних, перспективи розвитку реального сектора економіки та домашніх господарств);

— оцінка стану і ступеня розвиненості фінансової і особливо податкової системи і очікуваної економічної ефективності проекту;

— оцінка стану і перспектив ринку нерухомості;

— можливого та економічно найбільш ефективного місця реалізації проекту. У результаті реалізації цього етапу приймається рішення про можливість і доцільність виконання цього проекту, подається заявка на його реалізацію у відповідні органи державного та муніципального управління;

— визначення умов здійснення проекту та розробка бізнес-плану його реалізації, що включає в себе наступні роботи:

·

визначення можливостей реалізації інвестиційного проекту;

·

визначення сукупних витрат на реалізацію проекту та їх ефективності, детальний аналіз ринків, пов’язаних з даним інвестиційним проектом (нерухомості, фінансовому, підрядним, визначення можливих джерел фінансування (власні кошти, позикові кошти, що залучаються);

·

отримання дозволів відповідних державних і муніципальних структур та проведення рекламної кампанії з формування необхідної громадської думки на реалізацію передбачуваного проекту;

·

узгодження умов отримання в оренду (покупки) земельної ділянки;

·

реалізація проекту розвитку (девелопменту) нерухомості, що передбачає конкретні дії щодо залучення фінансових ресурсів (емісія і реалізація на ринку цінних паперів, акцій акціонерного товариства, створеного для реалізації проекту; отримання кредитів від відповідних фінансових інститутів, поширення облігаційної позики);

·

залучення та укладання договорів з проектними та підрядними будівельними організаціями для розробки та матеріальної реалізації інвестиційного проекту;

·

організація фінансування, матеріального забезпечення будівництва та контролю за його ходом;

·

продаж об’єкта (передача в експлуатацію визначення сукупних витрат на реалізацію проекту та їх ефективності, детальний аналіз ринків, пов’язаних з даним інвестиційним проектом (нерухомості, фінансовому, підрядним), визначення можливих джерел фінансування (власні кошти, позикові кошти, що залучаються));

·

узгодження умов отримання в оренду (покупки) земельної ділянки;

·

залучення та укладання договорів з проектними та підрядними будівельними організаціями для розробки та матеріальної реалізації інвестиційного проекту;

·

організація фінансування, матеріального забезпечення будівництва та контролю за його ходом;

·

продаж об’єкта (передача в експлуатацію), повернення інвестованих коштів, розрахунок з кредиторами.

 

Документообіг і структура компанії-девелопера

Для успішного управління кількома проектами в рамках однієї девелоперської компанії необхідно мати

уніфіковану систему понять, документів, форм, зразків договорів, схем взаємодій, правил проведення заходів.

Такими

документами є:

— загальне керівництво з управління проектами;

— форма договору на девелопмент (Договір про передачу функцій Замовника);

— план проекту;

— форма бюджету проекту;

— форма графіку проекту;

— форма фінансування проекту, прив’язана до графіку;

— зміст та організація тендерного пакета, норми окремих документів, які складають тендерний пакет;

— форма договору з генпідрядником;

— форми звітів керівника проекту;

— форми звіту, який надається інвестору.

Типова структура, яка є оптимальною для девелоперської компанії, зображена на рис. 2. У ній показано, що головним є директор, потім йдуть підпорядковані йому виконавчий директор та директор з будівництва. Наступним є директор проектів, якому підпорядковані головний інженер та керівник проекту.

 

 

 

Узагалі, в компанії, яка займається розвитком проектів, важливу роль відіграє керівник проекту, який контролює та відповідає за роботу багатьох співробітників — дирекції проекту (заступника керівника проекту, спеціаліста по узгодженню, спеціаліста по технічному нагляду, інженера ВТВ, економіста) та співпрацює з корпоративними ресурсами компанії (бухгалтерією, відділом персоналу, юристами).

 

Керівник проекту

виконує такі функціональні обов’язки:

— відповідальність за технічні та фінансові напрямки, за задоволеність внутрішніх та зовнішніх клієнтів результатами проекту;

— управління договорами;

— складання графіків фінансування проекту, кошторисів, прогнозу грошового потоку;

— контроль графіків і бюджету проекту;

— вирішення громадських питань та завдань проекту;

— координація роботи третіх осіб та організацій, залучених до проекту;

— планування та нагляд за роботою з отримання дозволів;

— запобігання або вирішення проблем, які виникають в процесі розробки і реалізації проекту;

— участь в розробці тендерної документації;

— аналіз проблем, які відбуваються на проекті, та прийняття заходів з досягнення цілей проекту;

— регулярне надання звітів про виконання роботи;

— організація процесів із забезпечення якості проектної документації та будівельних робіт;

— взаємодія з відповідальною особою інвестора проекту.

 

Стадії девелоперського проекту

Девелоперський проект можна поділити на стадії його реалізації та роботи, які здійснюються на кожній стадії. Розглянемо їх

СТАДІЯ 1.

Передпроектне опрацювання проекту

— інвестиційний аналіз ринку нерухомості (характеристика попиту/пропозиції)

Прийняття ефективних девелоперских рішень має базуватися на точній, повній та актуальній інформації з розглянутих і порівнянних показників з ринками нерухомості, які розглядаються, а саме:

·

збір та аналіз первинних даних (ретроспективних та поточних) з різних секторів ринку нерухомості;

·

ідентифікація та анкетування показаної вибірки із цільової аудиторії потенційних споживачів припустимого об’єкта нерухомості, а також пряме спілкування з іншими професійними учасниками ринку;

·

аналіз факторів, які впливають на розвиток різних сегментів ринку нерухомості;

·

оцінка рівня розвитку і задоволеності попиту за різними сегментами ринку;

— розробка альтернативних концепцій комплексної забудови території. Створення якісної концепції забудови території можливе тільки на основі багатостороннього поетапного аналізу, який проводиться фахівцями сформованої проектної команди, а саме:

·

визначення цільового призначення об’єкта (можливих альтернативних варіантів);

·

підготовка детального технічного завдання для розробки альтернативних концепцій Генерального плану забудови території та архітектурно-планувальних рішень об’єктів — будівель і споруд;

·

установлення контакту та проведення попередніх переговорів з спеціалізованими операторами/управляючими компаніями;

·

управління тендерами з вибору підрядників для виконання спеціалізованих робіт;

— аналіз інвестиційно-фінансової доцільності розроблених концепцій комплексної забудови території, а саме:

·

аналіз альтернативних джерел фінансування капітальних витрат проекту (попередні переговори з потенційними інвесторами, аналіз інвестиційно-фінансових показників проекту залежно від вибраної схеми фінансування);

·

аналіз інвестиційно-фінансової доцільності реалізацій альтернативних варіантів концепції проекту;

— підготовка інвестиційно-фінансової документації: підготовка повного пакета інвестиційно-фінансової документації щодо проекту, структурування та залучення стороннього фінансування (а саме: стисла інвестиційна пропозиція або розгорнута презентація проекту);

— залучення позикового фінансування:

·

інвестиційний кредит та проектне фінансування;

·

експортно-імпортне фінансування;

·

рефінансування поточної кредиторської заборгованості на більш привабливих умовах (ставки, терміни).

·

залучення акціонерного фінансування;

— формування проектної команди — вибір підрядників, координація та контроль подальших робіт: ідентифікація та встановлення попередніх контактів з необхідними для реалізації проекту учасниками, а саме:

·

девелоперський проект складається з комплексу спеціалізованих задач, якісне вирішення яких потребує залучення широкого кола професійних консультантів (підрядників);

·

залучення управляючої компанії (залежно від специфіки конкретного проекту).

 

СТАДІЯ 2.

Проектування

— залучення генерального проектувальника:

·

підготовка та складання детальних технічних завдань;

·

проведення тендерів;

·

аналіз тендерних пропозицій;

— управління проектуванням;

— управління затратами;

— залучення спеціалізованих консультантів з окремих специфічних питань (маркетингових компаній, спеціалізованих архітектурних та проектних майстерень, інжинірингових компаній, аудиторських, оціночних та юридичних компаній, технічних та екологічних консультантів).

 

СТАДІЯ 3.

Будівництво

— залучення генерального підрядника;

·

управління будівництвом;

·

управління затратами;

·

залучення спеціалізованих консультантів по окремим специфічним питанням.

 

СТАДІЯ 4².

Реалізація побудованих площ (здача в оренду та/або продаж)

— залучення брокера;

² Може бути лише стадія 4 або лише стадія 5.

 

СТАДІЯ 5.

Управління та експлуатація

 

Управління проектом (будівництвом, витратами)

При здійсненні проекту можна зіткнутися з різними проблемами та обставинами, які неможливо було передбачити раніше й уникнути. За відсутності контролю такі обставини можуть істотно сповільнити хід проекту, привести його до подорожчання або зробити його реалізацію неможливою.

Управління проектом (рис. 3) покликане звести указані ризики до мінімуму, щоб проект здійснювався згідно з первісним затвердженим графіком та бюджетом при дотриманні належної якості виконання робіт.

 

 

Управління проектом є комплексною послугою, яка на різних етапах здійснення проекту включає в себе різні елементи — послуги, які можуть бути надані разом або окремо. Управляючий проектом в рамках договору про передачу функцій замовника може здійснювати роботу над проектом з початкової стадії проектування і до здачі об’єкта в експлуатацію.

Управління проектуванням

уключає в себе:

— складання технічного завдання та проведення тендеру на проектування (загальне проектування, проектування інтер’єрів);

— складання графіку проектування та контроль його дотримання, контроль своєчасного і повного надання проектної документації по етапам проектування;

— складання технічного завдання та проведення тендеру на залучення спеціалізованих консультантів (субпідрядників по проектуванню);

— підготовка тендерної документації, організація та проведення тендеру за вибором генпідрядника.

Управління будівництвом

включає в себе:

— складання та погодження детального графіку будівельних робіт з проекту;

— здійснення технічного нагляду;

— контроль дотримання вимог БНіПів та проектної документації;

— розробка заходів з оптимізації витрат;

— контроль затвердженого бюджету капітальних витрат з проекту;

— контроль якості виконання будівельних робіт з проекту;

— перевірка правильності оформлення підрядниками документації по оплаті робіт та їх порівняння з фактично виконаними об’ємами;

— організація заходів щодо здачі об’єкта в експлуатацію.

Управління витратами

включає в себе:

— складання попереднього бюджету капітальних витрат по проекту;

— складання графіка фінансування по проекту;

— деталізація та уточнення бюджету капітальних витрат по проекту в ході проектування;

— оптимізація витрат (на основі аналізу проектної документації);

— оцінка ймовірного фінансового ефекту окремих проектних рішень, які застосовуються в ході проектування.

На цьому завершимо розгяд теоретичних основ питання, що таке девелопмент. А в наступному номері нашої газети розглянемо приклад документообігу між девелоперською компанією та замовником.