Продажа земли вместе с недвижимостью:
сложности налогового учета
Письмо Государственной налоговой администрации в Запорожской области от 09.10.2009 г. № 4690/10/16-013
Государственная налоговая администрация в Запорожской области во исполнение задания ГНАУ от 22.09.2009 г. <…> сообщает следующее.
Учет операций по приобретению и продаже земли как отдельного объекта, как объекта недвижимости с землей и земли установлен п. 8.9 ст. 8 Закона Украины от 28.12.94 г. № 334/94-ВР «О налогообложении прибыли предприятий», в редакции Закона от 22.05.97 г. № 283/97-ВР, с изменениями и дополнениями (далее — Закон о прибыли), нормы которого необходимо увязывать с нормами Закона Украины от 03.04.97 г. № 168/97-ВР «О налоге на добавленную стоимость» (далее — Закон об НДС) при обложении НДС.
Согласно п.п. 8.9.1 п. 8.9 ст. 8 Закона о прибыли «плательщик налога ведет
отдельный учет операций по продаже или покупке земли как отдельного объекта собственности. Расходы, связанные с таким приобретением, не подлежат включению в валовые расходы отчетного налогового периода или в группу основных фондов с целью амортизации. Если в дальнейшем такой отдельный объект собственности продается, плательщик налога включает в состав валовых доходов положительную разницу между суммой дохода, полученного в результате такой продажи, и суммой расходов, связанных с покупкой такого отдельного объекта собственности, увеличенных на коэффициент индексации, определенный в п.п. 8.3.3 этой статьи».Следовательно, если плательщик налога приобрел земельный участок отдельно от объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, он должен вести отдельный налоговый учет этого участка в соответствии с п.п. 8.9.1 п. 8.9 ст. 8 Закона о прибыли. Если в будущем этот плательщик налога будет продавать объект недвижимого имущества (группа 1 основных фондов) с землей под этим объектом,
вместе или отдельно, такой плательщик налога должен в учете отразить отдельную продажу объекта недвижимого имущества (балансовая стоимость объекта, а сумма превышения выручки от продажи над балансовой стоимостью этого объекта включается в валовые доходы, и, напротив, сумма превышения балансовой стоимости над выручкой от такой продажи включается в валовые расходы) и земли (в состав валовых доходов включается положительная разница между суммой дохода, полученного в результате продажи, и суммой расходов, связанных с покупкой земли, увеличенных на коэффициент индексации).Законом Украины от 15.06.2004 г. № 1782-IV «О внесении изменений в Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» (относительно поставки жилья и земли)» (вступил в силу со дня его опубликования и распространяется на налоговые периоды начиная с 01.01.2004 г.) изложены в новой редакции нормы п.п. 5.1.17 п. 5.1 ст. 5 Закона об НДС, согласно которому освобождаются от обложения НДС операции по поставке (продаже, передаче) земельных участков, земельных паев, кроме находящихся под объектами недвижимого имущества и включаемые в их стоимость в соответствии с законодательством (с учетом положений п.п. 5.1.19 п. 5.1 ст. 5 Закона об НДС).
В то же время согласно п.п. 5.1.19 п. 5.1 ст. 5 Закона об НДС освобождению от обложения НДС подлежат операции по безвозмездной приватизации жилищного фонда, приусадебных участков и земельных паев в соответствии с законодательством, а также по предоставлению услуг, получение которых является предпосылкой приватизации жилищного фонда, приусадебных участков и земельных паев, а также приватизации целостных имущественных комплексов.
Если с землей (земельными участками) как с отдельным объектом собственности, независимо от того, происходило его приобретение как отдельного объекта или вместе с объектом недвижимости, осуществляются операции по поставке (продаже, передаче), то такие операции по отчуждению освобождаются от обложения НДС.
В случае если осуществляются операции по поставке (продаже, передаче) объекта(ов) недвижимости вместе с землей, находящейся под таким объектом и включаемой в его стоимость, такие операции подлежат обложению НДС на общих основаниях.
Заместитель председателя О. Матвийчук
Комментарий
Нам кажется, что налоговики ГНА в Запорожской области в вышеприведенном
письме, прежде всего, пробуют разрубить гордиев узел налогового учета операций купли-продажи земли вместе с недвижимостью.Основные проблемы у предприятий возникают тогда, когда цены покупки или продажи таких активов на договорном уровне не разделяются.
В
четвертом абзаце письма говорится, что в случае продажи недвижимости вместе с землей налогоплательщик должен отдельно отразить в налоговом учете продажу недвижимости и продажу земли.Поскольку указанное требование касается тех случаев, когда земля и недвижимость
приобретались отдельно, то логика у такого рода требований есть. Ведь при раздельной покупке учет этих активов велся в различных режимах.Но каким образом продавец должен распределить
единую сумму, полученную от покупателя, налоговики, к сожалению, не уточняют.Поэтому предприятие-продавец, не разделив договорную цену на уровне контракта, оказывается в нелепом положении: требование о разделении выручки есть, а механизма его реализации — нет.
В подобных ситуациях наиболее осмотрительные налогоплательщики обзаводятся заключениями профессиональных оценщиков о справедливой стоимости земли и справедливой стоимости объекта недвижимости. Пропорционально оценочной стоимости разделяется общая сумма выручки.
Андрей Левченко
