Строительство торговых павильонов и летних площадок: особенности оформления и учета (часть 1)
Влада Карпова, консультант
Павильоны — один из наиболее распространенных пунктов продажи рыночной торговли. Нередко они являются своего рода пристройкой к транспортным остановкам, а порой и просто размещаются как самостоятельные пункты торговли.
Летние площадки относятся к популярным заведениям ресторанного хозяйства и могут размещаться рядом со стационарным кафе или быть самостоятельным объектом. Как правило, в павильонах и площадках пластиковые и железные конструкции сочетаются с каменно-бетонной основой, что позволяет относить их к объектам строительства.
И поскольку оформление разрешительной документации на строительство таких объектов имеет особенности, об этом и поговорим.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ХКУ
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ЗКУ
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.КоАП
— Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.1984 г. № 8073-X.Закон о застройке
— Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.Закон об архитектуре
— Закон Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.1999 г. № 687-XIV.Закон об аренде земли
— Закон Украины «Об аренде земли» в редакции Закона от 02.10.2003 г. № 1211-IV.Закон об инвестициях
— Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.1991 г. № 1560-XII.Закон о санитарном благополучии
— Закон Украины «Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения» от 24.02.1994 г. № 4004-XII.Закон об охране труда
— Закон Украины «Об охране труда» в редакции Закона от 21.11.2002 г. № 229-IV.Закон о пожарной безопасности
— Закон Украины «О пожарной безопасности» от 17.12.1993 г. № 3745-XII.Закон об ответственности в сфере градостроительства
— Закон Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства» от 14.10.1994 г. № 208/94-ВР.Закон о налоге на прибыль
— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции Закона от 22.05.1997 г. № 283/97-ВР.Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.1997 г. № 168/97-ВР.Единые правила
— Единые правила ремонта и содержания автомобильных дорог, улиц, железнодорожных переездов, правила пользования ими и охраны, утвержденные постановлением КМУ от 30.03.1994 г. № 198.Временное положение о госрегистрации
— Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 г. № 7/5 (в редакции приказа Министерства юстиции Украины от 28.01.2003 г. № 6/5).Методрекомендации по определению недвижимости
— Методические рекомендации по определению недвижимого имущества, находящегося на земельных участках, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, утвержденные приказом Министерства юстиции Украины от 14.04.2009 г. № 660/5.Перечень № 1104
— Перечень строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешения, утвержденный постановлением КМУ от 30.09.2009 г. № 1104.Порядок № 1104
— Порядок предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденный постановлением КМУ от 30.09.2009 г. № 1104.Порядок размещения МАФ
— Порядок размещения малых архитектурных форм для проведения предпринимательской деятельности, утвержденный постановлением КМУ от 26.08.2009 г. № 982.Порядок № 489
— Порядок предоставления исходных данных для проектирования объектов градостроительства, утвержденный постановлением КМУ от 20.05.2009 г. № 489.Порядок № 923
— Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов в редакции постановления КМУ от 20.05.2009 г. № 534.Постановление № 903
— постановление КМУ от 11.07.2007 г. № 903 «Об авторском и техническом надзоре во время строительства объекта архитектуры».Лицензионные условия
— Лицензионные условия осуществления хозяйственной деятельности в строительстве, связанной с созданием объектов архитектуры, утвержденные приказом Минрегионстроя от 27.01.2009 г. № 47.П(С)БУ 7
— Положение (стандарт) бухгалтерского учета 7 «Основные средства», утвержденное приказом МФУ от 27.04.2000 г. № 92.
Павильоны и площадки — объекты недвижимости?
В судебной практике имеется немало решений, связанных с оформлением права собственности на павильоны и площадки. Причем однозначной и четко выработанной позиции судов по поводу процедурного порядка решения этих вопросов на данный момент не выработано.
Так, в одних решениях без какой-либо аргументации суды относят к объектам недвижимости:
— торговые павильоны (см., к примеру,
определение хозсуда Харьковской области от 28.08.2006 г. по делу № 40/236-06);— летние площадки (см.
постановления ВХСУ от 16.01.2008 г. по делу № 40/136-07, Харьковского апелляционного хозсуда от 06.08.2008 г. № 11/39-08, хозсуда Харьковской области от 19.06.2008 г. по делу № 50/73-08).В других, напротив, суды признают такие объекты временными сооружениями (см. по поводу летних площадок, к примеру
, решение хозсуда Донецкой области от 19.08.2009 г. по делу № 12/104пн, хозсуда Львовской области от 03.12.2009 г. по делу № 13/184, в отношении павильонов — Решение Нежинского горрайонного суда Черниговской области от 29.12.2008 г.).И в редких случаях суды обосновывают такие решения ссылкой на нормативные акты.
Принимая же во внимание то, что порядок оформления разрешительной документации на строительство павильонов и площадок напрямую зависит от того, являются ли они объектами недвижимости, с целью избежания судебных разбирательств, прежде всего, необходимо определиться с классификацией таких объектов.
Следует отметить, что в действующем законодательстве не существует единого определения объекта недвижимости, в связи с чем с целью корректного решения этой проблемы Минюст издал
Методрекомендации по определению недвижимости. В этом документе Минюст указал, что «определяющим условием для государственной регистрации прав собственности любого объекта является определение его статуса: является ли этот объект недвижимым имуществом».При этом, по мнению Минюста, «универсальное» (но далеко не единственное) определение объекта недвижимости содержится в
ст. 181 ГКУ, согласно которой:«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.
<…>
2. Движимыми вещами являются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве».
На основе этого определения, а также терминологии из других нормативных актов, в
Методрекомендациях по определению недвижимости были выделены следующие признаки недвижимых вещей:1) эти объекты расположены на земельном участке и неразрывно связаны с землей, т. е. они не могут существовать без земли;
2) перемещение данных объектов невозможно без их обесценения и изменения их назначения.
Между тем эти признаки можно отнести к общей характеристике, а на практике для целей классификации павильонов и площадок как объектов недвижимости необходимо выделить более четкий критерий. Ведь такие объекты, в зависимости от особенностей их возведения, могут быть причислены и к временным сооружениям, право собственности на которые не регистрируется (
п. 1.6 Временного положения о госрегистрации).Как же павильоны (площадки) разделить на объекты недвижимости и временные сооружения?
Исходя из нормативных актов можно сделать вывод, что ключевым моментом в этом вопросе является наличие фундамента у сооруженного павильона (площадки). Так, в
Методрекомендациях по определению недвижимости Минюст отметил, что не являются недвижимым имуществом и право собственности на них не подлежит государственной регистрации малые архитектурные формы (далее — МАФ). При этом Минюст сослался на определения МАФ из нескольких разноплановых актов, основным из которых являются Единые правила, в соответствии с которыми к МАФ относится «небольшое (площадью до 30 кв. метров) сооружение торгово-бытового назначения, изготавливаемое из облегченных конструкций и устанавливаемое временно без сооружения фундамента». На то, что МАФ не должны иметь заглубленные в грунт фундаменты, акцентируется внимание и в п. 27 Единых правил.Заметим также, что после выхода
Методрекомендаций по определению недвижимости Кабмин с целью учета органами местного самоуправления во время принятия решений о размещении МАФ издал Порядок размещения МАФ. В этом документе стационарные МАФ, к которым могут быть отнесены и павильоны (площадки), характеризуются так:«стационарная малая архитектурная форма
— временное одноэтажное сооружение социально-культурного, бытового, торгового и другого назначения для осуществления предпринимательской деятельности высотой не выше 4 метров, имеющее по наружному контуру площадь около 30 кв. метров, изготавливаемое из облегченных конструкций и устанавливаемое временно без закладки фундамента».Наличие фундаментов у временных строений и сооружений является определяющим критерием и при получении разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ (см.
пп. 23, 24 Перечня № 1104).На факт наличия фундаментов для целей отнесения торговых павильонов к объектам недвижимости обращают внимание в некоторых случаях и суды (см., к примеру,
постановление ВХСУ от 17.01.2008 г. по делу № 2-26/8687.1-2006, решение хозяйственного суда Черновицкой области от 20.10.2008 г. по делу № 2/247).Подытожим:
если сооружение павильона (площадки) планируется основывать на фундаменте, такой объект будет относиться к недвижимости; если же павильоны (площадки) устанавливаются без фундаментов — они считаются временными сооружениями, т. е. движимыми объектами.
Если павильоны (площадки) являются недвижимостью
Если павильоны (площадки) относятся к объектам недвижимости, их сооружение осуществляется по общей процедуре возведения нежилых объектов. Заметим, что для собственника павильона (площадки), получившего земельный участок для их размещения на праве аренды из земель государственной или коммунальной собственности, вариант с «недвижимостью» может быть более выгодным. Ведь в этом случае после оформления права собственности на павильон (площадку) он получает право на выкуп находящейся под этими объектами земли без проведения земельных торгов (
ч. 2 ст. 134 ЗКУ). И некоторые собственники используют такое право, а при отказе в выкупе участков на «внеконкурентных» условиях добиваются этого через суд (см., к примеру, решение хозсуда Одесской области от 06.08.2008 г. по делу № 28/118-08-2962).Кроме того, определенные «земельные преимущества» имеются и у покупателей павильона (площадки), зарегистрированного в качестве объекта недвижимости. В частности, в соответствии с положениями
ст. 120 ЗКУ при переходе права собственности на объект недвижимости к новому собственнику переходит право собственности на земельный участок, расположенный под объектом на тех же условиях, которые действовали для предыдущего собственника. То есть если, скажем, земля государственной или коммунальной собственности под павильоном (площадкой) находилась в пользовании у предыдущего собственника на правах аренды, то на этих же правах она будет принадлежать и новому собственнику без проведения земельных торгов (ч. 2 ст. 124 ЗКУ).Посмотрим, какую разрешительную документацию придется оформлять в данном случае.
Разрешительная документация на строительство «недвижимого» павильона (площадки)
Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок под павильоном (площадкой)
. В соответствии со ст. 29 Закона о застройке для получения разрешения на выполнение строительных работ заказчик строительства должен, в частности, предоставить документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, или договор суперфиция. Таким документом является государственный акт на право собственности на земельный участок, право постоянного пользования земельным участком или зарегистрированный договор аренды земельного участка (ст. 126 ЗКУ).Для отвода земельного участка с целью размещения на нем будущего объекта заинтересованное юридическое лицо обращается с ходатайством в госадминистрацию, в полномочия которой входит решение вопросов о выборе земельного участка. Процедура отбора регламентируется
Порядком выбора земельных участков для размещения объектов, утвержденным постановлением КМУ от 31.03.2004 г. № 427.И здесь следует учесть, что согласно
ст. 24 Закона о застройке право на застройку земельного участка реализуется его владельцем или пользователем при условии использования земельного участка по его целевому назначению. По поводу целевого назначения земли в обновленной редакции ст. 20 ЗКУ говорится, что:«5. Виды использования земельного участка в пределах
определенной категории земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) определяются его собственником или пользователем самостоятельно в рамках требований, установленных законом к использованию земель этой категории, с учетом градостроительной документации и документации по землеустройству».То есть в
ЗКУ теперь четко разграничиваются понятия «категория земли» и «вид (условие) использования земли». В ст. 19 ЗКУ установлены такие категории земель:а) земли сельскохозяйственного назначения;
б) земли жилищной и общественной застройки;
в) земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;
г) земли оздоровительного назначения;
д) земли рекреационного назначения;
е) земли историко-культурного назначения;
ж) земли лесохозяйственного назначения;
з) земли водного фонда;
и) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.
Поэтому, если будущему собственнику павильона (площадки) был предоставлен в пользование участок из земель жилищной и общественной застройки, постройка на нем любых «торговых» объектов недвижимости будет свидетельствовать об использовании земли по целевому назначению. А это, в частности, означает, что при получении в пользование участка из земель государственной или коммунальной собственности, границы которого установлены в натуре (на местности), согласно
ст. 123 ЗКУ составление проекта землеотвода не требуется, и такой участок передается на основании технической документации.Однако если участок был предоставлен в пользование по договору аренды, то нарушение условий использования земельного участка, в частности постройка «не того» объекта, под который выделялся участок, может являться основанием для расторжения арендодателем договора аренды ввиду нарушения существенных условий (
ст. 15 Закона об аренде земли, Обзорное письмо ВХСУ «О некоторых вопросах практики решения споров, связанных с арендой земельных участков» от 30.11.2007 г. № 01-8/918).Оформление разрешений на строительство павильона (площадки).
Разрешительную процедуру условно можно разбить на несколько стадий.1. Получение градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка.
Согласно ст. 24 Закона о застройке заказчик, имеющий намерения застройки принадлежащего ему на праве собственности или пользования земельного участка, или уполномоченное им лицо обращаются в соответствующий орган исполнительной власти и местного самоуправления с заявлением (ходатайством) о намерениях застройки земельного участка для получения градостроительных условий и ограничениях застройки земельного участка, установленных местными правилами застройки населенного пункта.Типовые региональные правила застройки, которые являются основой для разработки местных правил застройки, утверждены
приказом Госкомстроя от 10.12.2001 г. № 219. Процедура получения градостроительных условий описана в Порядке № 489.Если указанные в заявлении (ходатайстве) намерения относятся к преимущественному или допустимым видам застройки соответствующей территории, орган местного самоуправления
в двухнедельный срок со дня регистрации заявления (ходатайства) предоставляет заявителю градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, установленные местными правилами застройки населенного пункта.Если же местные правила застройки отсутствуют или земельный участок, на котором расположен объект строительства, находится за пределами населенного пункта, заказчик самостоятельно осуществляет разработку градостроительного обоснования размещения объекта, которое затем отдается на согласование с органами градостроительства и архитектуры, земресурсов, охраны культурного наследия, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами. После этого происходит общественное слушание градостроительного обоснования и его утверждение местным органом власти. Порядок проведения государственной экспертизы градостроительной документации утвержден
постановлением КМУ от 20.05.2009 г. № 522, а пог. Киеву этот вопрос регулируется еще и Регламентом по обеспечению проведения государственной экспертизы градостроительных обоснований по г. Киеву в Министерстве регионального развития и строительства Украины, утвержденным приказом Минрегионстроя от 11.11.2009 г. № 485.Заметим также, что на данный момент во многих населенных пунктах градостроительная документация надлежащим образом не разработана, на что Минрегионстрой обратил внимание в
Решении коллегии от 17.09.2009 г. № 47. В этом же документе было указано, что «проектирование и строительство отдельных зданий и сооружений, не предусмотренных действующим генеральным планом (для малых и средних населенных пунктов), детальным планом территории (для крупных, больших и наибольших населенных пунктов), не допускается и не выносится на обсуждение». Поэтому вполне возможно, что будущему собственнику павильона (площадки) придется пройти нелегкую процедуру разработки градостроительного обоснования размещения объекта.В ситуации, когда участок для застройки предоставлялся из земель государственной или коммунальной собственности, основанием для разработки градостроительного обоснования является разрешение, которое выдается вместе с разрешением на проект отвода земельного участка (
ст. 231 Закона о застройке). При этом в случае продажи такого участка на земельных торгах градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка входят в состав технического паспорта участка (п. 17 Порядка № 489).2. Получение технических условий по инженерному обеспечению объекта градостроительства.
В соответствии с Порядком № 489 после получения градостроительных условий технические условия предоставляются юридическими лицами, являющимися собственниками элементов инженерной инфраструктуры или осуществляющими их эксплуатацию по соответствующему ходатайству заказчика или уполномоченного им лица. Из Порядка № 489 следует, что к таким лицам относятся организации водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, кабельных сетей телевидения.Конкретный перечень лиц, предоставляющих техусловия, устанавливается градостроительными условиями, при этом учитывается, находится ли место присоединения инженерных сетей заказчика к магистральным или другим сетям на земельном участке заказчика или на его границе.
3. Разработка проектной документации на возведение павильона (площадки).
Проектная документация разрабатывается на основе задания на проектирование, содержание которого зависит от особенностей объекта градостроительства и условий строительства. Такое задание разрабатывается, утверждается и предоставляется проектировщику на основе градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка (п. 25 Порядка № 489).В соответствии со
ст. 7 Закона об архитектуре проект должен разрабатываться под руководством и при обязательном участии архитектора, имеющего соответствующий сертификат. На данный момент проектная документация подлежит согласованию только с предприятиями, учреждениями и организациями, которые предоставили техусловия по инженерному обеспечению объекта в случае невозможности выполнения этих условий при проектировании объекта и с местным органом градостроительства и архитектуры.Далее проект передается на государственную экспертизу (
ст. 8 Закона об инвестициях). Порядок утверждения инвестиционных программ и проектов строительства и проведения их государственной экспертизы утвержден постановлением КМУ от 31.10.2007 г. № 1269. Согласно п. 6 этого документа проекты подлежат обязательной комплексной государственной экспертизе независимо от источников их финансирования. Перечень объектов, для утверждения проектов строительства которых комплексный вывод государственной экспертизы не является обязательным, приведен в приказе Минрегионстроя от 08.04.2009 г. № 145.В соответствии с
п. 6 р. 2 этого Перечня не требуется проведения комплексной экспертизы при строительстве «одноэтажных зданий гражданского назначения из легких сборно-разборных конструкций, а также других конструкций площадью до 200 м2, которые рассчитаны на одновременное пребывание не более 50 человек, палаток и площадок для расширения зоны торговли и общественного питания в теплое время года, сооружение которых не приведет к сносу существующих сооружений или выносу существующих подземных, надземных коммуникаций, при условии обеспечения нормативного показателя сопротивления теплопередачи ограждающих конструкций (для заведений, которые по назначению должны иметь отапливаемые помещения) и установки приборов учета энергоносителей, горячей и холодной воды».Кроме того, в
п. 3 р. 2 Перечня указаны такие объекты: «Устройство в существующих жилых домах, административно-бытовых зданиях предприятий и общественных зданиях встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения площадью до 200 м2, соответствующих местным правилам застройки, без изменения конструктивной схемы здания, без вмешательства в несущие конструкции, увеличение нагрузок на его фундаменты, стены, каркас, перекрытия и установка приборов обособленного учета энергоносителей, горячей и холодной воды».Таким образом, для большинства проектов павильонов (площадок) проведение комплексной экспертизы не требуется. При этом принадлежность конкретного объекта к
Перечню устанавливается непосредственно участниками строительства без подтверждения какой-либо справкой. Расхождения по вопросам применения Перечня участниками строительства рассматриваются Минрегионстроем в десятидневный срок (письмо Минрегионстроя от 09.07.2009 г. № 9/11-1001).Что касается проведения так называемой индивидуальной экспертизы проекта отдельными государственными органами, то ее проведение
Законом об инвестициях не предусмотрено. Более того, Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по осуществлению государственного архитектурно-строительного контроля и содействию инвестиционной деятельности в Украине» от 16.05.2007 г. № 1026-V, которым устанавливалось право на непроведение комплексной государственной экспертизы по объектам из Перечня, утвержденного КМУ, были внесены также соответствующие изменения в базовые законы, регламентирующие порядок проведения экспертизы проектов. Однако по причине невразумительности законодательных формулировок на местах возникли разночтения по данному вопросу.К примеру, при внесении изменений в
ст. 11 Закона о санитарном благополучии было пропущено слово «комплексная» и согласно действующей редакции санитарная экспертиза проводится в отношении проектов строительства объектов любого предназначения, за исключением тех, для утверждения которых вывод государственной экспертизы не является обязательным.Изменения, вносимые в остальные законы, содержали лишь ссылки на то, что государственная экспертиза проводится в порядке, предусмотренном
ст. 8 и 15 Закона об инвестициях. И хотя, повторимся, в этих статьях Закона, кроме комплексной, никакой другой экспертизы проектов не предусматривается, органы пожарного надзора до сих пор применяют Методику расчета расхода времени и стоимости проведения органом государственного пожарного надзора оценки (экспертизы) противопожарного состояния предприятия, объекта, помещения и проектно-сметной документации, утверждение которой не требует вывода комплексной государственной экспертизы (утверждена приказом МЧС от 13.07.2006 г. № 444).А в
письме Минрегионстроя от 09.07.2009 г. № 9/11-1001 было указано, что по проектам строительства приведенных в Перечне объектов обязательно проводится государственная экологическая экспертиза, государственная экспертиза по вопросам санитарного и эпидемического благополучия населения, охраны труда, энергосбережения и энергоэффективности, пожарной, техногенной, ядерной и радиационной безопасности в случаях, предусмотренных законодательством. Мы считаем, что на данный момент таких случаев нет, в связи с чем экспертизу проекта павильона (площадки) у отдельных органов проводить не надо.Хотя весьма вероятно, что официальные органы предпишут провести, как минимум, экспертизу проекта у органов пожарного надзора и у органов энергосбережения. В отношении последних можно заметить, что в
приказе Госкомитета по энергосбережению и Госкомстроя от 21.03.2000 г. № 16/52 среди подконтрольных объектов прямо указаны павильоны, киоски, встроенные и пристроенные помещения независимо от этажности. А в письме Минрегионстроя от 21.01.2009 г. № 11/16-62 предписано обеспечить надлежащий контроль за соблюдением нормативных требований по энергосбережению при проектировании, строительстве и введении в эксплуатацию объектов разного назначения.В части обоснования непроведения санитарной экспертизы можно ссылаться на
п. 1 Порядка проведения государственной санитарно-эпидемиологической экспертизы, утвержденного приказом Минздрава от 14.03.2006 г. № 120, в котором говорится, что объектом государственной санитарно-эпидемиологической экспертизы являются проекты строительства, реализация (функционирование, использование) которых может вредно повлиять на здоровье человека. И поскольку павильон (площадка) к таким объектам не относится, государственную санитарно-эпидемиологическую экспертизу строительства этих объектов проводить не нужно.Органы охраны труда согласно
ст. 21 Закона об охране труда выдают разрешение на работу объектов повышенной опасности, перечень которых приведен в приложении 2 к Порядку выдачи разрешений государственным комитетом по надзору за охраной труда и его территориальными органами, утвержденному постановлением КМУ от 15.10.2003 г. № 1631, под действие которого торговые павильоны (площадки) не подпадают. На основании этого можно утверждать, что и экспертизу проектов строительства таких объектов данные органы проводить не должны.Применительно к экологической экспертизе Минрегионстрой
в письме от 06.07.2009 г. № 9/15-979/9427/12/10-09 заметил, что она проводится, если объект относится к объектам, представляющим повышенную экологическую опасность и указанным в Перечне видов деятельности и объектов, которые составляют повышенную экологическую опасность, утвержденном постановлением КМУ от 27.07.1995 г. № 554, а также таких, которые вредно влияют на состояние окружающей природной среды (ст. 26, 27 Закона Украины «Об охране окружающей природной среды» от 25.06.1991 г. № 1264-XII). Павильоны (площадки) к ним, как правило, не относятся.Проведения техногенной экспертизы по таким объектам также не требуется, поскольку они не относятся к объектам повышенной опасности (см.
Закон Украины «Об объектах повышенной опасности» от 18.01.2001 г. № 2245-III, Перечень особо опасных предприятий, прекращение деятельности которых требует проведения специальных мероприятий по предотвращению вреда жизни и здоровью граждан, имуществу, сооружениям, окружающей природной среде, утвержденный постановлением КМУ от 06.05.2000 г. № 765).Не входят они и в круг объектов, по которым проводится ядерная и радиационная экспертиза (
ст. 40 Закона Украины «Об использовании ядерной энергии и радиационной безопасности» от 08.02.1995 г. № 39/95-ВР).4. Разработка рабочей документации на строительство павильона (площадки).
Эта документация разрабатывается подрядчиком на основании утвержденного проекта при участии архитектора — автора утвержденного проекта в соответствии с заключенным договором на разработку проекта (ст. 8 Закона об архитектуре).5. Получение разрешения на выполнение строительных работ*.
Поскольку строительство «фундаментных» павильонов (площадок) не входит в Перечень № 1104, на такие работы в общем порядке следует получить разрешение на выполнение строительных работ. Процедура получения разрешения на выполнение строительных работ по реконструкции помещений регламентируется Порядком № 1104.* Поскольку получение разрешения на выполнение подготовительных работ при сооружении павильона (площадки), как правило, не требуется, этот этап мы не затрагиваем.
В связи с этим следует обратить внимание на то, что осуществить работы по строительству павильонов (площадок) без наличия строительной лицензии не получится, так как:
во-первых
, в перечне документов, требуемых для получения разрешения, указана и лицензия;во-вторых
, выполняемые при таком строительстве работы (к примеру, возведение фундаментов) включаются в Перечень работ, для проведения которых требуется стройлицензия (приложение к Лицензионным условиям).На данный момент не вполне урегулирована ситуация с органом, уполномоченным выдавать разрешение на выполнение строительных работ. В частности, в соответствии с изменениями, внесенными
постановлением КМУ от 27.01.2010 г. № 90 в Порядок № 1104, документы относительно выдачи разрешений на выполнение строительных работ должны приниматься должностным лицом Госархстройинспекции в разрешительном центре по месту выполнения работ. Однако Минрегионстрой не согласился с такой практикой и в письме от 01.04.2010 г. № 12/19-2-22-10-3409 указал на то, что прием документов в разрешительном центре не согласуется с требованиями ст. 281, 29, 301 Закона о застройке, предусматривающими предоставление документов разрешительного характера непосредственно в инспекциях Госархконтроля, и направил в КМУ предложения относительно отмены постановления № 90.Госкомпредпринимательства в
письме от 12.04.2010 г. № 4548 на эти замечания отметил, что постановление № 90 соответствует действующему законодательству, и на этапе согласования оно было поддержано Минрегионстроем. Собственно и сам Минрегионстрой в письме от 16.12.2009 г. № 12/19-2-15/14-5480 отметил, что с 01.01.2010 г. прием документов относительно выдачи разрешений на выполнение строительных работ будет проводиться исключительно через разрешительные центры.В итоге сейчас подавать документы для получения разрешения необходимо в разрешительный центр, хотя не исключено, что «на местах» потребуют их предоставления в Госархстройинспекцию.
Разрешение выдается на протяжении месяца со дня регистрации заявления на бесплатной основе. Если в этот срок разрешение не будет получено или не будет предоставлен мотивированный отказ в его предоставлении, субъект хозяйствования через
10 рабочих дней получает право на осуществление строительных работ по принципу молчаливого согласия в соответствии с постановлением КМУ «Некоторые вопросы применения принципа молчаливого согласия» от 27.01.2010 № 77 и ст. 41 Закона Украины «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности» от 06.09.2005 г. № 2806-ІV, на что обратил внимание Минрегионстрой в приказе от 31.03.2010 г. № 114.6. Проведение строительных работ по возведению павильона (площадки).
При осуществлении работ подрядчиком следует руководствоваться Общими условиями заключения и выполнения договора подряда в капитальном строительстве, утвержденными постановлением КМУ от 01.08.2005 г. № 668, а также Примерным договором подряда в капитальном строительстве, утвержденным приказом Минстроя от 27.10.2005 г. № 3. Эти документы имеют статус примерных договоров в соответствии со ст. 179 ХКУ и их условия по взаимному согласию сторон могут быть изменены или дополнены. При желании стороны могут также внести изменения в первоначально заключенный контракт путем заключения дополнительных соглашений (письмо Госстроя от 04.09.2003 г. № 7/5-826).В соответствии с
постановлением № 903 во время проведения строительных работ осуществляется авторский надзор архитектором — автором проекта, другими разработчиками или уполномоченными ими лицами.Технический надзор обеспечивается заказчиком и может осуществляться двумя путями:
1) собственными силами заказчика, если в его составе имеются лица, которые имеют соответствующий квалификационный сертификат — тогда лицензия на эти работы не нужна;
2) третьими лицами, но при условии получения ими соответствующей лицензии (см. по этому вопросу
письмо Госархстройинспекции от 16.01.2009 г. № 22/7-195). Причем Минрегионстрой в письме от 25.12.2009 г. № 12/19-2-8/1-5999 обратил внимание на то, что с 06.08.2010 г. осуществление технического надзора без квалификационного сертификата инженера технического надзора незаконно.Факт приема-передачи выполненных работ согласно
ст. 882 ГКУ должен подтверждаться актом. На практике, как правило, для этих целей применяется акт по форме № КБ-2В «Акт приймання виконаних будівельних робіт» и «Довідка про вартість виконаних будівельних робіт та витрати» (типовая форма № КБ-3), утвержденные приказом Минрегионстроя от 04.12.2009 г. № 554. При этом, как заметил Минрегионстрой в письме от 09.03.2010 г. № 12/19-2-9-21-23682, эти формы подлежат обязательному применению при проведении взаиморасчетов за выполненные работы между заказчиками и исполнителями работ по строительству, которое осуществляется за счет бюджетных средств и средств предприятий, учреждений и организаций государственной собственности. По объектам, строительство которых осуществляется за счет других источников финансирования, типовые формы применяются в соответствии с условиями договора подряда.2 Комментарий к этому письму см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2010, № 8, с. 6.
Между тем мы не рекомендуем отступать от требования
приказа Минрегионстроя № 554, которым такие исключения не предусмотрены, и для избежания недоразумений сторонам лучше воспользоваться именно этими типовыми формами.Если же вместо формы № КБ-2в в силу определенных обстоятельств будет применяться иной документ, он должен содержать реквизиты, предусмотренные
ст. 9 Закона Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» от 16.07.99 г. № 996-XIV (см. по этому поводу, к примеру, письма Минрегионстроя от 09.04.2009 г. № 12/14-382 и МФУ от 10.08.2004 г. № 31-04200-10-10/14432).До принятия в эксплуатацию готового объекта на него составляется архитектурно-технический паспорт объекта архитектуры (
ст. 12 Закона об архитектуре).7. Принятие в эксплуатацию построенного павильона (площадки).
Порядок принятия объектов в эксплуатацию регламентируется Порядком № 923. По окончании работ составляется акт готовности объекта к эксплуатации, в котором предусматривается его согласование в течение 10 рабочих дней с исполкомом или Госадминистрацией и органами, к полномочиям которых согласно закону относится участие в принятии законченных строительством объектов. В письме Госархстройинспекции от 20.08.2009 г. № 22/9-5243 было указано, что к уполномоченным органам, которые должны принимать участие в принятии объекта, относят органы, определенные законами «О пожарной безопасности», «Об охране труда», «Об обеспечении санитарного благополучия» и др. Состав органов, в которые следует обращаться за согласованием акта, зависит от функционального назначения объекта. И органы инспекции Госархстройконтроля по обращению заказчика могут указать перечень этих органов для конкретной ситуации.Между тем следует обратить внимание на то, что в новой редакции
ст. 301 Закона о застройке (действует с 15.10.2009 г.) не предусматривается проведение согласования акта, поэтому такие требования, со ссылкой на ст. 301 Закона о застройке, можно оспаривать.Принятие объекта в эксплуатацию осуществляется на основании сертификата соответствия, которое выдается Госархстройинспекцией, выдавшей разрешение на проведение строительных работ (
ст. 301 Закона о застройке, Порядок № 923).После получения документов Госархстройинспекция проводит итоговую проверку соответствия построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил и готовности его к эксплуатации, которая проводится на объекте строительства и не может длиться более 4 рабочих дней. Выдача сертификата осуществляется на протяжении 10 дней со дня регистрации заявления, что и является датой принятия объекта в эксплуатацию.
На основании сертификата соответствия оформляются правоустанавливающие документы на павильон (площадку), в частности, свидетельство о праве собственности, которое в соответствии с п. 6 Положения № 7/5 выдается местными органами самоуправления, а подготовка документов для этих целей может быть делегирована БТИ. В связи с этим необходимо изучить еще местные порядки выдачи свидетельства о праве собственности. К примеру, в г. Киеве процедура выдачи свидетельства регламентируется Положением о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества в г. Киеве, утвержденным распоряжением Киевской горадминистрации от 27.10.2009 г. № 1227.
