Теми статей
Обрати теми

Будівництво торговельних павільйонів та літніх майданчиків: особливості оформлення та обліку (частина 1)

Редакція ББ
Стаття

Будівництво торговельних павільйонів та літніх майданчиків: особливості оформлення та обліку (частина 1)

Влада Карпова, консультант

 

Павільйони — один з найпоширеніших пунктів продажу ринкової торгівлі. Часто вони є своєрідною прибудовою до транспортних зупинок, а іноді й просто розміщуються як самостійні пункти торгівлі.

Літні майданчики належать до популярних закладів ресторанного господарства та можуть розміщатися поряд зі «стаціонарним» кафе або як самостійні об’єкти. Як правило, у павільйонах і майданчиках пластикові та залізні конструкції поєднуються з «кам’яно-бетонною» основою, що дозволяє відносити їх до об’єктів будівництва.

І оскільки оформлення дозвільної документації на будівництво таких об’єктів має особливості, про це й поговоримо.

 

ДОКУМЕНТИ СТАТТІ

ГКУ

— Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.

ЦКУ

— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

ЗКУ

— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

КУпАП

— Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.1984 р. № 8073-X.

Закон про забудову

— Закон України «Про планування та забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III.

Закон про архітектуру

— Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.1999 р. № 687-XIV.

Закон про оренду землі

— Закон України «Про оренду землі» в редакції від 02.10.2003 р. № 1211-IV.

Закон про інвестиції

— Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.1991 р. № 1560-XII.

Закон про санітарне благополуччя

— Закон України «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення» від 24.02.1994 р. № 4004-XII.

Закон про охорону праці

— Закон України «Про охорону праці» в редакції від 21.11.2002 р. № 229-IV.

Закон про пожежну безпеку

— Закон України «Про пожежну безпеку» від 17.12.1993 р. № 3745-XII.

Закон про відповідальність у сфері містобудування

— Закон України «Про відповідальність підприємств, їх об’єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування» від 14.10.1994 р. № 208/94-ВР.

Закон про податок на прибуток

— Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» у редакції від 22.05.1997 р. № 283/97-ВР.

Закон про ПДВ

— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.1997 р. № 168/97-ВР.

Єдині правила

— Єдині правила ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правила користування ними та охорони, затверджені постановою КМУ від 30.03.1994 р. № 198.

Тимчасове положення про держреєстрацію

— Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. № 7/5 (у редакції наказу від 28.01.2003 р. № 6/5).

Методрекомендації щодо визначення нерухомості

— Методичні рекомендації щодо визначення нерухомого майна, що знаходиться на земельних ділянках, право власності на яке підлягає державній реєстрації, затверджені наказом Мін’юсту від 14.04.2009 р. № 660/5.

Перелік № 1104

— Перелік будівельних робіт, на виконання яких не вимагається дозвіл, затверджений постановою КМУ від 30.09.2009 р. № 1104.

Порядок № 1104

— Порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затверджений постановою КМУ від 30.09.2009 р. № 1104.

Порядок розміщення МАФ

— Порядок розміщення малих архітектурних форм для проведення підприємницької діяльності, затверджений постановою КМУ від 26.08.2009 р. № 982.

Порядок № 489

— Порядок надання вихідних даних для проектування об’єктів містобудування, затверджений постановою КМУ від 20.05.2009 р. № 489.

Порядок № 923

— Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів у редакції постанови КМУ від 20.05.2009 р. № 534.

Постанова № 903

— постанова КМУ від 11.07.2007 р. № 903 «Про авторський і технічний нагляд під час будівництва об’єкта архітектури».

Ліцензійні умови

— Ліцензійні умови провадження господарської діяльності в будівництві, пов’язаної зі створенням об’єктів архітектури, затверджені наказом Мінрегіонбуду від 27.01.2009 р. № 47.

П(С)БО 7

— Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби», затверджене наказом МФУ від 27.04.2000 р. № 92.

 

Павільйони та майданчики — об’єкти нерухомості?

У судовій практиці існує чимало рішень, пов’язаних з оформленням права власності на павільйони та майданчики. Причому однозначної та чітко виробленої позиції судів із приводу процедурного порядку вирішення цих питань на сьогодні немає.

Так, в одних рішеннях без будь-якої аргументації суди відносять до об’єктів нерухомості:

— торговельні павільйони (див., наприклад,

ухвалу господарського суду Харківської області від 28.08.2006 р. у справі № 40/236-06);

— літні майданчики (див.

постанови ВГСУ від 16.01.2008 р. у справі № 40/136-07, Харківського апеляційного госпсуду від 06.08.2008 р. № 11/39-08, господарського суду Харківської області від 19.06.2008 р. у справі № 50/73-08).

В інших — навпаки, суди визнають такі об’єкти тимчасовими спорудами (див. із приводу літніх майданчиків, наприклад

, рішення госпсуду Донецької області від 19.08.2009 р. у справі № 12/104пн, госпсуду Львівської області від 03.12.2009 р. у справі № 13/184, щодо павільйонів — рішення Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 29.12.2008 р.).

І в окремих випадках суди обґрунтовують такі рішення посиланням на нормативні акти.

Але зважаючи на те, що порядок оформлення дозвільної документації на будівництво павільйонів та майданчиків безпосередньо залежить від того, чи є вони об’єктами нерухомості, для уникнення судових розглядів насамперед необхідно визначитися з класифікацією таких об’єктів.

Слід зауважити, що в чинному законодавстві не існує єдиного визначення об’єкта нерухомості, у зв’язку з чим з метою коректного вирішення цієї проблеми Мін’юст видав

Методрекомендації щодо визначення нерухомості. У цьому документі Мін’юст зазначив, що «визначальною умовою для державної реєстрації прав власності будь-якого об’єкта є визначення його статусу: чи є цей об’єкт нерухомим майном».

При цьому, на думку Мін’юсту, «універсальне» (але зовсім не єдине) визначення об’єкта нерухомості міститься у

ст. 181 ЦКУ, згідно з якою:

«1. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

<…>

2. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі».

На підставі цього визначення, а також термінології з інших нормативних актів у

Методрекомендаціях щодо визначення нерухомості було виділено такі ознаки нерухомих речей:

1) ці об’єкти розташовані на земельній ділянці та нерозривно пов’язані із землею, тобто вони не можуть існувати без землі;

2) переміщення цих об’єктів неможливе без їх знецінення та зміни їх призначення.

Тим часом ці ознаки можна віднести до загальної характеристики, а на практиці для цілей класифікації павільйонів та майданчиків як об’єктів нерухомості необхідно виділити чіткіший критерій. Адже такі об’єкти залежно від особливостей їх «спорудження» може бути зараховано і до тимчасових споруд, право власності на які не реєструється (

п. 1.6 Тимчасового положення про держреєстрацію).

Як же павільйони (майданчики) розділити на об’єкти нерухомості й тимчасові споруди?

Із нормативних актів можна дійти висновку, що ключовим моментом у цьому питанні є наявність фундаменту у спорудженого павільйону (майданчика). Так, у

Методрекомендаціях щодо визначення нерухомості Мін’юст зауважив, що не є нерухомим майном (і право власності на них не підлягає державній реєстрації) малі архітектурні форми (далі — МАФ). При цьому Мін’юст послався на визначення МАФ із декількох різнопланових актів, основними з яких є Єдині правила, відповідно до яких до МАФ належить «…невелика (площею до 30 кв. метрів) споруда торговельно-побутового призначення, яка виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без спорудження фундаменту». На те, що МАФ не повинні мати заглиблених у ґрунт фундаментів, наголошується і в п. 27 Єдиних правил.

Зауважимо також, що після виходу

Методрекомендацій щодо визначення нерухомості Кабмін з метою обліку органами місцевого самоврядування під час прийняття рішень стосовно розміщення МАФ видав Порядок розміщення МАФ. У цьому документі стаціонарні МАФ, до яких може бути віднесено й павільйони (майданчики), характеризуються так:

«…стаціонарна мала архітектурна форма

— тимчасова одноповерхова споруда соціально-культурного, побутового, торговельного та іншого призначення для провадження підприємницької діяльності висотою не вище ніж 4 метри, що має по зовнішньому контуру площу близько 30 кв. метрів, виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без закладення фундаменту».

Наявність фундаментів у тимчасових будов і споруд є визначальним критерієм і при отриманні дозволів на виконання підготовчих та будівельних робіт (див.

пп. 23, 24 Переліку № 1104).

На факт наявності фундаментів для цілей віднесення торговельних павільйонів до об’єктів нерухомості звертають увагу в деяких випадках і суди (див., наприклад,

постанову ВГСУ від 17.01.2008 р. у справі № 2-26/8687.1-2006, рішення господарського суду Чернівецької області від 20.10.2008 р. у справі № 2/247).

Підсумуємо

: якщо спорудження павільйону (майданчика) планується здійснювати на фундаменті, такий об’єкт належатиме до нерухомості; якщо ж павільйони (майданчики) встановлюються без фундаментів — вони вважаються тимчасовими спорудами, тобто рухомими об’єктами.

 

Якщо павільйони (майданчики) є нерухомістю

Якщо павільйони (майданчики) належать до об’єктів нерухомості, їх спорудження здійснюється за загальною процедурою спорудження нежитлових об’єктів. Зауважимо, що для власника павільйону (майданчика), який отримав земельну ділянку для його розміщення на праві оренди із земель державної або комунальної власності, варіант із «нерухомістю» може бути вигіднішим. Адже в цьому випадку після оформлення права власності на павільйон (майданчик) він набуває права на викуп землі, що знаходиться під цими об’єктами, без проведення земельних торгів (

ч. 2 ст. 134 ЗКУ). І деякі власники використовують таке право, а в разі відмови у викупі ділянок на «позаконкурентних» умовах домагаються цього через суд (див., наприклад, рішення госпсуду Одеської області від 06.08.2008 р. у справі № 28/118-08-2962).

Крім того, певні «земельні переваги» є і в покупців павільйону (майданчика), зареєстрованого як об’єкт нерухомості. Зокрема, відповідно до положень

ст. 120 ЗКУ під час переходу права власності на об’єкт нерухомості до нового власника переходить право власності на земельну ділянку, розташовану під об’єктом, на тих самих умовах, що діяли для попереднього власника. Тому якщо, скажімо, земля державної або комунальної власності під павільйоном (майданчиком) перебувала в користуванні у попереднього власника на правах оренди, то саме на цих правах вона належатиме й новому власнику без проведення земельних торгів (ч. 2 ст. 124 ЗКУ).

Подивимося, яку дозвільну документацію доведеться оформляти в цьому випадку.

 

Дозвільна документація на будівництво «нерухомого» павільйону (майданчика)

Оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку під павільйоном (майданчиком)

. Відповідно до ст. 29 Закону про забудову для отримання дозволу на виконання будівельних робіт замовник будівництва повинен, зокрема, надати документ, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію. Таким документом є державний акт на право власності на земельну ділянку, право постійного користування земельною ділянкою або зареєстрований договір оренди земельної ділянки (ст. 126 ЗКУ).

Для відведення земельної ділянки з метою розміщення на ній майбутнього об’єкта зацікавлена юридична особа звертається з клопотанням до держадміністрації, до повноважень якої входить вирішення питань про вибір земельної ділянки. Процедура відбору регламентується

Порядком вибору земельних ділянок для розміщення об’єктів, затвердженим постановою КМУ від 31.03.2004 р. № 427.

І тут слід ураховувати, що згідно зі

ст. 24 Закону про забудову право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. З приводу цільового призначення землі в оновленій редакції ст. 20 ЗКУ зазначається:

«

5. Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, установлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою».

Отже, у

ЗКУ тепер чітко розмежовуються поняття «категорія землі» та «вид (умова) використання землі». У ст. 19 ЗКУ встановлено такі категорії земель:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Тому якщо майбутньому власнику павільйону (майданчика) було надано в користування ділянку із земель житлової та громадської забудови, спорудження на цій ділянці будь-яких «торговельних» об’єктів нерухомості свідчитиме про використання землі за цільовим призначенням. А це, зокрема, означає, що при отриманні в користування ділянки із земель державної або комунальної власності, межі якої встановлено в натурі (на місцевості), згідно зі

ст. 123 ЗКУ складання проекту землевідведення не потрібне, і така ділянка передається на підставі технічної документації.

Проте якщо ділянку було надано в користування за договором оренди, то порушення умов використання земельної ділянки, зокрема, спорудження «не того» об’єкта, під який виділялася ділянка, може бути підставою для розірвання орендодавцем договору оренди внаслідок порушення істотних умов (

ст. 15 Закону про оренду землі, Оглядовий лист ВГСУ «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з орендою земельних ділянок» від 30.11.2007 р. № 01-8/918)

 

Оформлення дозволів на будівництво павільйону (майданчика).

Дозвільну процедуру умовно можна «розбити» на декілька стадій.

1. Отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки

. Згідно зі ст. 24 Закону про забудову замовник, який має намір про забудову належної йому на праві власності чи користування земельної ділянки, або уповноважена ним особа звертається до відповідного органу виконавчої влади і місцевого самоврядування із заявою (клопотанням) щодо намірів забудови земельної ділянки для отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, установлених місцевими правилами забудови населеного пункту.

Типові регіональні правила забудови, що є підґрунтям для розробки місцевих правил забудови, затверджено

наказом Держкомбуду від 10.12.2001 р. № 219. Процедуру отримання містобудівних умов описано в Порядку № 489.

Якщо зазначені в заяві (клопотанні) наміри належать до переважного або допустимих видів забудови відповідної території, орган місцевого самоврядування

у двотижневий строк з дня реєстрації заяви (клопотання) надає заявнику містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, установлені місцевими правилами забудови населеного пункту.

Якщо ж місцеві правила забудови відсутні або земельна ділянка, на якій знаходиться об’єкт будівництва, розташована за межами населеного пункту, замовник самостійно здійснює розробку містобудівного обґрунтування розміщення об’єкта, що потім віддається на погодження з органами містобудування і архітектури, земресурсів, охорони культурної спадщини, природоохоронними та санітарно-епідеміологічними органами. Після цього відбуваються громадські слухання містобудівного обґрунтування та його затвердження місцевим органом влади. Порядок проведення державної експертизи містобудівної документації затверджено

постановою КМУ від 20.05.2009 р. № 522, а в м. Києві це питання регулюється ще й Регламентом щодо забезпечення проведення державної експертизи містобудівних обґрунтувань у м. Києві в Міністерстві регіонального розвитку та будівництва України, затвердженим наказом Мінрегіонбуду від 11.11.2009 р. № 485.

Зауважимо також, що на сьогодні в багатьох населених пунктах містобудівну документацію належним чином не розроблено, на що Мінрегіонбуд звернув увагу в

рішенні колегії від 17.09.2009 р. № 47. У цьому ж документі було зазначено, що «проектування і будівництво окремих будівель і споруд, не передбачених чинним генеральним планом (для малих і середніх населених пунктів), детальним планом території (для великих, більших і найбільших населених пунктів), не допускається і не виноситься на обговорення». Тому цілком можливо, що майбутньому власнику павільйону (майданчика) доведеться пройти нелегку процедуру розробки містобудівного обґрунтування розміщення об’єкта.

У ситуації, коли ділянка для забудови надавалася із земель державної або комунальної власності, підставою для розробки містобудівного обґрунтування є дозвіл, що видається разом із дозволом на проект відведення земельної ділянки (

ст. 231 Закону про забудову). При цьому в разі продажу такої ділянки на земельних торгах містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки входять до складу технічного паспорта ділянки (п. 17 Порядку № 489).

2. Отримання технічних умов щодо інженерного забезпечення об’єкта містобудування

. Відповідно до Порядку № 489 після отримання містобудівних умов технічні умови надаються юридичними особами, які є власниками елементів інженерної інфраструктури або здійснюють їх експлуатацію за відповідним клопотанням замовника чи уповноваженої ним особи. Із Порядку № 489 випливає, що до таких осіб належать організації водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, газопостачання, кабельних мереж телебачення.

Конкретний перелік осіб, які надають техумови, установлюється містобудівними умовами, при цьому враховується, чи знаходиться місце приєднання інженерних мереж замовника до магістральних чи інших мереж на земельній ділянці замовника або на її межі.

3. Розробка проектної документації на зведення павільйону (майданчика)

. Проектна документація розробляється на підставі завдання на проектування, зміст якого залежить від особливостей об’єкта містобудування та умов будівництва. Таке завдання розробляється, затверджується і надається проектувальнику на підставі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (п. 25 Порядку № 489).

Відповідно до

ст. 7 Закону про архітектуру проект має розроблятися під керівництвом та за обов’язкової участі архітектора, який має відповідний сертифікат. На сьогодні проектна документація підлягає погодженню лише з підприємствами, установами та організаціями, що надали техумови стосовно інженерного забезпечення об’єкта, а в разі неможливості виконання цих умов при проектуванні об’єкта — і з місцевим органом містобудування та архітектури.

Далі проект передається на державну експертизу (

ст. 8 Закону про інвестиції). Порядок затвердження інвестиційних програм та проектів будівництва і проведення їх державної експертизи затверджено постановою КМУ від 31.10.2007 р. № 1269. Згідно з п. 6 цього документа проекти підлягають обов’язковій комплексній державній експертизі незалежно від джерел їх фінансування. Перелік об’єктів, для затвердження проектів будівництва яких комплексний висновок державної експертизи не є обов’язковим, наведено в наказі Мінрегіонбуду від 08.04.2009 р. № 145.

Відповідно до

п. 6 р. 2 цього Переліку не потрібне проведення комплексної експертизи при будівництві «одноповерхових будівель цивільного призначення з легких збірно-розбірних конструкцій, а також інших конструкцій площею до 200 м2, що розраховані на одночасне перебування не більше ніж 50 чоловік, наметів та майданчиків для розширення зони торгівлі та громадського харчування в теплу пору року, спорудження яких не призведе до знесення існуючих споруд чи виносу існуючих підземних, надземних комунікацій, за умови забезпечення нормативного показника опору теплопередачі огороджуючих конструкцій (для закладів, які за призначенням повинні мати опалювані приміщення) та встановлення приладів обліку енергоносіїв, гарячої та холодної води».

Крім того, у

п. 3 р. 2 Переліку зазначено таке: «Улаштування в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових будівлях підприємств та громадських будівлях вбудованих та вбудовано-прибудованих приміщень громадського призначення площею до 200 м2, що відповідають місцевим правилам забудови, без зміни конструктивної схеми будинку, без втручання в несучі конструкції, збільшення навантажень на його фундаменти, стіни, каркас, перекриття та встановлення приладів відокремленого обліку енергоносіїв, гарячої та холодної води».

Таким чином, для більшості проектів павільйонів (майданчиків) проведення комплексної експертизи не потрібне. При цьому належність конкретного об’єкта до

Переліку встановлюється безпосередньо учасниками будівництва без підтвердження будь-якою довідкою. Розбіжності з питань застосування Переліку учасниками будівництва розглядаються Мінрегіонбудом у десятиденний строк (лист Мінрегіонбуду від 09.07.2009 р. № 9/11-1001).

Що стосується проведення так званої «індивідуальної» експертизи проекту окремими державними органами, то цього

Законом про інвестиції не передбачено. Більше того, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та сприяння інвестиційній діяльності в Україні» від 16.05.2007 р. № 1026-V, яким установлювалося право на непроведення комплексної державної експертизи щодо об’єктів з Переліку, затвердженого КМУ, було внесено також відповідні зміни до базових законів, що регламентують порядок проведення експертизи проектів. Проте через незрозумілість законодавчих формулювань на місцях виникли розбіжності з цього питання.

Наприклад, при внесенні змін до

ст. 11 Закону про санітарне благополуччя було пропущено слово «комплексна», тож згідно з чинною редакцією санітарна експертиза проводиться щодо проектів будівництва об’єктів будь-якого призначення, за винятком тих, для затвердження яких висновок державної експертизи не є обов’язковим.

Зміни, унесені до інших законів, містили тільки посилання на те, що державна експертиза проводиться в порядку, передбаченому

ст. 8 і 15 Закону про інвестиції. І хоча, повторимося, у цих статтях Закону, крім комплексної, жодної іншої експертизи проектів не передбачається, органи пожежного нагляду досі застосовують Методику розрахунку витрати часу та вартості проведення органом державного пожежного нагляду оцінки (експертизи) протипожежного стану підприємства, об’єкта, приміщення та проектно-кошторисної документації, затвердження якої не потребує висновку комплексної державної експертизи (затверджено наказом МНС від 13.07.2006 р. № 444).

А в

листі Мінрегіонбуду від 09.07.2009 р. № 9/11-1001 було зазначено: щодо проектів будівництва наведених у Переліку об’єктів обов’язково проводиться державна екологічна експертиза, державна експертиза з питань санітарного та епідемічного благополуччя населення, охорони праці, енергозбереження та енергоефективності, пожежної, техногенної, ядерної та радіаційної безпеки у випадках, передбачених законодавством . Ми вважаємо, що на сьогодні таких випадків немає, у зв’язку з чим експертизу проекту павільйону (майданчика) в окремих органах проводити не потрібно.

Хоча дуже ймовірно, що офіційні органи припишуть провести, як мінімум, експертизу проекту в органах пожежного нагляду та в органах енергозбереження. Стосовно останніх можна зауважити, що в

наказі Держкомітету з енергозбереження і Держкомбуду від 21.03.2000 р. № 16/52 серед підконтрольних об’єктів прямо зазначено павільйони, кіоски, вбудовані та прибудовані приміщення незалежно від поверховості. А в листі Мінрегіонбуду від 21.01.2009 р. № 11/16-62 приписано забезпечити належний контроль за дотриманням нормативних вимог щодо енергозбереження при проектуванні, будівництві та введенні в експлуатацію об’єктів різного призначення.

У частині обґрунтування непроведення санітарної експертизи можна посилатися на

п. 1 Порядку проведення державної санітарно-епідеміологічної експертизи, затвердженого наказом МОЗ України від 14.03.2006 р. № 120, в якому зазначається, що об’єктом державної санітарно-епідеміологічної експертизи є проекти будівництва, реалізація (функціонування, використання) яких може шкідливо вплинути на здоров’я людини. І оскільки павільйон (майданчик) до таких об’єктів не належить, державну санітарно-епідеміологічну експертизу будівництва цих об’єктів проводити не потрібно.

Органи охорони праці згідно зі

ст. 21 Закону про охорону праці видають дозвіл на роботу об’єктів підвищеної небезпеки, перелік яких наведено в додатку 2 до Порядку видачі дозволів державним комітетом з нагляду за охороною праці та його територіальними органами, затвердженого постановою КМУ від 15.10.2003 р. № 1631, під дію якого торговельні павільйони (майданчики) не підпадають. На підставі цього можна стверджувати, що й експертизу проектів будівництва таких об’єктів ці органи проводити не повинні.

Стосовно екологічної експертизи Мінрегіонбуд у

листі від 06.07.2009 р. № 9/15-979/9427/12/10-09 зауважив, що вона проводиться, якщо об’єкт належить до таких, які становлять підвищену екологічну небезпеку та зазначені в Переліку видів діяльності та об’єктів, що становлять підвищену екологічну небезпеку, затвердженому постановою КМУ від 27.07.1995 р. № 554, а також таких, які шкідливо впливають на стан навколишнього природного середовища (ст. 26, 27 Закону України «Про охорону навколишнього природного середовища» від 25.06.1991 р. № 1264-XII). Павільйони (майданчики) до них, як правило, не належать.

Проведення техногенної експертизи щодо таких об’єктів також не потрібне, оскільки вони не належать до об’єктів підвищеної небезпеки (див.

Закон України «Про об’єкти підвищеної небезпеки» від 18.01.2001 р. № 2245-III, Перелік особливо небезпечних підприємств, припинення діяльності яких вимагає проведення спеціальних заходів щодо запобігання шкоді життю і здоров’ю громадян, майну, спорудам, навколишньому природному середовищу, затверджений постановою КМУ від 06.05.2000 р. № 765).

Не входять вони й до кола об’єктів, щодо яких проводиться ядерна та радіаційна експертиза (

ст. 40 Закону України «Про використання ядерної енергії та радіаційну безпеку» від 08.02.1995 р. № 39/95-ВР).

4. Розробка робочої документації на будівництво павільйону (майданчика)

. Ця документація розробляється підрядником на підставі затвердженого проекту за участі архітектора — автора затвердженого проекту відповідно до укладеного договору на розробку проекту (ст. 8 Закону про архітектуру).

5. Отримання дозволу на виконання будівельних робіт1

. Оскільки будівництво «фундаментних» павільйонів (майданчиків) не входить до Переліку № 1104, на такі роботи в загальному порядку слід отримати дозвіл на виконання будівельних робіт. Процедура отримання дозволу на виконання будівельних робіт з реконструкції приміщень регламентується Порядком № 1104.

1 Оскільки отримання дозволу на виконання підготовчих робіт при спорудженні павільйону (майданчика), як правило, не потрібен, цей етап ми не розглядаємо.

У зв’язку з цим слід звернути увагу на те, що здійснити роботи з будівництва павільйонів (майданчиків) без наявності будівельної ліцензії не вийде, оскільки:

по-перше

, у переліку документів, потрібних для отримання дозволу, зазначено і ліцензію;

по-друге

, виконувані при такому будівництві роботи (наприклад, зведення фундаментів) включаються до Переліку робіт, для проведення яких потрібна будліцензія (додаток до Ліцензійних умов).

На сьогодні не повністю врегульовано ситуацію з органом, уповноваженим видавати дозвіл на виконання будівельних робіт. Зокрема, відповідно до змін, унесених

постановою КМУ від 27.01.2010 р. № 90 до Порядку № 1104, документи щодо видачі дозволів на виконання будівельних робіт мають прийматися посадовою особою Держархбудінспекції в дозвільному центрі за місцем виконання робіт. Однак Мінрегіонбуд не погодився з такою практикою і в листі від 01.04.2010 р. № 12/19-2-22-10-3409 вказав на те, що прийняття документів у дозвільному центрі не погоджується з вимогами ст. 281, 29, 301 Закону про забудову, які передбачають надання документів дозвільного характеру безпосередньо в інспекціях Держархконтролю, і надіслав до КМУ пропозиції щодо скасування постанови № 90.

Держкомпідприємництва в

листі від 12.04.2010 р. № 4548 у відповідь на ці зауваження зазначив, що постанова № 90 відповідає чинному законодавству і на етапі погодження її було підтримано Мінрегіонбудом. Власне, і сам Мінрегіонбуд у листі від 16.12.2009 р. № 12/19-2-15/14-5480 зауважив, що з 01.01.2010 р. прийняття документів щодо видачі дозволів на виконання будівельних робіт провадитиметься виключно через дозвільні центри.

У результаті сьогодні подавати документи для отримання дозволу необхідно до дозвільного центру, хоча не виключено, що «на місцях» вимагатимуть їх подання до Держархбудінспекції.

Дозвіл видається протягом місяця з дня реєстрації заяви на безоплатній основі. Якщо в цей строк дозвіл не буде отримано або не буде надано мотивовану відмову в його наданні, суб’єкт господарювання через

10 робочих днів отримує право на здійснення будівельних робіт за принципом «мовчазної згоди» відповідно до постанови КМУ «Деякі питання застосування принципу мовчазної згоди» від 27.01.2010 № 77 і ст. 41 Закону України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» від 06.09.2005 р. № 2806-ІV, на що звернув увагу Мінрегіонбуд у наказі від 31.03.2010 р. № 114.

6. Проведення будівельних робіт зі спорудження павільйону (майданчика)

. При здійсненні робіт підрядником слід керуватися Загальними умовами укладення та виконання договору підряду в капітальному будівництві, затвердженими постановою КМУ від 01.08.2005 р. № 668, а також Примірним договором підряду в капітальному будівництві, затвердженим наказом Мінбуду від 27.10.2005 р. № 3. Ці документи мають статус примірних договорів відповідно до ст. 179 ГКУ, та їх умови за взаємною згодою сторін може бути змінено чи доповнено. При бажанні сторони можуть також унести зміни до первісно укладеного контракту шляхом укладання додаткових угод (лист Держбуду від 04.09.2003 р. № 7/5-826).

Відповідно до

постанови № 903 під час проведення будівельних робіт здійснюється авторський нагляд архітектором — автором проекту, іншими розробниками чи уповноваженими ними особами.

Технічний нагляд забезпечується замовником і може здійснюватися двома шляхами:

1) власними силами замовника, якщо в його складі є особи, які мають відповідний кваліфікаційний сертифікат, тоді ліцензія на ці роботи не потрібна;

2) третіми особами, але за умови отримання ними відповідної ліцензії (див. із цього питання

лист Держархбудінспекції від 16.01.2009 р. № 22/7-195 ). Причому Мінрегіонбуд у листі від 25.12.2009 р. № 12/19-2-8/1-5999 звернув увагу на те, що з 06.08.2010 р. здійснення технічного нагляду без кваліфікаційного сертифіката інженера технічного нагляду є незаконним.

Факт приймання-передачі виконаних робіт згідно зі

ст. 882 ЦКУ має підтверджуватися актом. На практиці, як правило, для цих цілей застосовуються акт за формою № КБ-2в «Акт приймання виконаних будівельних робіт» і «Довідка про вартість виконаних будівельних робіт та витрати» (типова форма № КБ-3), затверджені наказом Мінрегіонбуду від 04.12.2009 р. № 554. При цьому, як зауважив Мінрегіонбуд в листі від 09.03.2010 р. № 12/19-2-9-21-2368 2, ці форми підлягають обов’язковому застосуванню при проведенні взаєморозрахунків за виконані роботи між замовниками та виконавцями робіт з будівництва, що здійснюється за рахунок бюджетних коштів і коштів підприємств, установ та організацій державної власності. Щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється за рахунок інших джерел фінансування, типові форми застосовуються відповідно до умов договору підряду.

2 Коментар до цього листа див. у газеті «Будівельна бухгалтерія», 2010, № 8, с. 6.

Тим часом ми не радимо відступати від вимог

наказу Мінрегіонбуду № 554, яким таких винятків не передбачено, і для уникнення непорозумінь сторонам краще скористатися саме цими типовими формами.

Якщо ж замість форми № КБ-2в через певні обставини застосовуватиметься інший документ, він має містити реквізити, передбачені

ст. 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16.07.99 р. № 996-XIV (див. із цього приводу, наприклад, листи Мінрегіонбуду від 09.04.2009 р. № 12/14-382 і МФУ від 10.08.2004 р. № 31-04200-10-10/14432).

До прийняття в експлуатацію готового об’єкта на нього складається архітектурно-технічний паспорт об’єкта архітектури (

ст. 12 Закону про архітектуру).

7. Прийняття в експлуатацію побудованого павільйону (майданчика)

. Порядок прийняття об’єктів в експлуатацію регламентується Порядком № 923. Після закінчення робіт складається акт готовності об’єкта до експлуатації, в якому передбачається його погодження протягом 10 робочих днів з виконкомом або держадміністрацією та органами, до повноважень яких відповідно до закону належить участь у прийнятті закінчених будівництвом об’єктів. У листі Держархбудінспекції від 20.08.2009 р. № 22/9-5243 було зазначено, що до уповноважених органів, які мають брати участь у прийнятті об’єкта, належать органи, визначені законами України «Про пожежну безпеку», «Про охорону праці», «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя» тощо. Склад органів, до яких слід звертатися за погодженням акта, залежить від функціонального призначення об’єкта. І органи інспекції Держархконтролю за зверненням замовника можуть указати перелік цих органів для конкретної ситуації.

Тим часом слід звернути увагу на те, що в новій редакції

ст. 301 Закону про забудову (чинна з 15.10.2009 р.) не передбачається погодження акта, тому такі вимоги — з посиланням на ст. 301 Закону про забудову — можна оспорювати.

Прийняття об’єкта в експлуатацію здійснюється на підставі сертифіката відповідності, що видається Держархінспекцією, яка видала дозвіл на проведення будівельних робіт (

ст. 301 Закону про забудову, Порядок № 923).

Після отримання документів Держархінспекція проводить підсумкову перевірку відповідності побудованого об’єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм та правил і готовності його до експлуатації, що проводиться на об’єкті будівництва і не може тривати більше 4 робочих днів. Видача сертифіката здійснюється протягом 10 днів з дня реєстрації заяви, що і є датою прийняття об’єкта в експлуатацію.

На підставі сертифіката відповідності оформляється правовстановлюючі документи на павільйон (майданчик), зокрема свідоцтво про право власності, яке відповідно до п. 6 Положення № 7/5 видається місцевими органами самоврядування, а підготовку документів для цих цілей може бути делеговано БТІ. У зв’язку з цим необхідно вивчити ще й місцеві порядки видачі свідоцтва про право власності. Наприклад, у м. Києві процедура видачі свідоцтва регламентується Положенням про порядок оформлення права власності на об’єкти нерухомого майна у м. Києві, затвердженим розпорядженням Київської міськадміністрації від 27.10.2009 р. № 1227.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі