Процедура регистрации вещных прав на недвижимость и их ограничений: изменения в правовом регулировании
Дмитрий Вовк, юрист
Принятие Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и другие законодательные акты Украины» от 11.02.2010 г. № 1878-IV повлекло за собой значительное обновление процедуры соответствующей госрегистрации. В частности, изменения коснулись системы органов госрегистрации, прав и обременений, подлежащих госрегистрации, порядка совершения регистрационных действий и т. д. Рассмотрению этих законодательных новшеств посвящена данная статья.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Закон об ипотеке
— Закон Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV.Закон о госрегистрации
— Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.Закон № 1878
— Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и другие законодательные акты Украины» от 11.02.2010 г. № 1878-IV.Временное положение № 7/5
— Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста Украины от 07.02.2002 г. № 7/5.
Система органов госрегистрации
Как известно, до принятия
Закона № 1878 систему органов госрегистрации прав составляли центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов (Госкомзем), созданное при нем государственное хозрасчетное лицо (центр государственного земельного кадастра) и его отделения на местах. Данными субъектами регистрировались вещные права на земельные участки и их обременения. Кроме того, согласно п. 5 Переходных положений Закона о госрегистрации до формирования Государственного реестра прав регистрация объектов недвижимости (кроме земельных участков) осуществляется коммунальными предприятиями бюро технической инвентаризации (БТИ). Срочный характер полномочий БТИ в сфере госрегистрации прав отразился и в названии основного подзаконного акта в сфере госрегистрации вещных прав — Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста Украины от 07.02.2002 г. № 7/5.С принятием
Закона № 1878 полномочия в сфере госрегистрации вещных прав и обременений переданы Министерству юстиции Украины и его территориальным органам, которые являются органами государственной регистрации прав. Держателем реестра прав определен Минюст, а администратором реестра — государственное предприятие, которое относится к сфере управления Министерства юстиции.Однако необходимо отметить, что
ни БТИ, ни Госкомзем из процедуры госрегистрации прав на недвижимость не исчезают. БТИ продолжит выполнять техническую инвентаризацию объектов недвижимости, необходимость которой в случаях, предусмотренных законодательством, вытекает из ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации. В свою очередь Госкомзем сохранит полномочия в отношении ведения земельного кадастра.
Объекты регистрации
В новой редакции
Закона о госрегистрации расширен перечень прав и обременений, которые подлежат регистрации. Теперь, кроме прочего, должны быть зарегистрированы (ст. 4 Закона о госрегистрации):— право хозяйственного ведения;
— право оперативного управления;
— право аренды земельного участка;
— право пользования (найма, аренды) здания или другого капитального сооружения, их отдельных частей;
— ипотека1;
1 Если ранее ипотека регистрировалась в Государственном реестре ипотек, то теперь эта регистрация будет осуществляться в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
— доверительное управление имуществом.
При этом
Законом № 1878 внесены изменения в ст. 794 ГК, которая предусматривала необходимость регистрации договора найма строения или другого капитального сооружения (их отдельной части). Теперь регистрации будет подлежать право пользования указанным имуществом, которое возникает из договора найма, заключенного на срок не менее чем три года 2. Тем самым законодатель предотвратил ситуацию, при которой регистрировались бы и сами договоры найма и права, возникающие в связи с их заключением.2 Эти изменения вступят в силу с 01.01.2012 г.
Особенности проведения регистрации прав и обременений
После принятия
Закона № 1878 изменилась и процедура госрегистрации. Примечательным моментом новой редакции Закона о госрегистрации, безусловно, является отсутствие перечня документов для госрегистрации, ранее предусмотренного в ст. 19 Закона. Сейчас же ч. 2 ст. 15 этого Закона устанавливает, что перечень документов для осуществления госрегистрации прав определяется Кабинетом Министров Украины. В свою очередь, новая редакция Закона в ст. 19 содержит основания для госрегистрации (во многом дублирующие документы, ранее предусмотренные этой статьей), к которым относит:1) договоры, заключенные в порядке, установленном законом;
2) свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, выданные в соответствии с требованиями
Закона о госрегистрации;3) свидетельства о праве собственности, выданные органами приватизации нанимателям жилых помещений в государственном и коммунальном жилом фонде;
4) государственные акты на право собственности или постоянного пользования на земельный участок в случаях, установленных законом;
5) решения судов, которые вступили в законную силу;
6) другие документы, которые подтверждают возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, предоставленные органу государственной регистрации прав вместе с заявлением.
Изменились и
основания для регистрации обременений вещных прав на недвижимое имущество. Так, основаниями являются:1) установленный законом запрет на пользование и/или распоряжение недвижимым имуществом;
2) решения судов, которые вступили в законную силу;
3) постановление органов досудебного следствия, государственного исполнителя о наложении ареста на недвижимое имущество3;
3 Ранее ст. 23 Закона о госрегистрации позволяла установить обременение на основании определения суда об обеспечении иска (способами обеспечения могли быть арест, запрет на отчуждение имущества и т. д.). Такое определение направлялось непосредственно регистратору, который вносил соответствующие сведения в реестр прав. Теперь же определение об обеспечении иска необходимо будет предъявить в отдел государственной исполнительной службы для исполнения, и только после вынесения исполнителем постановления об аресте объекта недвижимости данное обременение будет зарегистрировано. В этом смысле непонятно, как будут регистрироваться (и будут ли вообще), например, такие способы обеспечения иска, как запрет на отчуждение имущества или запрет госрегистратору проводить регистрацию определенных прав, поскольку подобного основания для регистрации обременения в новой редакции Закона о госрегистрации нет, т. е. обременением подобные запреты не являются. Статья 23 Закона предусматривает, что подобное определение суда является основанием для приостановления регистрационных действий, однако регистрационные действия в момент вынесения определения могут не проводиться вообще. В качестве выхода можно предложить принимать данные определения и приостанавливать регистрацию прав в случае, если после вынесения определения поступает соответствующее заявление о госрегистрации вещного права.
4) наложение запрета на отчуждение недвижимого имущества нотариусом;
5) решение органа местного самоуправления об отнесении объектов недвижимого имущества к обветшалому жилому фонду;
6) другие акты соответствующих государственных органов и должностных лиц согласно закону;
7) договоры, заключенные в порядке, установленном законом.
Новая редакция
Закона о госрегистрации также детально регулирует сроки проведения регистрации. В соответствии с ч. 5 ст. 15 этого Закона государственная регистрация прав (предоставление отказа в ней) проводится в срок, который не превышает 14 рабочих дней (кроме регистрации обременений)4. Государственная регистрация ипотек, предоставление отказа в ней проводятся в срок, который не превышает одного рабочего дня. В случае поступления в орган госрегистрации прав заявления о государственной регистрации обременений, ипотеки на имущество, в отношении которого в указанном органе уже зарегистрировано заявление о государственной регистрации права на это имущество, государственный регистратор сначала рассматривает заявление о регистрации права, а после этого — заявление о регистрации обременений, ипотеки. При этом срок госрегистрации прав и их обременений составляет десять дней со дня регистрации заявления о регистрации обременений, ипотеки (ч. 8 ст. 15 Закона о госрегистрации).4 Ранее для регистрации прав БТИ отводилось 30 дней (п. 3.4. Временного положения № 7/5), а Госкомзем проводил регистрацию в течение 14 календарных дней (ч. 4 ст. 17 Закона о госрегистрации в предыдущей редакции).
Изменения коснулись и момента госрегистрации прав. В предыдущей редакции
Закона о госрегистрации датой и временем госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество были дата и время внесения данных о присвоении кадастрового номера объекту недвижимости, внесения данных о других вещных правах, внесения данных о сделках, в связи с которыми произошло изменение собственника (собственников) объекта недвижимого имущества и (или) изменение самого объекта недвижимого имущества. После принятия Закона № 1878 датой и временем регистрации прав и их обременений считаются дата и время регистрации соответствующего заявления в органе госрегистрации (ч. 11 ст. 15 Закона о госрегистрации). Иными словами, право или обременение будет зарегистрировано не датой регистрационного действия, а датой обращения с заявлением о регистрации, что позволяет избежать возможных злоупотреблений в этой сфере.Новая редакция
Закона также устанавливает случаи выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимость, которое подтверждает возникновение права собственности при осуществлении госрегистрации. Так, свидетельство выдается (ст. 18 Закона):1) физическим и юридическим лицам на вновь построенные, реконструированные объекты недвижимого имущества;
2) членам жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого соответствующего кооператива, которые полностью внесли свои паевые взносы;
3) юридическим лицам в случае внесения в уставный фонд (уставный или составной капитал) объектов недвижимого имущества их основателями (участниками);
4) физическим лицам и юридическим лицам, которые при ликвидации (реорганизации) юридического лица получили в собственность в установленном законодательством порядке недвижимое имущество юридического лица, которое ликвидируется (реорганизуется);
5) физическим лицам и юридическим лицам, которые вышли из состава учредителей (участников) юридического лица по решению органа, уполномоченного на это учредительными документами, получили в собственность объект недвижимого имущества, переданный им;
6) реабилитированным гражданам, которым возвращены в собственность принадлежащие им объекты недвижимого имущества;
7) в случае выделения отдельного объекта недвижимого имущества из состава объекта недвижимого имущества, которое состоит из двух или более объектов;
8) физическим и юридическим лицам на объекты недвижимого имущества, которые в установленном порядке переведены из жилых в нежилые и наоборот;
9) в других случаях, установленных законом.
Кроме того, одной из новелл
Закона № 1878 является институт приостановления госрегистрации.Согласно
ст. 23 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество приостанавливается в случае:1) вынесения решения суда о запрещении совершения действий, связанных с государственной регистрацией прав;
2) кражи, утраты документов, которые подтверждают возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, — по заявлению правовладельца о приостановлении госрегистрации прав на такой объект.
Рассмотрение заявления о приостановлении госрегистрации прав и принятие решения о приостановлении или отказе в приостановлении госрегистрации проводятся в двухдневный срок с момента получении органом государственной регистрации прав соответствующего заявления. Государственная регистрация прав приостанавливается на период до устранения обстоятельств, которые стали основанием для принятия решения о приостановлении на основании судебного решения об отмене запрета совершать действия, связанные с госрегистрацией, или заявления правовладельца о снятии приостановления госрегистрации прав.
Получение информации из госреестра вещных прав и обременений
В соответствии со
ст. 28 Закона о госрегистрации информация из госреестра вещных прав и обременений предоставляется в форме извлечения, информационной справки и выписки. В предыдущей редакции Закона форма выдачи сведений из реестра не устанавливалась5. Извлечение имеет право получить собственник (собственники) недвижимого имущества или его(их) уполномоченные лица, наследники (правопреемники — для юридических лиц) или его(их) уполномоченные лица, лицо (лица), в интересах которого (которых) установлено обременение, или его(их) уполномоченные лица. Органы государственной власти и местного самоуправления получают информацию в форме информационной справки6.5 При этом аналогичные формы выдачи информации о вещных правах на недвижимость содержались в подзаконных актах. Например, раздел 5 Временного положения № 7/5 предусматривал выдачу извлечения и информационной справки из реестра прав собственности на недвижимое имущество.
6 Бюро кредитных историй, которое ранее обладало правом на получение информации из госреестра прав в случае наличия письменного согласия юридических, физических лиц — собственников недвижимого имущества (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации), теперь такое право утратило.
Кроме того, орган госрегистрации обязан по заявлению собственника или правовладельца предоставить ему информацию в форме выписки о лицах, которые получили сведения о правах и обременениях прав на недвижимое имущество, которое ему принадлежит (
ч. 4 ст. 28 Закона).
Государственная регистрация вещных прав на недвижимость и обременений до 01.01.2012 г.
В соответствии с
п. 2 Заключительных и переходных положений Закона № 1878 государственная регистрация в порядке, предусмотренном этим Законом, осуществляется с 1 января 2012 года. В то же время установленные в этом Законе новые объекты регистрации должны быть зарегистрированы уже сейчас. Этому вопросу посвящен п. 3 заключительных и переходных положений Закона № 1878, в соответствии с которым до 1 января 2012 г. госрегистрация:— права собственности и права пользования (сервитут) на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках; права пользования (найма, аренды) зданиями или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; права собственности на объекты незавершенного строительства, а также учет бесхозного недвижимого имущества, доверительного управления недвижимым имуществом
проводится регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу данного Закона и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество;— права собственности, права пользования (сервитут) земельными участками, права постоянного пользования земельными участками, договоров аренды земельных участков; права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); права застройки земельного участка (суперфиций)
проводится территориальными органами земельных ресурсов;— сделок, ипотек, сведений об обременении недвижимого имущества
проводится нотариусами, регистраторами юридического лица, которое принадлежит к сфере управления Министерства юстиции Украины.
