Процедура реєстрації речових прав на нерухомість та їх обмежень: зміни у правовому регулюванні
Дмитро Вовк, юрист
Прийняття Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. № 1878-IV спричинило значне оновлення процедури відповідної держреєстрації. Зокрема, зміни стосуються системи органів держреєстрації, прав та обтяжень, що підлягають держреєстрації, порядку здійснення реєстраційних дій тощо. Розгляду цих законодавчих нововведень і присвячено пропоновану статтю.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.Закон про іпотеку
— Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р. № 898-IV.Закон про держреєстрацію
— Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.Закон № 1878
— Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. № 1878-IV.Тимчасове положення № 7/5
— Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін’юсту України від 07.02.2002 р. № 7/5.
Система органів держреєстрації
Як відомо, до прийняття
Закону № 1878 систему органів держреєстрації прав складали центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів (Держкомзем), створена при ньому державна госпрозрахункова особа (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях. Цими суб’єктами реєструвалися речові права на земельні ділянки та їх обтяження. Крім того, згідно з п. 5 Перехідних положень Закону про держреєстрацію до формування Державного реєстру прав реєстрація об’єктів нерухомості (крім земельних ділянок) здійснюється комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації (БТІ). Терміновий характер повноважень БТІ у сфері держреєстрації прав відбився і в назві основного підзаконного акта у сфері держреєстрації речових прав — Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін’юсту України від 07.02.2002 р. № 7/5.Із прийняттям
Закону № 1878 повноваження у сфері держреєстрації речових прав та обтяжень передано Міністерству юстиції України та його територіальним органам, що є органами державної реєстрації прав. Держателем реєстру прав визначено Мін’юст, а адміністратором реєстру — державне підприємство, що належить до сфери управління Міністерства юстиції.Проте слід зауважити, що
ні БТІ, ні Держкомзем із процедури держреєстрації прав на нерухомість не зникають. БТІ продовжить виконувати технічну інвентаризацію об’єктів нерухомості, необхідність якої у випадках, передбачених законодавством, випливає з ч. 3 ст. 15 Закону про держреєстрацію. У свою чергу, Держкомзем збереже повноваження щодо ведення земельного кадастру.
Об’єкти реєстрації
У новій редакції
Закону про держреєстрацію розширено перелік прав та обтяжень, що підлягають реєстрації. Тепер, крім іншого, має бути зареєстровано (ст. 4 Закону про держреєстрацію):— право господарського відання;
— право оперативного управління;
— право оренди земельної ділянки;
— право користування (найму, оренди) будівлі чи іншої капітальної споруди, їх окремих частин;
— іпотеку1;
— довірче управління майном.
1 Якщо раніше іпотека реєструвалася в Державному реєстрі іпотек, то тепер ця реєстрація здійснюватиметься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
При цьому
Законом № 1878 унесено зміни до ст. 794 ЦК, яка передбачала необхідність реєстрації договору найму будови чи іншої капітальної споруди (її окремої частини). Тепер реєстрації підлягатиме право користування зазначеним майном, що виникає з договору найму, укладеного на строк не менше трьох років 2. Цим законодавець запобіг ситуації, при якій реєструвалися б і самі договори найму, і права, що виникають у зв’язку з їх укладенням.2 Ці зміни наберуть чинності з 01.01.2012 р.
Особливості проведення реєстрації прав та обтяжень
Після прийняття
Закону № 1878 змінилася і процедура держреєстрації. Примітним моментом нової редакції Закону про держреєстрацію, безумовно, є відсутність переліку документів для держреєстрації, раніше передбаченого у ст. 19 Закону. Сьогодні ж ч. 2 ст. 15 цього Закону встановлює, що перелік документів для здійснення держреєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України. У свою чергу, ст. 19 нової редакції Закону містить підстави для держреєстрації (які багато в чому дублюють документи, раніше передбачені цією статтею), до яких належать:1) договори, укладені в порядку, установленому законом;
2) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видані відповідно до вимог
Закону про держреєстрацію;3) свідоцтва про право власності, видані органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;
4) державні акти на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, установлених законом;
5) рішення судів, що набрали законної сили;
6) інші документи, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, подані органу державної реєстрації прав разом із заявою.
Змінилися й
підстави для реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно. Так, підставами є:1) установлена законом заборона на користування та/або розпорядження нерухомим майном;
2) рішення судів, що набрали законної сили;
3) постанова органів досудового слідства, державного виконавця про накладення арешту на нерухоме майно3;
4) накладення заборони на відчуження нерухомого майна нотаріусом;
5) рішення органу місцевого самоврядування про віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду;
6) інші акти відповідних державних органів та посадових осіб відповідно до закону;
7) договори, укладені в порядку, установленому законом.
3 Раніше ст. 23 Закону про держреєстрацію дозволяла встановити обтяження на підставі ухвали суду про забезпечення позову (способами забезпечення могли бути арешт, заборона на відчуження майна тощо). Така ухвала надсилалася безпосередньо реєстратору, який уносив відповідні відомості до реєстру прав. Тепер же ухвалу про забезпечення позову необхідно буде пред’явити до відділу державної виконавчої служби для виконання, і тільки після винесення виконавцем постанови про арешт об’єкта нерухомості це обтяження буде зареєстроване. У цьому сенсі незрозуміло, як реєструватимуться (і чи реєструватимуться взагалі), наприклад, такі способи забезпечення позову, як заборона на відчуження майна чи заборона держреєстратору провадити реєстрацію певних прав, оскільки подібної підстави для реєстрації обтяження в новій редакції Закону про держреєстрацію немає, тобто подібні заборони обтяженням не є. Стаття 23 Закону передбачає, що подібна ухвала суду є підставою для призупинення реєстраційних дій, однак реєстраційні дії в момент винесення ухвали можуть не провадитися взагалі. Як вихід можна запропонувати приймати ці ухвали та призупиняти реєстрацію прав у разі, якщо після винесення ухвали надходить відповідна заява про держреєстрацію речового права.
Нова редакція
Закону про держреєстрацію також детально регулює строки проведення реєстрації. Відповідно до ч. 5 ст. 15 цього Закону державна реєстрація прав (надання відмови в ній) здійснюється у строк, що не перевищує 14 робочих днів (крім реєстрації обтяжень)4. Державна реєстрація іпотек, надання відмови в ній провадиться у строк, що не перевищує одного робочого дня. У разі надходження до органу держреєстрації прав заяви про державну реєстрацію обтяжень, іпотеки на майно, щодо якого в зазначеному органі вже зареєстровано заяву про державну реєстрацію права на це майно, державний реєстратор спочатку розглядає заяву про реєстрацію права, а після цього — заяву про реєстрацію обтяжень, іпотеки. При цьому строк держреєстрації прав та їх обтяжень становить десять днів від дня реєстрації заяви про реєстрацію обтяжень, іпотеки (ч. 8 ст. 15 Закону про держреєстрацію).4
Раніше для реєстрації прав БТІ відводилося 30 днів (п. 3.4 Тимчасового положення № 7/5), а Держкомзем здійснював реєстрацію протягом 14 календарних днів (ч. 4 ст. 17 Закону про держреєстрацію в попередній редакції).Зміни стосуються й моменту держреєстрації прав. У попередній редакції
Закону про держреєстрацію датою та часом держреєстрації речових прав на нерухоме майно були дата і час унесення даних про присвоєння кадастрового номера об’єкту нерухомості, унесення даних про інші речові права, унесення даних про угоди, у зв’язку з якими відбулася зміна власника (власників) об’єкта нерухомого майна та (або) зміна самого об’єкта нерухомого майна. Після прийняття Закону № 1878 датою і часом реєстрації прав та їх обтяжень вважаються дата і час реєстрації відповідної заяви в органі держреєстрації (ч. 11 ст. 15 Закону про держреєстрацію). Інакше кажучи, право чи обтяження буде зареєстроване не датою реєстраційної дії, а датою звернення із заявою про реєстрацію, що дозволяє уникнути можливих зловживань у цій сфері.Нова редакція
Закону також установлює випадки видачі свідоцтва про право власності на нерухомість, що підтверджує виникнення права власності при здійсненні держреєстрації. Так, свідоцтво видається (ст. 18 Закону):1) фізичним та юридичним особам на новозбудовані, реконструйовані об’єкти нерухомого майна;
2) членам житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого відповідного кооперативу, які повністю внесли свої пайові внески;
3) юридичним особам у разі внесення до статутного фонду (статутного або складеного капіталу) об’єктів нерухомого майна їх засновниками (учасниками);
4) фізичним та юридичним особам, які при ліквідації (реорганізації) юридичної особи отримали у власність у встановленому законодавством порядку нерухоме майно юридичної особи, що ліквідується (реорганізується);
5) фізичним та юридичним особам, які вийшли зі складу засновників (учасників) юридичної особи за рішенням органу, уповноваженого на це установчими документами, отримали у власність переданий їм об’єкт нерухомого майна;
6) реабілітованим громадянам, яким повернено у власність об’єкти нерухомого майна, що їм належать;
7) у разі виділення окремого об’єкта нерухомого майна зі складу об’єкта нерухомого майна, що складається з двох чи більше об’єктів;
8) фізичним та юридичним особам на об’єкти нерухомого майна, які в установленому порядку переведено з житлових до нежитлових і навпаки;
9) в інших випадках, установлених законом.
Крім того, однією з новел
Закону № 1878 є інститут призупинення держреєстрації.Згідно зі
ст. 23 Закону про держреєстрацію державна реєстрація прав на нерухоме майно призупиняється у випадку:1) винесення рішення суду про заборону здійснення дій, пов’язаних з державною реєстрацією прав;
2) крадіжки, втрати документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно — за заявою правовласника про припинення держреєстрації прав на такий об’єкт.
Розгляд заяви про припинення держреєстрації прав та прийняття рішення про призупинення або відмову в призупиненні держреєстрації провадиться у дводенний строк з моменту отримання органом державної реєстрації прав відповідної заяви. Державна реєстрація прав призупиняється на період до усунення обставин, що стали підставою для прийняття рішення про призупинення на підставі судового рішення про скасування заборони здійснювати дії, пов’язані з держреєстрацією, або заяви правовласника про зняття призупинення держреєстрації прав.
Отримання інформації з держреєстру речових прав та обтяжень
Відповідно до
ст. 28 Закону про держреєстрацію інформація з держреєстру речових прав та обтяжень надається у формі витягу, інформаційної довідки та виписки. У попередній редакції Закону форма видачі відомостей з реєстру не встановлювалася5. Витяг мають право отримати власник (власники) нерухомого майна або їх уповноважені особи, спадкоємці (правонаступники — для юридичних осіб) або їх уповноважені особи, особа (особи), на користь якої (яких) установлено обтяження, або їх уповноважені особи. Органи державної влади і місцевого самоврядування отримують інформацію у формі інформаційної довідки6.5 При цьому аналогічні форми видачі інформації про речові права на нерухомість містилися в підзаконних актах. Наприклад, у розділі 5 Тимчасового положення № 7/5 передбачалася видача витягу та інформаційної довідки з реєстру прав власності на нерухоме майно.
6 Бюро кредитних історій, яке раніше володіло правом на отримання інформації з держреєстру прав за наявності письмової згоди юридичних, фізичних осіб — власників нерухомого майна (ч. 1 ст. 28 Закону про держреєстрацію), тепер таке право втратило.
Крім того, орган держреєстрації зобов’язаний за заявою власника чи правовласника надати йому інформацію у формі витягу про осіб, які отримали відомості про права та обтяження прав на нерухоме майно, що йому належить (
ч. 4 ст. 28 Закону).
Державна реєстрація речових прав на нерухомість та обтяжень до 01.01.2012 р.
Відповідно до
п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 1878 державна реєстрація в порядку, передбаченому цим Законом, здійснюється з 1 січня 2012 року. Водночас установлені в Законі нові об’єкти реєстрації має бути зареєстровано вже сьогодні. Цьому питанню присвячено п. 3 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 1878, відповідно до якого до 1 січня 2012 року держреєстрація:— права власності та права користування (сервітут) на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках; права користування (найму, оренди) будівлями чи іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; права власності на об’єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірчого управління нерухомим майном
провадиться реєстраторами бюро технічної інвентаризації, створеними до набуття чинності цим Законом і підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно;— права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіций)
провадиться територіальними органами земельних ресурсів;— угод, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого майна провадиться
нотаріусами, реєстраторами юридичної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юстиції України.
