Порядок получения прав на землю стал проще:
что об этом следует знать юридическим и физическим лицам
(часть ІІ)
Максим Безкровный, юрист
В прошлом номере мы начали разговор о нововведениях в порядке приобретения прав на землю, обусловленных вступлением в силу Закона № 1702. В этом номере — продолжение темы и анализ вопросов, касающихся приватизации земельных участков гражданами, комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству, выкупа земель для соцнужд и перехода прав на земельный участок в случае приобретения права на жилой дом.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ЗК
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Закон № 1702
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по упрощению порядка приобретения прав на землю» от 05.11.2009 г. № 1702-VI.Закон об аренде земли
— Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.Закон о госэкспертизе землеустроительной документации
— Закон Украины «О государственной экспертизе землеустроительной документации» от 17.06.2004 г. № 1808-IV.Постановление № 213
— постановление КМУ «О Методике нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» от 23.03.95 г. № 213.Постановление № 525
— постановление КМУ «О Методике нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)» от 30.05.97 г. № 525.Постановление № 1531
— постановление КМУ «Об экспертной денежной оценке земельных участков» от 11.10.2002 г. № 1531.Постановление № 266
— постановление КМУ «Об утверждении Типового договора о разработке проекта землеустройства по отводу земельного участка» от 04.03.2004 г. № 266.Типовое положение
— Типовое положение о комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству, утвержденное постановлением КМУ «Некоторые вопросы реализации статьи 1861 Земельного кодекса Украины» от 23.12.2009 г. № 1420.
Новый порядок безвозмездной приватизации земельных участков гражданами
Изменениями к
ст. 118 ЗК введен новый порядок безвозмездной приватизации земельных участков гражданами (см. рисунок).Так, граждане, заинтересованные в получении безвозмездно в собственность земельного участка из земель государственной либо коммунальной собственности для ведения фермерского хозяйства, ведения личного крестьянского хозяйства, ведения садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебного участка), индивидуального дачного строительства, строительства индивидуальных гаражей в пределах норм безвозмездной приватизации, подают ходатайство в соответствующую районную, Киевскую или Севастопольскую городскую государственную администрацию либо сельский, поселковый, городской совет по местонахождению земельного участка. О выборе органа, в который следует обращаться, идет речь в разделе о передаче земель в аренду. В ходатайстве указываются целевое назначение земельного участка и его ориентировочные размеры. К ходатайству прилагаются графические материалы, на которых отмечено желаемое место расположения земельного участка, согласование землепользователя (при изъятии земельного участка, находящегося в пользовании других лиц) и заключение конкурсной комиссии (в случае предоставления земельного участка для ведения фермерского хозяйства).
Районная, Киевская или Севастопольская городская государственная администрация либо сельский, поселковый, городской совет рассматривает ходатайство в
месячный срок и дает разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка или мотивированный отказ в его предоставлении. Основанием для отказа в предоставлении такого разрешения может быть только несоответствие места расположения объекта требованиям законов, принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, генеральных планов населенных пунктов и прочей градостроительной документации, схем землеустройства и технико-экономических обоснований использования и охраны земель административно-территориальных образований, проектов землеустройства по благоустройству территорий населенных пунктов, утвержденных в установленном законом порядке.Проект землеустройства по отводу земельного участка разрабатывается по заказу граждан лицами, имеющими соответствующие разрешения (лицензии) на выполнение этих видов работ, в сроки, обусловливаемые соглашением сторон.
Разработанный проект землеустройства по отводу земельного участка подается Комиссии.
Комиссия в течение
трех недель со дня получения проекта дает соответствующему органу исполнительной власти либо органу местного самоуправления свое заключение о согласовании проекта или отказе в его согласовании. В случае отказа в согласовании проект возвращается заявителю в указанный в этой части срок.Основанием для отказа в согласовании проекта может быть только несоответствие его положений требованиям законов и принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов.
Если проект землеустройства по отводу земельного участка подлежит обязательной государственной экспертизе землеустроительной документации, согласованный проект подается Комиссией в соответствующий орган земельных ресурсов для осуществления такой экспертизы.
Районная, Киевская или Севастопольская городская государственная администрация либо сельский, поселковый, городской совет в двухнедельный срок со дня получения согласованного проекта землеустройства по отводу земельного участка (а в случае необходимости проведения обязательной государственной экспертизы землеустроительной документации согласно закону — по получении положительного заключения такой экспертизы) принимает решение об утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка и предоставлении его в собственность.
Отказ органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления в передаче земельного участка в собственность либо оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в суде.
В случае отказа органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления в передаче земельного участка в собственность или оставления заявления без рассмотрения вопрос решается
в судебном порядке.
Комиссия по рассмотрению вопросов, связанных
с согласованием документации по землеустройству
Статьей 1861 ЗК
введена новая институция — Комиссия по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству (далее — Комиссия).Пункт 1 Типового положения
определяет Комиссию как постоянно действующий орган, созданный районной и городской госадминистрацией, — в районах и гг. Киеве и Севастополе, городским советом — в городах областного значения. Целью Комиссии является рассмотрение вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству.К полномочиям Комиссии относится обеспечение согласования документации по землеустройству соответствующими органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. В состав Комиссии входят уполномоченные в установленном порядке на подпись и скрепление печатью соответствующих заключений представители:
— территориального органа Госкомзема;
— органа градостроительства и архитектуры;
— территориального органа Минприроды;
— органа санитарно-эпидемиологической службы;
— органа охраны культурного наследия.
В случае согласования документации по землеустройству, разрабатываемой с целью изъятия (выкупа), предоставления, изменения целевого назначения земель лесохозяйственного назначения, водного фонда, земельных участков для целей, связанных с разработкой полезных ископаемых, в состав Комиссии включаются представители территориальных органов Госкомлесхоза, Госводхоза, Госгорпромнадзора. При необходимости к работе Комиссии могут привлекаться представители органов местного самоуправления и структурных подразделений по вопросам агропромышленного развития местных госадминистраций.
Документация по землеустройству, согласованная Комиссией, считается согласованной органами, представители которых входят в ее состав (
ч. 5 ст. 1861 ЗК). Эта законодательная норма является гарантией от злоупотреблений, ненужного повторного утверждения и является логическим продолжением реализации принципа единого окна для заявителей, поскольку обращение в Комиссию заменяет собой необходимость обращаться за согласованием в другие органы и значительно сокращает время согласования землеустроительной документации.Председателем Комиссии является представитель территориального органа Госкомзема. Председатель Комиссии обеспечивает созыв и проведение заседаний Комиссии, проводит ее заседания, обращается при необходимости в орган, создавший Комиссию, с ходатайством о внесении изменений в ее состав.
Секретарь Комиссии назначается ее председателем. Секретарь Комиссии принимает документацию по землеустройству, направляемую на рассмотрение Комиссии; подготавливает материалы, подлежащие рассмотрению на ее заседании, и направляет их членам Комиссии в случае необходимости.
Комиссия осуществляет свою деятельность в форме заседаний. Заседания проводятся не реже одного раза в неделю. Заседание Комиссии считается правомочным, если на нем присутствуют все члены Комиссии. При отсутствии члена Комиссии по уважительным причинам в заседании Комиссии принимает участие лицо, уполномоченное соответствующим органом исполнительной власти на подпись заключений и скрепление их печатью. На заседании Комиссии имеют право присутствовать лицо, подавшее документацию по землеустройству на рассмотрение Комиссии, разработчик (заказчик) документации, землепользователи, землевладельцы, представители органов местного самоуправления и средств массовой информации. Информация о времени, месте проведения и повестке дня заседания Комиссии размещается на официальном веб-сайте органа, создавшего Комиссию.
Результаты работы Комиссии оформляются:
1) при отсутствии замечаний членов Комиссии:
— заключением о согласовании проекта землеустройства по отводу земельного участка — в случае безвозмездной приватизации земельных участков гражданами в соответствии со
ст. 118 ЗК и предоставления земельных участков государственной или коммунальной собственности в пользование в соответствии со ст. 123 ЗК;— заключением о согласовании места расположения объекта — в случае изъятия (выкупа) земельных участков для общественных потребностей или по мотивам общественной необходимости в соответствии со
ст. 151 ЗК;2) при наличии замечаний членов комиссии — заключением об отказе в согласовании документации по землеустройству с обязательной ссылкой на законы и принятые в соответствии с ними нормативно-правовые акты и нормативные документы.
Основанием для отказа в согласовании документации по землеустройству может быть несоответствие ее положений требованиям законов и принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов. Согласование документации по землеустройству и подготовка заключений с изложением замечаний к ней осуществляются безвозмездно.
Заключение подписывается всеми членами Комиссии и скрепляется печатями органов, представители которых входят в ее состав. Член Комиссии, который не согласен с согласованием документации по землеустройству, подписывает заключение комиссии об отказе в согласовании такой документации с замечаниями и в тот же день прилагает к заключению Комиссии свое заключение с изложением замечаний.
Согласование документации по землеустройству и предоставление соответствующих заключений осуществляются Комиссией и ее членами безвозмездно. При учете разработчиком (заказчиком) документации по землеустройству либо органом, подавшим такую документацию Комиссии, замечаний, изложенных членом Комиссии, документация повторно подается на рассмотрение Комиссии. Комиссия рассматривает поданные материалы в течение недели.
Заключение Комиссии может быть обжаловано в судебном порядке. Заключение, предоставленное членом Комиссии, может быть обжаловано разработчиком (заказчиком) документации по землеустройству либо органом, подавшим такую документацию для согласования Комиссией, в орган, представителем которого является член Комиссии, или вышестоящий орган исполнительной власти. Орган исполнительной власти рассматривает жалобу
в течение 10 дней и сообщает лицу, обратившемуся с жалобой, о результатах рассмотрения.В случае принятия решения об удовлетворении жалобы орган исполнительной власти предоставляет лицу, обратившемуся с жалобой, заключение, которым согласовывает документацию по землеустройству. заключение органа исполнительной власти прилагается к заключению Комиссии и является его неотъемлемой частью. Одновременно орган исполнительной власти проводит служебное расследование по предоставлению членом Комиссии заключения, не соответствующего требованиям законов и принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов.
Комиссия при необходимости имеет право привлекать к работе представителей органов, уполномоченных согласовывать документацию по землеустройству, и безвозмездно получать от них информацию и документы, необходимые для выполнения возложенных на нее полномочий.
Организацию работы Комиссии, материально-техническое обеспечение ее деятельности и контроль за соблюдением ею сроков и порядка рассмотрения документации по землеустройству осуществляют органы, создавшие Комиссию. Это значительно усложняет работу Комиссии, поскольку законодателем не определено, в каких именно долях и каков предельный либо минимальный размер денежного содержания Комиссии, что может повлечь за собой споры и отсутствие надлежащего материального обеспечения Комиссии.
Следовательно, согласно новым изменениям председатели районных государственных администраций, исполнительные комитеты городских советов, председатели Киевской и Севастопольской городских государственных администраций своими решениями будут определять уполномоченных лиц, которые должны осуществлять полномочия от имени органов государственной власти и/или органов местного самоуправления.
Создание самостоятельных органов в системе местной исполнительной власти и в системе органов местного самоуправления путем включения в их состав сотрудников местных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления с подчинением их председателям государственных администраций либо исполнительным комитетам городских советов, в том числе в части
«контроля за соблюдением ею сроков и порядка рассмотрения документации по землеустройству», не соответствует ст. 7, п. 9 ст. 116 и ст. 140 Конституции Украины.На основании предложенного правового механизма речь может идти о Комиссии не как о юридическом лице, а как об особой форме деятельности органов власти, связанной с согласованием документации по землеустройству, в соответствии с которой решения по этому вопросу принимаются исключительно на совместных заседаниях уполномоченных представителей районного (городского) органов земельных ресурсов, градостроительства и архитектуры, природоохранного и санитарно-эпидемиологического органа, органа охраны культурного наследия, а при необходимости — и представителей территориальных органов лесного хозяйства, водного хозяйства, государственного горного надзора.
С целью выполнения требований
ч. 2 ст. 19 Конституции Украины по определению законом рамок полномочий и способа их осуществления органами государственной власти и органами местного самоуправления и их должностными лицами, считаем, что введение такой особой формы деятельности требует внесения системных изменений в специальные законы. Так, нормы ЗК о Комиссии по определению оснований для отказа в предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства и отказа в его согласовании в связи с их несоответствием нормативно-правовым актам носят общий характер, т. е. не определяют рамки полномочий и способы их осуществления органами государственной власти и органами местного самоуправления, их должностными лицами, принимающими решения по утверждению тех или иных нормативно-правовых актов. Следовательно, для реализации этих положений необходимо внести изменения о полномочиях соответствующих органов, представители которых входят в состав Комиссии.
Порядок безвозмездной приватизации земельных участков гражданами
Новый порядок согласования вопросов, связанных с изъятием (выкупом)
земельных участков для общественных потребностей
или по мотивам общественной необходимости
Изменениями к
ст. 151 ЗК введен новый порядок согласования вопросов, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для общественных потребностей или по мотивам общественной необходимости.Так, юридические лица, заинтересованные в изъятии земельных участков, предоставленных в постоянное пользование из земель государственной или коммунальной собственности, для общественных потребностей и в выкупе земельных участков, находящихся в собственности граждан либо юридических лиц, для общественных потребностей и по мотивам общественной необходимости, обязаны до начала проведения проектных работ согласовать с собственниками земли, кроме выкупа земельных участков по основаниям, допускающим возможность их принудительного отчуждения по мотивам общественной необходимости, и землепользователями, органами государственной власти либо органами местного самоуправления, согласно их полномочиям, место расположения объекта, размер земельного участка и условия его изъятия (выкупа) с учетом комплексного развития территории, которое бы обеспечивало нормальное функционирование на этом участке и прилегающих территориях всех объектов и условия проживания населения и охрану окружающей среды.
Согласование материалов мест расположения объектов на особо ценных землях, а также земельных участков для размещения и обслуживания зданий и сооружений дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств международных организаций осуществляется Верховной Радой Украины.
Согласование вопросов, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков, кроме особо ценных, а также участков для размещения и обслуживания зданий дипломатических представительств, консульских учреждений или представительств международных организаций, осуществляется соответственно Кабинетом Министров Украины, Советом министров Автономной Республики Крым, местными государственными администрациями, городскими, поселковыми, сельскими советами согласно их полномочиям по изъятию (выкупу) этих участков.
В случае изъятия (выкупа) земельных участков под объекты градостроительства, размещение которых определено градостроительной либо землеустроительной документацией (генеральные планы населенных пунктов, проекты детальной планировки, прочая градостроительная документация, технико-экономические обоснования использования и охраны земель административно-территориальных образований, проекты землеустройства по благоустройству территорий населенных пунктов и т. п.), согласование места расположения объекта не производится.
Юридические лица, заинтересованные в изъятии (выкупе) земельных участков, обращаются с ходатайством о согласовании места расположения объекта в соответствующий сельский, поселковый, городской, районный, областной совет, Совет министров Автономной Республики Крым, местную государственную администрацию. Ходатайство по согласованию места расположения объекта за счет земель, изъятие (выкуп) которых осуществляется Кабинетом Министров Украины и Верховным Советом Автономной Республики Крым, подается соответственно в Совет министров Автономной Республики Крым, областные, Киевскую и Севастопольскую городские государственные администрации.
К ходатайству прилагаются
:а) обоснование необходимости изъятия (выкупа) и/или отвода земельного участка;
б) отмеченное на соответствующем графическом материале желаемое место расположения объекта с ориентировочными размерами земельного участка;
в) нотариально удостоверенное письменное согласие землевладельца (землепользователя) на изъятие (выкуп) земельного участка (его части) с указанием размеров предусмотренного для изъятия (выкупа) земельного участка и условий его изъятия (выкупа);
г) копия учредительных документов.
Типовая форма ходатайства о согласовании места расположения объекта должна утверждаться Кабинетом Министров Украины, однако на текущий момент еще не принята.
Соответствующий орган государственной власти либо орган местного самоуправления согласно своим полномочиям
в недельный срок со дня регистрации ходатайства направляет его вместе с приложениями в Комиссию, которая в течение трех недель со дня его получения предоставляет указанному органу заключение о согласовании места расположения объекта или отказе в таком согласовании.В случае изъятия органами исполнительной власти земельных участков государственной собственности в границах населенного пункта материалы согласования места расположения объекта подаются для рассмотрения в соответствующий орган местного самоуправления, который в месячный срок рассматривает их и дает свои заключения.
Если изъятие (выкуп) земельных участков осуществляется по согласованию с Верховной Радой Украины, соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления подготавливают свои заключения и подают материалы согласования места расположения объекта в Кабинет Министров Украины, который рассматривает эти материалы и подает их в Верховную Раду Украины для принятия соответствующего решения.
Если изъятие (выкуп) земельных участков осуществляется Верховным Советом Автономной Республики Крым, материалы согласования места расположения объекта подаются в Совет министров Автономной Республики Крым, который рассматривает эти материалы и в месячный срок подает свои предложения в Верховный Совет Автономной Республики Крым.
По получении заключения Комиссии о согласовании места расположения объекта и решения Верховной Рады Украины (при необходимости) соответствующий орган государственной власти либо орган местного самоуправления согласно своим полномочиям в двухнедельный срок рассматривает материалы согласования места расположения объекта и дает разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка или мотивированное решение об отказе.
Споры, связанные с согласованием мест расположения объектов, решаются
в судебном порядке.
Переход прав на земельный участок в случае приобретения
права на жилой дом, здание или сооружение
Пунктами 4, 6 статьи 1 Закона № 1702
в ЗК (ст. 120, 121) и ГК (ст. 377) внесены изменения и дополнения, которыми детализирован порядок перехода права на земельный участок в случае приобретения права на жилой дом, здание или сооружение.В частности,
новеллой такой «детализации» стало законодательное закрепление положения о том, что существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты. Таким образом, следствием несоблюдения указанного условия может стать признание такого договора судом (по обращению заинтересованного лица) недействительным. Также принимая во внимание, что кадастровый номер земельному участку присваивается при его отводе и указывается в государственном акте на право собственности (приложениях к нему), лица, у которых надлежащим образом не оформлено право собственности или пользования на земельный участок (с присвоением и указанием его кадастрового номера), фактически лишаются возможности заключать соглашения, направленные на отчуждение принадлежащих им жилых домов, зданий и сооружений. По этому поводу в п. 2 Заключительных и переходных положений Закона № 1702 указывается, что граждане Украины, которые на момент вступления в силу данного Закона в установленном порядке приобрели право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), расположенный на земельном участке государственной или коммунальной собственности, имеют право на безвозмездную приватизацию земельного участка, необходимого для размещения и обслуживания этого жилого дома, в размерах согласно ч. 3 ст. 121 ЗК. Граждане Украины, использовавшие свое право на безвозмездную приватизацию земельных участков, имеют право на выкуп таких земельных участков в указанном размере.Еще одной важной новеллой
Закона № 1702 является выведение многоквартирных домов из-под действия нормы о переходе права собственности на земельный участок при приобретении такого дома.Следует отметить, что эта новелла
направлена на обеспечение интересов компаний застройщиков и грубо нарушает права и законные интересы собственников квартир в многоквартирном доме.Так, старая редакция
ЗК и ГК предусматривала хотя бы теоретическую возможность правовой защиты прав и законных интересов собственников многоквартирного дома в случае уменьшения размера земельного участка как необходимой для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома. Например, застройщик, имея на руках государственный акт о праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, решил построить рядом еще один дом, убрав и детскую площадку, и паркинг, и зеленые насаждения, находящиеся на этом участке. Или же он решил продать либо передать в аренду этот участок другому лицу под интерактивный клуб либо другое развлекательное заведение. Новая редакция уже не дает возможности говорить о том, что поскольку квартира является частью жилого дома, вместе с ней переходит право собственности и на часть земельного участка, занятую жилым домом и являющуюся необходимой для его обслуживания, и соответственно практически делает невозможной судебную защиту прав и законных интересов собственников многоквартирных домов.Статьи 120, 121 ЗК
дополнены также нормой о том, что размер земельного участка, переходящего в собственность гражданина в связи с приобретением им права собственности на жилой дом, не может быть меньше максимального размера земельного участка соответствующего целевого назначения, определенного законодательством (кроме случаев, когда размер земельного участка, на котором расположен дом, меньше), что должно обеспечить единый подход к решению вопроса об определению размера земельного участка.
Другие изменения к земельному законодательству
Также изменениями в
ЗК предоставлено юридическим лицам право иметь земельные участки для садоводства на условиях аренды (изменения в ст. 35 ЗК). Это положение направлено на расширение прав юридических лиц в земельных правоотношениях, однако отсутствие ограничений может привести к необоснованно большому размеру арендованных юридическими лицами земельных участков, что ограничит права физических лиц.Часть 4 статьи 9 Закона об аренде земли изложена в редакции, в соответствии с которой не допускается продажа арендованных земельных участков государственной или коммунальной собственности без согласия на это арендатора. Такое положение направлено на защиту прав арендаторов, в частности преимущественного права на выкуп арендованного земельного участка.
