Порядок набуття прав на землю спростився:
що про це потрібно знати юридичним та фізичним особам
(частина ІІ)
Максим Безкровний, юрист
У попередньому номері ми почали розмову про нововведення в порядку набуття прав на землю, зумовлених набуттям чинності Законом № 1702. У цьому номері — продовження теми та аналіз питань щодо приватизації земельних ділянок громадянами, комісії з розгляду питань, пов’язаних з погодженням документації із землеустрою, викупу земель для соцпотреб та переходу прав на земельну ділянку в разі придбання права на жилий будинок.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЗК
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.Закон № 1702
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 05.11.2009 р. № 1702-VI.Закон про оренду землі
— Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.Закон про держекспертизу землевпорядної документації
— Закон України «Про державну експертизу землевпорядної документації» від 17.06.2004 р. № 1808-IV.Постанова № 213
— постанова КМУ «Про Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» від 23.03.95 р. № 213.Постанова № 525
— постанова КМУ «Про Методику нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)» від 30.05.97 р. № 525.Постанова № 1531
— постанова КМУ «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» від 11.10.2002 р. № 1531.Постанова № 266
— постанова КМУ «Про затвердження Типового договору про розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки» від 04.03.2004 р. № 266.Типове положення
— Типове положення про комісію з розгляду питань, пов’язаних з погодженням документації із землеустрою, затверджене постановою КМУ «Деякі питання реалізації статті 1861 Земельного кодексу України» від 23.12 2009 р. № 1420.
Новий порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами
Змінами до
ст. 118 ЗК уведено новий порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами (див. рисунок).Так, громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибної ділянки), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають клопотання до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. Про обрання органу, до якого слід звертатися, йдеться у розділі про передачу земель в оренду. У клопотанні зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) та висновки конкурсної комісії (у разі надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства).
Районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада розглядає клопотання у
місячний строк і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об’єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розробляється за замовленням громадян особами, які мають відповідні дозволи (ліцензії) на виконання цих видів робіт, у строки, що обумовлюються угодою сторін.
Розроблений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки подається комісії з розгляду питань, пов’язаних з погодженням документації із землеустрою (далі — Комісія).
Комісія протягом
трьох тижнів з дня одержання проекту надає відповідному органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування свій висновок щодо погодження проекту або відмови у його погодженні. У разі відмови у погодженні проект повертається заявнику у зазначений у цій частині строк.Підставою відмови у погодженні проекту може бути лише невідповідність його положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів.
У разі якщо проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки підлягає обов’язковій державній експертизі землевпорядної документації, погоджений проект подається Комісією до відповідного органу земельних ресурсів для здійснення такої експертизи.
Районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада у двотижневий строк з дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (а в разі необхідності здійснення обов’язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом — після отримання позитивного висновку такої експертизи) приймає рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність.
Відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.
У разі відмови органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішується
в судовому порядку.
Комісія з розгляду питань, пов’язаних з погодженням
документації із землеустрою
Статтею 1861 ЗК
запроваджено нову інституцію — комісію з розгляду питань, пов’язаних з погодженням документації із землеустрою (далі — Комісія).Пункт 1 Типового положення
визначає Комісію як постійно діючий орган, утворений районною та міською держадміністрацією — у районах і мм. Києві та Севастополі, міською радою — у містах обласного значення. Метою Комісії є розгляд питань, пов’язаних з погодженням документації із землеустрою.До повноважень Комісії належить забезпечення погодження документації із землеустрою відповідними органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування. До складу Комісії входять уповноважені в установленому порядку на підписання та скріплення печаткою відповідних висновків представники:
— територіального органу Держкомзему;
— органу містобудування та архітектури;
— територіального органу Мінприроди;
— органу санітарно-епідеміологічної служби;
— органу охорони культурної спадщини.
У разі погодження документації із землеустрою, що розробляється з метою вилучення (викупу), надання, зміни цільового призначення земель лісогосподарського призначення, водного фонду, земельних ділянок для цілей, пов’язаних із розробкою корисних копалин, до складу комісії включаються представники територіальних органів Держкомлісгоспу, Держводгоспу, Держгірпромнагляду. У разі потреби до роботи комісії можуть залучатися представники органів місцевого самоврядування та структурних підрозділів з питань агропромислового розвитку місцевих держадміністрацій.
Документація із землеустрою, погоджена Комісією, вважається такою, що погоджена органами, представники яких входять до її складу (
ч. 5 ст. 1861 ЗК). Ця законодавча норма є гарантією від зловживань, непотрібного повторного затвердження та є логічним продовженням реалізації принципу єдиного вікна для заявників. Оскільки звернення до Комісії заміняє необхідність звертатися за погодженням до інших органів та значно скорочує час погодження землевпорядної документації.Головою Комісії є представник територіального органу Держкомзему. Голова Комісії забезпечує скликання і проведення засідань Комісії, проводить її засідання, звертається в разі потреби до органу, який утворив комісію, з клопотанням про внесення змін до її складу.
Секретар Комісії призначається її головою. Секретар Комісії приймає документацію із землеустрою, що подається на розгляд Комісії; готує матеріали, що підлягають розгляду на її засіданні, і надсилає їх членам Комісії у разі необхідності.
Комісія провадить свою діяльність у формі засідань. Засідання проводяться не рідше ніж один раз на тиждень. Засідання Комісії вважається правомочним, якщо на ньому присутні всі члени Комісії. У разі відсутності члена Комісії з поважних причин у засіданні Комісії бере участь особа, уповноважена відповідним органом виконавчої влади на підписання висновків та скріплення їх печаткою. На засіданні Комісії мають право бути присутніми особа, яка подала документацію із землеустрою на розгляд Комісії, розробник (замовник) документації, землекористувачі, землевласники, представники органів місцевого самоврядування та засобів масової інформації. Інформація про час, місце проведення та порядок денний засідання Комісії розміщується на офіційному веб-сайті органу, яким утворено комісію.
Результати роботи Комісії оформлюються:
1) у разі відсутності зауважень членів Комісії:
— висновком про погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки — у разі безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами відповідно до с
т. 118 ЗК та надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування відповідно до ст. 123 ЗК;— висновком про погодження місця розташування об’єкта — у разі вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності відповідно до
ст. 151 ЗК;2) у разі наявності зауважень членів Комісії — висновком про відмову у погодженні документації із землеустрою з обов’язковим посиланням на закони та прийняті відповідно до них нормативно-правові акти і нормативні документи.
Підставою відмови у погодженні документації із землеустрою може бути невідповідність її положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів. Погодження документації із землеустрою та підготовка висновків із викладом зауважень до неї здійснюються безоплатно.
Висновок підписується всіма членами Комісії та скріплюється печатками органів, представники яких входять до її складу. Член Комісії, який не згоден з погодженням документації із землеустрою, підписує висновок Комісії про відмову у погодженні такої документації із зауваженнями та у той же день додає до висновку Комісії свій висновок із викладом зауважень.
Погодження документації із землеустрою та надання відповідних висновків здійснюються комісією та її членами безоплатно. У разі врахування розробником (замовником) документації із землеустрою або органом, який подав таку документацію Комісії, зауважень, наданих членом Комісії, документація повторно подається на розгляд Комісії. Комісія розглядає подані матеріали протягом тижня.
Висновок Комісії може бути оскаржений у судовому порядку. Висновок, наданий членом Комісії, може бути оскаржений розробником (замовником) документації із землеустрою або органом, який подав таку документацію для погодження Комісією, до органу, представником якого є член Комісії, або органу виконавчої влади вищого рівня. Орган виконавчої влади розглядає скаргу
протягом 10 днів та повідомляє особу, яка звернулася із скаргою, про результати розгляду.У разі прийняття рішення про задоволення скарги орган виконавчої влади надає особі, яка звернулася із скаргою, висновок, яким погоджує документацію із землеустрою. Висновок органу виконавчої влади додається до висновку Комісії та є його не від’ємною частиною. Одночасно орган виконавчої влади проводить службове розслідування стосовно надання членом Комісії висновку, що не відповідає вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів.
Комісія у разі необхідності має право залучати до роботи представників органів, уповноважених погоджувати документацію із землеустрою, та безоплатно отримувати від них інформацію і документи, необхідні для виконання покладених на неї повноважень.
Організація роботи Комісії, матеріально-технічне забезпечення її діяльності та контроль за дотриманням нею строків і порядку розгляду документації із землеустрою здійснюють органи, що утворили Комісію. Саме це значно ускладнює роботу комісії, оскільки законодавцем не визначено, у яких саме долях та який граничний чи мінімальний розмір грошового утримання комісії, що може спричинити спори та відсутність належного матеріального забезпечення Комісії.
Відтак, за новими змінами, голови районних державних адміністрацій, виконавчі комітети міських рад, голови Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій своїми рішеннями визначатимуть уповноважених осіб, які мають здійснювати повноваження від імені органів державної влади та/чи органів місцевого самоврядування.
Утворення самостійних органів у системі місцевої виконавчої влади та в системі органів місцевого самоврядування шляхом уключення до їх складу працівників місцевих органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування із підпорядкуванням їх головам державних адміністрацій чи виконавчим комітетам міських рад, у тому числі в частині
«контролю за дотриманням нею строків і порядку розгляду документації із землеустрою», не відповідає ст. 7, п. 9 ст. 116 та ст. 140 Конституції України.Зважаючи на запропонований правовий механізм, може йтися про Комісію не як юридичну особу, а як особливу форму діяльності органів влади, пов’язану з погодженням документації із землеустрою, за якою рішення з цього питання приймаються виключно на спільних засіданнях уповноважених представників районного (міського) органів земельних ресурсів, містобудування та архітектури, природоохоронного та санітарно-епідеміологічного органу, органу охорони культурної спадщини а за необхідності — представників територіальних органів лісового господарства, водного господарства, державного гірничого нагляду.
З метою виконання вимог
ч. 2 ст. 19 Конституції України щодо визначення законом меж повноважень і способу їх здійснення органами державної влади та органами місцевого самоврядування та їх посадовими особами, вважаємо, що запровадження такої особливої форми діяльності потребує внесення системних змін до спеціальних законів. Так, норми ЗК про Комісію щодо визначення підстав відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою та відмови в його погодженні у зв’язку з їх невідповідністю нормативно-правовим актам носять загальний характер, тобто не визначають меж повноважень і способу їх здійснення органами державної влади та органами місцевого самоврядування, їх посадовими особами, які приймають рішення із затвердження тих чи інших нормативно-правових актів. Відтак, реалізації цих положень необхідно внести зміни про повноваження відповідних органів, представники яких входять до складу Комісії.
Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами
Новий порядок погодження питань, пов’язаних із вилученням (викупом)
земельних ділянок для суспільних потреб
або з мотивів суспільної необхідності
Змінами до
ст. 151 ЗК введено новий порядок погодження питань, пов’язаних з вилученням (викупом) земельних ділянок для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності.Так, юридичні особи, зацікавлені у вилученні земельних ділянок, наданих у постійне користування із земель державної чи комунальної власності, для суспільних потреб та у викупі земельних ділянок, що перебувають у власності громадян чи юридичних осіб, для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності, зобов’язані до початку проведення проектних робіт погодити з власниками землі, крім викупу земельних ділянок з підстав, що допускають можливість їх примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності, і землекористувачами, органами державної влади або органами місцевого самоврядування, згідно з їх повноваженнями, місце розташування об’єкта, розмір земельної ділянки та умови її вилучення (викупу) з урахуванням комплексного розвитку території, який би забезпечував нормальне функціонування на цій ділянці та прилеглих територіях усіх об’єктів та умови проживання населення і охорону довкілля.
Погодження матеріалів місць розташування об’єктів на особливо цінних землях, а також земельних ділянок для розміщення та обслуговування будівель і споруд дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних організацій провадиться Верховною Радою України.
Погодження питань, пов’язаних з вилученням (викупом) земельних ділянок, крім тих, особливо цінних та дипломатичних представництв, консульських установ чи представництв міжнародних організацій, провадиться відповідно Кабінетом Міністрів України, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, місцевими державними адміністраціями, міськими, селищними, сільськими радами згідно з їх повноваженнями щодо вилучення (викупу) цих ділянок.
У разі вилучення (викупу) земельних ділянок під об’єкти містобудування, розміщення яких визначено містобудівною або землевпорядною документацією (генеральні плани населених пунктів, проекти детального планування, інша містобудівна документація, техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, проекти землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів тощо), погодження місця розташування об’єкта не проводиться.
Юридичні особи, зацікавлені у вилученні (викупі) земельних ділянок, звертаються з клопотанням про погодження місця розташування об’єкта до відповідної сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації. Клопотання щодо погодження місця розташування об’єкта за рахунок земель, вилучення (викуп) яких провадиться Кабінетом Міністрів України та Верховною Радою Автономної Республіки Крим, подається відповідно до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій.
До клопотання додаються:
а) обґрунтування необхідності вилучення (викупу) та/або відведення земельної ділянки;
б) зазначене на відповідному графічному матеріалі бажане місце розташування об’єкта з орієнтовними розмірами земельної ділянки;
в) нотаріально засвідчена письмова згода землевласника (землекористувача) на вилучення (викуп) земельної ділянки (її частини) із зазначенням розмірів передбаченої для вилучення (викупу) земельної ділянки та умов її вилучення (викупу);
г) копія установчих документів.
Типова форма клопотання про погодження місця розташування об’єкта має затверджується Кабінетом Міністрів України, однак на сьогодні ще не прийнята.
Відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування згідно із своїми повноваженнями
у тижневий строк з дня реєстрації клопотання направляє його разом з додатками до Комісії, яка протягом трьох тижнів з дня його одержання надає зазначеному органу висновок про погодження місця розташування об’єкта або відмову в такому погодженні.У разі вилучення органами виконавчої влади земельних ділянок державної власності у межах населеного пункту матеріали погодження місця розташування об’єкта подаються для розгляду до відповідного органу місцевого самоврядування, який у місячний строк розглядає їх і надає свої висновки.
Якщо вилучення (викуп) земельних ділянок провадиться за погодженням з Верховною Радою України, відповідні органи державної влади або органи місцевого самоврядування готують свої висновки і подають матеріали погодження місця розташування об’єкта до Кабінету Міністрів України, який розглядає ці матеріали і подає їх до Верховної Ради України для прийняття відповідного рішення.
Якщо вилучення (викуп) земельних ділянок здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, матеріали погодження місця розташування об’єкта подаються до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, яка розглядає ці матеріали і в місячний строк подає свої пропозиції до Верховної Ради Автономної Республіки Крим.
Після отримання висновку Комісії про погодження місця розташування об’єкта та рішення Верховної Ради України (у разі необхідності) відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування згідно із своїми повноваженнями у двотижневий строк розглядає матеріали погодження місця розташування об’єкта та надає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або мотивоване рішення про відмову.
Спори, пов’язані з погодженням місць розташування об’єктів, вирішуються
в судовому порядку.
Перехід прав на земельну ділянку у разі набуття
права на жилий будинок, будівлю або споруду
Пунктами 4, 6 статті 1 Закону № 1702
до ЗК (ст. 120, 121) та ЦК (ст. 377) унесено зміни та доповнення, якими деталізовано порядок переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду.Зокрема,
новелою такої «деталізації» стало законодавче закріплення положення про те, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти. Отже, наслідком недодержання вказаної умови може стати визнання такого договору судом (за звернення зацікавленої особи) недійсним. Зважаючи також на ту обставину, що кадастровий номер земельній ділянці присвоюється при її відведенні та зазначається у державному акті на право власності (його додатках), особи, у яких належним чином не оформлено право власності або користування на земельну ділянку (із присвоєнням та зазначенням її кадастрового номера) фактично позбавляються можливості укладати правочини, спрямовані на відчуження належних їм жилих будинків, будівель та споруд. З цього приводу п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 1702 зазначає, що громадяни України, які на час набрання чинності цим Законом у встановленому порядку набули право власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, мають право на безоплатну приватизацію земельної ділянки, необхідної для розміщення та обслуговування цього жилого будинку, в розмірах згідно з ч. 3 ст. 121 ЗК. Громадяни України, які використали своє право на безоплатну приватизацію земельних ділянок, мають право на викуп таких земельних ділянок у зазначеному розмірі.Ще однією важливою новелою
Закону № 1702 є виведення багатоквартирних будинків із-під дії норми щодо переходу права власності на земельну ділянку при придбанні такого будинку.Слід зазначити, що ця новела
спрямована на забезпечення інтересів компаній забудовників та грубо порушує права та законні інтереси власників квартир у багатоквартирному будинку.Так, стара редакція
ЗК та ЦК передбачала хоча б теоретичну можливість правового захисту прав та законних інтересів власників багатоквартирного будинку у випадку зменшення розміру земельної ділянки, як такої, що необхідна для обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку. Наприклад, забудовник, маючи на руках державний акт про право власності на земельну ділянку, на якій розміщено багатоквартирний будинок з прилеглою територією, вирішив збудувати поряд ще один будинок, прибравши і дитячий майданчик, і паркінг, і зелені насадження розміщені на цій ділянці. Або ж вирішив продати чи передати в оренду цю ділянку іншій особі під влаштування інтерактивного клубу або відкриття іншого розважального закладу. Нова редакція вже не дає змоги говорити про те, що оскільки квартира є частиною жилого будинку, разом з нею переходить право власності й на частину земельної ділянки, зайняту жилим будинком та яка є необхідною для його обслуговування та, відповідно, практично унеможливлює судовий захист прав та законних інтересів власників багатоквартирних будинків.Статті 120, 121 ЗК
доповнено також нормою про те, що розмір земельної ділянки, що переходить громадянину у власність у зв’язку з набуттям ним права власності на жилий будинок, не може бути меншим, ніж максимальний розмір земельної ділянки відповідного цільового призначення визначений законодавством (крім випадків, якщо розмір земельної ділянки, на якій розташований будинок, є меншим), що має забезпечити єдиний підхід до вирішення питання щодо визначення розміру земельної ділянки.
Інші зміни земельного законодавства
Також, змінами до
ЗК надано право юридичним особам мати земельні ділянки для садівництва на умовах оренди (зміни до ст. 35 ЗК). Це положення спрямоване на розширення прав юридичних осіб у земельних правовідносин, однак відсутність обмежень може призвести до необґрунтовано великого розміру орендованих юридичними особами земельних ділянок, що обмежить права фізичних юридичних осіб.Частину 4 статті 9 Закону про оренду землі
викладено в редакції, відповідно до якої не допускається продаж орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди на це орендаря. Таке положення спрямоване на захист прав орендарів, зокрема, переважного права на викуп орендованої земельної ділянки.
