Об обложении НДС строительства жилья
Письмо ГНАУ от 23.02.2010 г. № 3608/7/16-1517
Государственная налоговая администрация Украины в связи с поступлением многочисленных запросов от органов государственной налоговой службы и плательщиков налогов об особенностях обложения налогом на добавленную стоимость операций по строительству жилья сообщает.
В соответствии с подпунктом 5.1.20 пункта 5.1 статьи 5 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» (далее — Закон) освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость операции по поставке жилья (объектов жилого фонда), кроме их первой поставки.
Для целей данного подпункта под первой поставкой жилья (объекта жилого фонда) понимается, в частности, первая
передача готового вновь построенного жилья (объекта жилого фонда) в собственность покупателя или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика.Учитывая указанное, операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по
передаче права собственности (оформление правоустанавливающих документов) на готовое вновь построенное жилье (объект жилого фонда) первому собственнику такого жилья независимо от источников финансирования строительства: либо за счет собственных средств предприятия-застройщика, либо за счет участников фонда финансирования строительства, либо за средства держателей облигаций.Такая операция по первой поставке жилья подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях. При этом стоимость такого жилья определяется исходя из обычных цен.
Операции по поставке услуг по сооружению жилья за счет заказчика (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) подлежат обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях по правилу первого события, установленному подпунктом 7.3.1 пункта 7.3 статьи 7 Закона.
В то же время следует отметить, что в соответствии с подпунктом 7.4.2 пункта 7.4 статьи 7 Закона, если плательщик налога приобретает (изготовляет) товары (услуги) и основные фонды, предназначенные для их использования в операциях, не являющихся объектом налогообложения согласно статье 3 данного Закона или освобожденных от налогообложения согласно статье 5 данного Закона, то суммы налога, уплаченные в связи с таким приобретением (изготовлением), не включаются в состав налогового кредита такого плательщика.
Сообщая вышеизложенное, Государственная налоговая администрация Украины информирует, что
другие налоговые разъяснения могут применяться в части, не противоречащей данному налоговому разъяснению.Государственным налоговым администрациям в Автономной Республике Крым, областях, городах Киеве и Севастополе довести указанное разъяснение до сведения налогоплательщиков и подчиненных органов государственной налоговой службы и обеспечить его учет при проведении контрольно-проверочной работы и вынесении решений в процессе апелляционных согласований.
Заместитель председателя А. Любченко
КОММЕНТАРИЙ
В «Строительной бухгалтерии», 2009, № 23, на с. 6 было опубликовано
письмо ГНАУ от 14.10.2009 г. № 10365/6/16-1515-27, в котором главное налоговое ведомство высказывало свою позицию относительно начисления НДС в операциях строительства жилья за счет средств, привлеченных от продажи облигаций. В том письме налоговики определили первую поставку в привязке к факту «установления» первого собственника.В вышеприведенном
письме формулировки иные, здесь при определении «первой поставки» говорится уже о «передаче права собственности» на жилье «к первому собственнику».Проблема состоит в том, что, когда речь идет о новостройках, права собственности первому собственнику, формально говоря, ни от кого не «передаются», они у него
возникают с регистрацией прав на недвижимость. То есть «передающей» стороны в правовом смысле здесь нет. Другими словами, просто сам по себе факт «оформления правоустанавливающих документов» поставкой считаться в принципе не может.Поэтому весьма любопытно выглядит ситуация, когда застройщик оформляет права на новопостроенное жилье сначала на свое имя, а затем передает их инвестору.
В этом случае факт «передачи» готового жилья есть, но передается оно не «первому», а уже второму собственнику. Выходит, что специалисты ГНАУ теперь склоняются к тому, что эта операция (застройщик, сам являясь
первым собственником, передает свои права собственности на готовое новопостроенное жилье) первой поставкой не является, и, следовательно, НДС начисляться не должен.Напомним, что из
письма ГНАУ от 03.06.2009 г. № 11586/7/16-1517-26 можно было сделать противоположный вывод. В том письме налоговики говорили, что передача готового жилья заказчиком в собственность покупателя является первой поставкой.В этой связи исключительно важной является оговорка, приведенная в
предпоследнем абзаце рассматриваемого письма: ГНАУ настаивает на том, что все предыдущие разъяснения могут использоваться только в той части, которая не противоречит данному письму.
Сергей Шемет
