Изменение размера арендной платы за землю государственной и коммунальной собственности.
Законное требование или навязчивая идея?
Антон Куценко, юрист, руководитель компании «OPEN Knowledge», www.o-k.com.ua
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Конституция
— Конституция Украины от 28.06.1996 г. № 254к/96-ВР.Закон об аренде земли
— Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 г. № 161-XIV.Закон о госбюджете-2008
— Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 28.12.2007 г. № 107-VI.Закон о плате за землю
— Закон Украины «О плате за землю» от 03.07.1992 г. № 2535-XII.Закон № 2181
— Закон Украины «О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами» от 21.12.2000 г. № 2181-III.Приказ № 434
— приказ ГНАУ «Об утверждении форм Сводного расчета суммы земельного налога, Справки к уточненному Расчету и Порядка их представления органу государственной налоговой службы» от 26.10.2001 г. № 434.Положение о внедрении нормативной денежной оценки земель города Харькова
— Положение о внедрении нормативной денежной оценки земель города Харькова по состоянию на 01.01.2007 г., утвержденное решением 19 сессии Харьковского городского совета 5-го созыва от 27.02.2008 г. № 42/08.
Аренда земли
— договорное, срочное платное владение и пользование земельным участком. Аренда земли государственной или коммунальной собственности имеет двойственную природу. При передаче земель в аренду из государственной и коммунальной собственности действуют административные правоотношения. Это обусловлено административным принятием решения компетентных органов о разрешении на разработку проекта отвода, его согласование и предоставление земли в аренду.После заключения договора аренды действуют
как административные, так и хозяйственные правоотношения. Причем достаточно часто орган местного самоуправления считает, что аренда земли полностью подвластна его административному влиянию. На практике это чаще всего выливается в желание пересмотреть условия договора в одностороннем порядке.Определив границы административных и хозяйственных правоотношений в договоре аренды, можно сказать, что административный орган может, а в чем ему придется договариваться с арендатором.
Чаще всего орган местного самоуправления желает изменить размер арендной платы.
Первой причиной пересмотра арендной платы для органов местного самоуправления становится проведение нормативной оценки земель.
Арендная плата за коммунальные земли рассчитывается исходя из нормативной оценки земли, а если ее нет, то из расчета налога за землю. Налог за землю тоже рассчитывается исходя из нормативной оценки земли либо, в случае ее отсутствия, по формуле. Как обычно, размер земельного налога, как и расчет арендной платы, сильно возрастает после утверждения нормативной оценки земли, поэтому органы местного самоуправления стремятся ее провести.
Органы местного самоуправления, используя факт утверждения нормативной оценки, пересчитывают размер арендной платы, о чем тут же сообщают арендаторам, зачастую ставя их перед фактом увеличения арендной платы. Интересно, что иногда такие письма называют неотъемлемой частью договора аренды и, ссылаясь на них как на дополнения к договору аренды, рассчитывают арендную плату, а в случае ее неуплаты — штрафы.
В качестве типичного примера можно назвать нормы
Положения о внедрении нормативной денежной оценки земель города Харькова. Пунктом 2.9 указанного Положения предусмотрено, что юридические и физические лица — арендаторы земельных участков государственной и коммунальной собственности на основании извлечения из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка и Договора аренды земельного участка ежегодно, по состоянию на 1 января уточняют нормативную денежную оценку земельного участка на коэффициент индексации согласно постановлению КМУ «О проведении индексации денежной оценки земель» от 12.05.2000 г., самостоятельно рассчитывают сумму арендной платы и подают в соответствующую налоговую инспекцию налоговую декларацию на текущий год по форме, установленной центральным налоговым органом, с разбивкой годовой суммы равными частями по месяцам.В этом
пункте спрятана ошибка, которую сложно увидеть сразу. Как можно самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, если договором она прямо предусмотрена? Также предусмотрены и условия ее изменения. Единственным безусловным изменением является корректировка суммы арендной платы на коэффициент индексации, который каждый год рассчитывается Госкомземом. Можно также предположить, что Управление земельных ресурсов в г. Харькове провело «разъяснительную работу», разослав уведомления о порядке расчета арендной платы за землю, а налоговая инспекция взяла на себя бремя разъяснения «правильности» расчета суммы аренды и, возможно, отказывается принимать налоговые декларации с «неправильно» указанной арендной платой.Такая ситуация типична. Например, две выдержки из решений:
1.
Пунктом 1 Решения Исполнительного комитета Запорожского горсовета «Об ускорении проведения нормативной денежной оценки земель города» от 26.05.2008 г. № 204 предусмотрено, что с целью выполнения бюджета на 2008 год арендаторам земельных участков до 01.07.2008 г. подать заявления и заключить дополнительные договоры согласно утвержденному решению Запорожского горсовета «Об утверждении нормативной денежной оценки земель города Запорожье» от 03.03.2008 г. № 79.2.
Пунктом 6 решения Севастопольского горсовета «О введении в действие нормативной денежной оценки земель Севастополя в административных границах города» от 19.10.2005 г. № 4046 рекомендовано Севастопольской городской государственной администрации и Севастопольскому городскому главному управлению земельных ресурсов обеспечить регулярное информирование юридических и физических лиц о порядке применения нормативной денежной оценки при начислении и внесении арендной платы и земельного налога за пользование земельными участками.
Второй причиной пересмотра арендной платы органы местного самоуправления называют изменения законодательства.
Так, до 01.01.2008 г.
статья 21 Закона об аренде земли предусматривала, что размер арендной платы не может быть меньше размера земельного налога. А с 01.01.2008 г. Законом о госбюджете-2008 минимальный размер арендной платы за земли коммунальной и государственной собственности установлен на уровне трехкратного размера земельного налога (для всех категорий земель, кроме сельскохозяйственных).Такое изменение, естественно, вызвало желание местных советов пополнить бюджет, приведя в соответствие с
Законом заключенные договоры аренды земли.Один из типичных примеров —
решение Киевсовета «Об урегулировании вопроса пользования земельными участками в городе Киеве» от 25.12.2008 г. № 944/944. Пунктом 3.3 решения предусмотрено направить юридическим и физическим лицам, в том числе предпринимателям, обращения с предложениями внести изменения в договоры аренды земельных участков в части приведения размеров арендной платы в соответствие с положениями законодательства. На основании этой рекомендательной нормы Главное управление земельных ресурсов Киевской городской государственной администрации направило угрожающе настоятельные письма арендаторам — «Неисполнение решения Киевсовета влечет ответственность согласно действующему законодательству. Согласно вышеизложенному решению Киевсовета предлагаем Вам привести размер арендной платы в договоре аренды земельного участка в соответствие с положениями действующего законодательства. Для этого следует направить соответствующее письмо на адрес Киевского городского совета в месячный срок».А что будет, если не подчиниться? — Страшно подумать…
Что в таких случаях делать арендатору и какова ответственность за неисполнение предписания органа местного самоуправления?
Статьей 2 Закона о плате за землю
установлено, что использование земли в Украине является платным. Плата за землю осуществляется в виде земельного налога или арендной платы, которая определяется в зависимости от денежной оценки земель.Статьей 24
определено, что денежная оценка земли применяется для экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых соглашений, предусмотренных законодательством Украины.Статьей 13
установлено, что основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра, а арендной платы за земельный участок государственной или коммунальной собственности — договор аренды такого земельного участка. При этом статьей 19 установлено, что размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды между арендодателем (владельцем) и арендатором (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности).Кроме этого,
статьей 27 определено, что контроль над правильностью исчисления и уплаты земельного налога, а также арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности осуществляется органами государственной налоговой службы.Собственно на этом административная часть договора аренды заканчивается, все остальные правила заключения, изменения и исполнения договора аренды регулируются гражданским и хозяйственным правом.
Как отмечалось выше,
арендная плата за землю государственной и коммунальной собственности является видом платы за землю, уплата которой контролируется органами государственной налоговой службы. Однако нельзя отождествлять земельный налог и арендную плату, поскольку основания их уплаты и субъекты являются разными. В соответствии с частями 2, 4 статьи 2 Закона о плате за землю земельный налог платят владельцы земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи, кроме арендаторов и инвесторов — участников соглашения о распределении продукции. За земельные участки, предоставленные в аренду, взимается арендная плата.Поэтому любые ссылки при исчислении арендной платы на налоговое законодательство являются безосновательными.
В том числе безосновательными являются ссылки на Закон № 2181 и на приказ № 434. Указанные акты регулируют налоговые правоотношения при участии плательщиков земельного налога, а не договорные арендные правоотношения.Размер арендной платы определяется в зависимости от денежной оценки только при заключении гражданско-правовых соглашений (договора аренды)
, после заключения договора аренды отношения регулируются договором аренды и Законом об аренде земли. То есть денежная оценка земли предшествует заключению гражданско-правовых соглашений, в том числе договоров аренды земли. Установление новой денежной оценки земель порождает правовые последствия относительно договоров аренды земли, которые будут заключаться с момента ее утверждения, и не является основанием для внесения изменений в договор аренды. Для сторон остается неизменной и действующая на момент заключения нормативная денежная оценка арендованного земельного участка.Кроме того, к существенным условиям договора аренды согласно
части 1 статьи 15 Закона об аренде земли не относится нормативная оценка земли, следовательно, ее изменение или установление не приводит к пересмотру существенных условий договора, в том числе арендной платы.При этом следует иметь в виду, что договором аренды
могут быть предусмотрены дополнительные условия изменения арендной платы, такие как:— установление или изменение нормативной оценки земли;
— изменение положений законодательства;
— минимальная арендная плата. В таком случае возможны два варианта:
1. Договором аренды предусмотрены дополнительные условия его изменения, при этом не определена процедура одностороннего изменения. В таком случае при наступлении таких условий заинтересованная сторона обращается к контрагенту с предложением внести изменения в договор. Однако
право, а не обязанность, контрагента согласиться с такими изменениями и подписать дополнительное соглашение.2. Договором аренды предусмотрены дополнительные условия его изменения, при этом определена процедура одностороннего изменения (например, уведомление) либо определена процедура изменения условий договора в зависимости от внешних факторов (например, изменение нормативной оценки, минимальной ставки аренды и т. д.). В таком случае договор будет изменен либо в одностороннем порядке, либо автоматически. В случае изменения договора в одностороннем порядке не стоит забывать, что согласно
статье 18 Закона об аренде земли договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации. То есть только после государственной регистрации изменения договора аренды земли на основании уведомления будет действовать его новая редакция.Указанное выше соответствует позиции, изложенной в
постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 17.06.2008 г. по делу № 2-5/9945-2007 и в письме ГНАУ от 15.02.2007 г. № 1485/5/15-0716.Процедура изменения договора аренды, в том числе арендной платы за землю, предусмотрена
статьей 23 Закона об аренде земли. Арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые переданы в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в три года в порядке, установленном законом или договором аренды. Арендная плата за земельные участки, которые находятся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается при согласии сторон. Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине.Рассматриваемый пример не подпадает ни под одну из цитируемых норм: мы не рассматриваем сельхозземли и земли, находящиеся в собственности физических и юридических лиц. Поэтому регулирование осуществляется общими положениями
статьи 30 Закона об аренде земли. Статьей предусмотрено, что изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае отсутствия согласия спор решается в судебном порядке.Таким образом, нормы закона не предусматривают изменения размера арендной платы в зависимости от изменения или установления нормативной денежной оценки земли. Такое же правило действует и при изменении минимальных ставок аренды в период действия договора.
Также верным является положение
части 1 статьи 58 Конституции о том, что закон не имеет обратной силы, то есть действует для тех отношений, которые будут возникать после его принятия. Следовательно, минимальная ставка аренды в трехкратном размере земельного налога может быть применена только для договоров аренды, заключаемых после 01.01.2008 г.Договоры аренды предусматривают самые разные условия изменения арендной платы. Однако порядок внесения таких изменений всегда предусматривает заключение двухстороннего дополнительного соглашения. Следовательно, органы местного самоуправления самостоятельно не могут менять ни размеров арендной платы, ни другие условия договора, какими бы основаниями они не пользовались, будь то установление нормативной оценки или изменение закона.
Для изменения арендной платы органы местного самоуправления могут обратиться к арендатору и предложить ему заключить дополнительное соглашение, которым изменить размер арендной платы, а право арендатора — согласиться или отказаться от подобного предложения.
