ЗмінА розміру орендної плати за землю державної та комунальної власності.
Законна вимога чи нав’язлива ідея?
Антон Куценко, юрист, керівник компанії«OPEN Knowledge», www.o-k.com.ua
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Конституція
— Конституція України від 28.06.1996 р. № 254к/96-ВР.Закон про оренду землі
— Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV.Закон про держбюджет-2008
— Закон України «Про Державний бюджет України на 2008 рік і про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 28.12.2007 р. № 107-VI.Закон про плату за землю
— Закон України «Про плату за землю» від 03.07.1992 р. № 2535-XII.Закон № 2181
— Закон України «Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами» від 21.12.2000 р. № 2181-III.Наказ № 434
— наказ ДПАУ «Про затвердження форм Зведеного розрахунку суми земельного податку, Довідки до уточненого Розрахунку та Порядку їх подання органу державної податкової служби» від 26.10.2001 р. № 434.Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова
— Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2007 р., затверджене рішенням 19 сесії Харківської міської ради 5-го скликання від 27.02.2008 р. № 42/08.
Оренда землі
— договірне, строкове платне володіння та користування земельною ділянкою. Оренда землі державної або комунальної власності має подвійну природу. Під час передачі земель в оренду з державної та комунальної власності діють адміністративні правовідносини. Це зумовлене адміністративним прийняттям рішення компетентних органів про дозвіл на розробку проекту відведення, його узгодження та надання землі в оренду.Після укладення договору оренди діють
як адміністративні, так і господарські правовідносини. Причому досить часто орган місцевого самоврядування вважає, що оренда землі повністю підвладна його адміністративному впливу. На практиці це найчастіше виливається в бажання переглянути умови договору в односторонньому порядку.Визначивши межі адміністративних та господарських правовідносин у договорі оренди, можна сказати, що адміністративний орган може робити самостійно, а в чому йому доведеться домовлятися з орендарем.
Найчастіше орган місцевого самоврядування бажає змінити розмір орендної плати.
Першою причиною перегляду орендної плати для органів місцевого самоврядування стає проведення нормативної оцінки земель
Орендна плата за комунальні землі розраховується виходячи з нормативної оцінки землі, а якщо її немає, то з розрахунку податку за землю. Податок за землю теж розраховується виходячи з нормативної оцінки землі або, у разі її відсутності, за формулою. Як завжди, розмір земельного податку, як і розрахунок орендної плати, значно зростають після затвердження нормативної оцінки землі, тому органи місцевого самоврядування намагаються її провести.
Органи місцевого самоврядування, використовуючи факт затвердження нормативної оцінки, перераховують розмір орендної плати, про що тут же повідомляють орендарів, часто ставлячи їх перед фактом збільшення орендної плати. Цікаво, що інколи такі листи називають невід’ємною частиною договору оренди і, посилаючись на них як на доповнення до договору оренди, розраховують орендну плату, а в разі її несплати — штрафи.
Як типовий приклад можна назвати норми
Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова. Пунктом 2.9 зазначеного Положення передбачено, що юридичні та фізичні особи — орендарі земельних ділянок державної та комунальної власності — на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та Договору оренди земельної ділянки щорічно станом на 1 січня уточнюють нормативну грошову оцінку земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації згідно з постановою КМУ «Про проведення індексації грошової оцінки земель» від 12.05.2000 р., самостійно розраховують суму орендної плати та подають до відповідної податкової інспекції податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним податковим органом, з розбиттям річної суми рівними частинами по місяцях.У цьому
пункті криється помилка, яку складно побачити відразу. Як можна самостійно розраховувати суму орендної плати, якщо договором вона прямо передбачена? Також передбачено і умови її зміни. Єдиною безумовною зміною є коригування суми орендної плати на коефіцієнт індексації, який щороку розраховується Держкомземом. Можна також припустити, що Управління земельних ресурсів у м. Харкові провело «роз’яснювальну роботу», розіславши повідомлення про порядок розрахунку орендної плати за землю, а податкова інспекція узяла на себе тягар роз’яснення «правильності» розрахунку суми оренди і, можливо, відмовляється приймати податкові декларації з «неправильно» зазначеною орендною платою.Така ситуація типова. Наприклад, два витяги з рішень:
1.
Пунктом 1 Рішення Виконавчого комітету Запорізької міськради «Про прискорення проведення нормативної грошової оцінки земель міста» від 26.05.2008 р. № 204 передбачено, що з метою виконання бюджету на 2008 рік орендарям земельних ділянок до 01.07.2008 р. необхідно подати заяви та укласти додаткові договори згідно із затвердженим рішенням Запорізької міськради «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя» від 03.03.2008 р. № 79.2.
Пунктом 6 рішення Севастопольської міськради «Про введення в дію нормативної грошової оцінки земель Севастополя в адміністративних межах міста» від 19.10.2005 р. № 4046 рекомендовано Севастопольській міській державній адміністрації та Севастопольському міському головному управлінню земельних ресурсів забезпечити регулярне інформування юридичних і фізичних осіб про порядок застосування нормативної грошової оцінки при нарахуванні та внесенні орендної плати і земельного податку за користування земельними ділянками.
Другою причиною перегляду орендної плати органи місцевого самоврядування називають зміни законодавства
Так, до 01.01.2008 р.
ст. 21 Закону про оренду землі передбачала, що розмір орендної плати не може бути меншим від розміру земельного податку. А з 01.01.2008 р. Законом про держбюджет-2008 мінімальний розмір орендної плати за землі комунальної та державної власності встановлено на рівні трикратного розміру земельного податку (для всіх категорій земель, крім сільськогосподарських).Така зміна, зрозуміло, викликала бажання місцевих рад поповнити бюджет, привівши у відповідність до
Закону укладені договори оренди землі.Один з типових прикладів —
рішення Київради «Про врегулювання питання користування земельними ділянками в місті Києві» від 25.12.2008 р. № 944/944. Пунктом 3.3 рішення передбачено направити юридичним і фізичним особам, у тому числі підприємцям, звернення з пропозиціями внести зміни до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розмірів орендної плати у відповідність до положень законодавства. На підставі цієї рекомендаційної норми Головне управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації надіслало загрозливо-наполегливі листи орендарям — «Невиконання рішення Київради тягне за собою відповідальність згідно з чинним законодавством. Відповідно до викладеного вище рішення Київради пропонуємо Вам привести розмір орендної плати в договорі оренди земельної ділянки у відповідність із положеннями чинного законодавства. Для цього слід надіслати відповідний лист на адресу Київської міської ради в місячний термін».А що буде, якщо не підкоритися? — Страшно подумати…
Що в таких випадках робити орендареві та яка відповідальність за невиконання розпорядження органу місцевого самоврядування?
Статтею 2 Закону про плату за землю
встановлено, що використання землі в Україні — платне. Плата за землю здійснюється у вигляді земельного податку або орендної плати, яка визначається залежно від грошової оцінки земель.Статтею 24
визначено, що грошова оцінка землі застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України.Статтею 13
установлено, що підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності, — договір оренди такої земельної ділянки. При цьому ст. 19 визначено, що розмір, умови та терміни внесення орендної плати за землю встановлюються за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником) та орендарем (крім термінів унесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності).Крім цього,
ст. 27 визначено, що контроль над правильністю обчислення і сплати земельного податку, а також орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності здійснюється органами державної податкової служби.Власне, на цьому адміністративна частина договору оренди закінчується, решта правил укладення, зміни та виконання договору оренди регулюються цивільним і господарським правом.
Як наголошувалося вище,
орендна плата за землю державної та комунальної власності є видом плати за землю, сплата якої контролюється органами державної податкової служби. Проте неможливо ототожнювати земельний податок і орендну плату, оскільки підстави їх сплати і суб’єкти — різні. Відповідно до ч. 2, 4 ст. 2 Закону про плату за землю земельний податок сплачують власники земельних ділянок, земельних часток (паїв), і землекористувачі, крім орендарів та інвесторів — учасників угоди про розподіл продукції. За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.Тому будь-які посилання при обчисленні орендної плати на податкове законодавство безпідставні.
У тому числі безпідставними є посилання на
Закон № 2181 та наказ № 434. Зазначені акти регулюють податкові правовідносини за участі платників земельного податку, а не договірні орендні правовідносини.Розмір орендної плати визначається залежно від грошової оцінки тільки під час укладення цивільно-правових угод (договору оренди)
, після укладення договору оренди відносини регулюються договором оренди та Законом про оренду землі. Тобто грошова оцінка землі передує укладенню цивільно-правових угод, у тому числі договорів оренди землі. Установлення нової грошової оцінки земель породжує правові наслідки щодо договорів оренди землі, які укладатимуться з моменту її затвердження, і не є підставою для внесення змін до договору оренди. Для сторін залишається незмінною і нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки, що діє на момент укладення.Крім того, до істотних умов договору оренди згідно з
ч. 1 ст. 15 Закону про оренду землі не належить нормативна оцінка землі, отже, її зміна або встановлення не призводить до перегляду істотних умов договору, у тому числі орендної плати.При цьому слід мати на увазі, що договором оренди
можуть бути передбачені додаткові умови зміни орендної плати, такі, як:— установлення або зміна нормативної оцінки землі;
— зміна положень законодавства;
— мінімальна орендна плата.
У такому разі можливі два варіанти:
1. Договором оренди передбачено додаткові умови його зміни, при цьому не визначено процедуру односторонньої зміни. У цьому випадку, при настанні таких умов, зацікавлена сторона звертається до контрагента з пропозицією внести зміни до договору. Проте погодитися з такими змінами і підписати додаткову угоду —
право, а не обов’язок контрагента.2. Договором оренди передбачено додаткові умови його зміни, при цьому визначено процедуру односторонньої зміни (наприклад, повідомлення) або визначено процедуру зміни умов договору залежно від зовнішніх факторів (наприклад, зміна нормативної оцінки, мінімальної ставки оренди тощо). У такому разі договір буде змінено або в односторонньому порядку, або автоматично. У разі зміни договору в односторонньому порядку не слід забувати, що згідно зі
ст. 18 Закону про оренду землі договір оренди землі набуває чинності після його державної реєстрації. Тобто тільки після державної реєстрації зміни договору оренди землі на підставі повідомлення діятиме його нова редакція.Зазначене вище відповідає позиції, викладеній у
постанові Вищого господарського суду України від 17.06.2008 р. у справі № 2-5/9945-2007 та в листі ДПАУ від 15.02.2007 р. № 1485/5/15-0716.Процедура зміни договору оренди, у тому числі орендної плати за землю, передбачена
ст. 23 Закону про оренду землі. Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, установленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, які є у власності фізичних і юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршав не з його вини.Цей приклад не потрапляє під жодну з цитованих норм: ми не розглядаємо сільгоспземлі та землі, що є у власності фізичних і юридичних осіб. Тому регулювання здійснюється загальними положеннями
ст. 30 Закону про оренду землі. Статтею передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. Коли згоди немає — спір вирішується в судовому порядку.Отже, норми закону не передбачають зміни розміру орендної плати залежно від зміни або встановлення нормативної грошової оцінки землі. Таке ж правило діє і в разі зміни мінімальних ставок оренди в період дії договору.
Також точним є положення
ч. 1 ст. 58 Конституції про те, що закон не має зворотної сили, тобто діє для тих відносин, які виникатимуть після його прийняття. Отже, мінімальну ставку оренди в трикратному розмірі земельного податку може бути застосовано тільки для договорів оренди, що укладаються після 01.01.2008 р.Договори оренди передбачають найрізноманітніші умови зміни орендної плати. Проте порядок унесення таких змін завжди передбачає укладення двостороннього додаткового договору. Отже, органи місцевого самоврядування самостійно не можуть змінювати ані розміри орендної плати, ані інші умови договору, якими б підставами вони не керувалися, чи то встановлення нормативної оцінки, чи зміна закону.
Для зміни орендної плати органи місцевого самоврядування можуть звернутися до орендаря і
запропонувати йому укласти додаткову угоду, якою змінити розмір орендної плати, а право орендаря — погодитися чи відмовитися від подібної пропозиції.
