НДС: обычные цены
Застройщик реализует инвесторам помещения в жилом доме.
Те инвесторы, которые финансировали строительство дома, внося платежи во время возведения объекта, получили помещения по цене, которая ниже цены, по которой продаются готовые площади покупателям после ввода объекта в эксплуатацию.
Правомерны ли требования налоговиков о доначислении НДС, исходя из обычных цен, в качестве которых принимаются цены готовых площадей?
К сожалению, работники государственной налоговой службы нередко выдвигают подобные требования.
При этом они, как правило, не слишком обременяют себя обязанностью аргументировать свои претензии.
Одним из последних примеров такого подхода является
письмо ГНАУ от 23.02.2010 г. № 3608/7/16-1517, гласящее:«…операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по
передаче права собственности (оформлению правоустанавливающих документов) на готовое вновь построенное жилье (объект жилищного фонда) первому собственнику такого жилья, независимо от источников финансирования строительства: или за счет собственных средств предприятия застройщика, или за счет участников фонда финансирования строительства, или за средства держателей облигаций.Такая операция по первой поставке жилья подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях. При этом
стоимость такого жилья определяется исходя из обычных цен».Как видим, упоминая обычные цены, налоговики не утруждают себя ссылками на те пункты
Закона «О налоге на добавленную стоимость», которые позволяют им прийти к указанным выводам.Очевидно, что по
общему правилу п. 4.1 названного выше Закона обычная цена «включается» только тогда, когда разница между обычной и контрактной ценой выходит за пределы 20 %.Кроме того, в описанной ситуации, мы полагаем, что сравнение цены готовых площадей и цены финансирования строительства выглядит некорректно.
Ведь те инвесторы, которые платили свои деньги застройщику в течение строительства, несли гораздо более высокие риски, чем те покупатели, которые приобретают готовые помещения.
Помимо оценки рисков следует принимать во внимание и сроки платежей. Естественно, что тот, кто платит раньше, получает более привлекательную цену, чем тот, кто платит позже.
Таким образом, неуместно проводить параллели между ценами, установленными застройщиком, для инвесторов и для покупателей.
Следовательно, в соответствии с
п. 1.20.2 Закона «О налогообложении прибыли предприятий» в данном случае невозможно определить обычную цену (строящегося) объекта инвестирования по цене готовых (сданных в эксплуатацию) помещений, так как:— назвать объект инвестирования и готовое помещение «однородными» товарами нельзя;
— условия продажи соответствующих помещений назвать «сопоставимыми» также нельзя.
Андрей Левченко
