ПДВ: звичайні ціни
Забудовник реалізує інвесторам приміщення в житловому будинку.
Ті інвестори, які фінансували спорудження будинку, уносячи платежі під час зведення об’єкта, отримали приміщення за ціною, нижчою за ціну, за якою продаються готові площі покупцям після введення об’єкта в експлуатацію.
Чи правомірні вимоги податківців про донарахування ПДВ виходячи зі звичайних цін, за які приймаються ціни готових площ?
На жаль, працівники державної податкової служби часто висувають подібні вимоги.
При цьому вони, як правило, не дуже обтяжують себе обов’язком аргументувати свої претензії.
Одним з останніх прикладів такого підходу є
лист ДПАУ від 23.02.2010 р. № 3608/7/16-1517, де зазначається:«…операцією з першої поставки житла буде вважатися операція з
передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об’єкт житлового фонду) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва: чи за рахунок власних коштів підприємства забудовника, чи за рахунок учасників фонду фінансування будівництва, чи за кошти держателів облігацій.Така операція з першої поставки житла підлягає оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах. При цьому
вартість такого житла визначається виходячи із звичайних цін».Як бачимо, згадуючи звичайні ціни, податківці не утрудняють себе посиланнями на ті пункти
Закону України «Про податок на додану вартість» від 03.03.97 р. № 168/97-ВР (далі — Закон про ПДВ), що дозволяють їм дійти вказаних висновків.Очевидно, що за
загальним правилом п. 4.1 Закону про ПДВ звичайна ціна «включається» тільки тоді, коли різниця між звичайною та контрактною ціною виходить за межі 20 %.Крім того, в описаній ситуації ми вважаємо, що порівняння ціни готових площ та ціни фінансування будівництва виглядає некоректно.
Адже інвестори, які платили свої гроші забудовнику протягом періоду будівництва, несли набагато вищі ризики, ніж покупці, які придбавають готові приміщення.
Крім оцінки ризиків, слід брати до уваги і строки платежів. Цілком природно, що той, хто платить раніше, отримує привабливішу ціну, ніж той, хто платить пізніше.
Таким чином, недоречно проводити паралелі між цінами, установленими забудовником для інвесторів та для покупців.
Отже, відповідно до
п.п. 1.20.2 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 22.05.97 р. № 283/97-ВР у цьому випадку неможливо визначити звичайну ціну об’єкта інвестування (що будується) за ціною готових (зданих в експлуатацію) приміщень, оскільки:— назвати об’єкт інвестування та готове приміщення «однорідними» товарами не можна;
— умови продажу відповідних приміщень назвати порівнянними також не можна.
Андрій Левченко
