Затраты на маркетинг и сбыт у застройщика
Наталия Григорьева, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»
Мы достаточно много внимания уделяем вопросу организации учета непосредственно строительного процесса. Однако же финалом любого успешного проекта застройщика является реализация созданных квадратных метров потребителю. И если задуматься, то значение подготовки и проведения продажи недвижимости играет решающую роль в финансовом результате строительного предприятия.
О том, какие расходы несет застройщик и как обосновать их отражение в учете строительного предприятия, пойдет речь в данной статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон о налоге на прибыль
— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» от 22.05.1997 г. № 283/97-ВР.Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.1997 г. № 168/97-ВР.П(С)БУ 16
— Положение (стандарт) бухгалтерского учета 16 «Расходы», утвержденное приказом Минфина от 31.12.1999 г. № 318.
Расходы на маркетинг
Точное определение маркетинга в строительстве вы вряд ли найдет в учебниках по этому предмету. В общих чертах это комплекс мероприятий, предполагающих сбор и анализ информации в целях исследования рынка и выявления факторов спроса потребителя с целью минимизации риска при принятии стратегических решений в ходе хозяйственной деятельности предприятия. Задачи маркетингового отдела находятся в непосредственной зависимости от специфики предприятия, а если быть более точным, от того продукта, который реализует строительная организация. Слово «продукт» в данном случае означает не что иное, как объект недвижимого имущества. Например, маркетинговая стратегия предприятия, производящего некапитальные ремонты государственных учреждений, будет сильно отличаться от задач предприятия со специализацией возведения жилья элит-класса, а уж тем более от строителей офисных помещений. Но тем не менее, ни одна из вышеперечисленных строительных организаций не сможет рассчитывать на успешную (прибыльную) деятельность без четкого виденья результата, к которому они будут стремиться.
Необходимо изначально точно понимать, что за объекты предстоит продвигать, особенности расположения, ресурсов, цены, и заканчивая финансированием и этапами строительства, определением целевой аудитории и особенностями позиционирования своего продукта.
Так или иначе, принимая предложения заказчика или ища инвестора, руководство эту маркетинговую стратегию держит в голове. Совсем другой вопрос: на основании каких данных руководитель эту стратегию себе обрисовал? Основаниями могут быть:
— «пухленький» и весьма не дешевый отчет одного или нескольких признанных корифеев строительного консалтинга (например, Knight Frank — www.knightfrank.coм или Colliers International — www.colliers.com);
— «мозговой штурм» с местным чиновником.
К сожалению, в наших налоговых реалиях «маркетинг в строительстве» для большинства бухгалтеров ассоциируется с процедурой вывода денежной массы из оборота предприятия. И надо сказать, не только у бухгалтеров. Возможно, именно поэтому фискальные органы зачастую отказываются воспринимать маркетинговые исследования рынка строительной продукции (недвижимости), как необходимую и оправданную услугу от стороннего исполнителя. Налогоплательщикам, проводящим подобные маркетинговые мероприятия, порой приходится нелегко, доказывая, что расходы на такие мероприятия непосредственно связаны с хозяйственной деятельностью. Особенно налоговиков смущает тот факт, что исследование маркетинговой среды, как правило, происходит перед началом выполнения этого самого проекта, а в теории на основании сведений проект вообще может не начаться еще долго.
При высказывании своих смущений налогоплательщику фискалы обычно ссылаются на
письмо ГНАУ от 08.04.2008 г. № 3146/6/15-016 в контексте «предпродажности мероприятия».
Письмо ГНАУ от 08.04.2008 г. № 3146/6/15-016
<...>
О включении расходов на маркетинг в состав валовых расходов
<...>
Расходы на маркетинг относятся к расходам двойного назначения, для которых пунктом 5.4 ст. 5 Закона («О налогообложении прибыли предприятий». —
Примеч. ред.) предусмотрен особый порядок налогового учета.В частности, абзацем первым подпункта 5.4.4 п. 5.4 ст. 5 Закона установлено, что в состав валовых расходов плательщика налога включаются
расходы на проведение предпродажных и рекламных мероприятий относительно товаров (работ, услуг), продаваемых (предоставляемых) такими плательщиками налога. При этом подпунктом 5.4.8 п. 5.4 ст. 5 Закона установлено, что не включаются в состав расходов плательщика налога наличные, израсходованные на цели, определенные подпунктом 5.4.4 п. 5.4 ст. 5 Закона.Следовательно,
расходы на маркетинг отражаются в составе валовых расходов только в случае, если они соответствуют расходам на предпродажные и рекламные мероприятия, указанные в подпункте 5.4.4 п. 5.4 ст. 5 Закона (в частности, услуги по размещению продукции в местах продажи, услуги по очистке, фасовке, оперативному пополнению объемов товаров на стеллажах, размещению информации о товаре и т. п.).При этом в соответствии с указанным подпунктом Закона плательщик налога имеет право включить в состав валовых расходов расходы на маркетинг относительно товаров (работ, услуг), продаваемых (предоставляемых) таким плательщиком.
То есть указанные расходы должны быть непосредственно связаны с хозяйственной деятельностью плательщика налога.Согласно абзацу четвертому п.п. 5.3.9 п. 5.3 ст. 5 Закона не входят в состав валовых расходов любые расходы, не подтвержденные соответствующими расчетными, платежными и другими документами, обязательность ведения и хранения которых предусмотрена правилами ведения налогового учета.
Частями второй и третьей ст. 9 Закона Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» предусмотрено, что основанием для бухгалтерского учета хозяйственных операций являются первичные документы, фиксирующие факт осуществления хозяйственной операции. Первичные документы должны быть составлены во время осуществления хозяйственной операции, а если это невозможно — непосредственно после ее окончания. Для контроля и упорядочивания обработанных данных на основании первичных документов могут составляться сводные учетные документы. Первичные и сводные учетные документы могут быть составлены на бумажных или машинных носителях и должны иметь обязательные реквизиты: название документа; дату и место составления; название предприятия, от имени которого составляется документ; содержание и объем хозяйственной операции; единицу измерения хозяйственной операции; должности лиц, ответственных за осуществление хозяйственной операции и правильность ее оформления; личную подпись или другие данные, дающие возможность идентифицировать лицо, принимавшее участие в осуществлении хозяйственной операции.
При этом действующим законодательством не установлен конкретный перечень документов для подтверждения расходов на маркетинг.
Но мы все же настаиваем, что расходы, понесенные предприятием при проведении маркетинговых исследований, повлекших изменения планов относительно проведения строительных работ, могут быть связаны с подготовкой к продаже продукции, так как они формально
способствовали недопущению негативных последствий от осуществления хозяйственной деятельности. На этом основании строительное предприятие имеет полное право учитывать такие расходы в составе валовых расходов, а сумму НДС — в составе налогового кредита в соответствии с п.п. 7.4.1 Закона об НДС.Бухгалтеру строительного предприятия следует четко для себя понять, что «предстроительное» маркетинговое исследование и обоснование предстоящего проекта — это необходимое мероприятие. И далеко не всегда их можно прямо отнести к рекламным или предпродажным. Поэтому для отражения таких затрат многие налогоплательщики используют более уместный общий
п.п. 5.2.1 Закона о налоге на прибыль.В бухгалтерском учете такие расходы в соответствии с
П(С)БУ 16 будут отнесены в состав расходов на сбыт и отражены по дебету счета 93 «Расходы на сбыт».
П(С)БУ 16
<...>
П. 19.
Расходы на сбыт включают следующие расходы, связанные с реализацией (сбытом) продукции (товаров, работ, услуг):расходы упаковочных материалов для затаривания готовой продукции на складах готовой продукции;
расходы на ремонт тары;
оплата труда и комиссионные вознаграждения продавцам, торговым агентам и работникам подразделений, обеспечивающих сбыт;
расходы на рекламу и исследование рынка (маркетинг)
;расходы на предпродажную подготовку товаров;
расходы на командировки работников, занятых сбытом;
расходы на содержание основных средств, других материальных необоротных активов, связанных со сбытом продукции, товаров, работ, услуг (операционная аренда, страхование, амортизация, ремонт, отопление, освещение, охрана);
расходы на транспортировку, перевалку и страхование готовой продукции (товаров), транспортно-экспедиционные и другие услуги, связанные с транспортировкой продукции (товаров) согласно условиям договора (базиса) поставки;
расходы на гарантийный ремонт и гарантийное обслуживание;
прочие расходы, связанные со сбытом продукции, товаров, работ, услуг.
<...>
Продажа при помощи агентства недвижимости
Если расходы на маркетинговые исследования предприятие несет перед началом строительства, то у него не должно возникнуть проблем с реализацией построенных метров недвижимости на завершающей стадии проекта. Однако если стратегия была верна не во всех моментах, могут остаться помещения, продажа которых может затянуться во времени. А время, как всем известно, это деньги. К сожалению, в наших реалиях застройщик скорей предпочтет организовать и содержать департамент продаж, чем заключит соглашение с агентством по продаже недвижимости. И причина этому — глобальное отсутствие доверия к работе агентств. Например, в странах Европы практика продажи объектов недвижимости при помощи специалистов в этой области является очевидной, как лечение зубов у врача, а несамостоятельное вырывание. Понемногу цивилизация приходит и в наши дикие в этом вопросе края. А так называемый договор эксклюзивного представления интересов продавца перестает быть пугающей бумагой с перечнем обязанностей и отсутствием пункта об оплате. Как многие помнят, в Украине распространена модель «комиссионное вознаграждение агентства оплачивает покупатель», при которой договор заключается с продавцом, а вознаграждение агенту перечисляет покупатель.
Сегодня уже есть агентства, работающие над качеством своих услуг, которые придерживаются принципа «кто заказывает услугу продажи, тот и оплачивает услуги агента». В этом случае сумма такого комиссионного вознаграждения имеет все основания быть отнесенной на валовые расходы продавца-строителя по п. 5.4 Закона о налоге на прибыль, как самый, что ни на есть предпродажный расход. А в бухгалтерском учете отправится в дебет счета 93.
