Изменения в сфере государственного регулирования строительства жилья
Дмитрий Вовк, юрист
Строительство жилья всегда являлось «болевой точкой» строительной отрасли, которая в массовом сознании граждан ассоциируется с чередой скандалов, многочисленными злоупотреблениями и не всегда высоким качеством сданных в эксплуатацию объектов. В этой связи неудивительны попытки законодателя каким-то образом улучшить нормативную базу, существующую в этой области. Одной из последних попыток такого рода улучшений является Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования государственного регулирования в сфере строительства» от 29.06.2010 г. № 2367. Анализу этого Закона посвящена данная статья.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Горный закон
— Горный закон Украины от 06.10.1999 г. № 1127-XIV.ЗК
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.ЖК
— Жилищный кодекс Украины от 30.06.1983 г. № 5464-Х.КоАП
— Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.1984 г. № 8073-X.Закон о ветеринарной медицине
— Закон Украины «О ветеринарной медицине» от 25.06.1992 г. № 2498-ХII.Закон о застройке
— Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.Закон о местном самоуправлении
— Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.1997 г. № 280/97-ВР.Закон о налоге с доходов физлиц
— Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.Закон о пожарной безопасности
— Закон Украины «О пожарной безопасности» от 17.12.1993 г. № 3745-ХII.Закон о радиационной безопасности
— Закон Украины «Об использовании ядерной энергии и радиационной безопасности» от 08.02.1995 г. № 39/95-ВР.Закон о рекламе
— Закон Украины «О рекламе» от 03.07.1996 г. № 270/96-ВР.Закон о санитарном и эпидемиологическом благополучии
— Закон Украины «Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения» от 24.02.1994 г. № 4004-ХII.Закон о содействии строительству
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI.Закон о страховании
— Закон Украины «О страховании» от 03.07.1996 г. № 85/96-ВР.Закон о ТПП
— Закон Украины «О торгово-промышленных палатах в Украине» от 02.12.1997 г. № 671/97-ВР.Закон о финансово-кредитных механизмах
— Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.Закон о ценных бумагах
— Закон Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» от 23.02.2006 г. № 3480-IV.Закон об инвестировании
— Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.11.1991 г. № 1560-ХII.Закон № 2367
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования государственного регулирования в сфере строительства жилья» от 29.06.2010 г. № 2367-VI.Закон № 800
— Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-V.Временный порядок № 1035
— Временный порядок принятия в эксплуатацию оконченных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и строениями, сооруженными без разрешения на выполнение строительных работ, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 09.09.2009 г. № 1035.Порядок аренды жилья с выкупом
— Порядок аренды жилья с выкупом, утвержденный постановлением КМУ от 25.03.2009 г. № 274.Порядок принятия в эксплуатацию
— Порядок принятия в эксплуатацию оконченных строительством объектов, утвержденный постановлением КМУ от 08.10.2008 г. № 923.
Предыстория
Закон № 2367
прошел достаточно долгий путь до момента его собственно принятия. Проект этого Закона создавался еще во исполнение п. 1 Мероприятий по усовершенствованию государственного регулирования в сфере строительства жилья и стабилизации ситуации на первичном рынке жилья, утвержденных Указом Президента Украины от 03.03.2006 г. № 185. Целью законопроекта заявлялось усовершенствование государственного регулирования в сфере строительства жилья путем внесения изменений в действующие законы Украины, что обеспечит повышение защиты прав граждан-инвесторов строительства жилья, ответственности застройщиков и финансовых учреждений-управляющих, создание условий равноправной добросовестной конкуренции, предотвращение финансовых злоупотреблений в процессе жилищного строительства и инвестирования, что, в свою очередь, будет содействовать стабилизации ситуации на первичном рынке жилья. В процессе обсуждения законопроекта в него также были внесены нормы, связанные с экономическим и финансовым кризисом, охватившим строительную отрасль. Кроме того, в законопроекте появились положения, не имеющие прямого отношения к строительству жилья. Ряд норм (в частности, касавшихся регулирования финансирования строительства, положения иностранных застройщиков и т. д.) был исключен на этапе рассмотрения закона в Верховной Раде Украины и в связи с учетом предложений, высказанных Президентом Украины, первоначально наложившим вето на этот Закон. Насколько нормы Закона № 2367 отвечают заявленным его авторами целям, рассмотрим ниже.
Введение единого государственного реестра граждан,
которые требуют улучшения жилищных условий
Законом № 2367
внесены изменения в ст. 34 ЖК. Теперь граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, не только берутся на учет для получения жилых помещений в домах государственного и общественного фонда, но и вносятся в единый государственный реестр граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, порядок ведения которого определяет Кабинет Министров Украины. Ведение указанного реестра возложено на органы местного самоуправления. В связи с этим внесены изменения в п. «б» ст. 30 Закона о местном самоуправлении, которая регламентирует полномочия исполнительных комитетов сельских, поселковых, городских советов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, бытового, торгового обслуживания, общественного питания, транспорта и связи.С введением указанного выше реестра связаны и другие изменения, которые вносятся в
ЖК:— лицо, претендующее на получение жилого помещения в связи с необходимостью улучшения жилищных условий, должно быть внесено в данный реестр (
ст. 42 ЖК, данное изменение вступает в силу с 01.01.2012 г.);— в реестр также вносится запись о гражданах, которые находятся на учете желающих вступить в жилищно-строительный кооператив (
ч. 7 ст. 134 ЖК), а невнесение таких сведений делает невозможным вступление в ЖСК (ч. 2 ст. 135 ЖК, данное изменение вступает в силу с 01.01.2012 г.);— лица, виновные в нарушении порядка ведения единого государственного реестра, привлекаются к юридической ответственности (
ч. 1 ст. 189 ЖК). В этом случае законодатель, к сожалению, непоследователен, так как соответствующие изменения, например, в раздел 11 КоАП (Административные правонарушения в сфере жилищных прав граждан, жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства) Законом № 2367 не внесены.На сегодняшний день
порядок ведения единого государственного реестра граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, Кабинетом Министров еще не определен. В этой сфере продолжают действовать Правила учета граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений в Украинской ССР, утвержденные постановлением Совета Министров УССР и Укрпрофсовета от 11.12.1984 г. № 470.
Усовершенствование правового регулирования
договора аренды жилья с выкупом
Особым видом найма (аренды) жилья, фактически признанным
Законом № 800 одним из способов инвестирования в строительство жилья, является аренда с выкупом, правовому регулированию которой посвящена ст. 8101 ГК. Часть 2 этой статьи устанавливает, что по договору аренды жилья с выкупом одна сторона — предприятие-арендодатель передает другой стороне — физическому лицу (арендатору) жилье за плату на длительный (до 30 лет) срок, после окончания которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора. Таким образом, данная договорная форма предполагала обязанность арендатора уплатить арендодателю определенную арендную плату, которая включала бы и стоимость жилья. Теперь же договор аренды жилья с выкупом может также предусматривать уступку арендодателем права требования долга иному лицу — выгодоприобретателю. Отметим, что, по нашему мнению, гражданско-правовой принцип свободы договора, а также положения ч. 3 ст. 6 ГК, предусматривающей возможность отступить от положений актов гражданского законодательства, позволяли и ранее сторонам договора аренды жилья с выкупом урегулировать свои отношения подобным образом. Однако в таком случае для арендодателя сохранялись риски, связанные с вопросами налогообложения таких операций.Изменения коснулись и вопроса существенных условий договора аренды жилья с выкупом. Согласно
ч. 5 ст. 8101 ГК (в редакции, действовавшей до принятия Закона № 2367) существенные условия договора аренды жилья с выкупом устанавливались законом. Соответствующий закон в этой сфере принят не был, однако действовал Порядок аренды жилья с выкупом, содержавший в п. 5 условия, которые должен включать примерный договор аренды. Сам примерный договор был утвержден приказом Минрегионстроя от 24.06.2009 г. № 252.Видимо, понимая неоднозначность сложившейся ситуации, законодатель внес изменения в
ч. 5 ст. 8101 ГК, закрепив непосредственно в ней существенные условия договора аренды с выкупом (п. 2 раздела I Закона № 2367). Перечень существенных условий практически не отличается от условий примерного договора, определенных Порядком аренды жилья с выкупом, за исключением одного: в ч. 5 ст. 8101 ГК не попало условие относительно формирования резерва непредусмотренных затрат, связанных с обслуживанием обязательств арендатора. Таким образом, существенными условиями договора аренды с выкупом являются:1) наименование сторон;
2) характеристика жилья, относительно которого устанавливаются отношения аренды с выкупом;
3) срок, на который заключается договор;
4) размеры, порядок формирования, способ, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра;
5) условия досрочного расторжения договора;
6) порядок возврата средств в случае досрочного расторжения или прекращения договора;
7) права и обязанности сторон;
8) ответственность сторон;
9) иные условия, определенные законом.
Следует обратить внимание на последний пункт существенных условий. По нашему мнению, под него подпадают именно условия, установленные в законодательных актах. Условия, содержащиеся в
Порядке аренды жилья с выкупом, таковыми не являются. Поэтому их отсутствие в договорах аренды жилья с выкупом повлечь за собой недействительность последних не может.Законом № 2367
детализирован также вопрос аренды жилья с выкупом и в налоговом законодательстве. В Закон о налоге с доходов физлиц внесены изменения, согласно которым:— стоимость жилья, переходящего в собственность от предприятия-арендодателя к физическому лицу — арендатору после полной уплаты арендных платежей по договорам аренды жилья с выкупом, является доходом, который не включается в состав месячного и годичного облагаемого налогом дохода (
п.п. 4.3.37 Закона о налоге с доходов физлиц);— часть суммы процентов (комиссий, вознаграждения) по договору аренды жилья с выкупом или финансового лизинга жилья, уплаченных плательщиком налога, которая рассчитывается по правилам, определенным в
ст. 10 Закона о налоге с доходов физлиц, включается в налоговый кредит (п.п. 5.3.1 Закона о налоге с доходов физлиц).
Изменения в правовом регулировании инвестиционной
деятельности в сфере строительства жилья
Закон № 2367
также внес ряд изменений в Закон об инвестировании. В первую очередь внимание стоит обратить на новую редакцию знаменитой ч. 3 ст. 4 Закона об инвестировании, которая содержит перечень разрешенных способов привлечения инвесторов в строительство жилья. Раньше данная норма содержала пять таких способов:— фонд финансирования строительства (ФФС);
— фонд операций с недвижимостью (ФОН);
— институты совместного инвестирования;
— негосударственные пенсионные фонды;
— выпуск целевых облигаций.
Сейчас же негосударственные пенсионные фонды из этого списка исключены, а также изменена формулировка, касающаяся выпуска целевых облигаций. Теперь речь идет о «выпуске целевых облигаций, исполнение обязательств по которым обеспечивается единицей такой недвижимости»
.В связи с этим отметим, что согласно
ч. 2 ст. 7 Закона о ценных бумагах целевые облигации — это облигации, выполнение обязательств по которым разрешается товарами и/или услугами в соответствии с требованиями, установленными условиями размещения таких облигаций. Если в предыдущей редакции ч. 3 ст. 4 Закона об инвестировании было четко указано, что базовым товаром по облигации выступает единица строящейся недвижимости, то сейчас же эта недвижимость выступает только способом обеспечения выполнения обязательств по облигации, что при буквальном толковании этой нормы позволяет допустить, что само выполнение обязательств возможно товарами и/или услугами, не связанными с указанной недвижимостью.Возвращаясь к негосударственным пенсионным фондам, отметим, что они теперь отдельно упоминаются в
ч. 2 ст. 5 Закона об инвестировании как субъекты инвестирования, осуществляющие последнее в соответствии с законодательством, которое определяет особенности их деятельности. В данном случае речь в первую очередь идет о Законе Украины «О негосударственном пенсионном страховании» от 09.07.2003 г. № 1057-IV. Этот Закон, в частности, предусматривает ведение этими фондами инвестиционной деятельности на основании инвестиционной декларации, в которой отражается инвестиционная политика фонда, регистрацию инвестдекларации в Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг и т. д. Аналогичные требования предъявляются к инвестиционной деятельности финансовых учреждений — юридических лиц публичного права (например, государственных банков, инвестиционная деятельность которых проводится с учетом требований Закона Украины «О банках и банковской деятельности» от 07.12.2000 г. № 2121-III) и страховщиков. Страховщики осуществляют инвестирование с учетом требований Закона о страховании, согласно ст. 31 которого страховые резервы могут быть размещены в инвестициях в экономику Украины по направлениям, определенным Кабинетом Министров Украины. К таким направлениям, утвержденным постановлением КМУ от 17.08.2002 г., отнесено и строительство жилья. Таким образом, в связи со вступлением в силу Закона № 2367 объективно перечень возможных вариантов инвестирования в строительство жилья расширяется.Кроме того, законодателем введена
дополнительная гарантия прав инвесторов при строительстве жилья. Статья 9 Закона об инвестировании дополнена новой частью, закрепляющей, что инвестирование и финансирование одной квартиры в объекте строительства несколькими инвесторами возможны только при условии заключения между ними договора в письменной форме, в котором определяется доля каждого инвестора и порядок внесения ими соответствующей инвестиции. По мнению авторов Закона № 2367, это позволит избежать ситуации инвестирования одной квартиры несколькими инвесторами без их согласия.Любопытное изменение внесено в
ч. 1 ст. 15 Закона об инвестировании. Ранее в абзаце втором этой части устанавливалось, что государственная экспертиза инвестиционных программ и проектов проводится ГП «Специализированная государственная организация — Центральная служба Украинской государственной строительной экспертизы» центрального органа исполнительной власти по вопросам архитектуры и строительства и его местными подразделениями (филиалами) при участии экспертных подразделений организаций — соисполнителей комплексной государственной экспертизы. Теперь же порядок проведения экспертизы (в том числе и определение экспертных учреждений) полностью отдан на откуп Минрегионстроя, а Кабинет Министров по Закону № 2367 обязан в течение шести месяцев с момента вступления Закона в силу привести свои акты в соответствие с нормами последнего. Отказ от монополии определенного субъекта на осуществление экспертной деятельности является позитивным моментом, однако, с учетом особенностей подзаконного нормотворчества в Украине, подобное новшество позволяет опасаться возможных «сюрпризов» в этой сфере.
Вопросы строительства, принятия в эксплуатацию
и эксплуатации построенной недвижимости
Законом № 2367
были внесены изменения в ряд законодательных актов, направленные на совершенствование правового регулирования строительства (в том числе так называемого самостроя), принятия в эксплуатацию и эксплуатации объектов недвижимости.В частности, изменения коснулись
Закона о застройке. В статью 29 добавлена норма о том, что в случае осуществления реконструкции или капитального ремонта автомобильных дорог, железнодорожных путей, линий электропередач, связи, трубопроводов, других линий коммуникаций в пределах существующих полос отведения разрешение на выполнение строительных работ может предоставляться без подачи документа, который удостоверяет право собственности или пользования земельным участком (ранее такая норма уже некоторое время была закреплена в ст. 29 Закона о застройке, однако затем была отменена). Таким образом, оформление разрешения на проведение строительных работ на указанных объектах теперь будет происходить по несколько упрощенной форме. Смущает в этом смысле только фраза «разрешение может выдаваться». Принимая во внимание «специфику» принципов деятельности разрешительных органов в Украине, такая необязательная для них формулировка может привести к тому, что разрешение под разными предлогами будет осуществляться только после подачи правоустанавливающих документов на землю.Кроме того,
статья 301 Закона о застройке дополнена частью четвертой, согласно которой принятие в эксплуатацию построенных до 31.12.2008 г. без привлечения подрядных организаций частных жилищных домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и строениями, которые сооружались без разрешения на выполнение строительных работ, осуществляется инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля по результатам технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей таких объектов в порядке, определенном центральным органом исполнительной власти по вопросам строительства и архитектуры, при наличии документа, который удостоверяет право собственности или пользования земельным участком, на котором размещен такой объект.Отметим, что
нечто подобное в отношении частного «самостроя» ранее уже было введено на подзаконном уровне в виде Временного порядка № 1035, который установил механизм и условия принятия в эксплуатацию таких домов. При этом данный Временный порядок распространяется только на физических лиц, подавших заявление о введении в эксплуатацию до 31.12.2010 г., и касается домов, сооруженных в период с 05.08.1992 г. по 01.01.2008 г. Принятие в эксплуатацию осуществляется инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля (далее — инспекция ГАСК) на основании сертификата соответствия государственным строительным нормам, стандартам и правилам.В свою очередь,
статья 301 Закона о застройке, нормы которой имеют высшую юридическую силу по отношению к Временному порядку № 1035, ограничений по кругу субъектов не содержит (хотя сама природа регулируемых отношений предполагает, что речь идет о физлицах) и распространяется на дома, сооруженные до 31.12.2008 г. (без указания предельно раннего срока). Принятие объектов недвижимости, указанных в ч. 4 ст. 301 Закона о застройке, возможно до 01.12.2012 г., когда эта норма утратит свою силу. Полномочие по принятию в эксплуатацию осталось за инспекцией ГАСК. При этом выдача сертификата соответствия государственным строительным нормам, стандартам и правилам Законом не предусмотрена, однако теперь заявителю необходимо будет предоставить правоустанавливающий документ на землю (чего нет во Временном порядке № 1035), а ввод в эксплуатацию будет осуществляться по результатам технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей.Изменения также коснулись ряда законодательных актов, регулирующих полномочия контролирующих органов.
В частности, из
ч. 12 ст. 10 Закона о пожарной безопасности исключено положение о том, что новосозданные предприятия, относящиеся к категории пожароопасных объектов, могут производить определенные действия по осуществлению хозяйственной деятельности на основании декларации соответствия материально-технической базы требованиям законодательства при условии заключения договоров добровольного страхования ответственности перед третьими лицами. Теперь такие предприятия должны получать разрешение органа пожарного надзора на начало работ.Из полномочий органов государственной санитарно-эпидемиологической службы
изъято согласование введения в эксплуатацию новых и реконструированных объектов и вынесение решений о соответствии таких объектов требованиям санитарных норм (ч. 3 ст. 15, п. «ж» ч. 1 ст. 41 Закона о санитарном и эпидемиологическом благополучии). Таких же полномочий в своей сфере лишились органы ветеринарно-санитарного контроля и надзора (из Закона о ветеринарной медицине исключен п. 3 ч. 2 ст. 13).Устранено также терминологическое противоречие между
ст. 301 Закона о застройке (в части принятия в эксплуатацию объектов недвижимости на основе сертификата соответствия, выдаваемого инспекцией ГАСК) и ст. 17 Горного закона, ст. 38 Закона о радиационной безопасности, содержавшими нормы о принятии в эксплуатацию строений, сооружений государственными приемными комиссиями.Кроме того,
Законом № 2367 внесено изменение в ст. 30 3акона о местном самоуправлении, пункт «б» которой дополнен полномочием исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета участвовать в принятии в эксплуатацию оконченных строительством объектов в порядке, установленном законодательством. Напомним, что сейчас п. 4 Порядка принятия в эксплуатацию предусматривает, что акт готовности объекта к эксплуатации подлежит по письменному обращению заказчика согласованию в течение 10 рабочих дней исполнительным комитетом сельского, поселкового или городского совета, или местной администрацией и органами, к полномочиям которых согласно Закону отнесено участие в принятии законченных строительством объектов в эксплуатацию.
Изменения в правовом регулировании финансирования строительства
Изменения, внесенные в законодательные акты
Законом № 2357, коснулись и вопросов финансирования строительства. Ряд существенных новелл появилось в Законе о финансово-кредитных механизмах.Во-первых
, теперь управляющему фонда запрещается заключать договоры управления имуществом с установителями и привлекать средства установителей для финансирования сооружения объекта недвижимости до получения застройщиком в установленном законодательством порядке разрешения на выполнение строительных работ для сооружения объекта строительства (ч. 2 ст. 7 Закона о финансово-кредитных механизмах). До этого наличие разрешения на выполнение строительных работ было обязательно на этапе начала финансирования строительства в рамках ФФС. Для ФОН такое требование отсутствовало. Подобная новация не только гарантирует права доверителей фондов от возможных злоупотреблений в этой сфере, но и стимулирует управляющего и застройщиков к более интенсивному продвижению процесса строительства жилья.Во-вторых
, изменения внесены в ст. 23 и 34 Закона о финансово-кредитных механизмах в части замены управляющего ФФС и ФОН. Если раньше нечеткая формулировка соответствующих норм позволяла заменить управляющего по иску третьего лица, предметом которого могли быть и не касающиеся непосредственно его деятельности требования, то сейчас замена управляющего возможна только по иску доверителей ФФС (собственников сертификатов ФОН) или контролирующего органа и только в связи с нарушением управляющим законодательства о финансовых услугах.В-третьих
, Законом № 2367 отменено обязательное страхование строительно-монтажных работ застройщиком и страхование доверителями имущественных рисков по договору об участии в ФФС (ст. 7 Закона о страховании, аналогичные нормы исключены и из Закона о финансово-кредитных механизмах). Очевидно, по мнению законодателя, это должно привести к уменьшению себестоимости строящегося жилья. Однако эксперты в строительной сфере обоснованно при этом отмечают, что отмена страхования строительно-монтажных работ от повреждения или уничтожения может привести к нарушению прав частных инвесторов, так как в этом случае застройщик, скорее всего, засвидетельствует форс-мажорные обстоятельства и будет освобожден от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств (см., например: http://news.ligazakon.ua/news/2010/7/30/28279.htm).В-четвертых
, скорректированы требования к рекламе строящегося жилья, направленные на защиту инвесторов (в первую очередь физлиц) от недобросовестных застройщиков и управляющих. Теперь запрещается распространять рекламу о сооружении жилого дома с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, без приобретения/получения субъектами хозяйственной деятельности, которые осуществляют его строительство или инвестирование и/или финансирование, соответственно права собственности или пользования земельным участком, лицензии на осуществление строительной деятельности, разрешения на выполнение строительных работ или разрешения/лицензии на осуществление деятельности по предоставлению финансовых услуг или свидетельства о регистрации выпуска целевых облигаций, выполнения обязательств, по которым обеспечивается единицей недвижимости, которая сооружается (ч. 1 ст. 8 Закона о рекламе). Ранее реклама объектов строительства предполагала только наличие строительной лицензии и разрешения на выполнение строительных работ (ст. 251 Закона о рекламе). Полномочия по контролю за рекламой о сооружении жилого дома переданы специально уполномоченному органу исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры (ч. 1 ст. 26 Закона о рекламе).
Изменения, связанные с содействием развитию строительной отрасли
в условиях финансового и экономического кризиса
Закон № 2367
содержит и ряд норм, направленных на развитие строительной отрасли и борьбу с последствиями финансового и экономического кризиса. Так, ст. 3 Закона № 800 дополнена частью 8, согласно которой Торгово-промышленная палата Украины и региональные торгово-промышленные палаты при участии центрального органа исполнительной власти по вопросам строительства и архитектуры предоставляют справки о засвидетельствовании форс-мажорных обстоятельств 1 в соответствии с условиями договоров по обращениям субъектов хозяйственной деятельности, которые осуществляют строительство жилья (до принятия Закона № 2367 речь шла о выдаче справки о прекращении (приостановлении) деятельности застройщика вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы). В свою очередь, ст. 14 Закона о ТПП дополнена соответствующим полномочием торгово-промышленных палат. Заметим, что подобное понимание форс-мажора, под который подпадают практически все возможные ситуации, в отсутствие сколь-нибудь внятного механизма возврата привлеченных средств инвесторов и возмещения убытков, содержит в себе потенциальную опасность нарушения прав инвесторов.1 Форс-мажорными обстоятельствами для целей Закона № 800 являются непредсказуемые и непреодолимые обстоятельства, которые происходят независимо от воли и желания сторон, наступление которых невозможно предусмотреть при заключении договора и для противодействия которым стороны не могут принять меры.
Кроме того, продлен на 2 года (до 15.10.2010 г.) срок действия п. 1 раздела Х Переходных положений ЗК, согласно которому в случае принятия соответствующими органами решения о согласовании места расположения объекта или предоставления разрешения на разработку проекта отвода земельного участка до 01.01.2008 г. передача в аренду таких участков из земель государственной и коммунальной собственности осуществляется без проведения земельных торгов (п. 2 раздела II «Заключительные положения» Закона о содействии строительству). Также предусмотрено, что принятые и не выполненные до вступления в силу данного Закона решения соответствующих органов исполнительной власти или органов местного самоуправления о согласовании места расположения объекта или о предоставлении разрешения на разработку проекта отведения земельного участка сохраняют действие в течение двух лет со дня вступления в силу этого Закона (с 14.10.2008 г.), а разработанные в соответствии с этими решениями проекты землеустройства относительно отведения земельных участков рассматриваются в установленном законом порядке. Передача в аренду таких земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности осуществляется без проведения земельных торгов (аукционов). Последние положения, безусловно, на руку украинским застройщикам.
