Перемещение стоимости со счета 15 на счет 28: проблемы прироста запасов
Предприятие-застройщик оформило акт ввода в эксплуатацию жилого дома. Оформляются права собственности на квартиры (частично на инвесторов, частично на застройщика).
Финансирование осуществлялось через договоры долевого участия (до 2006 года), целевые облигации и ФФС.
Учет затрат на строительство отражался на счете 151. В декларации по налогу на прибыль в приложении К1/1 материальной составляющей нет (при комплексной проверке налоговой замечаний не было).
Что будет с налогом на прибыль при оформлении права собственности на предприятие? Как избежать «взрыва» по приросту запасов? Как расценить готовую продукцию: по кв. м или по квартирам? Как поставить на баланс дом и передать его на баланс обслуживающей организации?
Поскольку в приложении К1/1 к декларации по налогу на прибыль прирост запасов не отражался, то очевидно, что сам застройщик строительно-монтажные работы своими силами не производил.
Судя по всему, застройщик нанял подрядчика, который и закупал материальные ресурсы для строительства. В таком случае застройщик покупал у подрядчика не товар, а
работы (в стоимость которых включена и стоимость материалов). Стоимость подрядных работ перерасчету по п. 5.9 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» от 28.12.1994 г. № 334/94-ВР (далее — Закон о налоге на прибыль) не подлежит. В письме ГНАУ от 24.10.2008 г. № 10442/6/17-07161 говорилось о том, что застройщик должен пересчитывать по п. 5.9 лишь те материалы, которые он непосредственно приобретал.1 См. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 1, с. 10 — 11.
Таким образом, вплоть до момента сдачи дома налоговый учет у застройщика велся правильно.
После продажи и оформления прав собственности на инвесторов часть стоимости строительства (пропорционально метражу проданных квартир) будет списана со счета
15 на реализацию. Будет отражен валовой доход.Часть квартир останется за застройщиком, поэтому эта часть будет по-прежнему отражена в балансе застройщика. Если эти квартиры предназначены для последующей продажи, то их стоимость обычно списывают на счет
26 или счет 28.Главбуха застройщика, скорее всего, смущает то, что попадание стоимости квартир на бухгалтерский счет запасов должно привести к приросту («взрыву») по
п. 5.9.Но с таким тезисом трудно согласиться. Ведь от того, что застройщик оформит часть квартир на себя, ничего в принципе (с точки зрения налогового учета) не изменится. То есть материальная составляющая в его балансе от этого не появится. Ведь застройщик ничего не купил (ни стройматериалы, ни квартиры), он просто перенес часть стоимости с одного счета на другой.
Другими словами, квартиры, отраженные на счете
28 (26), все равно представляют собой просто совокупность купленных ранее у подрядчика строительно-монтажных работ. А стоимость работ пересчету по п. 5.9 не подлежит.Для налогового учета не имеет значения то, что актив стал отражаться на бухгалтерском счете запасов, так как термин «запасы» по-разному трактуется в бухгалтерском и налоговом учете. Это подтверждает
п.п. 4.5.2 письма ГНАУ от 06.07.2009 г. № 14060/7/15-0217, где говорится о том, что пересчету по п. 5.9 подлежит не вся стоимость, отраженная по бухгалтерским счетам запасов, а только стоимость «запасов (материальных ресурсов), использованных в производстве продукции». То есть категория «запасы» трактуется в налоговом учете в узком смысле — как материальные ресурсы.Измерять свои квартиры на балансе застройщик может так, как ему захочется. Но обычно такие активы измеряют по количеству квартир. Ведь последующая продажа, как правило, идет поквартирно, а не по квадратным метрам. Именно квартира является предметом гражданско-правового оборота как отдельный объект недвижимости. Именно на квартиры оформлены документы.
Дом еще раз на свой баланс застройщику ставить не нужно, так как застройщик владеет не домом, а отдельными квартирами, на которые оформлены права собственности. А стоимость этих квартир и так уже отражена в балансе застройщика.
Чтобы «передать» дом обслуживающей организации, достаточно главбуху этой организации предоставить справку о сметной стоимости дома. Никаких актов передачи дома
с баланса подписывать не нужно, так как собственно дома как такового на балансе застройщика просто нет.Если обслуживающей организации так уж необходим именно акт, то нужно оформить, например, «Акт передачи дома
в эксплуатацию», но ни в коем случае не «Акт передачи дома с баланса на баланс».Многоквартирный дом сам по себе не является отдельным объектом права собственности как объект недвижимости. Недвижимостью считается каждая отдельная квартира. Поэтому оборот «передача
дома» не имеет гражданско-правового смысла. Тем более что права собственности на дом обслуживающая организация не получает.Принятие дома на баланс обслуживающей организацией означает лишь то, что эта организация становится исполнителем особого вида коммунальной услуги — балансодержательства. Эта услуга оказывается собственникам квартир по
Закону Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV. А так называемая передача дома на баланс никак не влияет ни на бухгалтерский, ни на налоговый учет застройщика. На его балансе и после «передачи дома» балансодержателю продолжают отражаться те квартиры, которые являются его собственностью.
Иван Чалый
