Переміщення вартості з рахунка 15 на рахунок 28: проблеми приросту запасів
Підприємство-забудовник оформило акт введення в експлуатацію житлового будинку. Оформляються права власності на квартири (частково — на інвесторів, частково — на забудовника).
Фінансування здійснювалося через договори пайової участі (до 2006 року), цільові облігації та ФФБ.
Облік витрат на будівництво відображався на рахунку 151. У додатку К1/1 до декларації з податку на прибуток матеріальної складової немає (при комплексній перевірці податкової зауважень не було).
Що буде з податком на прибуток при оформленні права власності на підприємство? Як уникнути «вибуху» щодо приросту запасів? Як оцінити готову продукцію: за кв. м або за квартирами? Як поставити на баланс будинок і передати його на баланс обслуговуючій організації?
Оскільки в додатку К1/1 до декларації з податку на прибуток приріст запасів не відображався, то, очевидно, сам забудовник будівельно-монтажні роботи своїми силами не здійснював.
Судячи з усього, забудовник найняв підрядника, який і купував матеріальні ресурси для будівництва. У такому разі забудовник придбавав у підрядника не товар, а
роботи (до вартості яких уключено і вартість матеріалів). Вартість підрядних робіт перерахунку за п. 5.9 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 28.12.1994 р. № 334/94-ВР (далі — Закон про податок на прибуток) не підлягає. У листі ДПАУ від 24.10.2008 р. № 10442/6/17-0716 (див. «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 1, с. 10 — 11) йшлося про те, що забудовник має перераховувати за п. 5.9 лише ті матеріали, які він безпосередньо придбавав.Таким чином, аж до моменту здавання будинку податковий облік у забудовника здійснювався правильно.
Після продажу та оформлення прав власності на інвесторів частину вартості будівництва (пропорційно метражу проданих квартир) буде списано з рахунка 15 на реалізацію. Буде відображено валовий дохід.
Частина квартир залишиться за забудовником, тому цю частину буде, як і раніше, відображено в балансі забудовника. Якщо ці квартири призначено для подальшого продажу, то їх вартість зазвичай списують на рахунок
26 або 28.Головбуха забудовника, найімовірніше, бентежить те, що потрапляння вартості квартир на бухгалтерський рахунок запасів має призвести до приросту («вибуху») за
п. 5.9.Але з такою тезою важко погодитися. Адже від того, що забудовник оформить частину квартир на себе, нічого у принципі (з точки зору податкового обліку) не зміниться, тобто матеріальна складова в його балансі від цього не з’явиться. Адже забудовник нічого не купив (ні будматеріали, ні квартири), він просто переніс частину вартості з одного рахунка на іншій.
Інакше кажучи, квартири, відображені на рахунку
28 (26), усе одно є просто сукупністю куплених раніше у підрядника будівельно-монтажних робіт. А вартість робіт перерахунку за п.5.9 не підлягає.Для податкового обліку не має значення те, що актив почав відображатися на бухгалтерському рахунку запасів, оскільки термін «запаси» по-різному трактується в бухгалтерському та податковому обліку. Це підтверджує
п.п. 4.5.2 листа ДПАУ від 06.07.2009 р. № 14060/7/15-0217, де йдеться про те, що перерахунку за п. 5.9 підлягає не вся вартість, відображена на бухгалтерських рахунках запасів, а лише вартість «запасів (матеріальних ресурсів), використаних у виробництві продукції». Отже, категорія «запаси» трактується в податковому обліку у вузькому розумінні — як матеріальні ресурси.Вимірювати свої квартири на балансі забудовник може так, як йому заманеться. Але зазвичай такі активи вимірюють за кількістю квартир. Адже подальший продаж, як правило, відбувається поквартирно, а не за квадратними метрами. Саме квартири є предметом цивільно-правового обороту як окремий об’єкт нерухомості, саме на квартири оформлено документи.
Будинок на свій баланс забудовнику ще раз ставити не потрібно, оскільки він володіє не будинком, а окремими квартирами, на які оформлено права власності. А вартість цих квартир і так уже відображено в балансі забудовника.
Щоб «передати» будинок обслуговуючій організації, головбуху цієї організації достатньо надати довідку про кошторисну вартість будинку. Жодних актів передачі будинку
з балансу підписувати не потрібно, оскільки власне будинку на балансі забудовника просто немає.Якщо обслуговуючій організації так уже необхідний саме акт, то потрібно оформити, наприклад, «Акт передачі будинку
в експлуатацію», але в жодному разі не «Акт передачі будинку з балансу на баланс».Власне багатоквартирний будинок не є окремим об’єктом права власності як об’єкт нерухомості. Нерухомістю вважається кожна окрема квартира. Тому зворот «передача
будинку» не має цивільно-правового сенсу. Тим більше, що права власності на будинок обслуговуюча організація не отримує.Прийняття будинку на баланс обслуговуючою організацією означає тільки те, що ця організація стає виконавцем особливого виду комунальної послуги — балансоутримання. Ця послуга надається власникам квартир відповідно до
Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV. А так звана передача будинку на баланс ніяк не впливає ні на бухгалтерський, ні на податковий облік забудовника. На його балансі й після «передачі будинку» балансоутримувачу продовжують відображатися ті квартири, що є йоговласністю.Іван Чалий
