Очередные разъяснения финансово-кредитных механизмов от Госфинуслуг
Письмо Госфинуслуг от 04.08.2010 г. № 10175/44-8
<...>
Частью второй статьи 19 Конституции Украины предусмотрено, что органы государственной власти обязаны действовать только на основании, в рамках полномочий и способом, предусмотренными Конституцией и законами Украины.
Полномочия Госфинуслуг определены Законом Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг» и другими законами, а также Положением о Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 03.02.2010 г. № 157 (далее — Положение). Указанными нормативно-правовыми актами Госфинуслуг не наделена полномочиями по предоставлению разъяснений законодательства Украины.
Вместе с тем Госфинуслуг на основании подпункта 86 пункта 4 Положения информирует о следующем.
1. В соответствии с частью седьмой статьи 9 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее — Закон) управляющий определяет банк, в котором должен быть открыт текущий счет застройщика и текущие счета его подрядчиков, субподрядчиков и других субъектов предпринимательской деятельности, принимающих участие в сооружении объекта строительства. Это условие должно быть внесено застройщиком в договоры подряда и другие договоры, связанные с сооружением объекта строительства.
Таким образом, кроме требования внесения застройщиком такого условия в договоры подряда и другие договоры, связанные с сооружением объекта строительства, других требований Законом не предусмотрено.
2. Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию государственного регулирования в сфере строительства жилья» от 29.06.2010 г. № 2367-VI часть шестая статьи 9 Закона исключена. Таким образом, застройщик может осуществлять страхование строительно-монтажных работ как добровольный вид страхования.
3. Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию государственного регулирования в сфере строительства жилья» от 29.06.2010 г. № 2367-УІ статья 101 Закона исключена. Таким образом, страхование имущественных рисков, возникающих в процессе функционирования ФФС, может осуществляться как добровольный вид страхования.
4. Частью первой статьи 9 Закона установлено, что управляющий заключает с застройщиком договор, по которому застройщик обязуется построить один или несколько объектов строительства, ввести их в эксплуатацию в установленном законодательством порядке и передать объекты инвестирования установителям этого Фонда в сроки и на условиях, определенных данным Законом, Правилами Фонда и договором управления имуществом управляющий обязуется осуществлять финансирование строительства этих объектов строительства на условиях договора. При этом Законом не установлены условия по одновременному вводу в эксплуатацию всех объектов строительства, сооружаемых в рамках ФФС.
В соответствии с частью пятой статьи 14 Закона обязательным положением, которое должен содержать договор об участии в ФФС, в том числе является запланированная дата (месяц и год) ввода объекта строительства в эксплуатацию. Вместе с тем Закон не запрещает устанавливать в договорах об участии в ФФС разные даты ввода объектов строительства в эксплуатацию в соответствии с тем, какой объект выберет доверитель ФФС.
Относительно порядка перечисления застройщику оперативного резерва сообщаем, что в соответствии с частью третьей статьи 17 Закона оперативный резерв, сформированный управляющим по конкретному объекту строительства на отдельных счетах ФФС, является срочными средствами, которые после ввода этого объекта строительства в эксплуатацию управляющий перечисляет застройщику в порядке, определенном договором между управляющим и застройщиком. Для ФФС вида А оперативный резерв перечисляется застройщику в полном объеме.
5. Частью четвертой статьи 16 Закона установлен обязательный перечень заверенных застройщиком копий документов, которые застройщик обязан предоставить управляющему ФФС для открытия финансирования объекта строительства. Среди них есть также заверенная застройщиком копия зарегистрированной и опубликованной проектной декларации. При этом Законом не установлены какие-либо исключения о возможности непредоставления застройщиком управляющему указанного документа.
6. В соответствии с пунктом 2.3 главы 2 Порядка подготовки и подачи отчетности застройщиком управляющему ФФС по каждому объекту строительства, утвержденного распоряжением Госфинуслуг от 07.07.2009 г. № 532, приказом Министерства регионального развития и строительства Украины от 07.07.2009 г. № 275, зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 03.08.2009 г. под № 722/16738, отчетность составляется ежемесячно нарастающим итогом с начала отчетного года. Застройщик составляет отчетность по состоянию на конец последнего дня месяца.
Вместе с тем в графах «Получено от управляющего в течение месяца» и «Возвращено управляющему в течение месяца» указываются соответствующие значения отчетного месяца.
Заместитель председателя В. Левченко
КОММЕНТАРИЙ
Несмотря на то что в Закон о финансово-кредитных механизмах1 постоянно вносятся изменения и дополнения, на практике немало управляющих ФФС и застройщиков сталкиваются с неоднозначной трактовкой той или иной нормы законодательства о функционировании финансово-кредитных механизмов и создании ФФС. Сегодня мы комментируем еще одно письмо Госфинуслуг от 04.08.2010 г. № 10175/44-8 о применении отдельных норм законодательства о финансово-кредитных механизмах.
1 Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.
В соответствии со ст. 9 Закона о финансово-кредитных механизмах управляющий определяет банк, в котором должен быть открыт счет застройщика и текущие счета его подрядчиков, субподрядчиков и других субъектов хозяйствования, принимающих участие в сооружении объекта строительства. Госфинуслуг подтвердила обязательность этого тезиса, хотя на практике достаточно трудно заставить всех подрядчиков открыть счет в одном банке. Поэтому, как правило, все застройщики не соблюдают эту норму, хотя формально вносят ее в договоры. Вместе с тем в указанном письме Госфинуслуг согласилась с позицией, что счет ФФС, счета застройщика и его подрядчиков могут быть открыты в разных банках. До этого в устных ответах Госфинуслуг придерживалась мнения, что и счет ФФС, и счета застройщика и его подрядчиков должны быть в одном банке.
Много вопросов вызывало и страхование как строительно-монтажных работ застройщиком, так и страхование финансовых рисков доверителем ФФС. Но Закон о совершенствовании государственного регулирования в сфере строительства2 отменил как обязательное страхование строительно-монтажных работ, так и обязательное страхование доверителями ФФС своих рисков. Отметим, что и до принятия этих изменений доверители не имели возможности страховать свои риски по участию в ФФС, поскольку ни одна страховая компания не отваживалась страховать такие риски. Теперь Госфинуслуг отмечает, что такие виды страхования могут и в дальнейшем осуществляться как добровольные.
2 Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию государственного регулирования в сфере строительства жилья» от 29.06.2010 г. № 2367-VI.
Достаточно интересной для строительных компаний является ситуация, когда в рамках одного фонда строится несколько объектов строительства и сдаются они в разное время. Госфинуслуг в комментируемом письме подтвердила право застройщика и управляющего устанавливать в договорах об участии в ФФС разные даты ввода объекта строительства в эксплуатацию в зависимости от того, какой объект строительства выберет доверитель. Этот тезис можно применить и для одного объекта строительства, если он будет сдаваться в эксплуатацию очередями.
Несколько более сложной остается ситуация с оперативным резервом, перечисляемым застройщику после ввода объекта строительства в эксплуатацию. Особенно острым этот вопрос является в случае ввода в эксплуатацию отдельных объектов строительства в рамках одного фонда. В комментируемом письме Госфинуслуг ушла от прямого ответа на вопрос, можно ли перечислять застройщику оперативный резерв частями в случае сдачи в эксплуатацию отдельных объектов строительства в рамках одного ФФС. Однако понятно, что такая позиция не противоречит Закону о финансово-кредитных механизмах и может быть использована на практике.
Интересной оказалась позиция Госфинуслуг о проектной декларации. По мнению Госфинуслуг, без проектной декларации открывать финансирование застройщику в рамках ФФС невозможно, поскольку никаких исключений по непредоставлению проектной декларации законодательство не предусматривает. Если застройщик получил разрешение до момента появления в Законе о финансово-кредитных механизмах нормы о проектной декларации, как же быть тогда? Ведь проектную декларацию ГАСИ регистрирует перед получением разрешения на строительство. После получения разрешения на строительство зарегистрировать проектную декларацию невозможно.
В комментируемом письме Госфинуслуг также подтвердила, что в отчетности, которую застройщик предоставляет управляющему, в графах «Получено управляющим в течение месяца», а также «Возвращено управляющему в течение месяца» указываются данные месяца, а не нарастающим итогом. Следует отметить, что весь этот отчет составляется по данным за месяц, иначе его просто нереально составить. К сожалению, Госфинуслуг об этом почему-то не вспомнила, а в распоряжении Госфинуслуг от 07.07.2009 г. № 532 и далее указано, что отчетность составляется нарастающим итогом.
Несмотря на разъяснение некоторых тезисов, в законодательстве о финансово-кредитных механизмах еще остается много белых пятен, по поводу которых надеемся в ближайшее время получить очередные разъяснения Госфинуслуг.
Василий Качерай
