Чергові роз’яснення фінансово-кредитних механізмів від Держфінпослуг
Лист Держфінпослуг від 04.08.2010 р. № 10175/44-8
<...>
Частиною другою статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Повноваження Держфінпослуг визначені Законом України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» та іншими законами, а також Положенням про Державну комісію з регулювання ринків фінансових послуг України, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.02.2010 № 157 (далі — Положення). Зазначеними нормативно-правовими актами Держфінпослуг не наділена повноваженнями щодо надання роз’яснень законодавства України.
Разом з тим, Держфінпослуг на підставі підпункту 86 пункту 4 Положення інформує про таке.
1. Відповідно до частини сьомої статті 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі — Закон) управитель визначає банк, в якому має бути відкритий поточний рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників, субпідрядників та інших суб’єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об’єкта будівництва. Ця умова має бути внесена забудовником у договори підряду та інші договори, пов’язані із спорудженням об’єкта будівництва.
Таким чином, окрім вимоги внесення забудовником такої умови в договори підряду та інші договори, пов’язані із спорудженням об’єкта будівництва, інших вимог Законом не передбачено.
2. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла» від 29.06.2010 № 2367-VI частину шосту статті 9 Закону виключено. Таким чином, забудовник може здійснювати страхування будівельно-монтажних робіт як добровільний вид страхування.
3. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла» від 29.06.2010 № 2367-VI статтю 101 Закону виключено. Таким чином, страхування майнових ризиків, що виникають у процесі функціонування ФФБ може здійснюватись як добровільний вид страхування.
4. Частиною першою статті 9 Закону встановлено, що управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов’язується збудувати один або декілька об’єкті в будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об’єкти інвестування установникам цього Фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами Фонду та договором управління майном, а управитель зобов’язується здійснювати фінансування будівництва цих об’єктів будівництва на умовах договору. При цьому Законом не встановлено умови щодо одночасного введення в експлуатацію всіх об’єктів будівництва, що споруджуються в рамках ФФБ.
Відповідно до частини п’ятої статті 14 Закону обов’язковим положенням, що має містити договір про участь у ФФБ, в тому числі, є запланована дата (місяць і рік) введення об’єкта будівництва в експлуатацію. Разом з тим, Закон не забороняє встановлювати в договорах про участь у ФФБ різні дати введення об’єктів будівництва в експлуатацію відповідно до того, який об’єкт обере довіритель ФФБ.
Стосовно порядку перерахування забудовнику оперативного резерву повідомляємо, що відповідно до частини третьої статті 17 Закону оперативний резерв, сформований управителем за конкретним об’єктом будівництва, на окремих рахунках ФФБ, є строковими коштами, які після введення цього об’єкта будівництва в експлуатацію управитель перераховує забудовнику у порядку, визначеному договором між управителем та забудовником. Для ФФБ виду А оперативний резерв перераховується забудовнику у повному обсязі.
5. Частиною четвертою статті 16 Закону встановлено обов’язковий перелік засвідчених забудовником копій документів, які забудовник зобов’язаний надати управителю ФФБ для відкриття фінансування об’єкта будівництва. Серед них є також засвідчена забудовником копія зареєстрованої та опублікованої проектної декларації. При цьому Законом не встановлено будь-яких виключень щодо можливості ненадання забудовником управителю зазначеного документа.
6. Відповідно до пункту 2.3 глави 2 Порядку підготовки та надання звітності забудовником управителю ФФБ за кожним об’єктом будівництва, затвердженого розпорядженням Держфінпослуг від 07.07.2009 № 532, наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 07.07.2009 № 275, зареєстрованих в Міністерстві юстиції України 03.08.2009 за № 722/16738, звітність складається щомісяця наростаючим підсумком з початку звітного року. Забудовник складає звітність станом на кінець останнього дня місяця.
Разом з тим, в графах «Отримано від управителя протягом місяця» та «Повернуто управителю протягом місяці» вказуються відповідні значення звітного місяця.
Заступник голови В. Левченко
КОМЕНТАР
Незважаючи на те що до Закону про фінансово-кредитні механізми1 постійно вносяться зміни та доповнення, на практиці чимало управителів ФФБ та забудовників зіштовхуються з неоднозначним трактуванням тієї чи іншої норми законодавства щодо функціонування фінансово-кредитних механізмів та створення ФФБ. Сьогодні ми коментуємо ще один лист Держфінпослуг від 04.08.2010 р. № 10175/44-8 щодо застосування окремих норм законодавства про фінансово-кредитні механізми.
1 Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.
Відповідно до ст. 9 Закону про фінансово-кредитні механізми управитель визначає банк, в якому має бути відкритий рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників, субпідрядників та інших суб’єктів господарювання, які беруть участь у спорудженні об’єкта будівництва. Держфінпослуг підтвердив обов’язковість цієї тези, хоча на практиці досить важко примусити всіх підрядників відкрити рахунок в одному банку. Тому, як правило, усі забудовники не дотримуються цієї норми, хоча формально вносять її в договори. Разом з тим, у зазначеному листі Держфінпослуг погодився з позицією, що рахунок ФФБ, рахунок забудовника та його підрядників можуть бути відкритими в різних банках. До цього в усних відповідях Держфінпослуг дотримувався думки, що і рахунок ФФБ і рахунки забудовника та його підрядників мають бути в одному банку.
Багато запитань викликало і страхування як будівельно-монтажних робіт забудовником, так і страхування фінансових ризиків довірителем ФФБ. Але Закон про вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва2 скасував як обов’язкове страхування будівельно-монтажних робіт, так і обов’язкове страхування довірителями ФФБ своїх ризиків. Зазначимо, що й до прийняття цих змін довірителі не мали змоги страхувати свої ризики щодо участі у ФФБ, тому що жодна страхова компанія не бралася страхувати такі ризики. Тепер Держфінпослуг зазначає, що такі види страхування можуть і надалі здійснюватися як добровільні.
2 Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла» від 29.06.2010 р. № 2367-VI.
Досить цікавою для будівельних компаній є ситуація, коли в межах одного фонду будується декілька об’єктів будівництва і здаються вони в різний час. Держфінпослуг у листі, що коментується, підтвердив право забудовника та управителя встановлювати в договорах про участь у ФФБ різні дати введення об’єкта будівництва в експлуатацію залежно від того, який об’єкт будівництва обере довіритель. Цю тезу можна застосувати й для одного об’єкта будівництва, якщо він здаватиметься в експлуатацію кількома чергами.
Дещо складнішою залишається ситуація з оперативним резервом, який перераховується забудовнику після введення об’єкта будівництва в експлуатацію. Особливо гостро це питання постає у випадку введення в експлуатацію окремих об’єктів будівництва в межах одного фонду. У листі, що коментується, Держфінпослуг уник прямої відповіді на запитання, чи можна перераховувати забудовнику оперативний резерв частинами у випадку здавання в експлуатацію окремих об’єктів будівництва в межах одного ФФБ. Проте зрозуміло, що така позиція не суперечить Закону про фінансово-кредитні механізми і може бути використана на практиці.
Цікавою виявилася позиція Держфінпослуг щодо проектної декларації. На думку Держфінпослуг, без проектної декларації відкривати фінансування забудовнику в межах ФФБ неможливо, оскільки жодних винятків щодо ненадання проектної декларації законодавство не передбачає. Якщо забудовник отримав дозвіл до моменту появи в Законі про фінансово-кредитні механізми норми про проектну декларацію, як же бути тоді? Адже проектну декларацію ДАБІ реєструє перед отриманням дозволу на будівництво. Після отримання дозволу на будівництво зареєструвати проектну декларацію неможливо.
У листі, що коментується, Держфінпослуг також підтвердила, що у звітності, яку забудовник надає управителеві у графах «Отримано управителем протягом місяця», а також «Повернуто управителю протягом місяця» указуються дані місяця, а не наростаючим підсумком. Слід зазначити, що весь цей звіт складається за даними за місяць, інакше його просто нереально скласти. На жаль, Держфінпослуг про це чомусь не згадав, а в Розпорядженні Держфінпослуг від 07.07.2009 р. № 532 вказано, що звітність складається наростаючим підсумком.
Попри роз’яснення деяких тез у законодавстві про фінансово-кредитні механізми ще залишається багато білих плям, на які сподіваємося найближчим часом отримати чергові роз’яснення Держфінпослуг.
Василь Качерай
