Перепланировка квартир
Оксана Петренко, адвокат,
Сергей Кобзан, канд. техн. наук, директор агентства недвижимости ХИАН
Собственникам иногда приходится перепланировать квартиры в многоквартирном доме. Плохо, если перепланировка осуществлена без требований действующего законодательства, т. е. самовольно. Как поступать гражданам, которые после перепланировки собираются отчуждать квартиру, однако в БТИ им отказывают в выдаче каких-либо документов и предлагают обратиться в соответствующие организации?
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Конституция
— Конституция Украины от 28.06.1996 г. № 254к/96-ВР.ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ЖК
— Жилищный кодекс УССР от 30.06.1983 г. № 5464-X.КоАП
— Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.1984 г. № 8073-X.УК —
Уголовный кодекс Украины от 05.04.2001 г. № 2341-III.Закон о местном самоуправлении
— Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.1997 г. № 280/97-ВР.Закон о пожарной безопасности
— Закон Украины «О пожарной безопасности» от 17.12.1993 г. № 3745-XII.Закон о
госрегистрации вещественных прав — Закон Украины «О государственной регистрации вещественных прав и их отягощений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.Временное положение
— Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5.Правила № 76
— Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденные приказом Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 г. № 76.Правила застройки Киева
— Правила застройки г. Киева, утвержденные решением Киевского городского совета от 27.01.2005 г. № 11/2587.Порядок № 95
— Порядок подготовки разрешений на проектирование и реконструкцию, реставрацию и капитальный ремонт объектов (части сооружения, здания), перепланировку квартир и других встроено-пристроенных помещений, отделку фасадов и перевод жилого дома (жилого помещения) в нежилой фонд в г. Киеве, утвержденный приказом Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды от 16.03.2009 г. № 95.
Общие моменты
Законодательство детально регулирует вопрос перепланировки квартир. Так, перепланировка и переоборудование жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий владельцами квартир может осуществляться только с целью улучшения благоустройства квартиры по соответствующим проектам без ограничения интересов других граждан, которые проживают в этом доме. Чтобы получить разрешение на перепланировку, необходимо обратиться в несколько инстанций (БТИ, ГАСК, исполком и т. д., организации и порядок обращения указаны далее), которые должны дать заключение о том, что перепланировка не нарушает права третьих лиц, не повлечет опасных и негативных последствий для дома в целом1, нет иных санитарных и противопожарных нарушений.
1 Негативные последствия будут иметь место, когда убираются несущие конструкции или делаются в них не усиленные соответствующим образом проемы.
Этот процесс требует больших денежных вложений и затрат времени, поэтому владельцы квартир не спешат идти законным путем. Все происходит намного проще — они самовольно совершают такую перепланировку, не сообщая об этом ни одной инстанции.
Таким образом, наши соотечественники часто совершают самовольные перепланировки, не задумываясь о возможных негативных последствиях для соседей и для дома в целом.
К сожалению, часто
соседи не могут никаким образом повлиять на данную ситуацию, поскольку согласно ст. 30 Конституции каждому гарантируется неприкосновенность жилища. Не допускается проникновение в жилище или в иное владение лица, проведение в них осмотра или обыска иначе как по мотивированному решению суда.За незаконное проникновение в жилище или в иное владение лица, незаконное проведение в них осмотра либо обыска, а равно незаконное выселение или иные действия, нарушающие неприкосновенность жилища граждан, те же действия, совершенные должностным лицом или с применением насилия либо с угрозой его применения предусмотрено наказание по
ст. 162 УК.Факт самовольной перепланировки квартиры фактически может быть обнаружен по воле владельца квартиры при получении выписки из реестра БТИ, если собственник квартиры желает совершить отчуждение этой квартиры. Если же отчуждение не планируется, то факт незаконной перепланировки может и не повлечь за собой никаких юридических последствий.
Наследование перепланированной квартиры несколькими наследниками
Встречаются случаи, когда сособственники получают уже перепланированную наследодателем квартиру в порядке наследования без выдела надлежащих каждому частей. В таких ситуациях
сособственники несут солидарную ответственность за последствия перепланировки, поскольку в соответствии со ст. 1218 ГК в состав наследства входят все права и обязанности, которые принадлежали наследодателю на момент открытия наследства и не прекратились вследствие его смерти.Сособственники за совместные деньги должны восстановить предыдущее состояние или же совместно нести штрафные санкции в порядке административного производства, а потом обращаться в соответствующие инстанции с заявлением о сохранении существующей перепланировки (переоборудования).
Если сособственники не имеют договоренности о порядке пользования квартирой (домом), и один из сособственников проживает в спорной квартире, где произведена перепланировка, а второй сособственник лишен возможности ею пользоваться, то последний может обратиться в суд для установления порядка пользоваться квартирой, определения комнаты для проживания и на основании решения суда (исполнительного листа) государственная исполнительная служба производит вселение. И никак иначе, если нет согласия и договоренностей со вторым сособственником.
В указанной ситуации один из сособственников не сможет произвести отчуждение своей части в праве собственности без согласия второго, поскольку второй сособственник может всячески препятствовать каким-либо действиям, направленным на сохранение перепланировки или же восстановление былого состояния. Обращение сособственника в суд, милицию и другие органы власти не имеет мгновенного положительного результата.
Перепланировка квартиры: разрешительная процедура
Законодательно понятие перепланировки квартиры закреплено в
ч. 2 ст. 383 ГК, ст. 152 ЖК, Правилах № 76.
ГК
Статья 383
. Права собственника жилого дома, квартиры1. Собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства.
2. Собственник квартиры может по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения в квартире, предоставленной ему для использования как единое целое, — при условии, что эти изменения не приведут к нарушениям прав собственников других квартир в многоквартирном жилом доме и не нарушат санитарно-технических требований и правил эксплуатации здания.
Физические и юридические лица (собственники квартир), которые хотят осуществить перепланировку с целью повышения благоустройства, должны обратить внимание на существующий порядок, изложенный ниже.
Так, разрешение на перепланировку и переоборудование квартир выдается
исполнительным комитетом местного совета на основании соответствующих заявлений граждан. Данный вопрос решается длительное время, поскольку необходимо выполнить большой комплекс проектных работ, согласовать этот проект и, если будет принято положительное решение, принимается распоряжение о выдаче разрешения.Перепланировка
— это такой вид работ, который не ведет к изменению конструктивных элементов дома, т. е. можно изменять только размещение внутренних перегородок, дверей, санитарно-техническое обустройство (ванная и туалетная комнаты). Об этом идет речь в п.п. 1.4.3 Правил № 76.В каждом районном совете для решения таких вопросов созданы межведомственные комиссии, которые рассматривают ходатайства или заявления собственников квартир, принимают протокольные решения, которые утверждаются решением исполнительного комитета и выдается разрешение в виде распоряжения на проведение перепланировки, переоборудования квартир. В состав межведомственной комиссии входят представители пожарного надзора, санитарного надзора и районного управления архитектуры. Если необходимо проводить работы по отоплению, работает соответствующий специалист по теплосетям или же специалисты из других служб по необходимости.
При каждом изменении в планировке квартиры надо проходить все этапы разрешительной системы. Начинать переоборудование или перепланировку жилого дома или квартиры, принадлежащих вам на правах частной собственности, разрешается только после того, как на руках окажется решение исполкома местного совета (
ст. 152 ЖК и п.п. 1.4.1 Правил № 76).Чтобы получить такое разрешение, собственник подает в органы местного самоуправления соответствующее заявление (
п.п. 1.4.5 Правил № 76). К нему прилагает такие документы:1)
копию свидетельства на право собственности помещения;2) копию поэтажного плана, заверенного в установленном порядке;
3) проект переоборудования или перепланировки жилого дома, квартиры и прочих жилых и нежилых помещений в жилых домах, согласованный в установленном порядке;
4) согласие собственников, совладельцев и совершеннолетних лиц, проживающих (прописанных), на переоборудование или перепланировку помещения, которое находится в их совместной собственности. Эту бумагу заверяет ЖЭК (Жилкомсервис);
5) Техническое заключение о возможности перепланировки.
В разных регионах этот перечень может быть шире. Например, чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры в Киеве, дополнительно к вышеперечисленным документам потребуют техпаспорт, изготовленный БТИ, согласие ЖЭКа на перепланировку и справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (
п. 2.4 Порядка № 95).В случае изменения инженерного оснащения2 в объекте недвижимости, находящемся в г. Харькове, проект перепланировки необходимо согласовать с Харьковгоргаз, Харьковоблэнерго, Харьковкоммунпромвод, Харьковочиствод и Жилкомсервис.
2 Установка, переустановка теплового, газового, электрического оборудования.
В
ст. 152 ЖК закреплено, что переоборудование и перепланировка жилого дома (квартиры), принадлежащего гражданину на праве частной собственности, производится с разрешения исполкома местного совета народных депутатов, т. е. районных госадминистраций.В
п. 1.4 Правил № 76 регулируются условия и порядок переоборудования, перестройки, перепланировки домов, жилых и нежилых помещений в жилых домах.Так, переоборудование и перепланировку жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений разрешается делать после получения разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов в соответствии с законодательством.
Переоборудование
жилых домов, жилых и нежилых помещений в жилых домах содержит в себе — устройство в отдельных жилых домах, жилых и нежилых помещениях в жилых домах индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.К элементам перепланировки
жилых помещений относят: перенос и разборку перегородок, перенос дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, пристройку балконов на уровне первых этажей многоэтажных домов (п.п. 1.4.3 Правил № 76).Согласно
п.п. 1.4.4 Правил № 76 не допускается перепланировка, которая приводит к:— нарушению прочности или разрушению несущих конструкций дома;
— ухудшению целостности и внешнего вида фасадов;
— нарушению требований противопожарной безопасности и средств противопожарной защиты;
— ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан в доме или квартире.
Согласно
п.п. 1.4.6 Правил № 76 собственник, наниматель (арендатор) жилого дома, жилого или нежилого помещения в жилом доме, допустивший самовольные переоборудование или перепланировку, приводящие к нарушению конструктивных элементов или средств противопожарной защиты, обязаны за свой счет привести это помещение к предыдущему состоянию.В случае если самовольная перепланировка или переоборудование приводят к ухудшению технического состояния жилого дома в целом и нарушаются права других потребителей, указанные работы выполняются исполнителем услуг, вопрос возмещения стоимости этих работ собственником, нанимателем (арендатором) жилого дома, жилого или нежилого помещения в жилом доме решается в судебном порядке.
Все квартиры поэтажно инвентаризируются и заносятся в инвентаризационные дела, а учет помещений и технических планов домов ведется в БТИ.
Любая сделка, направленная на отчуждение недвижимого имущества, осуществляется на основании: правоустанавливающих документов, технического паспорта и справки-характеристики, выданных БТИ (либо выписки из реестра собственников). До выдачи справки (выписки из реестра собственников) производится контрольный осмотр и, если обнаруживаются изменения в планировке квартиры, — выписка из реестра не выдается!
Иногда под видом перепланировки производится реконструкция дома, т. е. сносятся несущие стены. Изменения в несущих конструкциях3 без предварительного осмотра и расчетов специалистов могут привести конструкцию в негативное состояние и повлечь за собой обрушение всего здания. Это может стать не просто нарушением, а преступлением против жизни, здоровья людей и их имущества.
3 Прорезы, проемы, отверстия либо расширение существующих несущих конструкций.
Также нарушением является расширение комнаты за счет лоджии (балкона), переоборудование системы отопления — все это может вызвать вопросы инспектора БТИ, поскольку нарушаются системы отопления, вентиляции квартиры и пр.
Кстати, в
п.п. 2.3.18 Правил застройки Киева закреплено, что объединять лоджии и балконы с жилыми комнатами, разбирая внешние стены, а также переносить отопительные системы (батареи) на лоджии и балконы запрещается. Также нельзя увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений квартиры.
Ответственность за самовольную перепланировку
Собственник, совершивший самовольное переоборудование или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести помещение в первоначальное состояние (
ст. 100 ЖК и п.п. 1.4.6 Правил № 76).Согласно
ст. 150 КоАП за нарушение правил пользования жилыми помещениями, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, порчу жилых домов, жилых помещений, их оснащения и объектов благоустройства — админштраф от 1 до 3 ннмдг4 (17 — 51 грн.).4 Ннмдг — не облагаемый налогом минимум доходов граждан (17 грн.).
Согласно
ст. 97 КоАП за самовольное изменение архитектурного вида дома или сооружения во время эксплуатации — штраф от 5 до 10 ннмдг (85 — 170 грн.).Территориальные органы Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК) и админкомиссии при исполнительных органах сельсоветов осуществляют контроль за соблюдением действующих норм и правил, а также контролируют несанкционированные перепланировки. В их компетенцию входит наложение штрафных санкций на нарушителей.
Судебные аспекты
Граждане, права которых нарушены вследствие самовольной перепланировки соседями, сособственниками, могут обращаться в суд с исковым заявлением об устранении последствий незаконной перепланировки.
Но! Доказать вину ответчика в суде очень сложно, поскольку сложно доказать даже факт осуществления перепланировки ввиду конституционных гарантий на неприкосновенность жилища.По запросу суда необходимые документы (доказательства) возможно истребовать из БТИ в установленном порядке либо провести судебное заседание непосредственно по месту события (помещение).
Обращения в правоохранительные органы тоже могут не принести желаемого результата, поскольку нарушения общественного порядка нет.
Обращение с заявлением к балансодержателю дома может дать положительный эффект, поскольку они должны принимать все возможные меры для сохранения и поддержания дома. Представители этого учреждения могут составить акт и иные документы, которые в последующем могут быть заявлены в качестве доказательств в суде.
Собственник квартиры (дома), который осуществил перепланировку (реконструкцию), может обратиться в суд с исковым требованием о признании за ним права собственности. Ответчиком по делу будет выступать районный совет.
Чтобы суд удовлетворил исковые требования собственника перепланированной квартиры,
необходимо доказать следующее:— данное недвижимое имущество принадлежит на праве собственности;
— перепланировка осуществлялась с целью улучшения условий проживания;
— техническое состояние конструкций нормальное и обеспечивает несущую способность, необходимую для дальнейшей эксплуатации по целевому назначению;
— соответствие осуществленной реконструкции рабочему проекту и возможность сохранения и последующего использования реконструированных помещений по целевому назначению;
— не нарушены строительные (архитектурные), пожарные и санитарные нормы;
— права третьих лиц не нарушены.
Достаточно сложным является вопрос о защите прав сособственников квартир в жилищно-строительном кооперативе, где проведена перепланировка.
Согласно
ст. 137 ЖК кооператив — это добровольное объединение людей с целью удовлетворения потребностей членов кооператива и их семей в жилье, самостоятельного решения вопросов эксплуатации, содержания дома, являющееся юридическим лицом.Исходя из содержания этой
статьи, представитель исполкома (ЖЭК) откажет в удостоверении и составлении акта, поскольку они не имеют права вмешиваться в деятельность кооператива и все вопросы должны решаться между членами ЖСК.В соответствии с
Примерным статусом жилищно-строительного кооператива, утвержденным постановлением Совета Министров УССР от 30.04.1985 г. № 186, правление ЖСК должно следить за соблюдением членами кооператива порядка использования жилого помещения согласно жилищным нормам.Однако часто правление (председатель) ЖСК не следит за такими нарушениями, кроме того, отказывается помогать совладельцам в составлении акта. Ссылается, как правило, на то, что составление таких актов не входит в его компетенцию или нет в штате специалистов-строителей, которые имеют специальные знания в этой сфере.
Отказ председателя ЖСК является незаконным, его можно обязать составить такой акт через суд.
Собственнику перепланированной квартиры в суде необходимо доказать факт отсутствия нарушений строительных, санитарных и пожарных норм и правил, прав третьих лиц. Тогда перепланировку можно будет сохранить и использовать дом в таком состоянии без угрозы жизни и здоровью жильцов дома.
Отсутствие нарушения прав третьих лиц подтверждается техническим выводом относительно возможности беспрепятственного использования реконструированных помещений.
Судебная практика основывается на том, что собственник квартиры в связи с реконструкцией квартиры путем ее переработки (реконструкции) не теряет права собственности на преобразованные им помещения квартиры, а наоборот, имеет право требовать в соответствии с законом признания и государственной регистрации его права собственности на переделанную им квартиру.
Если перепланировка осуществлена с нарушением норм и правил, что может привести к угрозе жизни, здоровья жильцов дома, целостности дома и коммуникаций, то собственник будет обязан восстановить то состояние, которое существовало до перепланировки, за свой счет (
ч. 3 ст. 100 ЖК, п.п. 1.4.6 Правил № 76).
Основные доказательства, принимаемые в суде
— заключение о техническом состоянии строительных конструкций, выданное предприятием, которое имеет государственную лицензию на осуществление такой деятельности;
— проект, осуществленный предприятием, которое имеет государственную лицензию на осуществление такой деятельности (если заказывался);
— ответ из районной санэпидемстанции;
— ответ из районного отделения МЧС;
— ответ из районного исполнительного комитета;
— ответ из управления градостроения и архитектуры горисполкома;
— заявления собственников соседних квартир о том, что их права не нарушены, и они не возражают против такой перепланировки (реконструкции);
— технический паспорт с существующими изменениями;
— правоустанавливающие документы.
Нормы действующего законодательства, которые регулируют правоотношения, связанные с перепланировкой квартир
Конституция
Статья 41
Каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью <...>. Право частной собственности приобретается в порядке, определенном законом. <...> Никто не может быть противоправно лишен права собственности. Право частной собственности является нерушимым.
ЖК
Статья 100
Переоборудование и перепланировка жилого дома и жилого помещения осуществляются с целью повышения их благоустройства и преобразования коммунальных квартир в отдельные квартиры на семью. Переоборудование и перепланировка жилого помещения допускаются при согласии нанимателя, членов семьи, проживающих вместе с ним, и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
В случае отказа наймодателя, нанимателя или членов его семьи в согласии на переоборудование или перепланировку жилого помещения спор может быть решен в судебном порядке, если на переоборудование или перепланировку имеется разрешение исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
Наниматель, допустивший самовольное переоборудование или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести помещение в предыдущее состояние.
Если проектом капитального ремонта жилого дома предусмотрены переоборудование или перепланировка квартир, с этим проектом должны быть ознакомлены наниматели и члены их семей. Замечания и предложения указанных лиц, не учтенные проектной организацией, рассматриваются органами, осуществляющими управление соответствующим жилищным фондом, а также исполнительным комитетом местного Совета народных депутатов, утверждающим проект капитального ремонта здания.
Статья 152
Переоборудование и перепланировка жилого дома (квартиры), принадлежащего гражданину на праве частной собственности, осуществляются с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
ГК
Статьи 15, 16
Каждое лицо имеет право на защиту своего гражданского права в случае его нарушения, непризнания или оспаривания и может обратиться в суд за защитой своих гражданских прав. Способом защиты гражданского права может быть, в частности, признание судом этого права.
Статья 317
Собственник может по своему усмотрению пользоваться и распоряжаться своей собственностью при условии соблюдения прав других лиц.
Статья 319
Государство не имеет права вмешиваться в осуществление собственником своих прав.
Статья 321
Право собственности является нерушимым. Никто не может быть противоправно лишен этого права или ограничен в его осуществлении.
Статья 328
Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не следует из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом.
Статья 332
Переработкой является использование одной вещи (материала), в результате чего создается новая вещь.
Статья 383
Владелец квартиры может по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения в квартире, предоставленной ему для использования как единственного целого, — при условии, что эти изменения не приведут к нарушениям прав владельцев других квартир в многоквартирном жилом доме и не нарушат санитарно-технических требований и правил эксплуатации дома.
Статья 386
Собственник, который имеет основания предусматривать возможность нарушения своего права собственности другим лицом, может обратиться в суд с требованием о запрещении осуществления действий, которые могут нарушить его право, или с требованием об осуществлении определенных действий для предотвращения такого нарушения.
Статья 391
1. Собственник имущества имеет право требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом.
Статья 392
1. Собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае утраты им документа, удостоверяющего его право собственности.
Закон о пожарной безопасности
Статья 10
Запрещается строительство, реконструкция, техническое переоснащение помещений, выпуск пожароопасной продукции, без предыдущей экспертизы (проверки) проектной и другой документации на соответствие нормативным актам по пожарной безопасности.
Закон о госрегистрации вещных прав
Статья 4
Вещные права на недвижимое имущество, в частности, право собственности физических и юридических лиц на недвижимое имущество, которое находится на территории Украины, подлежат обязательной государственной регистрации (Согласно
Временному положению регистрация прав собственности на недвижимое имущество осуществляется БТИ, на территории которых расположен объект недвижимости. — Примеч. авт.).Статья 19
Основанием для государственной регистрации прав, удостоверяющих возникновение вещных прав на недвижимое имущество, является, в частности, решение суда относительно вещных прав на недвижимое имущество, которое вступило в законную силу.
Во время рассмотрения дела судом необходимо указать на отсутствие фактов нарушения прав третьих лиц после реконструкции (переоборудования) истцом своей квартиры.
Законом о госрегистрации вещных прав
не установлены такие последствия, как потеря права собственности на вещь (имущество) в случае ее переработки или изменения целевого назначения.В просительной части Истец должен просить суд признать за ним право собственности на квартиру (дом) с указанием общей и жилой площади и указать данные помещений и их площадей с учетом перепланировки (реконструкции).
Таким образом, перепланировку квартиры делать можно. Дальнейшее узаконение сделанной вами перепланировки не потребует больших усилий, если вы заблаговременно проконсультируетесь с соответствующими специалистами.
