Перепланування квартир
Оксана Петренко, адвокат,
Сергій Кобзан, канд. техн. наук, директор агентства нерухомості ХІАН
Власникам інколи доводиться переплановувати квартири в багатоквартирному будинку. Погано, якщо перепланування здійснено без дотримання вимог чинного законодавства, тобто самовільно. Як бути громадянам, які після перепланування збираються відчужувати квартиру, однак у БТІ їм відмовляють у видачі будь-яких документів та пропонують звернутися до відповідних організацій?
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Конституція
— Конституція України від 28.06.1996 р. № 254к/96-ВР.ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ЖК
— Житловий кодекс УРСР від 30.06.1983 р. № 5464-X.КУпАП
— Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.1984 р. № 8073-X.КК
— Кримінальний кодекс України від 05.04.2001 р. № 2341-III.Закон про місцеве самоврядування
— Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 р. № 280/97-ВР.Закон про пожежну безпеку
— Закон України «Про пожежну безпеку» від 17.12.1993 р. № 3745-XII.Закон про держреєстрацію речових прав
— Закон України «Про державну реєстрацію речових прав та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.Тимчасове положення
— Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін'юсту від 07.02.2002 р. № 7/5.Правила № 76
— Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. № 76.Правила забудови Києва
— Правила забудови м. Києва, затверджені рішенням Київської міської ради від 27.01.2005 р. № 11/2587.Порядок № 95
— Порядок підготовки дозволів на проектування та реконструкцію, реставрацію і капітальний ремонт об'єктів (частини споруди, будівлі), перепланування квартир та інших вбудовано-прибудованих приміщень, оздоблення фасадів та переведення жилого будинку (жилого приміщення) до нежитлового фонду в м. Києві, затверджений наказом Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 16.03.2009 р. № 95.
Загальні моменти
Законодавство докладно регулює питання перепланування квартир. Так, перепланування та переобладнання житлових та підсобних приміщень, балконів та лоджій власниками квартир може здійснюватися лише з метою поліпшення благоустрою квартири за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають в цьому будинку. Щоб отримати дозвіл на перепланування, необхідно звернутися до кількох інстанцій (БТІ, ДАБК, виконкому тощо, організації та порядок звернення описано далі), які мають зробити висновок про те, що перепланування не порушує права третіх осіб, не спричинить небезпечних і негативних наслідків для будинку в цілому1, а також немає інших санітарних та протипожежних порушень.
1 Негативні наслідки матимуть місце, коли видаляються несучі конструкції або в них робляться не посилені відповідним чином прорізи.
Цей процес потребує великих грошових вкладень і витрат часу, тому власники квартир не поспішають іти законним шляхом. Усе відбувається набагато простіше — вони самовільно здійснюють таке перепланування, не повідомляючи про це жодну інстанцію.
Таким чином, наші співвітчизники часто здійснюють самовільні перепланування, не замислюючись про можливі негативні наслідки для сусідів та для будинку в цілому.
На жаль, часто
сусіди жодним чином не можуть вплинути на цю ситуацію, оскільки згідно зі ст. 30 Конституції кожному гарантується недоторканність житла. Не допускається проникнення в житло чи в інше володіння особи, проведення в них огляду чи обшуку інакше як за мотивованим рішенням суду.За незаконне проникнення в житло чи в інше володіння особи, незаконне проведення в них огляду чи обшуку, а також незаконне виселення чи інші дії, що порушують недоторканність житла громадян, ті самі дії, вчинені посадовою особою або із застосуванням насильства чи із загрозою його застосування, передбачено покарання (
ст. 162 КК).Факт самовільного перепланування квартири фактично може бути виявлено з волі власника квартири при отриманні виписки з реєстру БТІ, якщо власник квартири бажає зробити відчуження цієї квартири. Якщо ж відчуження не планується, то факт незаконного перепланування може не спричинити жодних юридичних наслідків.
Успадкування перепланованої квартири декількома спадкоємцями
Трапляються випадки, коли співвласники отримують уже переплановану спадкодавцем квартиру в порядку успадкування без виділу належних кожному частин. У таких ситуаціях
співвласники несуть солідарну відповідальність за наслідки перепланування, оскільки відповідно до ст. 1218 ЦК до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцю на момент відкриття спадщини та не припинилися внаслідок його смерті.Співвласники за спільні гроші мають відновити попередній стан або спільно нести штрафні санкції в порядку адміністративного провадження, а потім звертатися до відповідних інстанцій із заявою про збереження існуючого перепланування (переобладнання).
Якщо співвласники не мають домовленості про порядок користування квартирою (будинком), і один зі співвласників проживає у спірній квартирі, де здійснено перепланування, а другий співвласник позбавлений можливості нею користуватися, то останній може звернутися до суду для встановлення порядку користування квартирою, визначення кімнати для проживання і на підставі рішення суду (виконавчого листа) державна виконавча служба здійснює вселення. І ніяк інакше, якщо немає згоди і домовленостей з другим співвласником.
У зазначеній ситуації один зі співвласників не зможе здійснити відчуження своєї частини у праві власності без згоди другого, оскільки другий співвласник може всіляко перешкоджати будь-яким діям, спрямованим на збереження перепланування або відновлення попереднього стану. Звернення співвласника до суду, міліції та інших органів влади не мають миттєвого позитивного результату.
Перепланування квартири: дозвільна процедура
Законодавче поняття перепланування квартири закріплено в
ч. 2 ст. 383 ЦК, ст. 152 ЖК, Правилах № 76.
ЦК
Стаття 383
. Права власника житлового будинку, квартири1. Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.
2. Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, — за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Фізичні та юридичні особи (власники квартир), які бажають здійснити перепланування з метою підвищення благоустрою, мусять звернути увагу на існуючий порядок, викладений нижче.
Так, дозвіл на перепланування і переобладнання квартир видається
виконавчим комітетом місцевої ради на підставі відповідних заяв громадян. Це питання вирішується тривалий час, оскільки необхідно виконати великий комплекс проектних робіт, погодити цей проект і, якщо буде прийнято позитивне рішення, приймається розпорядження про надання дозволу.Перепланування
— це такий вид робіт, що не призводить до зміни конструктивних елементів будинку, тобто можна змінювати лише розміщення внутрішніх перегородок, дверей, санітарно-технічне облаштування (ванна й туалетна кімнати). Про це йдеться в п.п. 1.4.3 Правил № 76.У кожній районній раді для вирішення таких питань створено міжвідомчі комісії, які розглядають клопотання або заяви власників квартир, приймають протокольні рішення, що затверджуються рішенням виконавчого комітету, і видається дозвіл у вигляді розпорядження на проведення перепланування, переобладнання квартир. До складу міжвідомчої комісії входять представники пожежного нагляду, санітарного нагляду і районного управління архітектури. Якщо необхідно здійснювати роботи з опалювання, працює відповідний фахівець із тепломереж або фахівці з інших служб за потреби.
При кожній зміні у плануванні квартири потрібно проходити всі етапи дозвільної системи. Починати переобладнання чи перепланування житлового будинку або квартири, що належать вам на правах приватної власності, дозволяється лише після того, як на руках опиниться рішення виконкому місцевої ради (
ст. 152 ЖК і п.п. 1.4.1 Правил № 76).Щоб отримати такий дозвіл, власник подає до органів місцевого самоврядування відповідну заяву (
п.п. 1.4.5 Правил № 76), а до неї долучає такі документи:1) копію свідоцтва на право власності примі-щення;
2) копію поповерхового плану, засвідченого в установленому порядку;
3) проект переобладнання або перепланування житлового будинку, квартири та інших житлових і нежитлових приміщень у житлових будинках, погоджений у встановленому порядку;
4) згоду власників, співвласників та повнолітніх осіб, які проживають (прописані), на переобладнання або перепланування приміщення, що перебуває у їх спільній власності. Цей папір засвідчується ЖЕКом («Житлокомсервісом»);
5) Технічний висновок про можливість перепланування.
У різних регіонах цей перелік може бути ширшим. Наприклад, щоб отримати дозвіл на перепланування квартири в Києві, додатково до перелічених вище документів вимагатимуть техпаспорт, виготовлений БТІ, згоду ЖЕКу на перепланування і довідку про відсутність заборгованості щодо комунальних послуг (
п. 2.4 Порядку № 95).У разі зміни інженерного оснащення2 в об'єкті нерухомості, що знаходиться в м. Харкові, проект перепланування необхідно погоджувати з «Харківміськгазом», «Харківобленерго», «Харківкомунпромводом», «Харківочистводом» і «Житлокомсервісом».
2 Установлення, переустановлення теплового, газового, електричного устаткування.
У
ст. 152 ЖК закріплено, що переобладнання і перепланування житлового будинку (квартири), яка належить громадянину на праві приватної власності, здійснюються з дозволу виконкому місцевої ради народних депутатів, тобто районних держадміністрацій.У
п. 1.4 Правил № 76 регулюються умови та порядок переобладнання, перебудови, перепланування будинків, жилих та нежилих приміщень у жилих будинках.Так, переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих та нежилих приміщень у жилих будинках дозволяється здійснювати після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої ради народних депутатів відповідно до законодавства.
Переобладнання
жилих будинків, жилих та нежилих приміщень у жилих будинках містить у собі улаштування в окремих жилих будинках, жилих і нежилих приміщень у жилих будинках індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переобладнання туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.До елементів перепланування
житлових приміщень відносять: перенесення і розбирання перегородок, перенесення дверних отворів, улаштування та переобладнання тамбурів, прибудову балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків (п.п. 1.4.3 Правил № 76).Згідно з
п.п. 1.4.4 Правил № 76 не допускається перепланування, що призводить до:— порушення міцності або зруйнування несучих конструкцій будинку;
— погіршення цілісності та зовнішнього вигляду фасадів;
— порушення вимог протипожежної безпеки та засобів протипожежного захисту;
— погіршення умов експлуатації та проживання всіх чи окремих громадян у будинку або квартирі.
Згідно з
п.п. 1.4.6 Правил № 76 власник, наймач (орендар) жилого будинку, жилого чи нежилого приміщення у жилому будинку, що припустився самовільного переобладнання або перепланування, що призводить до порушення конструктивних елементів або засобів протипожежного захисту, зобов'язаний за свій рахунок привести це приміщення до попереднього стану.У разі якщо самовільне перепланування або переобладнання призводить до погіршення технічного стану жилого будинку в цілому та порушуються права інших споживачів, зазначені роботи виконуються виконавцем послуг, питання відшкодування вартості цих робіт власником, наймачем (орендарем) жилого будинку, жилого чи нежилого приміщення у жилому будинку вирішується у судовому порядку.
Усі квартири поповерхово інвентаризуються і заносяться до інвентаризаційних справ, а облік приміщень і технічних планів будинків ведеться в БТІ
.Будь-яка операція, спрямована на відчуження нерухомого майна, здійснюється на підставі: правовстановлюючих документів, технічного паспорта і довідки-характеристики, виданих БТІ (або виписки з реєстру власників). До видачі довідки (виписки з реєстру власників) провадиться контрольний огляд і якщо виявляються зміни у плануванні квартири, виписка з реєстру не видається!
Інколи під виглядом перепланування здійснюється реконструкція будинку, тобто зносяться несучі стіни. Зміни в несучих конструкціях3 без попереднього огляду і розрахунків фахівців можуть привести конструкцію до негативного стану і спричинити обвалення всієї будівлі. Це може стати не просто порушенням, а злочином проти життя, здоров'я людей та їх майна.
3 Прорізи, отвори або розширення існуючих несучих конструкцій.
Також порушенням є розширення кімнати за рахунок лоджії (балкона), переобладнання системи опалення — усе це може викликати запитання інспектора БТІ, оскільки порушуються системи опалення, вентиляції квартири тощо.
До речі, у
п.п. 2.3.18 Правил забудови Києва закріплено, що об'єднувати лоджії та балкони з жилими кімнатами, розбираючи зовнішні стіни, а також переносити опалювальні системи (батареї) на лоджії та балкони забороняється. Також не можна збільшувати площу санвузлів та ванних кімнат за рахунок жилих і допоміжних приміщень квартири.
Відповідальність за самовільне перепланування
Власник, що зробив самовільне переобладнання або перепланування жилого чи підсобного приміщення, зобов'язаний за свій рахунок привести приміщення до первісного стану (
ст. 100 ЖК і п.п. 1.4.6 Правил № 76).Згідно зі
ст. 150 КУпАП за порушення правил користування жилими приміщеннями, порушення правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного оснащення, безхазяйне їх утримання, а також самоправне переобладнання та перепланування жилих будинків та жилих приміщень, використання їх не за призначенням, псування жилих будинків, жилих приміщень, їх оснащення та об'єктів благоустрою — адмінштраф від 1 до 3 нмдг4 (17 — 51 грн.).4 Нмдг — неоподатковуваний мінімум доходів громадян (17 грн.).
Згідно зі
ст. 97 КУпАП за самовільну зміну архітектурного вигляду будинку чи споруди під час експлуатації накладається штраф від 5 до 10 нмдг (85 — 170 грн.).Територіальні органи Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБК) та адмінкомісії при виконавчих органах сільрад здійснюють контроль за дотриманням чинних норм та правил, а також контролюють несанкціоновані перепланування. До їх компетенції входить накладення штрафних санкцій на порушників.
Судові аспекти
Громадяни, права яких порушено внаслідок самовільного перепланування сусідами, співвласниками, можуть звертатися до суду з позовною заявою про усунення наслідків незаконного перепланування.
Але! Довести провину відповідача в суді дуже важко, оскільки складно довести навіть факт здійснення перепланування з причини конституційних гарантій на недоторканність житла.На запит суду необхідні документи (докази) можна витребувати з БТІ в установленому порядку або провести судове засідання безпосередньо за місцем події (приміщення).
Звернення до правоохоронних органів теж можуть не принести бажаного результату, оскільки порушення громадського порядку немає.
Звернення із заявою до балансоутримувачів будинку може дати позитивний ефект, оскільки вони повинні вживати всіх можливих заходів для збереження та підтримання будинку. Представники цієї установи можуть скласти акт та інші документи, які в подальшому може бути заявлено як докази в суді.
Власник квартири (будинку), який здійснив перепланування (реконструкцію), може звернутися до суду з позовною вимогою про визнання за ним права власності. Відповідачем у справі виступатиме районна рада.
Щоб суд задовольнив позовні вимоги власника перепланованої квартири,
необхідно довести таке:— це нерухоме майно належить на праві власності;
— перепланування здійснювалося з метою поліпшення умов проживання;
— технічний стан конструкцій нормальний та забезпечує несучу здатність, необхідну для подальшої експлуатації за цільовим призначенням;
— відповідність здійсненої реконструкції робочому проекту і можливість збереження та подальшого використання реконструйованих приміщень за цільовим призначенням;
— не порушено будівельні (архітектурні), пожежні й санітарні норми;
— права третіх осіб не порушено.
Досить складним є питання про захист прав співвласників квартир у житлово-будівельному кооперативі, де проведено перепланування.
Згідно зі
ст. 137 ЖК кооператив — це добровільне об’єднання людей з метою задоволення потреб членів кооперативу та їх сімей у житлі, самостійного вирішення питань експлуатації, утримання будинку, що є юридичною особою.Виходячи зі змісту цієї
статті представник виконкому (ЖЕК) відмовить у посвідченні та складанні акта, оскільки він не мають права втручатися в діяльність кооперативу і всі питання мають вирішуватися між членами ЖБК.Відповідно до
Примірного статусу житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30.04.1985 р. № 186, правління ЖБК має слідкувати за дотриманням членами кооперативу порядку використання жилого приміщення згідно з житловими нормами.Проте часто правління (голова) ЖБК не стежить за такими порушеннями, крім того, відмовляється допомагати співвласникам у складанні акта. Він посилається, як правило, на те, що складання таких актів не входить до його компетенції або на те, що у штаті відсутні фахівці-будівельники, які мають спеціальні знання в цій сфері.
Відмова голови ЖБК є незаконною, його можна зобов'язати скласти такий акт через суд
.Власнику перепланованої квартири в суді необхідно довести факт відсутності порушень будівельних, санітарних і пожежних норм та правил, прав третіх осіб. Тоді перепланування можна буде зберегти і використовувати будинок у такому стані без загрози життю і здоров'ю мешканців будинку.
Відсутність порушення прав третіх осіб підтверджується технічним висновком щодо можливості безперешкодного використання реконструйованих приміщень.
Судова практика ґрунтується на тому, що власник квартири у зв'язку з реконструкцією квартири шляхом її перероблення (реконструкції) не втрачає право власності на перетворені ним приміщення квартири, а навпаки, має право вимагати відповідно до закону визнання і державної реєстрації його права власності на перероблену ним квартиру.
Якщо перепланування здійснено з порушенням норм та правил, що може призвести до загрози життю, здоров'ю мешканців будинку, цілісності будинку та комунікацій, то власник буде зобов'язаний відновити той стан, що існував до перепланування, за свій рахунок (
ч. 3 ст. 100 ЖК, п.п. 1.4.6 Правил № 76).
Основні докази, що приймаються в суді:
— висновок про технічний стан будівельних конструкцій, здійснюваний підприємством, яке має державну ліцензію на здійснення такої діяль-ності;
— проект, здійснений підприємством, яке має державну ліцензію на здійснення такої діяльності (якщо замовлявся);
— відповідь з районної санепідемстанції;
— відповідь з районного відділення МНС;
— відповідь з районного виконавчого комітету;
— відповідь з управління містобудування та архітектури міськвиконкому;
— заяви власників сусідніх квартир про те, що їх права не порушені та вони не заперечують проти такого перепланування (реконструкції);
— технічний паспорт з існуючими змінами;
— правовстановлюючі документи.
Норми чинного законодавства, що регулюють правовідносини, пов'язані з переплануванням квартир
Конституція
Стаття 41
Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю <...>. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. <...> Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
ЖК
Стаття 100
Переобладнання і перепланування жилого будинку і жилого приміщення провадяться з метою підвищення їх благоустрою і перетворення комунальних квартир в окремі квартири на сім'ю. Переобладнання і перепланування жилого приміщення допускаються за згодою наймача, членів сім'ї, які проживають разом з ним, та наймодавця і з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.
У разі відмови наймодавця, наймача або членів його сім'ї у згоді на переобладнання чи перепланування жилого приміщення спір може бути вирішено в судовому порядку, якщо на переобладнання чи перепланування є дозвіл виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.
Наймач, який допустив самовільне переобладнання чи перепланування жилого або підсобного приміщення, зобов'язаний за свій рахунок привести приміщення у попередній стан.
Якщо проектом капітального ремонту жилого будинку передбачено переобладнання чи перепланування квартир, з цим проектом повинні бути ознайомлені наймачі та члени їх сімей. Зауваження і пропозиції зазначених осіб, не враховані проектною організацією, розглядаються органами, які здійснюють управління відповідним житловим фондом, а також виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів, який затверджує проект капітального ремонту будинку.
Стаття 152
Переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.
ЦК
Статті 15, 16
Кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання і може звернутися до суду за захистом своїх цивільних прав. Способом захисту цивільного права може бути, зокрема, визнання судом цього права.
Стаття 317
Власник може на свій розсуд користуватися і розпоряджатися своєю власністю за умови дотримання прав інших осіб.
Стаття 319
Держава не має права втручатися у здійснення власником своїх прав.
Стаття 321
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права або обмежений у його здійсненні.
Стаття 328
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Стаття 332
Переробкою є використання однієї речі (матеріалу), в результаті чого створюється нова річ.
Стаття 383
Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни в квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, — за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку і не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Стаття 386
Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону здійснення дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про здійснення певних дій для запобігання такому порушенню.
Стаття 391
1. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Стаття 392
1. Власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Закон про пожежну безпеку
Стаття 10
Забороняються будівництво, реконструкція, технічне переоснащення приміщень, випуск пожежонебезпечної продукції без попередньої експертизи (перевірки) проектної та іншої документації на відповідність нормативним актам з пожежної безпеки.
Закон про держреєстрацію речових прав
Стаття 4
Речові права на нерухоме майно, зокрема, право власності фізичних та юридичних осіб на нерухоме майно, яке знаходиться на території України, підлягають обов'язковій державній реєстрації (Згідно з
Тимчасовим положенням реєстрація прав власності на нерухоме майно здійснюється БТІ, на території яких розташовано об'єкт нерухомості — Прим. авт.).Стаття 19
Підставою для державної реєстрації прав, що засвідчують виникнення речових прав на нерухоме майно, є, зокрема, рішення суду щодо речових прав на нерухоме майно, що набрало законної сили.
Під час розгляду справи судом необхідно вказати на відсутність фактів порушення прав третіх осіб після реконструкції (переобладнання) позивачем своєї квартири.
Законом про держреєстрацію речових прав
не встановлено таких наслідків, як втрата права власності на річ (майно) в разі її переробки або зміни цільового призначення.У позовноі заяві позивач має вимагати суд визнати за ним право власності на квартиру (будинок) із зазначенням загальної та житлової площі та вказати дані приміщень і їх площ з урахуванням перепланування (реконструкції).
Таким чином, перепланування квартири здійснювати можна. Подальше узаконення зробленого вами перепланування не вимагатиме великих зусиль, якщо ви завчасно проконсультуєтеся з відповідними фахівцями.
