Отчуждение земель промышленности
Яна Брусенцова,
юрист-аналитик Издательского дома «Фактор»
В соответствии с ч. 1 ст. 82 Земельного кодекса Украины юридические лица (основанные гражданами Украины или юридическими лицами Украины) могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности в случае: приобретения по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям; внесения земельных участков их учредителями в уставный фонд; принятия наследства; возникновения других оснований, предусмотренных законом.
В этой статье мы остановимся именно на приобретении в собственность земельного участка на основании договора купли-продажи, когда между потенциальным покупателем и собственником земельного участка в лице органа местного самоуправления заключен договор аренды земли.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ЗКУ
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.НКУ
— Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Закон о плате за землю
— Закон Украины «О плате за землю» от 03.07.1992 г. № 2535-XII.Закон № 2289
— Закон Украины «Об осуществлении государственных закупок» от 01.06.2010 г. № 2289-VI.Порядок № 381
— Порядок осуществления расчетов с рассрочкой платежа при приобретении земельного участка государственной и коммунальной собственности, утвержденный постановлением КМУ от 22.04.2009 г. № 381.Методика
— постановление КМУ «Об экспертной денежной оценке земельных участков» от 11.10.2002 г. № 1531.Порядок
— Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденный приказом Госкомзема от 09.01.2003 г. № 2.
Согласно
ст. 127 ЗКУ органы государственной власти и местного самоуправления в соответствии с их полномочиями осуществляют продажу земельных участков государственной или коммунальной собственности гражданам, юридическим лицам на основаниях и в порядке, установленных этим Кодексом. В нашей статье речь пойдет именно о продаже земель коммунальной собственности юридическим лицам.Порядок продажи земельного участка коммунальной собственности юридическим лицам определен
ст. 128 ЗКУ.Существенным моментом в вопросе приобретения земли является наличие на земельном участке, подготавливаемом к продаже, объектов недвижимости, принадлежащих потенциальному покупателю.
По общему правилу в соответствии со
ст. 134 ЗКУ продажа земельных участков коммунальной собственности юридическим лицам осуществляется на конкурентной основе (аукцион, конкурс), кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие будущим покупателям этих участков.В этой ситуации фактические землепользователи — собственники недвижимости имеют преимущество перед другими лицами, желающими приобрести земельный участок. А если собственник недвижимого имущества является еще и добросовестным пользователем — например, заключил договор аренды этого земельного участка, вопрос приобретения земельного участка в собственность значительно упрощается.
В преамбуле к статье мы определились, что нас интересует ситуация, когда между потенциальным покупателем и собственником земельного участка в лице органа местного самоуправления заключен договор аренды земли.
Юридическое лицо для целей осуществления предпринимательской деятельности имеет право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, вне конкурса.
В соответствии со
ст. 128 ЗКУ юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков в собственность, подают ходатайство в сельский, поселковый, городской совет (далее — местный совет). В ходатайстве указываются место расположения земельного участка, его целевое назначение, размеры и площадь, а также согласие на заключение договора об уплате авансового взноса в счет оплаты цены земельного участка (далее — авансовый взнос). Откуда брать сведения, которые должны указываться в ходатайстве?
Определяемся с целевым назначением
Каждый земельный участок имеет конкретное целевое назначение. Земли Украины по основному целевому назначению подразделяются на несколько категорий. В свою очередь, целевое назначение земельного участка (а следовательно, и принадлежность его к определенной категории) на сегодняшний день на практике определяют несколькими способами:
— по фактическому положению (например, если на участке находится водный объект);
— по данным государственного земельного кадастра, которые могут противоречить существующему фактическому положению, землеустроительной и градостроительной документации и т. п.;
— по данным землеустроительной документации (проектам отведения и т. п.);
— по данным статистической отчетности.
Следовательно, каждый земельный участок относится к определенной категории земель. Деление земельного фонда страны на категории предусмотрено
ЗКУ.Согласно
ст. 19 ЗКУ в Украине земли могут быть следующих категорий:— земли сельскохозяйственного назначения;
— земли жилищной и общественной застройки;
— земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;
— земли оздоровительного назначения;
— земли рекреационного назначения;
— земли историко-культурного назначения;
— земли лесного фонда;
— земли водного фонда;
— земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.
Теперь выясним, к какой категории относятся земельные участки, на которых расположены здания промышленного предприятия. Внимательно ознакомившись с положениями
ЗКУ, можно прийти к выводу, что такие земли относятся к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения (ст. 65 ЗКУ). Это земельные участки, предоставленные в установленном порядке предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления соответствующей деятельности. Основное целевое назначение таких земель — быть операционной базой для размещения и функционирования промышленных и других предприятий и объектов. В свою очередь, данная категория земель включает в себя несколько видов в зависимости от цели их предоставления, одним из которых являются...
...земли промышленности
К этой категории относятся земли, предоставленные для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, их подъездных путей, инженерных сетей, административно-бытовых зданий, других сооружений (
ст. 66 ЗКУ). Именно на этих землях предприятия осуществляют деятельность, связанную с производством продукции, переработкой сырья, разработкой недр и др.Общий состав земель, обеспечивающих функционирование промышленных предприятий, условно можно подразделить по их назначению на следующие группы:
| 1 | Земельные участки, занятые основными, подсобными и вспомогательными зданиями и сооружениями промышленных и других предприятий. Такие здания и сооружения — это объекты недвижимого имущества, которые неразрывно связаны с соответствующими земельными участками, предназначенными для их обслуживания |
| Основные здания и сооружения определяют назначение использования земельных участков, на которых они расположены | |
| Вспомогательные здания и сооружения выполняют функции вспомогательного (второстепенного) значения в процессе использования соответствующего земельного участка | |
| Подсобные объекты недвижимости обеспечивают функционирование основных зданий и сооружений | |
| 2 | Предоставленные в установленном порядке предприятиям земельные участки, на которых расположены подъездные пути, инженерные сети, административно-бытовые здания и другие сооружения, обеспечивающие осуществление предприятиями соответствующей деятельности |
Особенность земель промышленности заключается в том, что они
используются либо предназначены для обеспечения деятельности промышленных предприятий и (или) эксплуатации объектов промышленности.Основное целевое назначение этих земель
— размещение и эксплуатация основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений предприятий, их подъездных путей, инженерных сетей, административно-бытовых зданий, других сооружений.Таким образом, в ходатайстве, которое сторона, заинтересованная в приобретении земельного участка, подает в местный совет, должно быть указано, что земельный участок необходим для обслуживания и эксплуатации объекта промышленности
(целевое назначение).Размеры
земельных участков, предоставляемых для нужд промышленности, должны быть обоснованными и минимально необходимыми. Они определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке государственными нормами и проектной документацией. В нашей ситуации определиться с размерами участка достаточно просто, ведь покупатель имеет договор аренды земельного участка, предусматривающий наличие проекта землеустройства по отведению земельного участка. Кстати, этот проект пригодится и при определении места расположения земельного участка.Не следует забывать, что вокруг промышленных объектов для обеспечения нормальных условий их эксплуатации, предотвращения повреждения и уменьшения их негативного воздействия на людей и окружающую природную среду, смежные земли и другие природные объекты согласно
ст. 112 ЗКУ должны создаваться охранные зоны. А вокруг промышленных объектов, являющихся источниками выделения вредных веществ, запахов, повышенных уровней шума, вибрации, ультразвуковых и электромагнитных волн, электронных полей, ионизирующего излучения и т. п., с целью отделения этих объектов от территорий жилищной застройки — санитарно-защитные зоны (ст. 114 ЗКУ). В пределах этих зон запрещается строительство объектов, связанных с постоянным пребыванием людей.Правовой режим земель охранных и санитарно-защитных зон определяется законодательством Украины.
Документальное оформление
Как уже указывалось выше, юридическое лицо, желающее приобрести в собственность земельный участок, обращается с соответствующим ходатайством в местный совет (
ст. 128 ЗК).К ходатайству прилагаются:
| 1 | документ, удостоверяющий право пользования земельным участком (при его наличии) | В нашем случае это договор аренды земельного участка |
| 2 | документы, удостоверяющие право собственности на недвижимое имущество (здания и сооружения), расположенное на этом земельном участке (при наличии на земельном участке зданий, сооружений) | Это может быть договор купли-продажи недвижимого имущества, другой правоустанавливающий документ на недвижимость. Также следует предоставить извлечение из справки Бюро технической инвентаризации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество — оно является доказательством того, что право собственности на имущество зарегистрировано в соответствии с требованиями действующего законодательства |
| 3 | копия учредительных документов для юридического лица | В большинстве случаев это устав заявителя |
| 4 | копия свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности | — |
| 5 | копия паспорта и идентификационного номера | Если заявителем выступает физическое лицо |
В соответствии с
ч. 3 ст. 128 ЗКУ местный совет в месячный срок рассматривает ходатайство и принимает решение о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отведению земельного участка (в нашей ситуации такой необходимости нет, поскольку покупатель уже имеет договор аренды земли, а следовательно, и проект землеустройства по отведению земельного участка) и о проведении экспертной денежной оценки земельного участка (далее — экспертная денежная оценка) или об отказе в продаже с указанием обоснованных причин отказа.Как указывалось выше, ходатайство, кроме других сведений, должно содержать согласие покупателя на уплату авансового взноса. Отсутствие такого согласия является основанием для отказа в продаже земельного участка (
п. «а» ч. 5 ст. 128 ЗКУ). Авансовый взнос является источником финансирования работ по проведению экспертной денежной оценки земли. Размер аванса не может превышать 20 % стоимости земельного участка, определенной по нормативной денежной оценке земельного участка. Сумма авансового взноса засчитывается в цену продажи земельного участка. В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи земельного участка сумма авансового взноса не возвращается.Как видим, для определения размера авансового взноса нужно иметь нормативную денежную оценку земельного участка. Отсутствие оценки делает невозможным продажу земельного участка. Хотя, как в нашей ситуации, когда существует договор аренды земельного участка, вполне вероятно, что такая нормативная денежная оценка уже есть. Ведь согласно требованиям законодательства (как действующего — см.
ст. 289 НКУ, так и действовавшего до 01.01.2011 г. — см. Закон о плате за землю) для определения размера арендной платы используется нормативная денежная оценка земельных участков. Если нормативная денежная оценка у вас отсутствует, ее придется провести.
Денежная оценка
Из содержания
ч. 3 ст. 128 ЗКУ следует, что местный совет принимает решение о проведении экспертной денежной оценки. В соответствии с ч. 8 этой статьи экспертная денежная оценка проводится организациями, имеющими соответствующую лицензию на выполнение этого вида работ, по заказу органов местного самоуправления. Таким образом, в соответствии с ЗКУ местный совет должен:а) принять решение о проведении экспертной денежной оценки;
б) заказать проведение экспертной денежной оценки.
В решении местного совета обязательно должно указываться, для какого земельного участка проводится экспертная денежная оценка, его размер и целевое назначение. Также неотъемлемой составляющей такого решения должно быть предупреждение покупателя о необходимости заключить
договор об уплате авансового взноса, поскольку отказ от заключения такого договора является основанием для отказа в продаже земельного участка (п. «г» ч. 5 в. 128 ЗКУ).Раньше заказчиком экспертной денежной оценки выступало лицо, заинтересованное в выкупе земельного участка. Поэтому нередко экспертная оценка была существенно ниже нормативной. Возможно, именно по этим соображениям в
ч. 3 ст. 128 ЗКУ были внесены изменения, в соответствии с которыми заказчиком экспертной денежной оценки выступает соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления. Хотя ЗКУ не запрещает заказывать экспертную денежную оценку заинтересованному в приобретении земельного участка лицу, здесь могут возникнуть проблемы. Скажем, вместе с ходатайством о выкупе земельного участка юридическое лицо предоставит экспертную денежную оценку. Вы примете эту оценку и осуществите сделку по определенной в оценке цене. Но можете ли вы быть уверены в том, что оценка, совершенная заинтересованной стороной, не занижена? Обезопасите ли вы себя в дальнейшем от обвинений в предубежденности или, не дай Бог, коррупционных деяниях? Чтобы этого избежать, соблюдайте требований ч. 3 ст. 128 ЗКУ и не поленитесь провести отдельную денежную оценку, даже если заинтересованное лицо уже оценило землю по своей инициативе. Лицу, предоставившему уже разработанную экспертную денежную оценку, смело можно заявить, что экспертная денежная оценка проводится именно по заказу органа власти в соответствии с ЗКУ. Если лицо не согласится, есть повод отказать в продаже земельного участка. Да, проведение оценки добавит вам и работы, и хлопот, но позволит избежать в дальнейшем ненужных вопросов.В соответствии с
п. 11 Порядка № 381 уполномоченный орган определяет на конкурентных основах субъекта оценочной деятельности, имеющего лицензию на проведение экспертной денежной оценки земельного участка. Стоимость проведения экспертной денежной оценки земельного участка не может быть больше авансового взноса покупателя такого участка. Если стоимость денежной оценки превысит сумму 100 тыс. грн., то определять лицо, которое будет проводить денежную оценку, придется по правилам, установленным Законом № 2289.Обратите внимание!
Ни один нормативно-правовой акт не устанавливает срок, в течение которого орган местного самоуправления должен заказать экспертную денежную оценку. Поэтому со сроками ее проведения вам придется определяться по своему усмотрению.Денежная экспертная оценка проводится согласно
Методике и Порядку.Порядок
предусматривает, что результаты работы по экспертной денежной оценке оформляются в виде письменного документа — отчета об оценке, содержащего заключения о стоимости объекта оценки, раскрывающего содержание проведенных процедур и использованной нормативно-правовой базы по оценке земельных участков.Отчет подписывается оценщиками, которые непосредственно проводили оценку, и скрепляется печатью и подписью руководителя субъекта оценочной деятельности. Содержание отчета должно соответствовать
п. 50 Методики.Срок действия отчета составляет
один год с даты оценки.
Уплата аванса
Мы уже упоминали об авансовом взносе, который должен внести потенциальный покупатель.
В платежном поручении указываются реквизиты плательщика, номер и дата договора об уплате авансового взноса в счет оплаты цены земельного участка и название органа, с которым заключен договор.
На следующий рабочий день после зачисления средств на бюджетный счет соответствующий орган Госказначейства передает выписку с указанного счета органу, осуществляющему продажу земли.
Основной платеж
Согласно
п. 2 Порядка № 381 местный совет может согласиться на рассрочку платежа за приобретение земельного участка, но не более чем на пять лет. Согласие на рассрочку платежа определяется в договоре купли-продажи.Рассрочка платежа предоставляется при условии, что:
— покупатель уплатит в течение 30 календарных дней после нотариального удостоверения договора купли-продажи не менее 50 % части платежа, зачисляемого в государственный и местный бюджеты;
— орган власти установит запрет на продажу или другое отчуждение покупателем земельного участка до полного расчета по договору купли-продажи.
Расчет с рассрочкой платежа за приобретение земельного участка осуществляется путем погашения суммы рассроченного платежа равными частями не реже 1 раза в 3 месяца согласно графику, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи, или единовременно в полном объеме в срок, не превышающий трех месяцев после внесения первого или очередного платежа.
При этом во время определения размера платежа учитывается индекс инфляции, установленный Госкомстатом за период с месяца, следующего за месяцем внесения первого платежа, по месяц, предшествующий месяцу внесения платежа.
В случае нарушения срока погашения части платежа покупатель уплачивает неустойку в соответствии с условиями договора купли-продажи и законом.
Обратите внимание!
Если покупатель просрочит платеж (платежи) на срок более двух месяцев, орган власти должен отменить рассрочку и взыскать остаток денег одномоментно.
Отчуждение земельного участка
Итак, договоры заключены, аванс перечислен, отчет о денежной оценке мы получили, и стоимость земельного участка, определенная экспертами, не вызывает сомнений. Время переходить к отчуждению земли.
Отчуждение оформляется решением местного совета. Не будет лишним в решении о продаже земельного участка отдельным пунктом зафиксировать, что отчет об экспертной денежной оценке согласован (это будет служить подтверждением того, что никто из депутатов совета не ставил под сомнение определенную экспертами стоимость земельного участка).
Вот ориентировочный перечень вопросов, которые должны быть согласованы решением местного совета о продаже земельного участка:
| 1 | Согласование отчета об осуществлении экспертной денежной оценки земельного участка |
| 2 | Определение стоимости земельного участка согласно экспертной денежной оценке |
| 3 | Согласие на продажу земельного участка конкретному лицу (указать название юридического лица, его местонахождение, размер и целевое назначение земельного участка) |
| 4 | Указание сервитутов и ограничений на использование земельного участка |
| 5 | Установление структурного подразделения либо лица, которое должно обеспечить заключение договора купли-продажи в установленный советом срок, выдачу государственного акта о праве собственности на земельный участок |
| 6 | Порядок расчетов за земельный участок |
Решение местного совета о продаже земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка. Заключение такого договора осуществляется в соответствии с
ГКУ с учетом требований ст. 131 ЗКУ. Общие требования к форме договора купли-продажи определены в ст. 655 — 657 ГКУ.Договор купли-продажи должен содержать (см.
ст. 132 ЗКУ):— название сторон (название юридического лица);
— предмет договора (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, правового режима и т. п.) и цену;
— документ, подтверждающий право собственности на земельный участок1; сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка; сведения об отсутствии либо наличии ограничений на использование земельного участка по целевому назначению (сервитуты и т. п.); права и обязанности сторон; кадастровый номер земельного участка; момент перехода права собственности на земельный участок.
1 В случае продажи земельного участка органами местного самоуправления (органами государственной власти) для удостоверения соглашения нотариусу подается решение соответствующего органа о продаже земельного участка (п. 68 приказа Министерства юстиции Украины «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины» от 03.03.2004 г. № 20/5).
Договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, как того требует
ст. 210 ЗКУ.Документ об уплате средств, предусмотренных договором, или об уплате первого платежа (в случае продажи земельного участка с рассрочкой платежа) является основанием для выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок и его государственной регистрации.
