Відчуження земель промисловості
Яна Брусенцова, юрист-аналітик ВБ «Фактор»
Відповідно до ч. 1 ст. 82 Земельного кодексу України юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; внесення земельних ділянок їх засновниками до статутного фонду; прийняття спадщини; виникнення інших підстав, передбачених законом.
У цій статті ми зупинимося саме на набутті у власність земельної ділянки на підставі договору купівлі-продажу, коли між потенційним покупцем та власником земельної ділянки в особі органу місцевого самоврядування укладений договір оренди землі.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЗКУ
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.ПКУ
— Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.Закон про плату за землю
— Закон України «Про плату за землю» від 03.07.1992 р. № 2535-XII.Закон № 2289
— Закон України «Про здійснення державних закупівель» від 01.06.2010 р. № 2289-VI.Порядок № 381
— Порядок здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності, затверджений постановою КМУ від 22.04.2009 р. № 381.Методика
— постанова КМУ «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» від 11.10.2002 р. № 1531.Порядок
— Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений наказом Держкомзему від 09.01.2003 р. № 2.
За
ст. 127 ЗКУ органи державної влади та місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності громадянам, юридичним особам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом. У нашій статті мова піде саме про продаж земель комунальної власності юридичним особам.Порядок продажу земельної ділянки комунальної власності юридичним особам визначений
ст. 128 ЗКУ.Істотним моментом в питанні придбання землі є наявність на земельній ділянці, яка готується до продажу, об’єктів нерухомості, що належать потенційному покупцеві.
За загальним правилом відповідно до
ст. 134 ЗКУ продаж земельних ділянок комунальної власності юридичним особам здійснюється на конкурентній основі (аукціон, конкурс), окрім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомості, що належать майбутнім покупцям цих ділянок.У цій ситуації фактичні землекористувачі — власники нерухомості мають перевагу перед іншими особами, які бажають придбати земельну ділянку. А якщо власник нерухомого майна є ще й добросовісним користувачем — має, наприклад, договір оренди цієї земельної ділянки, питання набуття земельної ділянки у власність значно полегшується.
У преамбулі до статті ми визначилися, що нас цікавить ситуація, коли між потенційним покупцем та власником земельної ділянки в особі органу місцевого самоврядування укладений договір оренди землі.
Юридична особа для цілей здійснення підприємницької діяльності має право придбати у власність земельну ділянку, на якій розташовані належні їй об'єкти нерухомості, поза конкурсом.
Відповідно до
ст. 128 ЗКУ юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають клопотання до сільської, селищної, міської ради (далі — місцева рада). У клопотанні зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки (далі — авансовий внесок). Звідки брати відомості, що мають зазначатися в клопотанні?
Визначаємося з цільовим призначенням
Кожна земельна ділянка має конкретне цільове призначення. Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на кілька категорій. У свою чергу, цільове призначення земельної ділянки (а отже, і належність її до певної категорії) на сьогодні на практиці визначають кількома способами:
— за фактичним становищем (наприклад, якщо на ділянці знаходиться водний об'єкт);
— за даними державного земельного кадастру, які можуть суперечити існуючому фактичному становищу, землевпорядній та містобудівній документації тощо;
— за даними землевпорядної документації (проектами відведення тощо);
— за даними статистичної звітності.
Отже, кожна земельна ділянка належить до певної категорії земель. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачений
ЗКУ.Згідно зі
ст. 19 ЗКУ в Україні землі можуть бути наступних категорій:— землі сільськогосподарського призначення;
— землі житлової та громадської забудови;
— землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
— землі оздоровчого призначення;
— землі рекреаційного призначення;
— землі історико-культурного призначення;
— землі лісового фонду;
— землі водного фонду;
— землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Тепер з'ясуємо, до якої категорії належать земельні ділянки, на яких розташовані будівлі промислового підприємства. Уважно ознайомившись з положеннями
ЗКУ, можна дійти висновку, що такі землі належать до категорії земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення (ст. 65 ЗКУ). Це земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності. Основне цільове призначення таких земель — бути операційною базою для розміщення та функціонування промислових та інших підприємств та об'єктів. У свою чергу, ця категорія земель поділяється на ряд видів в залежності від мети їх надання, одним із яких є...
...землі промисловості
До цієї категорії належать землі, надані для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд промислових, гірничодобувних, транспортних та інших підприємств, їх під'їзних шляхів, інженерних мереж, адміністративно-побутових будівель, інших споруд (
ст. 66 ЗКУ). Саме на цих землях підприємства здійснюють діяльність, пов'язану з виробництвом продукції, переробкою сировини, розробкою надр та ін.Загальний склад земель, які забезпечують функціонування промислових підприємств, умовно можна розділити за їх призначенням:
| 1 | земельні ділянки, які зайняті основними, підсобними й допоміжними будівлями та спорудами промислових та інших підприємств. Такі будівлі та споруди — це об'єкти нерухомого майна, які нерозривно пов'язані з відповідними земельними ділянками, що призначені для їх обслуговування |
| основні будівлі та споруди визначають призначення використання земельних ділянок, на яких вони розміщені | |
| допоміжні будівлі та споруди виконують функції допоміжного (другорядного) значення у процесі використання відповідної земельної ділянки | |
| підсобні об'єкти нерухомості забезпечують функціонування основних будівель та споруд | |
| 2 | землі, надані у встановленому порядку підприємствам земельні ділянки, на яких розміщені під'їзні шляхи, інженерні мережі, адміністративно-побутові будівлі та інші споруди, що забезпечують здійснення підприємствами відповідної діяльності |
Особливість земель промисловості полягає в тому, що вони
використовуються або призначені для забезпечення діяльності промислових підприємств і (або) експлуатації об'єктів промисловості.Основне цільове призначення цих земель
— розміщення та експлуатація основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств, їх під'їзних шляхів, інженерних мереж, адміністративно-побутових будівель, інших споруд.Тобто в клопотанні, яке сторона, зацікавлена у придбанні земельної ділянки, подає до місцевої ради, має бути зазначено, що земельна ділянка необхідна для обслуговування та експлуатації об'єкта промисловості
(цільове призначення).Розміри
земельних ділянок, що надаються для потреб промисловості, мають бути обґрунтованими і мінімально необхідними. Вони визначаються відповідно до затверджених у встановленому порядку державних норм і проектної документації. У нашій ситуації визначитись із розмірами ділянки досить просто, адже покупець має договір оренди земельної ділянки, який передбачає наявність проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. До речі, цей проект стане в нагоді і при визначенні місця розташування земельної ділянки.Не слід забувати, що навколо промислових об'єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодженню та зменшенню їх негативного впливу на людей і довкілля, суміжні землі та інші природні об'єкти згідно зі
ст. 112 ЗКУ мають створюватися охоронні зони. А навколо промислових об'єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових та електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючого випромінювання тощо, з метою відокремлення цих об'єктів від територій житлової забудови — санітарно-захисні зони (ст. 114 ЗКУ). У межах цих зон забороняється будівництво об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.Правовий режим земель охоронних та санітарно-захисних зон визначається законодавством України.
Документальне оформлення
Як вже було зазначено вище, юридична особа, яка бажає придбати у власність земельну ділянку, звертається з відповідним клопотанням до місцевої ради (
ст. 128 ЗК).До клопотання додаються:
| 1 | документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності) | у нашому випадку це договір оренди земельної ділянки |
| 2 | документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд) | це може бути договір купівлі-продажу нерухомого майна, інший правовстановлюючий документ на нерухомість. Також слід подати витяг з довідки Бюро технічної інвентаризації про державну реєстрацію прав на нерухоме майно — він є доказом того, що право власності на майно зареєстроване відповідно до вимог чинного законодавства |
| 3 | копія установчих документів для юридичної особи | у більшості випадків це статут заявника |
| 4 | копія свідоцтва про державну реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності | — |
| 5 | копія паспорта та ідентифікаційного номера | якщо заявником виступає фізична особа |
Відповідно до
ч. 3 ст. 128 ЗКУ місцева рада у місячний строк розглядає клопотання і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (в нашій ситуації такої необхідності немає, оскільки покупець вже має договір оренди землі, а отже, і проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки) та про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (далі — експертна грошова оцінка) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.Як зазначалося вище, клопотання, окрім інших відомостей, має містити згоду покупця на оплату авансового внеску. Відсутність такої згоди є підставою для відмови в продажу земельної ділянки (
п. «а» ч. 5 ст. 128 ЗКУ). Авансовий внесок є джерелом фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки землі. Розмір авансу не може бути більшим за 20 % вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки. Сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається.Як бачимо, для визначення розміру авансового внеску потрібно мати нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Відсутність оцінки унеможливлює продаж земельної ділянки. Хоча, як в нашій ситуації, коли існує договір оренди земельної ділянки, цілком імовірно, що така нормативна грошова оцінка вже є. Адже згідно з вимогами законодавства (як чинного — див.
ст. 289 ПКУ, так і того, що діяло до 01.01.2011 р. — див. Закон про плату за землю) для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Якщо нормативна грошова оцінка у вас відсутня, її прийдеться виготовити.
Грошова оцінка
Із змісту
ч. 3 ст. 128 ЗКУ випливає, що місцева рада приймає рішення про проведення експертної грошової оцінки. Відповідно до ч. 8 цієї статті експертна грошова оцінка проводиться організаціями, які мають відповідну ліцензію на виконання цього виду робіт, на замовлення органів місцевого самоврядування. Тобто відповідно до ЗКУ місцева рада має:а) прийняти рішення про проведення експертної грошової оцінки;
б) замовити виготовлення експертної грошової оцінки.
У рішенні місцевої ради обов'язково має зазначатися, для якої земельної ділянки проводиться експертна грошова оцінка, її розмір та цільове призначення. Також невід'ємною складовою такого рішення має бути попередження покупця про необхідність укласти
договір про оплату авансового внеску , оскільки відмова від укладення такого договору є підставою для відмови у продажу земельної ділянки (п. «г» ч. 5 ст. 128 ЗКУ).Раніше замовником експертної грошової оцінки виступала особа, зацікавлена у викупі земельної ділянки. Тому нерідко експертна оцінка була істотно нижчою від нормативної. Можливо, саме з цих міркувань у
ч. 3 ст. 128 ЗКУ були внесені зміни, відповідно до яких замовником експертної грошової оцінки виступає відповідний орган державної влади або місцевого самоврядування. Хоча ЗКУ не забороняє замовляти експертну грошову оцінку зацікавленій у придбанні земельної ділянки особі. І тут можуть виникнути проблеми. Скажімо, разом з клопотанням про викуп земельної ділянки юридична особа надасть експертну грошову оцінку. Ви приймете цю оцінку та здійсните правочин за визначеною у оцінці ціною. Та чи можете ви бути впевнені, що оцінка, зроблена зацікавленою стороною, не занижена? Чи будете ви убезпечені у подальшому від звинувачень в упередженості чи, борони Боже, корупційних діяннях? Щоб цього уникнути, притримуйтеся вимог ч. 3 ст. 128 ЗКУ та не полініться провести окрему грошову оцінку, навіть якщо зацікавлена особа уже оцінила землю за своєю ініціативою. Особі, яка надасть вже розроблену експертну грошову оцінку, сміливо можна заявити про те, що експертна грошова оцінка проводиться саме на замовлення органу влади відповідно до ЗКУ. Якщо особа не погодиться — є привід відмовити у продажу земельної ділянки. Так, проведення оцінки додасть вам і роботи, і клопоту, але дозволить уникнути в подальшому непотрібних питань.Відповідно до
п. 11 Порядку № 381, уповноважений орган визначає на конкурентних засадах суб'єкта оціночної діяльності, що має ліцензію на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки. Вартість проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки не може бути більшою ніж авансовий внесок покупця такої ділянки. Якщо вартість грошової оцінки перевищить суму 100 тис. грн. — визначати особу, яка проводитиме грошову оцінку, доведеться за правилами, встановленими Законом № 2289.Зверніть увагу!
Жоден нормативно-правовий акт не встановлює строк, протягом якого орган місцевого самоврядування має замовити експертну грошову оцінку. Тож із строками її проведення вам доведеться визначатись на власний розсуд.Грошова експертна оцінка проводиться згідно з
Методикою та Порядком.Порядок
передбачає, що результати роботи з експертної грошової оцінки оформляються у вигляді письмового документа — звіту про оцінку, — що містить висновок про вартість об'єкта оцінки, розкриває зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок.Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Зміст звіту має відповідати
п. 50 Методики.Термін чинності звіту становить
один рік з дати оцінки.
Оплата авансу
Ми вже згадували про авансовий внесок, який має внести потенційний покупець.
У платіжному дорученні зазначаються реквізити платника, номер і дата договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки та назва органу, з яким укладено договір.
Наступного робочого дня після зарахування коштів на бюджетний рахунок відповідний орган Держказначейства передає виписку із зазначеного рахунка органу, що здійснює продаж землі.
Основний платіж
Згідно з
п. 2 Порядку № 381 місцева рада може узгодити розстрочення платежу за придбання земельної ділянки, але не більш як на п'ять років. Згода на розстрочення платежу визначається у договорі купівлі-продажу.Розстрочення платежу надається за умови, що:
— покупець сплатить протягом 30 календарних днів після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу не менш як 50 % частини платежу, що зараховується до державного та місцевого бюджетів;
— орган влади встановить заборону на продаж або інше відчуження покупцем земельної ділянки до повного розрахунку за договором купівлі-продажу.
Розрахунок з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки здійснюється шляхом погашення суми розстроченого платежу рівними частинами не рідше ніж 1 раз у 3 місяці згідно з графіком, який є невід'ємною частиною договору купівлі-продажу, або одноразово у повному обсязі у строк, який не перевищує 3 місяців після внесення першого або чергового платежу.
При цьому під час визначення розміру платежу враховується індекс інфляції, встановлений Держкомстатом за період з місяця, що настає за тим, в якому внесено перший платіж, по місяць, що передує місяцю внесення платежу.
У разі порушення строку погашення частини платежу покупець сплачує неустойку відповідно до умов договору купівлі-продажу та закону.
Зверніть увагу!
Якщо покупець прострочить платіж (платежі) на строк понад 2 місяці, орган влади повинен скасувати розстрочку та стягнути залишок грошей одномоментно.
Відчуження земельної ділянки
Отже, договори укладені, аванс перерахований, звіт про грошову оцінку ми отримали, і вартість земельної ділянки, визначена експертами, не викликає сумнівів. Час переходити до відчуження землі.
Відчуження оформлюється рішенням місцевої ради. Не буде зайвим в рішенні про продаж земельної ділянки окремим пунктом зафіксувати, що звіт про експертну грошову оцінку погоджений (це слугуватиме підтвердженням того, що ніхто із депутатів ради не ставив під сумнів визначену експертами вартість земельної ділянки).
Ось орієнтовний перелік питань, які мають бути узгоджені рішенням місцевої ради про продаж земельної ділянки:
| 1 | погодження звіту про здійснення експертної грошової оцінки земельної ділянки |
| 2 | визначення вартості земельної ділянки згідно з експертною грошовою оцінкою |
| 3 | згода на продаж земельної ділянки конкретній особі (вказати назву юридичної особи, її місцезнаходження, розмір та цільове призначення земельної ділянки) |
| 4 | зазначення сервітутів та обмежень на використання земельної ділянки |
| 5 | встановлення структурного підрозділу чи особи, яка має забезпечити укладення договору купівлі-продажу у встановлений радою строк, видачу державного акта про право власності на земельну ділянку |
| 6 | порядок розрахунків за земельну ділянку |
Рішення місцевої ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Укладення такого договору здійснюється відповідно до
ЦКУ з урахуванням вимог ст. 131 ЗКУ. Загальні вимоги до форми договору купівлі-продажу визначені в ст. 655 — 657 ЦКУ.Договір купівлі-продажу має містити (див.
ст. 132 ЗКУ):— назву сторін (назва юридичної особи);
— предмет договору (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, правового режиму тощо) та ціну;
— документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку1; відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (сервітути тощо); права та обов'язки сторін; кадастровий номер земельної ділянки; момент переходу права власності на земельну ділянку.
1 У випадку продажу земельної ділянки органами місцевого самоврядування (органами державної влади) для посвідчення угоди нотаріусу подається рішення відповідного органу про продаж земельної ділянки (п. 68 наказу Міністерства юстиції України «Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» від 03.03.2004 р. № 20/5).
Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, як того вимагає
ст. 210 ЗКУ.Документ про оплату коштів, передбачених договором, або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.
