Девелопмент: новая долгосрочка
Наша компания ведет строительство жилой недвижимости. Срок строительства два с половиной года. Частные инвесторы финансируют строительство квартир. После окончания строительства право собственности на квартиры регистрируется сразу на имя инвестора. В течение строительства никаких промежуточных актов с инвесторами не подписываем.
Обязаны ли мы определять налогооблагаемый доход в течение строительства расчетным путем?
Судя по вопросу, перед нами классический образец жилищного девелопмента: застройщик реализует строительный проект и передает инвесторам построенные за их счет квартиры.
Проблема связана, очевидно, с новыми правилами определения дохода по долгосрочным контрактам. Они зафиксированы в
п. 137.3 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее — НКУ):«В случае если плательщик налога
производит товары, выполняет работы, предоставляет услуги с долгосрочным (более одного года) технологическим циклом производства и если договорами, заключенными на производство таких товаров, выполнение работ, предоставление услуг, не предусмотрена поэтапная их сдача, доходы начисляются плательщиком налога самостоятельно в соответствии со степенью завершенности производства (операции по предоставлению услуг), определяемой по удельному весу расходов, осуществленных в отчетном налоговом периоде, в общей ожидаемой сумме таких расходов и/или по удельному весу объема услуг, предоставленных в отчетном налоговом периоде, в общем объеме услуг, которые должны быть предоставлены».Итак, в отличие от бухучета, где степень завершенности применяется только к доходам от выполнения работ (предоставления услуг), налоговая «долгосрочка» касается и
производства товаров.Является ли новопостроенная жилая недвижимость товаром в налоговом понимании?
Обратимся к
п. 14.1.244 НКУ :«товары —
материальные и нематериальные активы, в том числе земельные участки, земельные доли (паи), а также ценные бумаги и деривативы, используемые в любых операциях , кроме операций по их выпуску (эмиссии) и погашению».Поскольку объекты недвижимости для девелоперской компании являются активами, то их можно идентифицировать как товары.
Теперь о доходах.
Некоторых юристов девелоперских компаний смущает то, что доход от реализации товаров по
п. 137.1 НКУ определяется датой перехода покупателю права собственности на товар. Согласно п. 14.1.202 НКУ в понятие «продажа (реализация) товара» включаются только те операции по гражданско-правовым договорам, «которые предусматривают передачу прав собственности» на товары. Но в случае с новостроем, как такового перехода (передачи) прав собственности нет. Право собственности на недвижимость не переходит от застройщика к инвестору, а сразу возникает у инвестора при госрегистрации. Это особенность многих сделок с недвижимостью, носящих инвестиционный характер.Кроме того, не все специалисты согласны с тем, что строительство недвижимости можно назвать собственно «
производством товаров».Конечно, приведенные выше тезисы отнюдь не беспочвенны.
Но вряд ли такие нюансы станут серьезным препятствием для налогообложения соответствующих операций. Вопрос лишь в том,
когда и в какой сумме нужно будет застройщику отражать доход.Опыт1 дает основания для предположения о том, что от налоговиков можно ожидать самых неожиданных разъяснений.
1 Вспомним дивную остросюжетную историю с отражением доходов по договорам паевого участия в строительстве.
Судя по всему, на сегодняшний день ГНАУ еще четко не определила свою позицию в отношении соглашений инвестиционного характера.
Во всяком случае, на сайте ГНАУ в Единой базе налоговых знаний вопрос девелопера, строящего квартиры, все еще не дождался своего ответа:
«Как в налоговом учете Застройщика отражается стоимость строительства квартиры: на дату передачи квартиры Инвестору или на дату передачи имущественных прав на квартиру Инвестору?
Полный ответ
PV. Простите, на Ваш вопрос ответ в Единой базе налоговых знаний отсутствует. В дальнейшем Вы можете обращаться за получением ответа в рубрику «Единая база налоговых знаний» на веб-сайте ГНС Украины (www.sta.gov.ua.) в категории 110., или перезвонить нам. К сожалению, более подробной информации сейчас предоставить не можем»2.2 http://www.sta.gov.ua/control/uk/taxqabase/catalog
Пока же налоговики не прояснили свою позицию, мы можем отметить, что, с нашей точки зрения, НКУ дает им достаточно оснований для того, чтобы использовать «долгосрочные» правила п. 137.3 для налогообложения операций, описанных в вопросе.
Иван Чалый
