Девелопмент: нова довготривалка
Наша компанія здійснює будівництво житлової нерухомості. Строк будівництва — два з половиною роки. Приватні інвестори фінансують будівництво квартир. Після закінчення будівництва право власності на квартири реєструється відразу на ім'я інвестора. Протягом будівництва жодних проміжних актів з інвесторами не підписуємо.
Чи зобов'язані ми визначати оподатковуваний дохід протягом будівництва розрахунково?
Судячи із запитання, перед нами класичний зразок житлового девелопменту: забудовник реалізує будівельний проект і передає інвесторам побудовані за їх рахунок квартири.
Проблема пов'язана, очевидно, з новими правилами визначення доходу за довгостроковими контрактами. Їх зафіксовано в
п. 137.3 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VI (далі — ПКУ):«У разі якщо платник податку
виробляє товари, виконує роботи, надає послуги з довготривалим (більше одного року) технологічним циклом виробництва та якщо договорами, укладеними на виробництво таких товарів , виконання робіт, надання послуг, не передбачено поетапного їх здавання, доходи нараховуються платником податку самостійно відповідно до ступеня завершеності виробництва (операції з надання послуг), який визначається за питомою вагою витрат, здійснених у звітному податковому періоді, у загальній очікуваній сумі таких витрат та/або за питомою вагою обсягу послуг, наданих у звітному податковому періоді, у загальному обсязі послуг, які мають бути надані».Отже, на відміну від бухобліку, де ступінь завершеності застосовується тільки до доходів від виконання робіт (надання послуг), податкова «довготривалка» стосується і
виробництва товарів.Чи є новозбудована житлова нерухомість товаром у податковому розумінні?
Звернемося до
п. 14.1.244 ПКУ:«товари —
матеріальні та нематеріальні активи, у тому числі земельні ділянки, земельні частки (паї), а також цінні папери та деривативи, що використовуються у будь-яких операціях, крім операцій з їх випуску (емісії) та погашення».Оскільки об'єкти нерухомості для девелоперської компанії є активами, то їх можна ідентифікувати як товари.
Тепер про доходи.
Деяких юристів девелоперських компаній бентежить те, що дохід від реалізації товарів відповідно до
п. 137.1 ПКУ визначається датою переходу покупцю права власності на товар. Згідно з п. 14.1.202 ПКУ до поняття «продаж (реалізація) товару» включаються лише ті операції за цивільно-правовими договорами, «що передбачають передачу прав власності» на товари. Але у випадку з «новобудом» власне переходу (передачі) прав власності немає. Право власності на нерухомість не переходить від забудовника до інвестора, а відразу виникає в інвестора при держреєстрації. Це особливість багатьох операцій з нерухомістю, що мають інвестиційний характер.Крім того, не всі фахівці згодні з тим, що будівництво нерухомості можна назвати власне «
виробництвом товарів».Звичайно, наведені вище тези зовсім не безпідставні.
Але навряд чи такі нюанси стануть серйозною перешкодою для оподаткування відповідних операцій. Питання лише в тому,
коли та в якій сумі забудовнику потрібно буде відображати дохід.Досвід1 дає підстави для припущення про те, що від податківців можна очікувати найнесподіваніших роз'яснень.
1 Пригадаємо чудову гостросюжетну історію з відображенням доходів за договорами пайової участі в будівництві.
Судячи з усього, на сьогодні ДПАУ ще чітко не визначила свою позицію щодо угод інвестиційного характеру.
В усякому разі, на сайті ДПАУ в Єдиній базі податкових знань запитання девелопера, який будує квартири, ще не дочекалося своєї відповіді:
«Як у податковому обліку Забудовника відображається вартість будівництва квартири: на дату передачі квартири Інвестору чи на дату передачі майнових прав на квартиру Інвестору?
Повна відповідь
PV. Вибачте, на Ваше запитання відповідь в Єдиній базі податкових знань відсутня. У подальшому Ви можете звертатись за отриманням відповіді до рубрики «Єдина база податкових знань» на веб-сайті ДПС України (www.sta.gov.ua.) до категорії 110 або перетелефонувати до нас. На жаль, більш детальної інформації наразі надати не можемо»2.2 http://www.sta.gov.ua/control/uk/taxqabase/catalog
Доки ж податківці не прояснили свою позицію, ми можемо констатувати: на наш погляд,
ПКУ дає їм достатньо підстав для використання «довгострокових» правил п. 137.3 для оподаткування операцій, описаних у запитанні.
Іван Чалий
