Градостроительный и земельный кадастры:
точки соприкосновения
Борис Бидий,
юрист
На сегодняшний день мы имеем два кадастра: градостроительный и земельный. В чем их отличие и схожесть? Совместимы ли эти две системы? Об этом и поговорим в данной статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ЗК — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Закон о земельном кадастре — Закон Украины «О государственном земельном кадастре» от 07.07.2011 г. № 3613-VI.
Закон о градостроительстве — Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI.
Закон об аренде земли — Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.
Закон о регистрации вещных прав на недвижимость — Закон Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.
Постановление № 559 — постановление КМУ «О градостроительном кадастре» от 25.05.2011 г. № 559.
Порядок № 556 — Порядок обмена информацией между градостроительным и государственным земельным кадастрами, утвержденный постановлением КМУ от 25.05.2011 г. № 556.
Закон о регистрации вещных прав на недвижимость — Закон Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.
Постановление КМУ № 559 — постановление КМУ «О градостроительном кадастре» от 25.05.2011 г. № 559.
Постановление № 15 — постановление КМУ «О порядке ведения государственного земельного кадастра» от 12.01.93 г. № 15.
Приказ Госкомзема № 174 — приказ Госкомзема «Об утверждении порядка ведения государственного реестра земель» от 02.07.2003 г. № 174.
Временный порядок № 749 — Временный порядок присвоения кадастрового номера земельному участку, утвержденный постановлением КМУ от 18.08.2010 г. № 749.
Инструкция № 43 — Инструкция о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком, а также договоров аренды земли, утвержденная приказом Госкомзема от 04.05.99 г. № 43.
Порядок ведения Поземельной книги — Порядок ведения Поземельной книги, утвержденный постановлением КМУ от 09.09.2011 г. № 1021.
7 июня 2011 года на Верховной Раде был принят один из двух долгожданных законов в сфере земельных отношений — Закон о земельном кадастре. Он вступает в силу с 01.01.2012 г. Несколько ранее, 25 мая 2011 года, Кабинетом Министров Украины было принято постановление № 5591 о градостроительном кадастре.
1 Как отмечено в п. 23 постановлении № 559, правовую основу градостроительного кадастра составляет Закон о градостроительстве.
Между указанными двумя законодательными актами существует прямая связь, что объединяет градостроительный кадастр с кадастром земель. Общим звеном у них является тот или иной земельный участок, на котором расположены здания и сооружения, являющиеся объектами градостроительной деятельности2. Следовательно, эти две информационные системы должны быть полностью совместимы и иметь возможность обмениваться между собой геопространственной и иной информацией.
2 Безусловно, принимая постановление № 559, КМУ согласовывал его нормы с ожидающим своего принятия тогда еще законопроектом, а ныне — Законом о земельном кадастре.
Земельный кадастр
Согласно Указу Президента от 17.02.2003 г. № 134/2003 в стране была создана система государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра, возлагающий такие функции на Госкомзем.
После чего Кабмин обязал Центр государственного земельного кадастра при Госкомземе проводить регистрацию земельных участков и прав на них, а коммунальные предприятия БТИ — вносить данные о праве собственности и других вещных правах на объекты недвижимого имущества (отличные от земельных участков) в базу данных на недвижимое имущество. И в таком режиме процедура будет длиться до того момента, пока полноценно не заработает Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество их ограничений (см. постановление от 17.07.2003 г.).
Поскольку любая недвижимость расположена на земле, ведущим звеном учета прав на недвижимое имущество является Государственный земельный кадастр, составной частью которого, в свою очередь, является Государственный реестр земель(см. приказ Госкомзема № 174).
Государственный земельный кадастр — это автоматизированная база данных, включающая в себя как информацию о количестве и качестве земель, бонитировке почв, зонировании территорий населенных пунктов, так и данные регистрации прав собственности и прав пользования землей, а также договоры аренды земли. При этом данные ведутся как по территориям на региональном и локальном уровнях, так и по Украине в целом.
К земельно-кадастровой информации относятся кадастровые карты и планы (в графическом и цифровом виде), схемы, графики, текстовые и другие материалы, содержащие сведения о границах административно-территориальных образований, границах земельных участков собственников земель и землепользователей, в том числе арендаторов, правовом режиме земель, пребывающих в государственной и частной собственности, их количественной и качественной оценке, ценности и продуктивности в разрезе собственников земли и землепользователей, территориях населенных пунктов, городов, сел, областей и Украины в целом.
Что интересно для нас в данном случае, так это то, что данные Государственного земельного кадастра ведутся с учетом функционального зонирования территорий населенных пунктов (п. 6 постановления № 15). И это является отправным пунктом, связывающим земельный кадастр с градостроительным.
Ведение земельного кадастра возложено на Центр государственного земельного кадастра (далее — Центр ГЗК) при Госкомземе (см. приказ Госкомзема от 23.05.2003 г. № 135).
Государственный реестр земель — это составная часть Государственного земельного кадастра, состоящая из книги записей государственных актов на право собственности на землю и право пользования землей, в том числе на условиях аренды, с указанием кадастровых номеров земельного участка, и Поземельной книги, которая содержит сведения о земельном участке и формируется с помощью автоматизированной системы земельного кадастра. По сути дела, Государственный реестр земель — это система учета прав на землю, созданная на базе Государственного земельного кадастра.
Кадастровый номер
Кадастровый номер — основа регистрации земельного участка3 и прав на него, а также оборота недвижимости.
3 Как и всякой другой недвижимости.
Кадастровый номер земельного участка — это уникальный цифровой код земельного участка, который не повторяется на всей территории Украины и присваивается земельному участку при осуществлении его государственной регистрации (Временный порядок № 749).
Ранее, ст. 25 Закона о регистрации вещных прав на недвижимость говорила о том, что кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимого имущества, т. е свой кадастровый номер могли получать земельный участок и расположенная на нем недвижимость или ее часть, выделенная в отдельный объект. В новой редакции Закона о регистрации вещных прав на недвижимость уже фигурирует не кадастровый, а регистрационный номер объекта недвижимости, таким образом оставляя кадастровые номера за земельными участками.
Под государственной регистрацией земельного участка мы подразумеваем его появление как объекта гражданского оборота. Закон определяет, что такая регистрация осуществляется в составе государственного реестра земель, т. е. Государственного земельного кадастра (ст. 202 ЗК), который состоит из книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю (права постоянного пользования) и договоров аренды с указанием кадастрового номера земельного участка, как подчеркивает указанная статья закона, и Поземельной книги, которая содержит сведения о земельном участке.
Согласно законодательству перед государственной регистрацией земельного участка и присвоения ему кадастрового номера готовится проект землеустройства. В случае отведения нового участка составляется проект землеустройства по отводу участка. В случаях когда данный земельный участок уже отведен, составляются техническая документация землеустройства об установлении в натуре границ земельного участка и техническая документация на составление документов, удостоверяющих право на земельный участок (ст. 25 Закона о землеустройстве).
В любом случае, изготовление государственного акта на право собственности на землю (право постоянного пользования земельным участком) производится после выноса в натуру (на местности) границ земельного участка (п.п. 1.12 Инструкции № 43). В случае если земельный участок был раньше выделен гражданам или предприятиям в пользование, а теперь предается в собственность, изготовление государственного акта на право собственности на землю производится после восстановления границ земельного участка в натуре (на местности) (п.п. 1.13 Инструкции № 43).
Сама же техническая документация по составлению государственного акта на право собственности включает в себя такую кадастровую информацию:
— кадастровый план земельного участка, составленный по результатам съемки;
— сборный кадастровый план смежных землевладельцев и землепользователей;
— сведения относительно исчисления площади земельного участка;
— сведения обработки теодолитного хода и координат поворотных точек;
— экспликация земельных угодий по утвержденной форме № 6-зем (п.п. 1.16 Инструкции № 43).
А регистрация землевладений и землепользований является составной частью Государственного земельного кадастра (п.п. 1.21 Инструкции № 43).
Что касается самого кадастрового номера, то номер присваивается земельным участкам в порядке, установленном Временным порядком № 749. Кадастровый номер (цифровой код), как мы уже упомянули выше, является уникальным и не изменяется на протяжении всего времени существования земельного участка. В случае раздела или объединения земельных участков земельному участку (участкам) присваивается новый кадастровый номер, при этом предыдущий номер остается архивным и в дальнейшем не используется.
Кадастровый номер считается присвоенным земельному участку с момента открытия органами Госкомзема Поземельной книги (п. 20 Временного порядка № 749; п. 9 Порядка ведения Поземельной книги).
Поземельная книга является составной частью Государственного реестра земель и содержит сведения о земельном участке и ограничениях по его использованию. Поземельная книга открывается и ведется на каждый земельный участок. Номер Поземельной книги соответствует кадастровому номеру земельного участка.
В сжатой форме, но достаточно информативно о государственной регистрации земельных участков и присвоении им кадастрового номера сказано в письме Госкомзема от 01.03.2010 г. № 5110/21/
13-10.
Выделение земельного участка в отдельный объект для передачи его в аренду
Что касается аренды земли, здесь все просто. Согласно ст. 15 Закона об аренде земли существенным условием договоры аренды земельного участка является указание на сам объект аренды, включая кадастровый номер земельного участка. Согласно той же статье Закона неотъемлемой частью договора аренды является кадастровый план земельного участка с отображением на нем ограничений (отягощений) его использования и установления земельных сервитутов.
Отдельно необходимо остановиться на гражданском обороте недвижимости, расположенной на земельном участке. По этому вопросу необходимо сказать следующее.
Статья 120 ЗК говорит о том, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание, сооружение прекращается право собственности или пользования земельным участком у лица, отчуждающего недвижимость. У лица, приобретающего такую недвижимость, возникает право собственности4 или пользования земельным участком, на котором она расположена.
4 ЗК не совсем точно употребил термин «переходит право собственности». Дело в том, что, как убедительно показывают разработки отечественных цивилистов, сделанные еще в середине прошлого века, право собственности не переходит. У продавца по договору право собственности прекращается, а у покупателя — возникает. Лицо, распорядившееся вещью путем ее отчуждения, тем самым «исчерпывает» свои полномочия собственника в отношении вещи.
Часть 6 ст. 120 ЗК и ст. 377 ГК предусматривает, что существенным условием договора купли-продажи жилого дома, строения или сооружения является кадастровый номер земельного участка. Говоря другими словами, для осуществления сделок с объектом недвижимости необходимо, чтобы земельному участку, на котором она расположена, был присвоен кадастровый номер. С целью разъяснения толкования указанной нормы закона и однозначной правоприменительной практики Госкомзем издал письмо-разъяснение от 21.04.2010 г., где и высказался по этому вопросу (см. текст на с. 33).
| О необходимости присвоения кадастрового номера земельному участку В соответствии со статьей 377 Гражданского кодекса Украины к лицу, приобретшему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они расположены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя). Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов). Земельным кодексом Украины (частью шестой статьи 120) также предусмотрено, что существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты. Таким образом, согласно действующему законодательству для совершения сделки по объекту недвижимости необходимо присвоить кадастровый номер земельному участку, на котором он расположен, в установленном законодательством порядке. |
(Письмо Госкомзема от 21.04.2010 г.)
Дополнительно нужно сказать о том, что если, согласно гражданско-правовому договору, с приобретением дома, здания или сооружения продается только часть от общего земельного участка, на котором собственно расположена недвижимость, то такой договор может быть заключен только после выделения указанной части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера. По данному вопросу см. письмо Госкомзема от 21.04.2010 г., а также письма Госкомзема от 20.06.2008 г. № 14-17-11/6591 и от 13.08.2008 г. № 14-17-7/9081.
Градостроительный кадастр
Правовой основой градостроительного кадастра служит Закон о градостроительстве. Статья 16 этого Закона говорит о том, что градостроительная документация разрабатывается с учетом данных Государственного земельного кадастра на актуализированной картографической основе в цифровой форме, как объемно ориентированная информация в государственной системе координат. Статья 22 Закона о градостроительстве полностью посвящена основам функционирования градостроительного кадастра.
Итак, согласно Закону градостроительный кадастр — это система хранения и использования геопространственных данных о территории, административно-территориальных единицах, экологических, инженерно-геологических условиях, информационных ресурсах государственных строительных норм (ГСН), стандартов и правил для удовлетворения потребностей в планировании территорий и строительстве, формировании составной части государственных геоинформационных ресурсов. Ведется градостроительный кадастр Службой градостроительного кадастра в составе Минрегионстроя.
Если задаться вопросом, в чем же основное отличие градостроительного кадастра от государственного кадастра земель, то, говоря коротко, — это то, что данные градостроительного кадастра призваны отображать объемно-пространственное расположение объектов. Именно для этого он и существует.
Кроме того, градостроительный кадастр является синтезированной системой, включающей в себя как информацию о территориях и архитектурных объектах, так и полную справочную информацию по планированию территорий и проектированию объектов градостроительства: ГСН, строительные стандарты и правила, местные правила застройки и т. п. Именно поэтому градостроительный кадастр строится как открытая и общедоступная информационная система, кроме сведений, которые относятся к информации с ограниченным доступом (п. 37 постановления № 559). Любой субъект градостроения может получить информацию из градостроительного кадастра по своему запросу. Информация из кадастра будет предоставляться на бесплатной основе в виде Справки из градостроительного кадастра.
По своему замыслу, градостроительный кадастр должен функционировать в тесной связи с другими кадастровыми системами 5, и в первую очередь с государственным земельным кадастром, данные которого должны служить основой планирования территорий и системы пространственных данных о существующих и планируемых объектах архитектуры.
5 Например, региональный кадастр природных ресурсов, положение о котором утверждено постановлением КМУ от 28.12.2001 г. № 1781.
Согласно п. 4 постановления № 559 одним из принципов ведения градостроительного кадастра является принцип согласования заданий по созданию и развитию градостроительного кадастра с заданиями по развитию Государственного земельного кадастра, национальной структуры геопространственных данных в целом.
Данные градостроительного кадастра периодически актуализируются. С этой целью Законом предусмотрен механизм обмена информацией между двумя кадастрами, что закреплено в Порядке № 556. Субъектами обмена информацией выступают Минрегионстрой и Государственное земельное агентство (Госкомзем), а также региональные представительства этих органов и уполномоченные отделы градостроения на местах и соответствующие территориальные отделы Госземагентства, поскольку система градостроительного кадастра создается как распределенная система. Обмен информацией включает в себя обмен производной (сопутствующей аналитической) информацией. Отдельные результаты такого обмена в части отраслевых информационных данных могут предоставляться пользователям кадастров, в первую очередь, на наш взгляд, это касается субъектов градостроения (пп. 24 — 29 Порядка № 556).
Отдельно необходимо сказать, что особый интерес для целей градостроительства и системы градостроительного кадастра представляют сведения об ограничениях и отягощениях в отношении использования земельных участков. Источником основных данных об установленных ограничениях в отношении земель является государственный земельный кадастр. Информация об ограничениях и отягощениях земель содержится в составе государственного земельного кадастра в виде кадастровых планов ограничений и отягощений земель.
Ограничения
Под ограничениями в отношении земельного участка подразумевается перечень действий, ограничивающий права собственника земельного участка в части пользования земельным участком, устанавливаемые законом (ст. 110 ЗК, ч. 2 ст. 111 ЗК). Например, ограничения на использование земель на землях оздоровительного значения (ст. 48, ст. 61 — 64 ЗК).
Ограничения в отношении земельного участка устанавливаются законом, договором, решением суда либо решением (актом) уполномоченного на это органа государственной власти договором.
Так, согласно ч. 2 ст. 111 ЗК могут быть установлены следующие ограничения на использование земель:
а) условие начать и завершить застройку или освоение земельного участка в продолжение установленных сроков;
б) запрещение на осуществление отдельных видов деятельности;
в) запрещение на смену целевого назначения земельного участка, ландшафта;
г) условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги;
д) условие соблюдения природоохранных требований или выполнения определенных работ;
е) условия предоставлять право охоты, вылова рыбы, сбора дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке.
Ограничения на использование земельного участка находят свое отражение уже на этапе изготовления проекта землеустройства земельного участка (технической документации по землеустройству) (ч. 5 ст. 111 ЗК) и затем вносятся в государственный земельный кадастр.
Отягощения
Под отягощением земельного участка понимаются права третьих лиц (несобственников) на использование этого земельного участка, такие как сервитут, суперфиций, эмфитевзис и другие, включая право на аренду земельного участка, передачу в залог, внесение в уставный фонд предприятия, как при аренде государственных и коммунальных земель. Такие отягощения могут быть установлены как по закону,6 так и на основании договора, или в судебном порядке.
6 См., например, ст. 8 прим. 1 Закона об аренде земли.
Согласно ч. 4 ст. 111 ЗК, ограничения на использование земель, кроме ограничений, прямо установленных законом, подлежат государственной регистрации в государственном земельном кадастре и являются действительными со дня такой регистрации. Ограничения на использование земель, установленные непосредственно законом, являются действительными с момента приобретения силы законодательным актом, которым они были установлены.
С целью отражения и регистрации ограничений на использование земель в составе кадастровой документации разрабатывается кадастровый план ограничений и отягощений относительно использования земель, который является составной частью текущего кадастрового плана и среди прочего используется при разработке градостроительной документации.7 Разработка таких кадастровых планов ограничений и отягощений земель производится с учетом Временных методических указаний по составлению кадастровых планов ограничений и отягощений относительно использования земель, утвержденных приказом Госкомзема от 04.08.99 г. Составляются эти планы с целью получения достоверной информации о наличии, составе, месте расположения объектов с особым режимом использования земель, границ зон особого режима землепользования около таких объектов, с учетом типов землепользования и ограничений в отношении использования земельных угодий в границах этих зон.
7 См. Временные методические указания по составлению кадастровых планов ограничений и отягощений относительно использования земель от 04.08.99 г., утвержденные Госкомземом.
Краткая справка относительно соотношения прав на землю и на недвижимость, расположенную на ней
Объекты градостроительной деятельности — это здания и сооружения, т. е. недвижимость, недвижимое имущество (вещи).
С точки зрения закона, к недвижимым вещам (имуществу) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без ущерба (часто несоразмерного) для них или изменения их назначения (ст. 181 ГК). Это так называемая «недвижимость по своей природе». Именно эти объекты нам сейчас интересны. На отдельные объекты, такие как космические аппараты и воздушные и морские суда, также может распространяться режим недвижимой вещи. Это так называемая «недвижимость по закону».
Права на недвижимые вещи , расположенные на земельном участке, в современных правопорядках могут находиться в различном соотношении с правами на сам земельный участок.
Специалисты отмечают,что взаимодействие прав на земельный участок и на расположенную на нем недвижимость может осуществляться правом по трем основным направлениям.
Первое направление . В рамках этой правовой модели расположенные на земельном участке здание, сооружение или иная недвижимость пользуются в отношении земельного участка приоритетом. Именно такой подход превалирует в нашем гражданском законодательстве относительно оборота недвижимости, например, ст. 377 ГК (а также корреспондирующая ст. 120 ЗК) говорит о том, что при приобретении права собственности на жилой дом, здание, сооружение, собственник приобретает право собственности или пользования земельным участком, на котором она расположена. При этом после принятых соответствующих изменений в гражданском законодательстве право пользования земельным участком, которое должно перейти к приобретателю недвижимого имущества, не ограничивается правом аренды, а может иметь и другие правовые основания, например, может быть основано на договоре суперфиция8.
8 Более подробно по указанному вопросу см. постановление Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 17.05.2011 г. № 6.
Интересна в этом отношении и ст. 796 ГК, которая говорит о том, что нанимателю строения или сооружения (их отдельной части) предоставляется право пользования земельным участком, на котором оно расположено, а также прилегающей к строению (сооружению) частью, в размере, отвечающем цели найма имущества.
Второе направление . Оно состоит в том, что права на земельный участок и расположенную на нем недвижимость могут сосуществовать, а сами объекты могут вступать в гражданский оборот независимо друг от друга. Элементы этого подхода присущи развитым правовым системам, и в национальном законодательстве мы можем обнаружить их в отдельном обороте права собственности на недвижимость и такого вещного права, как суперфиций. Кроме того, элементы этого подхода мы можем усмотреть в разграничении перехода права собственности на недвижимость, находящуюся в пользовании (аренде) другого лица, от самого права пользования имуществом, которое остается у арендатора (ст. 770 ГК).
Третье направление . Это направление сводится к тому, что в отдельных случаях правам на земельный участок придается приоритетный характер по отношению к правам на расположенную на нем недвижимость. Данный подход мы можем наблюдать, обратившись к нормам об ипотеке. Так, согласно ст. 6 Закона об ипотеке земельный участок, на котором расположены здания или сооружения, передается в ипотеку вместе с этими зданиями (сооружениями), а объекты незавершенного строительства считаются объектом ипотеки, при передаче в ипотеку земельного участка, на котором они расположены, независимо от того, кому они принадлежат.
Таким образом, нашему законодательству присущи элементы всех трех подходов при решении разных аспектов оборота недвижимости и других вещных прав на нее.
Грядущие изменения в системе Земельного кадастра
C 1 января 2012 года вступает в силу Закон о земельном кадастре, отдельные нормы которого уже вступили в силу, в соответствии с особым порядком, предусмотренным самим законом. Вступление в силу этого закона должно уточнить состав объектов и сведений, попадающих в государственный земельный кадастр, а также несколько изменить порядок ведения государственного земельного кадастра, порядок государственной регистрации земельных участков (см ст. 10 Закона о земельном кадастре).
Мы не будем подробно анализировать нормы этого Закона (с нашим комментарием к нему вы можете ознакомиться в статье «Государственный земельный кадастр: «старое» по-новому» // «Строительная бухгалтерия», 2011, № 18, с. 38.
А остановимся только на нескольких, как нам кажется, ключевых моментах грядущих изменений.
Закон о земельном кадастре не только определяет кадастровый номер земельного участка как ее уникальный номер, но и называет такой номер идентификатором земельного участка (ст. 16 Закона о земельном кадастре). Таким образом, земельный участок будет прежде всего идентифицироваться по его номеру в государственном земельном кадастре.
Кадастровый номер должен будет фигурировать уже в решении органов местного самоуправления при принятии ими решения о передаче земельного участка из земель коммунальной собственности в собственность или пользование другому лицу, изменении их целевого назначения, определении их денежной оценки, утверждении проекта землеустройства.
Согласно ч. 2 ст. 15 Закона о земельном кадастре, сведения о земельном участке должны будут содержать данные о собственниках (пользователях), состав которых определяется законом, а также иные зарегистрированные вещные права на земельный участок.
Все это предъявляет повышенные требования к ответственности исполнителей землеустроительных и оценочных работ и других должностных лиц (регистраторов) за формирование и внесение неточных сведений в государственный земельный кадастр , так как эти сведения будут считаться единственно достоверными (cт. 39 Закона о земельном кадастре). Особенно актуально это в связи с тем, что согласно изменениям, вносимым в земельное законодательство в связи с Переходными положениями Закона о земельном кадастре, будет прекращена выдача актов на право собственности (постоянного пользования) на землю.
Редакция ст. 126 ЗК, согласно которой право собственности на землю удостоверялось соответствующим государственным актом, будет изменена. В соответствии с новой редакцией указанной статьи Закона право собственности и постоянного пользования будет оформляться в соответствии с положениями Закона о регистрации вещных прав на недвижимость. Согласно указанному Закону в соответствующих случаях на недвижимое имущество, такое как жилые дома, здания, сооружения, будут выдаваться свидетельства на право собственности. В небытие уходят и нормы о совершении отметки на акте нотариусами и территориальным органом Госкомзема при заключении сделок с недвижимым имуществом (см. постановление КМУ от 06.05.2009 г. № 439).
Что касается документа, подтверждающего факт государственной регистрации земельного участка, то таким документом будет извлечение из Государственного земельного кадастра. Согласно ч. 8 ст. 25 Закона о земельном кадастре, в подтверждение государственной регистрации земельного участка заявителю (собственнику, землепользователю) будет выдаваться извлечение из Государственного земельного кадастра. Такое извлечение должно будет содержать все сведения о земельном участке, внесенные в Поземельную книгу. Согласно Закону о земельном кадастре вопрос о государственной регистрации земельного участка решается таким же образом, как в действующем порядке: государственная регистрация земельного участка будет совершаться путем открытия на него Поземельной книги.
Что станет с существующими актами на право собственности (постоянного пользования) на землю, закон не дает прямого ответа. Надо полагать, что какое-то время они будут существовать и оставаться действительными. Однако, если для сделок с землей нотариальная система будет требовать извлечение из Государственного земельного кадастра, ранее выданные акты утратят свое значение.
Думаем, уместно сказать о том, как Закон о земельном кадастре решает вопрос отражения ограничений (отягощений)9 в отношении использования земельного участка. Статья 10 Закона о земельном кадастре называет ограничения на использование земель отдельным объектом государственного земельного кадастра.
9 Закон связывает эти два понятия, хотя, конечно, они суть вещи разные.
Согласно ст. 25, 26 Закона о земельном кадастре в Поземельную книгу должны вноситься, среди прочего, также сведения об ограничениях на использование земельного участка. Предусмотрен законом и отдельный порядок внесения сведений об ограничениях на использование земельного участка (ст. 28 Закона о земельном кадастре), решение о наложении которых было принято после государственной регистрации земельного участка. В этом случае в подтверждение государственной регистрации ограничений в отношении использования земельного участка заявителю (собственнику, землепользователю или лицу, в пользу которого установлены ограничения) будет выдаваться соответствующее извлечение из Государственного земельного кадастра.
Что касается отягощений земельного участка , то вещные права и иные права третьих лиц на земельный участок будут подлежать регистрации в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, который должен будет полноценно заработать с 1 января 2012 года и должен вестись в соответствии с Законом о регистрации вещных прав на недвижимость.
Пожалуй, что еще хотелось бы упомянуть в связи со вступлением в силу норм Закона о земельном кадастре, так это то, что этот Закон определяет порядок взаимодействия не только с другими кадастровыми системами, но и с упомянутым государственном реестром вещных прав на недвижимое имущество.
