Містобудівний та земельний кадастри:
точки зіткнення
Борис Бідій,
юрист
На сьогодні ми маємо два кадастри: містобудівний та земельний. У чому їх відмінності та схожість? Чи сумісні ці дві системи? Про це й поговоримо у пропонованій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЗК — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
ЦК — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Закон про земельний кадастр — Закон України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 р. № 3613-VI.
Закон про містобудування — Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI.
Закон про оренду землі — Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.
Закон про реєстрацію речових прав на нерухомість — Закон України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.
Постанова № 559 — постанова КМУ «Про містобудівний кадастр» від 25.05.2011 р. № 559.
Порядок № 556 — Порядок обміну інформацією між містобудівним та Державним земляним кадастрами, затверджений постановою КМУ від 25.05.2011 р. № 556.
Постанова КМУ № 559 — постанова КМУ «Про містобудівний кадастр» від 25.05.2011 р. № 559.
Постанова № 15 — постанова КМУ «Про порядок ведення Державного земельного кадастру» від 12.01.93 р. № 15.
Наказ Держкомзему № 174 — наказ Держкомзему «Про затвердження порядку ведення державного реєстру земель» від 02.07.2003 р. № 174.
Тимчасовий порядок № 749 — Тимчасовий порядок присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, затверджений постановою КМУ від 18.08.2010 р. № 749.
Інструкція № 43 — Інструкція про порядок складання, видачі, реєстрації та зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку та право постійного користування земельною ділянкою, а також договорів оренди землі, затверджена наказом Держкомзему від 04.05.99 р. № 43.
Порядок ведення Поземельної книги — Порядок ведення Поземельної книги, затверджений постановою КМУ від 09.09.2011 р. № 1021.
7 червня 2011 року Верховною Радою було прийнято один із двох довгоочікуваних законів у сфері земельних відносин — Закон про земельний кадастр. Він набирає чинності з 01.01.2012 р. Дещо раніше, 25 травня 2011 року, Кабінетом Міністрів України було прийнято постанову № 5591про містобудівний кадастр.
1 Як зазначено в п. 23 постанови № 559, правовим підґрунтям містобудівного кадастру є Закон про містобудування.
Між двома зазначеними законодавчими актами існує прямий зв'язок, що об'єднує містобудівний кадастр із кадастром земель. Спільним у них є та чи інша земельна ділянка, на якій розташовано будівлі та споруди, що є об'єктами містобудівної діяльності2. Отже, ці дві інформаційні системи повинні бути повністю сумісні та мати можливість обмінюватися між собою геопросторовою та іншою інформацією.
2 Безумовно, приймаючи постанову № 559, КМУ погоджував її норми з тоді ще законопроектом, який очікував свого прийняття, а тепер Законом про земельний кадастр.
Земельний кадастр
Згідно з Указом Президента України від 17.02.2003 р. № 134/2003 у країні було створено систему державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі Державного земельного кадастру, що покладає такі функції на Держкомзем.
Після чого Кабмін зобов'язав Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі здійснювати реєстрацію земельних ділянок та прав на них, а комунальні підприємства БТІ — уносити дані про право власності та інші речові права на об'єкти нерухомого майна (відмінні від земельних ділянок) до бази даних на нерухоме майно. І в такому режимі процедура триватиме доти, доки повноцінно не запрацює Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (див. постанову від 17.07.2003 р.).
Оскільки будь-яка нерухомість знаходиться на землі, провідною ланкою обліку прав на нерухоме майно є Державний земельний кадастр, складовою частиною якого, у свою чергу, є державний реєстр земель (див. наказ Держкомзему № 174).
Державний земельний кадастр — це автоматизована база даних, що включає як інформацію про кількість і якість земель, бонітування ґрунтів, зонування територій населених пунктів, так і дані реєстрації прав власності та прав користування землею, а також договорів оренди землі. При цьому дані ведуться як по територіях на регіональному та локальному рівнях, так і по Україні в цілому.
До земельно-кадастрової інформації належать кадастрові карти і плани (у графічному та цифровому вигляді), схеми, графіки, текстові й інші матеріали, що містять відомості про межі адміністративно-територіальних утворень, межі земельних ділянок власників земель та землекористувачів, у тому числі орендарів, правовий режим земель, що перебувають у державній та приватній власності, їх кількісні та якісні оцінки, цінність і продуктивність у розрізі власників землі та землекористувачів, територій населених пунктів, міст, сіл, областей та України в цілому.
Що цікаво для нас у цьому випадку, то це те, що дані Державного земельного кадастру ведуться з урахуванням функціонального зонування територій населених пунктів (п. 6 постанови № 15). І це є відправним пунктом, що пов'язує земельний кадастр із містобудівним.
Ведення земельного кадастру покладено на Центр Державного земельного кадастру (далі — Центр ДЗК) при Держкомземі (див. наказ Держкомзему від 23.05.2003 р. № 135).
Державний реєстр земель — це складова частина Державного земельного кадастру, що складається з книги записів державних актів на право власності на землю та право користування землею, у тому числі на умовах оренди, із зазначенням кадастрових номерів земельної ділянки, та Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку та формується за допомогою автоматизованої системи земельного кадастру. По суті справи, Державний реєстр земель — це система обліку прав на землю, створена на базі Державного земельного кадастру.
Кадастровий номер
Кадастровий номер — основа реєстрації земельної ділянки3 та прав на неї, а також обороту нерухомості.
3 Як і будь-якої іншої нерухомості.
Кадастровий номер земельної ділянки — це унікальний цифровий код земельної ділянки, що не повторюється на всій території України та присвоюється земельній ділянці при здійсненні її державної реєстрації (Тимчасовий порядок № 749).
Раніше у ст. 25 Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість зазначалося, що кадастровий номер присвоюється кожному об'єкту нерухомого майна, тобто свій кадастровий номер могли отримувати земельна ділянка і розташована на ній нерухомість або її частина, виділена в окремий об'єкт. У новій редакції Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість уже фігурує не кадастровий, а реєстраційний номер об'єкта нерухомості, у такий спосіб залишаючи кадастрові номери за земельними ділянками.
Під державною реєстрацією земельної ділянки ми розуміємо її появу як об'єкта цивільного обороту. Закон визначає, що така реєстрація здійснюється у складі державного реєстру земель, тобто Державного земельного кадастру (ст. 202 ЗК), що складається з книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю (права постійного користування) і договорів оренди із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки, як підкреслюється в зазначеній статті Закону, та Поземельної книги, що містить відомості про земельну ділянку.
Згідно із законодавством перед державною реєстрацією земельної ділянки та присвоєнням їй кадастрового номера готується проект землеустрою. У разі відведення нової ділянки складається проект землеустрою щодо відведення ділянки. У випадках, коли цю земельну ділянку вже відведено, складаються технічна документація землеустрою про встановлення в натурі меж земельної ділянки і технічна документація на складання документів, що засвідчують право на земельну ділянку (ст. 25 Закону про землеустрій).
У будь-якому разі, виготовлення державного акта на право власності на землю (право постійного користування земельною ділянкою) здійснюється після винесення в натуру (на місцевість) меж земельної ділянки (п.п. 1.12 Інструкції № 43). У разі якщо земельну ділянку раніше було виділено громадянам або підприємствам у користування, а тепер передається у власність, виготовлення державного акта на право власності на землю провадиться після відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (п.п. 1.13 Інструкції № 43).
Власне ж технічна документація щодо складання державного акта на право власності включає таку кадастрову інформацію:
кадастровий план земельної ділянки, складений за результатами зйомки; збірний кадастровий план суміжних землевласників та землекористувачів; відомості щодо обчислення площі земельної ділянки; відомості обробки теодолітного ходу і координат поворотних точок; експлікацію земельних угідь за затвердженою формою № 6-зем (п.п. 1.16 Інструкції № 43).
А реєстрація землеволодінь та землекористувань є складовою частиною Державного земельного кадастру (п.п. 1.21 Інструкції № 43).
Що стосується самого кадастрового номера, то номер присвоюється земельним ділянкам у порядку, установленому Тимчасовим порядком № 749. Кадастровий номер (цифровий код), як уже згадувалося, є унікальним та не змінюється протягом усього часу існування земельної ділянки. У разі поділу чи об'єднання земельних ділянок земельній ділянці (ділянкам) присвоюється новий кадастровий номер, при цьому попередній номер залишається архівним та в подальшому не використовується.
Кадастровий номер вважається присвоєним земельній ділянці з моменту відкриття органами Держкомзему Поземельної книги (п. 20 Тимчасового порядку № 749; п. 9 Порядку ведення Поземельної книги).
Поземельна книга є складовою частиною Державного реєстру земель і містить відомості про земельну ділянку та обмеження щодо її використання. Поземельна книга відкривається та ведеться на кожну земельну ділянку. Номер Поземельної книги відповідає кадастровому номеру земельної ділянки.
У стислій формі, але досить інформативно про державну реєстрацію земельних ділянок і присвоєння їм кадастрового номера йдеться в листі Держкомзему від 01.03.2010 р. № 5110/21/13-10.
Виділення земельної ділянки в окремий об'єкт для передачі його в оренду
Що стосується оренди землі, тут усе просто. Згідно зі ст. 15 Закону про оренду землі істотною умовою договору оренди земельної ділянки є вказівка на сам об'єкт оренди, уключаючи кадастровий номер земельної ділянки. Відповідно до тієї самої статті Закону невід'ємною частиною договору оренди є кадастровий план земельної ділянки з відображенням на ньому обмежень (обтяжень) його використання і встановлення земельних сервітутів.
Окремо необхідно зупинитися на цивільному обороті нерухомості, розташованої на земельній ділянці. Із цього питання слід зауважити таке.
У ст. 120 ЗК ідеться про те, що в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю, споруду припиняється право власності або користування земельною ділянкою в особи, яка відчужує нерухомість. В особи, яка придбаває таку нерухомість, виникає право власності4 або користування земельною ділянкою, на якій ця нерухомість знаходиться.
4 ЗК не зовсім точно використав термін «переходить право власності». Справа в тому, що, як переконливо показують розробки вітчизняних цивілістів, зроблені ще в середині минулого століття, право власності не переходить. У продавця за договором право власності припиняється, а у покупця — виникає. Особа, яка розпорядилася річчю шляхом її відчуження, у такий спосіб «вичерпує» свої повноваження власника щодо речі.
Частина 6 ст. 120 ЗК і ст. 377 ЦК передбачає, що істотною умовою договору купівлі-продажу житлового будинку, будови або споруди є кадастровий номер земельної ділянки. Інакше кажучи, для здійснення правочинів з об'єктом нерухомості необхідно, щоб земельній ділянці, на якій цю нерухомість розташовано, було присвоєно кадастровий номер. З метою роз'яснення тлумачення зазначеної норми закону та однозначної правозастосовної практики Держкомзем видав лист-роз'яснення від 21.04.2010 р., де висловився з цього питання (див. текст нижче).
| Щодо необхідності присвоєння кадастрового номера земельній ділянці Відповідно до статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий-будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористування). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків). Земельним кодексом України (частиною шостою статті 120) також передбачено, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Таким чином, згідно з діючим законодавством для вчинення правочину щодо об'єкта нерухомості необхідно присвоїти кадастровий номер земельній ділянці, на якій він розташований, у встановленому законодавством порядку. (Лист Держкомзему від 21.04.2010 р.) |
Додатково слід зауважити: якщо згідно з цивільно-правовим договором з придбанням будинку, будівлі чи споруди продається лише частина загальної земельної ділянки, на якій власне розташовано нерухомість, то такий договір може бути укладено тільки після виділення зазначеної частині в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера. Із цього питання див. листи Держкомзему від 21.04.2010 р., а також від 20.06.2008 р. № 14-17-11/6591 і від 13.08.2008 р. № 14-17-7/9081.
Містобудівний кадастр
Правовим підґрунтям містобудівного кадастру є Закон про містобудування. У ст. 16 цього Закону зазначено, що містобудівна документація розробляється з урахуванням даних Державного земельного кадастру на актуалізованій картографічній основі в цифровій формі як об'ємно орієнтована інформація в державній системі координат. Статтю 22 Закону про містобудування повністю присвячено засадам функціонування містобудівного кадастру.
Отже, відповідно до Закону містобудівний кадастр — це система зберігання та використання геопросторових даних про територію, адміністративно-територіальні одиниці, екологічні, інженерно-геологічні умови, інформаційні ресурси державних будівельних норм (ДБН), стандартів та правил для задоволення потреб у плануванні територій та будівництві, формуванні складової частини державних геоінформаційних ресурсів. містобудівний кадастр ведеться Службою містобудівного кадастру у складі Мінрегіонбуду.
Якщо запитати, у чому ж основна відмінність містобудівного кадастру від державного кадастру земель, то, кажучи стисло, — у тому, що дані містобудівного кадастру мають на меті відображати об'ємно-просторове розташування об'єктів. Він існує саме для цього.
Крім того, містобудівний кадастр є синтезованою системою, що включає як інформацію про території та архітектурні об'єкти, так і повну довідкову інформацію щодо планування територій та проектування об'єктів містобудування: ДБН, будівельні стандарти і правила, місцеві правила забудови тощо. Саме тому містобудівний кадастр будується як відкрита і загальнодоступна інформаційна система, крім відомостей, що належать до інформації з обмеженим доступом (п. 37 постанови № 559). Будь-який суб'єкт містобудування може отримати інформацію з містобудівного кадастру на свій запит. Інформація з кадастру надаватиметься на безкоштовній основі у вигляді Довідки з містобудівного кадастру.
За своїм задумом містобудівний кадастр має функціонувати в тісному зв'язку з іншими кадастровими системами 5, і насамперед з державним земельним кадастром, дані якого повинні бути основою планування територій та системи просторових даних про існуючі та плановані об'єкти архітектури.
5 Наприклад, регіональний кадастр природних ресурсів, положення про який затверджено постановою КМУ від 28.12.2001 р. № 1781.
Згідно з п. 4 постанови № 559 одним із принципів ведення містобудівного кадастру є принцип погодження завдань щодо створення й розвитку містобудівного кадастру із завданнями щодо розвитку Державного земельного кадастру, національної структури геопросторових даних у цілому.
Дані містобудівного кадастру періодично актуалізуються. З цією метою Законом передбачено механізм обміну інформацією між двома кадастрами, що встановлено Порядком № 556. Суб'єктами обміну інформацією є Мінрегіонбуд і Державне земельне агентство (Держкомзем), а також регіональні представництва цих органів та уповноважені відділи містобудування на місцях і відповідні територіальні відділи Держземагентства, оскільки система містобудівного кадастру створюється як розподілена система. Обмін інформацією включає обмін похідною (супутньою аналітичною) інформацією. Окремі результати такого обміну в частині галузевих інформаційних даних можуть надаватися користувачам кадастрів, насамперед, на наш погляд, це стосується суб'єктів містобудування (пп. 24 — 29 Порядку № 556).
Окремо слід зауважити, що особливо цікавими для цілей містобудування та системи містобудівного кадастру є відомості про обмеження та обтяження щодо використання земельних ділянок. Джерелом основних даних про встановлені обмеження щодо земель є Державний земельний кадастр. Інформація про обмеження та обтяження земель міститься у складі Державного земельного кадастру у вигляді кадастрових планів обмежень та обтяжень земель.
Обмеження
Під обмеженнями щодо земельної ділянки мається на увазі перелік дій, що обмежує права власника земельної ділянки в частині користування земельною ділянкою, які встановлюються законом (ст. 110 ЗК, ч. 2 ст. 111 ЗК). Наприклад, обмеження на використання земель на землях оздоровчого призначення (ст. 48, ст. 61 — 64 ЗК).
Обмеження щодо земельної ділянки встановлюються законом, договором, рішенням суду або рішенням (актом) уповноваженого на це органу державної влади, договором.
Так, згідно з ч. 2 ст. 111 ЗК може бути встановлено такі обмеження на використання земель:
а) умова розпочати і завершити забудову чи освоєння земельної ділянки протягом установлених строків;
б) заборона на здійснення окремих видів діяльності;
в) заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;
г) умова здійснити будівництво, ремонт чи утримання дороги, ділянки дороги;
ґ) умова дотримання природоохоронних вимог або виконання певних робіт;
д) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку.
Обмеження на використання земельної ділянки знаходять своє відображення вже на етапі виготовлення проекту землеустрою земельної ділянки (технічної документації щодо землеустрою) (ч. 5 ст. 111 ЗК) і далі вносяться до Державного земельного кадастру.
Обтяження
Під обтяженнями земельної ділянки розуміються такі права третіх осіб (невласників) на використання цієї земельної ділянки, як сервітут, суперфіцій, емфітевзис та інші, уключаючи право на оренду земельної ділянки, передачу в заставу, унесення до статутного фонду підприємства, як при оренді державних і комунальних земель. Такі обтяження може бути встановлено як відповідно до закону6, так і на підставі договору або в судовому порядку.
6 Див., наприклад, ст. 8 прим. 1 Закону про оренду землі.
Згідно з ч. 4 ст. 111 ЗК обмеження на використання земель, крім обмежень, прямо встановлених законом, підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі та є дійсними з дня такої реєстрації. Обмеження на використання земель, установлені безпосередньо законом, є дійсними з моменту набрання чинності законодавчим актом, яким їх було встановлено.
З метою відображення та реєстрації обмежень на використання земель у складі кадастрової документації розробляється кадастровий план обмежень та обтяжень щодо використання земель, який є складовою частиною поточного кадастрового плану і серед іншого використовується при розробці містобудівної документації7. Розробка таких кадастрових планів обмежень та обтяжень земель здійснюється з урахуванням Тимчасових методичних вказівок по складанню кадастрових планів обмежень і обтяжень щодо використання земель, затверджених наказом Держкомзему від 04.08.99 р. Ці плани складаються з метою отримання достовірної інформації про наявність, склад, місце розташування об'єктів з особливим режимом використання земель, меж зон особливого режиму землекористування поблизу таких об'єктів, з урахуванням типів землекористування та обмежень щодо використання земельних угідь у межах цих зон.
7 Див. Тимчасові методичні вказівки по складанню кадастрових планів обмежень і обтяжень щодо використання земель від 04.08.99 р., затверджені Держкомземом.
Стисла довідка щодо співвідношення прав на землю і на нерухомість, розташовану на ній
Об'єкти містобудівної діяльності — це будівлі та споруди, тобто нерухомість, нерухоме майно (речі).
З точки зору закону, до нерухомих речей (майна) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливо без шкоди (часто несумірної) для них або зміни їх призначення (ст. 181 ЦК). Це так звана «нерухомість за своєю природою». Саме ці об'єкти нас зараз і цікавлять. На такі окремі об'єкти, як космічні апарати і повітряні та морські судна, також може поширюватися режим нерухомої речі. Це так звана нерухомість за законом.
Права на нерухомі речі , розташовані на земельній ділянці, у сучасних правопорядках можуть перебувати в різному співвідношенні з правами на власне земельну ділянку.
Фахівці зазначають, що взаємодія прав на земельну ділянку та на розташовану на ній нерухомість може здійснюватися правом за трьома основними напрямками.
Перший напрямок . У межах цієї правової моделі розташована на земельній ділянці будівля, споруда чи інша нерухомість має щодо земельної ділянки пріоритет. Саме такий підхід переважає в нашому цивільному законодавстві щодо обороту нерухомості, наприклад, у ст. 377 ЦК (а також кореспондуючій ст. 120 ЗК) вказується на те, що в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю, споруду власник набуває права власності або користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані. При цьому після прийнятих відповідних змін у цивільному законодавстві право користування земельною ділянкою, що має перейти до набувача нерухомого майна, не обмежується правом оренди, а може мати й інші правові підстави, наприклад, може ґрунтуватися на договорі суперфіція8.
8 Докладніше із зазначеного питання див. постанову Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6.
Цікава в цьому плані і ст. 796 ЦК, де йдеться про те, що наймачу будови чи споруди (їх окремої частини) надається право користування земельною ділянкою, на якій цю будівлю розташовано, а також прилеглою до будови (споруди) частиною, у розмірі, що відповідає меті наймання майна.
Другий напрямок . Він полягає в тому, що права на земельну ділянку і розташовану на ній нерухомість можуть співіснувати, а самі об'єкти можуть вступати в цивільний оборот незалежно один від одного. Елементи цього підходу притаманні розвиненим правовим системам, і в національному законодавстві ми можемо знайти їх в окремому обороті права власності на нерухомість і такого речового права, як суперфіцій. Крім того, елементи цього підходу ми можемо побачити в розмежуванні переходу права власності на нерухомість, що знаходиться в користуванні (оренді) іншої особи, від самого права користування майном, що залишається в орендаря (ст. 770 ЦК).
Третій напрямок . Цей напрямок зводиться до того, що в окремих випадках правам на земельну ділянку надається пріоритетний характер щодо прав на розташовану на ній нерухомість. Цей підхід ми можемо спостерігати, звернувшись до норм про іпотеку. Так, згідно зі ст. 6 Закону про іпотеку земельна ділянка, на якій розташовано будівлі або споруди, передаються в іпотеку разом з цими будівлями (спорудами), а об'єкти незавершеного будівництва вважаються об'єктом іпотеки при передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вони розташовані, незалежно від того, кому вони належать.
Таким чином, нашому законодавству притаманні елементи всіх трьох підходів при вирішенні різних аспектів обороту нерухомості та інших речових прав на неї.
Прийдешні зміни в системі Земельного кадастру
З 1 січня 2012 набирає чинності Закон про земельний кадастр, окремі норми якого вже набули чинності, відповідно до особливого порядку, передбаченого самим законом. Набуття чинності цим Законом має уточнити склад об'єктів та відомостей, що потрапляють до Державного земельного кадастру, а також дещо змінити порядок ведення Державного земельного кадастру, порядок державної реєстрації земельних ділянок (див. ст. 10 Закону про земельний кадастр).
Ми докладно не аналізуватимемо норми цього Закону (з нашим коментарем до нього ви можете ознайомитися у статті «Державний земельний кадастр: «старе» по-новому» // «Будівельна бухгалтерія», 2011, № 18, с. 38), а зупинимося лише на декількох, як нам здається, ключових моментах прийдешніх змін.
Закон про земельний кадастр не лише визначає кадастровий номер земельної ділянки як її унікальний номер, а й називає такий номер ідентифікатором земельної ділянки (ст. 16 Закону про земельний кадастр). Таким чином, земельна ділянка перш за все ідентифікуватиметься за її номером у Державному земельному кадастрі.
Кадастровий номер повинен буде фігурувати вже у рішенні органів місцевого самоврядування під час прийняття ними рішення про передачу земельної ділянки із земель комунальної власності у власність або користування іншій особі, зміну її цільового призначення, визначення її грошової оцінки, затвердження проекту землеустрою.
Згідно з ч. 2 ст. 15 Закону про земельний кадастр відомості про земельну ділянку повинні будуть містити відомості про власників (користувачів), склад яких визначається законом, а також інші зареєстровані речові права на земельну ділянку.
Усе це висуває підвищені вимоги до відповідальності виконавців землевпорядних і оцінних робіт та інших посадових осіб (реєстраторів) за формування та внесення неточних відомостей до Державного земельного кадастру, оскільки ці відомості вважатимуться єдиними достовірними (ст. 39 Закону про земельний кадастр). Особливо актуальним це є тому, що відповідно до змін, що вносяться до земельного законодавства у зв'язку з Перехідними положеннями Закону про земельний кадастр, буде припинено видачу актів на право власності (постійного користування) на землю.
Редакцію ст. 126 ЗК, згідно з якою право власності на землю посвідчувалося відповідним державним актом, буде змінено. Згідно з новою редакцією зазначеної статті Закону право власності та постійного користування оформлятиметься відповідно до положень Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість. Згідно з цим Законом у відповідних випадках на нерухоме майно, таке, як житлові будинки, будівлі, споруди, видаватимуться свідоцтва на право власності. У Лету кануть і норми про здійснення позначки на акті нотаріусами і територіальним органом Держкомзему при укладенні правочинів з нерухомим майном (див. постанову КМУ від 06.05.2009 р. № 439).
Що стосується документа, який підтверджує факт державної реєстрації земельної ділянки, то таким документом буде витяг із Державного земельного кадастру. Згідно з ч. 8 ст. 25 Закону про земельний кадастр на підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику (власнику, землекористувачу) видаватиметься витяг з Державного земельного кадастру. Такий витяг повинен буде містити всі відомості про земельну ділянку , унесені до Поземельної книги. Відповідно до Закону про земельний кадастр питання про державну реєстрацію земельної ділянки вирішується так само, як в чинному законодавстві: державна реєстрація земельної ділянки здійснюватиметься шляхом відкриття на неї Поземельної книги.
Що стане з існуючими актами на право власності (постійного користування) на землю, закон прямо не відповідає. Мабуть, деякий час вони існуватимуть і залишатимуться дійсними. Однак якщо для правочинів із землею нотаріальна система вимагатиме витягу з Державного земельного кадастру, раніше видані акти втратять своє значення.
Вважаємо, доречно зауважити, як Закон про земельний кадастр вирішує питання відображення обмежень (обтяжень)9 стосовно використання земельної ділянки. Стаття 10 Закону про земельний кадастр називає обмеження на використання земель окремим об'єктом Державного земельного кадастру.
9 Закон пов’язує ці два поняття, хоча, звичайно, вони по суті різні.
Згідно зі ст. 25, 26 Закону про земельний кадастр до Поземельної книги повинні вноситися, серед іншого, також відомості про обмеження на використання земельної ділянки. Передбачено Законом і окремий порядок унесення відомостей про обмеження на використання земельної ділянки (ст. 28 Закону про земельний кадастр), рішення про накладення яких було прийнято після державної реєстрації земельної ділянки. У цьому випадку на підтвердження державної реєстрації обмежень щодо використання земельної ділянки заявнику (власнику, землекористувачу або особі, на користь якої встановлено обмеження) видаватиметься відповідний витяг з Державного земельного кадастру.
Що стосується обтяжень земельної ділянки , то речові права та інші права третіх осіб на земельну ділянку підлягатимуть реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, який повинен буде повноцінно запрацювати з 1 січня 2012 року і має вестися відповідно до Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість.
Мабуть, ще хотілося б згадати у зв'язку з набуттям чинності нормами Закону про земельний кадастр те, що цей Закон визначає порядок взаємодії не лише з іншими кадастровими системами, а й зі згаданим Державним реєстром речових прав на нерухоме майно.
