Долгосрочно-предварительное
Наше предприятие-застройщик получает средства на строительство жилья по предварительным договорам.
Можем ли мы отражать эти поступления в доходах по первому событию?
Использование предварительных договоров как механизма финансирования строительства — дело, надо признать, довольно сомнительное. Достаточно вспомнить письмо Минрегионстроя от 18.12.2007 г. № 16/4-418, выдержанное в духе «не пущать».
Кроме того, юристы давно предупреждают застройщиков о том, что использовать деньги, поступающие в качестве обеспечения обязательств по предварительным договорам, вообще-то нельзя. Эти деньги, являясь обеспечением, не принадлежат застройщику. Специально для бухгалтеров позволим себе провести здесь некоторую аналогию с залогом.
До 1 апреля 2011 года застройщики, использующие эту схему, особых проблем с налогообложением не испытывали. Налоговики в письме от 12.04.2007 г. № 4047/5/15-0215 высказались довольно однозначно. Называя соответствующие поступления задатком, они отметили следующее: «задаток, полученный налогоплательщиком в денежной форме, который выступает гарантией заключения договора купли-продажи недвижимости, включается в валовый доход такого налогоплательщика в соответствии с нормами пункта 4.1 ст. 4 Закона «О налогообложении прибыли предприятий».
Пока в налогообложении прибыли действовало правило так называемого первого события, проблем с налоговиками не было: все платежи облагались по мере поступления на счет застройщика. Поэтому налоговики не вдавались в подробности юридической природы финансирования строительства за счет обеспечительно-предварительных платежей.
С апреля 2011 года ситуация кардинально изменилась: по общему правилу доход возникает при передаче прав собственности. Получение обеспечительного платежа не сопровождается передачей прав собственности на что бы то ни было. По «первому событию» такой платеж облагать уже нельзя.
Но если на протяжении строительства с поступающих застройщику денег не будут поступать деньги в бюджет, то несложно предсказать реакцию налоговиков.
Они сразу начнут выяснять все нюансы используемой схемы финансирования строительства. И тогда кто знает, к каким выводам придут налоговики...
Как же быть?
Думаем, что тем застройщикам, которые предпочитают не дразнить налоговиков, стоит присмотреться к специальной схеме налогообложения прибыли, описанной в Налоговом кодексе Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее — НКУ). Речь о п. 137.3 НКУ, где дан особый механизм определения доходов по договорам с долгосрочным технологическим циклом.
Конечно, предварительные договоры назвать долгосрочными в понимании п. 137.3 НКУ можно лишь с очень большой натяжкой. Но, на наш взгляд, налоговики предпочтут эту натяжку не заметить. Ведь иначе бюджет рискует вообще не получить не копейки вплоть до момента передачи прав собственности на квартиру.
Интересно, что налоговики в ситуациях использования застройщиками нестандартных договорных схем не забывают напоминать о «долгосрочных» правилах учета.
Так, например, в на сайте ГНСУ в Единой базе налоговых знаний недавно появилась консультация по вопросу об обложении НДС операций по «договору об инвестировании строительства».
Консультанты ГНСУ, упомянув о специально-«долгосрочных» НДС-нормах НКУ, сделали важную оговорку:
«Более детальный порядок обложения НДС операций по строительству недвижимости (нежилой фонд) для дальнейшей ее продажи на основании договора об инвестировании в строительство у инвестора (лица, которое заключило с заказчиком инвестирования средств в строительство) и у заказчика (лица, которое непосредственно заключило договор с генпдрядчиком) можно определить после анализа соответствующих первичных документов и материалов, а поэтому налогоплательщику необходимо обратиться к налоговому органу по месту регистрации».
Возможно, застройщику, работающему по предварительным договорам, тоже стоит прислушаться к этой рекомендации. Тогда он должен сделать запрос в свою «родную» ГНИ о том, можно ли применять правила «долгосрочного» обложения к поступлениям, полученным в рамках предварительных договоров.
Иван Чалый
