довгостроково-попереднє
Наше підприємство-забудовник отримує кошти на будівництво житла за попередніми договорами.
Чи можемо ми відображати ці надходження в доходах за першою подією?
Використання попередніх договорів як механізму фінансування будівництва — справа, треба визнати, досить сумнівна. Достатньо пригадати лист Мінрегіонбуду від 18.12.2007 р. № 16/4-418, витриманий у дусі «не пускати».
Крім того, юристи давно попереджають забудовників про те, що використовувати гроші, які надходять як забезпечення зобов'язань за попередніми договорами, узагалі-то не можна. Ці гроші, будучи забезпеченням, не належать забудовнику. Спеціально для бухгалтерів дозволимо собі провести тут деяку аналогію із заставою.
До 1 квітня 2011 року забудовники, які використовували цю схему, особливих проблем з оподаткуванням не відчували. Податківці в листі від 12.04.2007 р. № 4047/5/15-0215 висловилися досить однозначно. Називаючи відповідні надходження завдатком, вони зауважили таке: «завдаток, отриманий платником податків у грошовій формі, що виступає гарантією укладення договору купівлі-продажу нерухомості, уключається до валового доходу такого платника податків відповідно до норм пункту 4.1 ст. 4 Закону «Про оподаткування прибутку підприємств».
Поки в оподаткуванні прибутку діяло правило так званої першої події, проблем з податківцями не було: усі платежі оподатковувалися в міру надходження на рахунок забудовника. Тому податківці не вдавалися у подробиці юридичної природи фінансування будівництва за рахунок забезпечувально-попередніх платежів.
Із квітня 2011 року ситуація кардинально змінилася: за загальним правилом дохід виникає при передачі прав власності. Отримання забезпечувального платежу не супроводжується передачею прав власності на абищо. За першою подією такий платіж оподатковувати вже не можна.
Але якщо протягом будівництва з грошей, що надходять забудовнику, не надходитимуть гроші до бюджету, то неважко передбачити реакцію податківців.
Вони відразу почнуть з'ясовувати всі нюанси схеми фінансування будівництва, що використовується. І тоді хтозна, яких висновків вони дійдуть...
Як же бути?
Думаємо, що тим забудовникам, які вважають за краще не дратувати податківців, варто придивитися до спеціальної схеми оподаткування прибутку, описаної в Податковому кодексі України від 02.12.2010 р. № 2755-VI (далі — ПКУ). Ідеться про п. 137.3 ПКУ, де описано особливий механізм визначення доходів за договорами з довготривалим технологічним циклом.
Звичайно, попередні договори назвати довготривалими в розумінні п. 137.3 ПКУ можна лише з дуже великою натяжкою. Але, на наш погляд, податківці визнають за краще цю натяжку не помітити. Адже інакше бюджет ризикує взагалі не отримати не копійки аж до моменту передачі прав власності на квартиру.
Цікаво, що податківці в ситуаціях використання забудовниками нестандартних договірних схем не забувають нагадувати про «довготривалі» правила обліку.
Так, на сайті ДПСУ в Єдиній базі податкових знань недавно з'явилася консультація з питання про обкладення ПДВ операцій за «договором про інвестування будівництва».
Консультанти ДПСУ, згадавши про спеціально-«довготривалі» ПДВ-норми ПКУ, зробили важливе застереження:
«Докладніший порядок обкладення ПДВ операцій з будівництва нерухомості (нежитловий фонд) для подальшого її продажу на підставі договору про інвестування в будівництво в інвестора (особи, яка уклало із замовником договір інвестування коштів в будівництво) та у замовника (особи, яка безпосередньо уклала договір з генпідрядником) можна визначити після аналізу відповідних первинних документів та матеріалів, а тому платнику податків необхідно звернутися до податкового органу за місцем реєстрації».
Можливо, забудовнику, який працює за попередніми договорами, теж варто дослухатися до цієї рекомендації. Тоді він має надіслати запит до своєї «рідної» ДПІ про те, чи можна застосовувати правила «довготривалого» оподаткування до надходжень, отриманих у межах попередніх договорів.
Іван Чалий
