Регистрация вещных прав на недвижимость по-новому
(часть 2)
Борис Бидий, юрист (г. Киев)
С 1 января 2012 года вступает в силу Закон о регистрации вещных прав на недвижимость в новой редакции. С этого момента заработает новая система регистрации вещных прав на недвижимое имущество. В прошлом номере газеты (см. «Строительная бухгалтерия», 2011, № 23, с. 40) мы рассматривали, как трансформировалось отечественное правовое поле, регулирующее регистрацию вещных прав на недвижимость. Сегодня мы продолжаем начатую нами тему и сфокусируем свое внимание на том, какой будет эта система регистрации в скором будущем.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
ЗК — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
Закон о регистрации вещных прав на недвижимость — Закон Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество № 703 — Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений, утвержденный постановлением КМУ от 22.06.2011 г. № 703.
Порядок предоставления извлечений из реестра № 703 — Порядок предоставления извлечений из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, утвержденный постановлением КМУ от 22.06.2011 г. № 703.
Временное положение № 7/5 — Временное положение о порядке регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5 (в редакции приказа Минюста от 28.07.2010 г. № 1692/5).
Порядок ведения реестра прав собственности на недвижимое имущество № 7/5 — Порядок ведения реестра прав собственности на недвижимое имущество, утвержденный приказом Минюста от 28.01.2003 г. № 7/5.
Методические рекомендации № 525/5 — Методические рекомендации относительно субъектов, которые имеют право на получение информации из реестра вещных прав на недвижимое имущество, утвержденные приказом Минюста от 23.03.2009 г. № 525/5.
Методические рекомендации № 660/5 — Методические рекомендации относительно определения недвижимого имущества, находящегося на земельных участках, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, утвержденные приказом Минюста от 14.04.2009 г. № 660/5.
Методические рекомендации № 2500/5 — Методические рекомендации относительно государственной регистрации права пользования (найма, аренды) строением или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, утвержденные приказом Минюста от 14.04.2009 г. № 2500/5.
Что будет...
Какой она должна быть, система?
В рамках настоящей статьи мы, к сожалению, не сможем подробно остановиться на фундаментальных теоретических разработках принципов системы регистрации прав на недвижимое имущество. Такие разработки и на хорошем теоретическом уровне велись еще в конце XIX — начале XX века, в том числе российскими цивилистами, такими как И. А. Покровский, Д. И. Мейер, Г. Ф. Шершеневич. Эти ученые, а также их современные коллеги1, выделяли три общепризнанных принципа, на которых должна основываться указанная система. К ним относятся принципы обязательности, достоверности и гласности.
1 Из современных авторитетов в данной области мы можем назвать П. В. Крашенинникова, работающего в России.
Принцип обязательности заключается в том, что все права на недвижимое имущество, в отношении которых закон устанавливает необходимость их регистрации, подлежат регистрации в обязательном, а не в добровольном порядке. Государство может стимулировать субъектов — носителей таких прав осуществлять регистрацию прав различными способами, наиболее распространенный из них — когда акт регистрации наделяется правообразующими свойствами. К этому мы в свое время еще вернемся.
Принцип достоверности необходимо понимать как существующую некоторую правовую презумпцию, в соответствии с которой информация о правах, содержащаяся в соответствующем реестре, считается единственно достоверной, пока иное не будет доказано в судебном порядке, причем бремя доказывания ложится на оспаривающую этот факт сторону.
Принцип гласности предполагает, что любое заинтересованное (будь то физическое или юридическое) лицо может получить основную информацию о том, кто является владельцем прав на любой объект недвижимости, либо какие ограничения в правах существуют в отношении этого объекта.
Теперь, когда мы познакомились с доктринальными принципами построения подобных систем, давайте посмотрим, какая же система регистрации прав на недвижимое имущество создается у нас в Украине, и соответствуют ли принципы, которые лягут в основу ее работы, общепризнанным.
В Законе о регистрации вещных прав на недвижимость объявлены, прямо сформулированы как минимум два из приведенных выше принципов: обязательности и достоверности. Последний принцип (гласности) сформулирован как принцип публичности. Как же понимаются эти принципы на современном этапе развития законодательства?
Как следует из приведенного Законом2 определения, под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается «официальное признание и подтверждение государством возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество, отягощения таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр прав на недвижимое имущество». А в ч. 1, 2 ст. 3 Закона о регистрации вещных прав на недвижимость устанавливаются принцип обязательности регистрации таких прав и принцип достоверности, который, как объявлено в законе, гарантируется.
2 Имеется в виду Закон о регистрации вещных прав на недвижимость.
Что касается незарегистрированных прав на недвижимое имущество, то та же ст. 3 Закона о регистрации вещных прав на недвижимость говорит о том, что права, возникшие в период до вступления в силу Закона о регистрации вещных прав на недвижимость, признаются действительными в случае отсутствия их государственной регистрации в двух случаях:
— если регистрация прав была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения;
— если на момент их возникновения действовало законодательство, не предусматривавшее их регистрации.
В отношении этого необходимо сказать, что и те и другие случаи достаточно распространены. Существует большое количество приватизированных квартир в период, когда не было норм, обязывающих регистрировать права на недвижимое имущество, и, если сделки с ними не совершались, то информация в реестре прав по ним отсутствует. Кроме того, поскольку первоначально, как мы уже говорили, учет таких прав велся локально местными БТИ, и в первую очередь это касается городов Киева и Севастополя. Теперь, при дальнейшем подключении может оказаться, что часть информации не существует в электронном виде, — вот она и может оказаться «утерянной» при создании уже нового Государственного реестра. Однако, учитывая положения ч. 6 ст. 3 Закона о регистрации вещных прав на недвижимость, которые говорят о том, что любые сделки с недвижимым имуществом заключаются только после регистрации, а также то, что все остальные вещные права на недвижимое имущество являются производными и регистрируются только после регистрации права собственности на такое имущество (ч. 2 ст. 4), со временем должно привести к тому, что необходимость совершить сделку с имуществом (или наследовать его) заставит собственников обратиться за такой регистрацией в соответствующий орган.
Необходимо отметить, что Закон о регистрации вещных прав на недвижимость все же не содержит положения, которое гласило бы, что Государственный реестр прав на недвижимое имущество является единственным достоверным источником подтверждения таких прав, хотя, по сути, в этом также заключается работа принципа обязательности — когда никакие другие факты, кроме государственной регистрации, не рассматриваются в качестве достоверного доказательства таких прав, но, учитывая нормы Закона в их совокупности, мы можем утверждать, что это понимается в указанном смысле.
Как мы видим, в последней редакции Закона о регистрации вещных прав на недвижимость первые два принципа (обязательность и достоверность) не только заявлены законодателем, но и интерпретируются правильно3.
3 В первых редакциях Закона о регистрации вещных прав на недвижимость зарегистрированные права только имели приоритет над незарегистрированными, что, конечно же, не обеспечивало работу принципа достоверности.
Что касается подмены принципа гласности регистрации прав на недвижимое имущество публичностью регистрации таких прав, то здесь необходимо сказать следующее. Одно не заменяет другого. Любые действия, сделанные от имени государства, по своей сути, публичны, так, что это не более чем декларативный принцип. Но как показывает практика, информация о правах на любой объект недвижимости не может быть получена любым заинтересованным субъектом.
Министерство юстиции в разработанных им Методических рекомендациях № 525/5 высказалось по указанному вопросу. По мнению Минюста4, информация об имущественных правах лица является конфиденциальной и распространение такой информации не допускается без согласия самого лица, кроме некоторых случаев, установленных законом. К субъектам, которые могут получать информацию из реестра, закон относит (ст. 28 Закона о регистрации вещных прав на недвижимость):
— собственника (собственников) недвижимого имущества, его наследников (правопреемников, если речь идет о юридических лицах);
— органы государственной власти или органы местного самоуправления, их должностные лица5;
— бюро кредитных историй на их запрос и при наличии письменного согласия юридических и физических лиц — собственников недвижимого имущества.
4 В этом вопросе Минюст ссылается на вердикт Конституционного Суда.
5 Если запрос сделан в связи с осуществлением ими должностных полномочий.
Обратите внимание, что Порядок предоставления извлечений из реестра № 703 говорит о выдаче извлечений из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество заинтересованным лицам. К таким лицам, согласно Порядку, относятся собственник (собственники) недвижимого имущества, наследники или правопреемники юридического лица, а также лица, в интересах которых установлены отягощения имущества.
Таким образом, речь о принципе гласности в отношении прав на недвижимое имущество не идет. Этот принцип не был воспринят нашей системой. А публичность в данном вопросе превратно понимается: в нем усмотрели нарушение прав граждан-собственников, — хотя во всем современном демократическом мире система регистрации прав, где установлен принцип гласности, служит надежной защитой таких прав. А раскрытие информации о правах собственности на недвижимое имущество в первую очередь способствовало бы имущественным интересам кредиторов — контрагентов в гражданском обороте. Достоверная информация в части принадлежности прав на недвижимое имущество, в частности, способствовала бы формированию реального представления об имущественном положении заемщиков при обращении их за кредитом в банковские учреждения.
Интересно в этом отношении то, что в системе регистрации ипотек недвижимого имущества воспринят принцип гласности — ведь иначе эта система просто не сможет работать. Так, в соответствии с п. 29 Временного порядка регистрации ипотек, утвержденного постановлением КМУ от 31.03.2004 г. № 410, любое заинтересованное физическое или юридическое лицо может получить извлечение из реестра. В данном случае права собственника такого имущества обеспечиваются тем, что при запросе идентифицируется лицо, обратившееся с таким запросом.
Какую систему мы получим?
Недвижимость, права на которую будут подлежать регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимые вещи и сделок с ними составляет основную особенность их правового режима. Эта особенность вызвана прежде всего юридическими причинами, а не природными свойствами данных объектов гражданского оборота. Давайте разберемся с тем, права на какое имущество подпадают под действие норм Закона о регистрации вещных прав на недвижимость.
Как известно, законодательство к недвижимым вещам относит недвижимость по своей природе и недвижимость по закону. В соответствии со ст. 1 указанного Закона регистрация прав не распространяется на так называемую недвижимость по закону — воздушные и морские суда, космические объекты и др. То есть регистрации, в соответствии с законом, подлежат права на недвижимое имущество по своей природе.
Для справки
Напомним, с точки зрения закона, к недвижимым вещам (имуществу) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без ущерба (часто несоразмерного) для них или изменения их назначения (ст. 181 ГК). Это и есть так называемая «недвижимость по своей природе». Закон о регистрации вещных прав на недвижимость повторяет данное ГК определение.
Закон называет примерный перечень объектов, права на которые подлежат регистрации (ст. 5 Закона о регистрации вещных прав на недвижимость). Речь идет о жилых домах, квартирах, строениях, сооружениях (инженерных, гидротехнических), отдельных помещениях как элементах жилых домов, строений, квартир.
Казалось бы, в вопросе, что относится к недвижимому имуществу по своей природе, трудностей быть не должно. Тем не менее существуют нюансы регистрации прав на отдельные виды имущества, подпадающего под определение «недвижимость». Более того, несмотря на явные признаки соответствия имущества признакам, характерным для недвижимости, зарегистрировать право собственности на такое имущество иногда в силу каких-либо технических сложностей представляется проблематичным6. Это признает и Минюст в своих изданных ранее Методических рекомендациях № 660/5. Целью издания указанных рекомендаций являлась как раз попытка определить критерии, руководствуясь которыми, можно найти ответ в отношении регистрации прав на некоторые объекты, обладающие своей спецификой. Речь идет о таких объектах, как машиноместа (в паркингах), технологические башни, сооружения, к которым относятся, в частности, инженерные сооружения, подъездные пути, газопроводы, автозаправочные станции, асфальтовые покрытия, водные объекты, дамбы, пирсы, колодцы и т. д.
6 Например, к таким сложностям можно отнести отсутствие процедуры проведения технической инвентаризации объектов газопроводного транспорта.
В рамках нашей статьи мы не сможем подробно остановиться на рассмотрении данных нюансов. Отметим только следящие ценные моменты, на которых акцентируется внимание в Методических рекомендациях № 660/5.
Во-первых , в Методических рекомендациях № 660/5 подчеркивается, что указанные признаки недвижимого имущества: объекты размещены на земельном участке (1) и их перемещение невозможно без их обесценивания (2), «являются основными и должны рассматриваться в их совокупности». И именно наличие совокупности этих признаков лежит в основе при отнесении того или иного объекта к недвижимому имуществу, при решении вопросов, связанных с регистрацией прав на такой объект.
Во-вторых , в Методических рекомендациях № 660/5 дается такой важный ориентир, как предложение разобраться в каждом конкретном случае, является ли вещь, право собственности на которую есть желание зарегистрировать (подлежит регистрации), основной вещью или ее принадлежностью в терминах гражданского права. При этом права собственности подлежат регистрации только на основную вещь, а информация о ее принадлежности попадает в состав (описание) основной вещи.
Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Согласно Закону о регистрации вещных прав на недвижимость создается единая информационная система, которая будет содержать информацию обо всех правах, существующих в отношении недвижимого имущества и их ограничениях, а также о субъектах, носителях этих прав — Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Неотъемлемой частью реестра будет являться также и база данных о регистрации заявлений и запросов в отношении такого недвижимого имущества (ст. 10 Закона о регистрации вещных прав на недвижимость).
Информация, содержащаяся в реестре, должна будет отвечать документальным данным, сохраняющимся в Регистрационном деле, которое будет содержать документы, содержащие сведения о недвижимом имуществе, право собственности и иные вещные права на него, их отягощения, а также включает документированные записи относительно прав на недвижимость. Документы размещаются в Регистрационном деле в порядке их поступления, начиная с момента обращения собственника такого имущества с целью регистрации права собственности. В случае расхождения между сведениями, содержащимися в реестре, и сведениями, находящимися в Регистрационном деле, приоритет будет отдаваться последним, как документам, на основании которых регистратором принималось решение.
Исходя из сказанного выше мы можем сделать вывод о том, что в случае возникновения конфликтных ситуаций возможным станет без труда установить историю возникновения, прекращения и перехода прав на недвижимое имущество (возникновение их у другого лица), основываясь на документах, содержащихся в Регистрационном деле. Возможно, даже осуществится мечта многих иностранных инвесторов о титульном страховании при приобретении объектов недвижимости.
Необходимо отметить отличие создаваемого Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество от Реестра прав собственности на недвижимое имущество, который ведется в настоящее время БТИ (а последний ведется в соответствии с Временным положением № 7/5 и Порядком ведения реестра прав собственности № 7/5). Так, согласно п. 18 Порядка предоставления извлечений № 703 при обращении заинтересованного лица к регистратору о выдаче ему извлечения из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, при отсутствии в указанном реестре соответствующих данных (записи), регистратор обращается к Реестру прав собственности на недвижимое имущество и, если запись существует там, он предлагает пройти процедуру регистрации прав в Государственном реестра прав на недвижимое имущество.
Отличие регистрационного номера от других присвоенных ему номеров. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, имеющую гражданско-правовое значение, следует отличать от кадастрового или иного технического учета (инвентаризации) отдельных видов недвижимости. Такая регистрация или учет осуществляются наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость, однако не имеют правопорождающего значения и не влияют на действительность сделок с таким имуществом.
В первую очередь такое различие важно понимать в отношении кадастрового номера земельного участка7. Поскольку любая недвижимость расположена на земле, безусловно, ведущим звеном учета прав на недвижимое имущество являются данные Государственного земельного кадастра, составной частью которого, в свою очередь, является Государственный реестр земель.
7 В первых редакциях Закона о регистрации вещных прав на недвижимость данные понятия не разграничивались и Закон говорил о том, что регистрация прав базируется на кадастровом номере. Сейчас эти ошибки устранены.
В то же время, как мы уже сказали выше, значение регистрационного номера в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и кадастрового номера в правовом значении разнятся.
С 1 января 2012 года Закон о регистрации вещных прав на недвижимость будет дополнен статьей 28-18, которая определяет порядок обмена информацией между органами, ведущими Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и Государственный земельный кадастр, в отношении земельных участков. Так орган, осуществляющий ведение Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, предоставляет органу, осуществляющему ведение Государственного земельного кадастра, в числе прочего, информацию о субъектах прав собственности и иных вещных прав на землю, дату государственной регистрации и регистрационный номер земельного участка в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. И наоборот, орган, осуществляющий ведение Государственного земельного кадастра, предоставляет органу, осуществляющему ведение Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, информацию о государственной регистрации земельного участка, такие как, дата, орган осуществивший регистрацию, кадастровый номер, площадь, месторасположение земельного участка, кадастровый план участка в цифровом формате.
8 Изменения вносятся в соответствии с Заключительными и переходными положениями Закона Украины «Государственном земельном кадастре» от 07.07.2011 г. № 3613-VI.
Какие права подлежат регистрации. Согласно Закону государственной регистрации подлежат следующие вещные права и отягощения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам, резидентам и нерезидентам, лицам без гражданства, международным организациям, иностранным государствам:
— право собственности на недвижимое имущество;
— право владения; право пользования (сервитут); право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций), право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право постоянного пользования и право аренды земельного участка; право пользования (найма, аренды) строением или иным капитальным сооружением, их отдельными частями;
— другие вещные права в соответствии с законом;
— налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество.
Вещные права на недвижимое имущество будут подлежать регистрации, только после регистрации права собственности на такое имущество9. При этом право собственности на жилой дом, строение, сооружение, квартиру может быть зарегистрировано независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок, на котором они размещены, кроме случаев когда собственником участка и строения выступает одно лицо (ч. 2 и 3 ст. 4 Закона о регистрации вещных прав на недвижимость).
9 Сейчас права также подлежат регистрации в указанном порядке.
Как мы уже упоминали выше, совершение сделок с недвижимым имуществом, становится возможным также только после того, как право собственности на такое недвижимое имущество зарегистрировано.
Как мы видим, в Законе перечислены все существующие, согласно Закону вещные права на недвижимое имущество: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; сервитут, суперфиций, эмфитевзис, а также права, которые хотя и не являются вещными по своей природе, носят вещный характер. К последним относятся: право аренды земельного участка, право аренды строения или сооружения сроком более чем на три года, которое носит обязательственный характер, но согласно Закону подлежит регистрации. Сюда же можно отнести право залога, по которому, в случае залога недвижимого имущества (ипотеки), преимущественное право залогодержателя обладает чертами (признаками) вещного права 10.
10 Это следует из того, что:
а) во-первых, право залога следует за вещью;
б) во-вторых, право залога является право на чужую вещь и прекращается с гибелью вещи;
в) в-третьих, право залога имеет абсолютный характер, и поэтому залогодержатель может истребовать его из чужого незаконного владения;
г) в-четвертых, залогодатель, при неисполнении должником своего обязательства, обеспеченного залогом вещи, залогодержатель независимо от воли залогодателя может самостоятельными действиями добиться обращения взыскания на заложенную вещь.
Отдельно скажем несколько слов о регистрации права пользования (найма, аренды) строением или иным капитальным сооружением (их отдельными частями). Регистрация такого права осуществляется в соответствии с требованием закона, если срок договора найма составляет более трех лет, а сам договор найма (аренды) подлежит нотариальному удостоверению (ст. 794 ГК). Поскольку в основе права, требующего государственной регистрации, лежит договор — сделка, такая сделка также подлежит государственной регистрации. Причем критерием необходимости совершения как одного, так и другого действия служит срок, на который заключается такой договор: он должен быть заключен на срок не менее трех лет. Этот и многие другие вопросы, связанные с регистрацией права пользования (найма, аренды) строением или иным капитальным сооружением (их отдельными частями) разъясняет Минюст в своих Методических рекомендациях № 2500/5. С 1 января 2012 года регистрация такого права пользования будет проводиться в порядке, предусмотренном Законом о регистрации вещных прав на недвижимость, а в настоящий момент регистрацию указанных прав осуществляет БТИ, руководствуясь Временным положением № 7/5. Необходимо также отметить важный вывод, который делает Минюст в отношении найма (аренды) жилья, совершенно справедливо указывая, что аренда жилого помещения выделяется законом в отдельную категорию и, следовательно, правоотношения, возникающие относительно аренды жилья, не подпадают под регулирование данных правовых норм о регистрации.
Со вступлением в полную силу норм Закона о регистрации вещных прав на недвижимость права собственности на земельные участки, право постоянного пользования ими, право аренды земельных участков и другие вещные права на землю будут подлежать регистрации в соответствии с порядком, предусмотренным Законом. В то же время хотя данный порядок и не вступил в силу, нормы закона в отношении обязательности регистрации указанных прав действуют и их никто не отменял. Вот здесь мы хотим обратить ваше внимание на самый интересный, с нашей точки зрения, парадокс — в этом вопросе проявляется расхождение терминологий гражданского и земельного законодательства.
Земельное законодательство практически нигде не говорит о регистрации прав собственников или других правообладателей на земельные участки. Оно говорит о государственной регистрации земельного участка (ст. 200 ЗК) и выдачи правоподтверждающего документа (ст. 126 ЗК). Эти вещи нельзя смешивать. В результате государственной регистрации земельного участка появляется объект гражданского оборота — участок земли, а в результате регистрации вещного права на земельный участок появляется субъект — носитель такого права. Это, по своей сути, вещи разные.
По этому вопросу необходимо сказать следующее. Статья 125 ЗК говорит о том, что право собственности, право постоянного пользования землей и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации таких прав . Но если мы обратимся к содержанию земельного законодательств, а это по большей части подзаконные нормативные акты11, мы не встретим в тексте нормативных документов положения, касающиеся регистрации вещных прав на землю. Как правило, речь идет о выдаче и регистрации актов на право собственности (право постоянного пользования), договоров аренды земли. Простая логика подсказывает, что выдача такого правоподтверждающего документа , как государственный акт на право собственности на землю, возможна только после возникновения таких прав у собственника, т. е. после их государственной регистрации.
11 В первую очередь нужно обратиться к Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранении государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком, а также договоров аренды земли, утвержденной приказом Госкомзема от 04.05.99 г. № 43.
Указанная несообразность в законе легко объясняется тем, что положения ЗК несколько раз переписывались, и последние новации, говорящие о возникновении прав с момента их регистрации, несколько не согласованы с изначальным правовым массивом12.
12 Под «правовым массивом» подразумевается наработанные в соответствии с Земельным кодексом подзаконные нормативные акты. В этом плане необходимо отметить, что изначально в канве земельного законодательства не была заложена концепция регистрации вещных прав на землю в том виде, в котором она появилась позднее в отношении недвижимого имущества: права возникали с момента выдачи государственного акта на право собственности на землю или государственной регистрации договора аренды.
Приведенные нами выше соображения подтверждаются не только логикой, но и следующими положениями законодательства. Пункт 3 Заключительных и переходных положений Закона от 11.02.2010 г. № 1878-VI, которым были приняты изменения и был изложен Закон о регистрации вещных прав на недвижимость в его теперешней редакции, говорит о том, что до 1 января 2012 года регистрация права собственности на землю, права постоянного пользования земельным участком, права сервитута, права аренды земельного участка, а также права суперфиция и эмфитевзиса, проводится территориальными органами земельных ресурсов. Кроме того, о регистрации прав на земельные участки говорится в п. 1 приказа Госкомзема от 23.05.2003 г. № 135, где идет речь о реформировании системы регистрации земельных участков и недвижимого имущества, прав на них в системе государственного земельного кадастра.
В отношении отягощений прав на недвижимость следует сказать, что законом к ним относятся: запрет распоряжаться и/или пользоваться недвижимым имуществом, который устанавливается законом или актами уполномоченных органов государственной власти, их должностных лиц или, которая возникает на основании договоров. Такое отягощение нужно отличать от ограничений в отношении земельного участка, под которыми подразумевается перечень действий, ограничивающий права собственника земельного участка в части пользования земельным участком, устанавливаемый законом13.
13 См. ст. 110, ч. 2 ст. 111 Земельного кодекса.
Исходя из того что отягощение прав на недвижимое имущество будет отражаться непосредственно в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, отпадает необходимость в ведении отдельного Единого государственного реестра запретов отчуждения недвижимого имущества.
Даже такая информация, как обременение недвижимого имущества налоговым залогом, совершенно нелогично попадавшая в реестр отягощений движимого имущества, будет отражаться в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Таким образом, мы получаем систему регистрации прав, при которой информация о правах собственников и других правообладателей, ограничений этих прав собрана в одном реестре, что существенно повышает достоверность, отраженной в таком реестре информации в отношении объекта недвижимости, и значительно упрощает совершение сделок с ним. Этому отвечает и структура реестра, которая будет состоять из таких четырех частей: недвижимое имущество; право собственности и субъекты права; другие вещные прав и субъекты прав; отягощения и субъекты этих прав (ст. 11 Закона о регистрации вещных прав на недвижимость).
Правообразующий эффект . Именно регистрация прав в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество будет согласно закону порождать правообразующий эффект для их носителя (обладателя). Часть 3 ст. 3 Закона о регистрации вещных прав на недвижимость говорит, что права на недвижимое имущество возникают с момента его регистрации. Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество станут служить только основанием для проведения такой регистрации.
При этом хотим отметить, что такой единый момент возникновения прав теперь однозначно будет установлен законом в отношении любых вещных прав на недвижимое имущество, включая право собственности, и не будет зависеть от способов его (права собственности) приобретения .
При существующем положении дел момент возникновения права собственности на недвижимое имущество зависел от способа его (права) приобретения. В случае первоначального способа приобретения права — при создании недвижимого имущества собственником он определялся законом с момента государственной регистрации прав, если такие права на такое имущество подлежали регистрации (ст. 331 ГК). Что касается производных способов возникновения права собственности на недвижимое имущество, т. е. в результате сделки с таким имуществом, например при его покупке, то здесь, в силу действующего законодательства, моментом возникновения права считался момент государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом14. Этот вопрос не остался без внимания и в разъяснении Минюста от 27.05.2011 г.
14 ГК будет приведен в соответствие с указанной нормой закона: в ч. 4 ст. 334 ГК с 1 января 2012 года будут внесены соответствующие изменения.
Основания регистрации прав. В качестве оснований для регистрации прав на недвижимое имущество закон называет открытый список правоустанавливающих документов, называя основные из них (ч. 1 ст. 19 Закона о регистрации вещных прав на недвижимость). К ним относятся:
— гражданско-правовые договоры. В том числе это могут быть и небезызвестные нам инвестиционные договоры;
— свидетельства на право собственности на недвижимое имущество, выданные, как ранее, органами приватизации, так и в порядке, предусмотренном законом;
— государственные акты на право собственности или постоянного пользования земельным участком;
— решения судов;
— прочие документы.
Основания регистрации ограничений. Закон также называет основания регистрации отягощений недвижимого имущества (ч. 2 ст. 19 Закона о регистрации вещных прав на недвижимость).
К основаниям наложения отягощений относятся :
— установленный законом запрет пользования или распоряжения недвижимым имуществом;
— решения судов;
— постановления органов досудебного следствия или государственного исполнителя (наложение ареста на имущество);
— наложение запрета на отчуждение нотариусом;
— решение органа местного самоуправления об отнесении объекта недвижимого имущества к устаревшему жилому фонду (под снос);
— других актов уполномоченных органов;
— договоров15.
15 Таким образом, законом предусматривается самоограничение собственником своих прав распоряжаться имуществом в договорном порядке, например при соответствующих положениях в договоре аренды.
В следующей нашей статье мы расскажем о том, как будет функционировать Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, о специфике регистрации различных вещных прав и ограничений на недвижимое имущество, а также о том, как наличие реестра упростит совершение сделок с недвижимостью.
