Реєстрація речових прав на нерухомість по-новому
(частина 2)
Борис Бідій, юрист
З 1 січня 2012 року набирає чинності Закон про реєстрацію речових прав на нерухомість у новій редакції. З цього моменту запрацює нова система реєстрації речових прав на нерухоме майно. У попередньому номері газети (див. «Будівельна бухгалтерія», 2011, № 23, с. 40) висвітлювалося, як трансформувалося вітчизняне правове поле, що регулює реєстрацію речових прав на нерухомість. Сьогодні на продовження розпочатої теми сфокусуємо свою увагу на тому, якою буде ця система реєстрації невдовзі.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
ЗК — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
Закон про реєстрацію речових прав на нерухомість — Закон України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.
Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно № 703 — Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень, затверджений постановою КМУ від 22.06.2011 р. № 703.
Порядок надання витягів з реєстру № 703 — Порядок надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджений постановою КМУ від 22.06.2011 р. № 703.
Тимчасове положення № 7/5 — Тимчасове положення про порядок реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене наказом Мін'юсту від 07.02.2002 р. № 7/5 (у редакції наказу Мін'юсту від 28.07.2010 р. № 1692/5).
Порядок ведення реєстру прав власності на нерухоме майно № 7/5 — Порядок ведення реєстру прав власності на нерухоме майно, затверджений наказом Мін'юсту від 28.01.2003 р. № 7/5.
Методичні рекомендації № 525/5 — Методичні рекомендації щодо суб'єктів, які мають право на отримання інформації з реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджені наказом Мін'юсту від 23.03.2009 р. № 525/5.
Методичні рекомендації № 660/5 — Методичні рекомендації щодо визначення нерухомого майна, що знаходиться на земельних ділянках, право власності на яке підлягає державній реєстрації, затверджені наказом Мін'юсту від 14.04.2009 р. № 660/5.
Методичні рекомендації № 2500/5 — Методичні рекомендації стосовно державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, затверджені наказом Мін'юсту від 13.10.2010 р. № 2500/5.
Що буде…
Якою система має бути?
У межах цієї статті ми, на жаль, не зможемо докладно зупинитися на фундаментальних теоретичних розробках принципів системи реєстрації прав на нерухоме майно. Такі розробки (до того ж на хорошому теоретичному рівні) здійснювалися ще наприкінці XIX — початку XX століття, у тому числі такими російськими цивілістами, як І. А. Покровський, Д. І. Мейєр, Г. Ф. Шершеневич. Зазначені вчені, а також їх сучасні колеги1 виділяли три загальновизнані принципи, на яких має ґрунтуватися вказана система. До них належать принципи обов'язковості, достовірності та гласності .
1 Із сучасних авторитетів у цій області ми можемо назвати П. В. Крашеніннікова, який працює в Росії.
Принцип обов'язковості полягає в тому, що всі права на нерухоме майно, стосовно яких закон установлює необхідність їх реєстрації, підлягають реєстрації в обов'язковому, а не в добровільному порядку. Держава може стимулювати суб'єктів — носіїв таких прав здійснювати реєстрацію прав різними способами, найпоширеніший з яких — коли акт реєстрації наділяється правоутворюючими властивостями. До цього ми свого часу ще повернемося.
Принцип достовірності необхідно розуміти як деяку наявну правову презумпцію, відповідно до якої інформація про права, що містяться у відповідному реєстрі, вважається єдиною достовірною, поки інше не буде доведено в судовому порядку, причому обов’язок доведення покладається на сторону, що оспорює цей факт.
Принцип гласності передбачає, що будь-яка зацікавлена (фізична або юридична) особа може отримати основну інформацію про те, хто є власником прав на будь-який об'єкт нерухомості або які обмеження у правах існують відносно щодо об'єкта.
Тепер, коли ми познайомилися з доктринальними принципами побудови подібних систем, подивимося, яка ж система реєстрації прав на нерухоме майно створюється у нас в Україні та чи відповідають принципи, які буде покладено в основу її роботи, загальновизнаним.
У Законі про реєстрацію речових прав на нерухомість оголошено та прямо сформульовано як мінімум два з наведених вище принципів: обов'язковості й достовірності. Останній принцип (гласності) сформульовано як принцип публічності. Як же розуміються ці принципи на сучасному етапі розвитку законодавства?
Як випливає з наведеного Законом 2 визначення, під державною реєстрацією прав на нерухоме майно розуміються «офіційне визнання та підтвердження державою виникнення, переходу і припинення прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом унесення відповідного запису до Державного реєстру прав на нерухоме майно». А в ч. 1, 2 ст. 3 Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість установлюються принцип обов'язковості реєстрації таких прав та принцип достовірності, котрий, як оголошено в Законі, гарантується.
2 Мається на увазі Закон про реєстрацію речових прав на нерухомість.
Що стосується незареєстрованих прав на нерухоме майно, то саме у ст. 3 Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість йдеться про те, що права, які виникли в період до набуття чинності Законом про реєстрацію речових прав на нерухомість, визнаються дійсними в разі відсутності їх державної реєстрації у двох випадках:
— якщо реєстрацію прав було проведено відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
— якщо на момент їх виникнення діяло законодавство, що не передбачало їх реєстрації.
Із цього приводу слід зауважити, що і ті й інші випадки є досить поширеними. Існує велика кількість квартир, приватизованих у період, коли не було норм, що зобов'язували реєструвати права на нерухоме майно, і якщо правочини з ними не здійснювалися, то інформація в реєстрі прав щодо них відсутня. Крім того, оскільки первісно, як уже розповідалося, облік таких прав здійснювався локально місцевими БТІ, і насамперед це стосується міст Києва та Севастополя, тепер, при подальшому підключенні, може виявитися, що частини інформації не існує в електронному вигляді — саме вона й може виявитися «загубленою» при створенні вже нового Державного реєстру. Однак, ураховуючи положення ч. 6 ст. 3 Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість, де вказується на те, що будь-які правочини з нерухомим майном укладаються лише після реєстрації, а також те, що всі інші речові права на нерухоме майно є похідними та реєструються тільки після реєстрації права власності на таке майно (ч. 2 ст. 4), із часом має призвести до того, що необхідність вчинити правочин з майном (або успадкувати його) змусить власників звернутися за такою реєстрацією до відповідного органу.
Слід зауважити, що Закон про реєстрацію речових прав на нерухомість усе-таки не містить положення, яке б свідчило про те, що Державний реєстр прав на нерухоме майно є єдиним достовірним джерелом підтвердження таких прав, хоча, по суті, у цьому також полягає робота принципу обов'язковості — коли жодні інші факти, крім державної реєстрації, не розглядаються як достовірний доказ таких прав, але, ураховуючи норми Закону в їх сукупності, ми можемо стверджувати, що це розуміється в зазначеному сенсі.
Як ми бачимо, в останній редакції Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість перші два принципи (обов'язковість і достовірність) не лише заявлені законодавцем, а й інтерпретуються правильно 3.
3 У перших редакціях Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість зареєстровані права тільки мали пріоритет над незареєстрованими, що, звичайно ж, не забезпечувало роботу принципу достовірності.
Що стосується підміни принципу гласності реєстрації прав на нерухоме майно публічністю реєстрації таких прав, то тут слід зауважити таке. Одне не замінює іншого. Будь-які дії, здійснені від імені держави, за своєю сутністю є публічними, тож це не більш ніж декларативний принцип. Але, як показує практика, інформацію про права на будь-який об'єкт нерухомості не може бути отримано будь-яким зацікавленим суб'єктом.
Міністерство юстиції в розроблених ним Методичних рекомендаціях № 525/5 висловилося із зазначеного питання. На думку Мін'юсту4, інформація про майнові права особи є конфіденційною і розповсюдження такої інформації не допускається без згоди самої особи, крім деяких випадків, установлених законом. До суб'єктів, які можуть отримувати інформацію з реєстру, закон відносить (ст. 28 Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість):
— власника (власників) нерухомого майна, його спадкоємців (правонаступників, якщо йдеться про юридичних осіб);
— органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, їх посадових осіб 5;
— бюро кредитних історій на їх запит і за наявності письмової згоди юридичних та фізичних осіб — власників нерухомого майна.
4 У цьому питанні Мін’юст посилається на вердикт Конституційного Суду України.
5 Якщо запит зроблено у зв’язку із здійсненням ними посадових повноважень.
Зверніть увагу, що в Порядку надання витягів з реєстру № 703 ідеться про видачу витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зацікавленим особам. До таких осіб згідно з Порядком належать власник (власники) нерухомого майна, спадкоємці або правонаступники юридичної особи, а також особи, на користь яких установлено обтяження майна.
Таким чином, про принцип гласності щодо прав на нерухоме майно не йдеться. Цей принцип не було сприйнято нашою системою. А публічність у цьому питанні розуміється хибно: у ньому угледіли порушення прав громадян-власників, хоча в усьому сучасному демократичному світі система реєстрації прав, де встановлено принцип гласності, є надійним захистом таких прав. А розкриття інформації про права власності на нерухоме майно насамперед сприяло б майновим інтересам кредиторів-контрагентів у цивільному обороті. Достовірна інформація в частині приналежності прав на нерухоме майно у тому числі сприяла б формуванню реального уявлення про майновий стан позичальників при зверненні їх за кредитом до банківських установ.
Цікаве в цьому аспекті те, що в системі реєстрації іпотек нерухомого майна сприйнято принцип гласності — адже інакше ця система просто не зможе працювати. Так, відповідно до п. 29 Тимчасового порядку реєстрації іпотек, затвердженого постановою КМУ від 31.03.2004 р. № 410, будь-яка зацікавлена фізична або юридична особа може отримати витяг з реєстру. У цьому випадку права власника такого майна забезпечуються тим, що при запиті ідентифікується особа, яка звертається з таким запитом.
Яку систему ми отримаємо?
Нерухомість, права на яку підлягатимуть реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомі речі та правочинів з ними є основною особливістю їх правового режиму. Ця особливість викликана насамперед юридичними причинами, а не природними властивостями цих об'єктів цивільного обороту. Розберемося з тим, права на яке майно підпадають під дію норм Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість.
Як відомо, законодавство відносить до нерухомих речей нерухомість за своєю природою та нерухомість відповідно до закону. Згідно зі ст. 1 зазначеного Закону реєстрація прав не поширюється на так звану нерухомість відповідно до закону — повітряні та морські судна, космічні об'єкти тощо. Отже, реєстрації відповідно до закону підлягають права на нерухоме майно за своєю природою.
Для довідки
Нагадаємо: з точки зору закону, до нерухомих речей (майна) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливо без шкоди (часто несумірної) для них або зміни їх призначення (ст. 181 ЦК). Це і є так звана нерухомість за своєю природою. Закон про реєстрацію речових прав на нерухомість повторює надане ЦК визначення.
Закон наводить примірний перелік об'єктів, права на які підлягають реєстрації (ст. 5 Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість). Ідеться про житлові будинки, квартири, будови, споруди (інженерні, гідротехнічні), окремі приміщення як елементи житлових будинків, будов, квартир.
Здавалося б, у питанні, що належить до нерухомого майна за своєю природою, труднощів бути не повинно. Проте існують нюанси реєстрації прав на окремі види майна, що підпадає під визначення нерухомості. Більше того, незважаючи на явні ознаки відповідності майна ознакам, характерним для нерухомості, інколи зареєструвати право власності на таке майно через будь-які технічні складнощі здається проблематичним6. Це визнає і Мін'юст у своїх виданих раніше Методичних рекомендаціях № 660/5. Метою видання зазначених рекомендацій була якраз спроба визначити критерії, керуючись якими можна знайти відповідь щодо реєстрації прав на деякі об'єкти, які мають свою специфіку. Ідеться про такі об'єкти, як машино-місця (у паркінгах), технологічні башти, споруди, до яких, зокрема, належать інженерні споруди, під'їзні шляхи, газопроводи, автозаправні станції, асфальтові покриття, водні об'єкти, греблі, пірси, колодязі тощо.
6 Наприклад, до таких складнощів можна віднести відсутність процедури проведення технічної інвентаризації об’єктів газопровідного транспорту.
У межах нашої статті ми не зможемо докладно зупинитися на розгляді цих нюансів. Відзначимо лише деякі моменти, на яких наголошується в Методичних рекомендаціях № 660/5.
По-перше , у Методичних рекомендаціях № 660/5 підкреслюється, що зазначені ознаки нерухомого майна, а саме: об'єкти розташовані на земельній ділянці (1) і їх переміщення неможливе без їх знецінення (2), «є основними та повинні розглядатися в їх сукупності». І саме наявність сукупності цих ознак покладено в основу при віднесенні того чи іншого об'єкта до нерухомого майна, при вирішенні питань, пов'язаних з реєстрацією прав на такий об'єкт.
По-друге , у Методичних рекомендаціях № 660/5 дається такий важливий орієнтир, як пропозиція розібратися в кожному конкретному випадку, чи є річ, право власності на яку хтось бажає зареєструвати (підлягає реєстрації), основною річчю або її приналежністю в термінах цивільного права. При цьому права власності підлягають реєстрації лише на основну річ, а інформація про її приналежність потрапляє до складу (опису) основної речі.
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно . Відповідно до Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість створюється єдина інформаційна система, що міститиме інформацію про всі права, які існують щодо нерухомого майна та їх обмежень, а також про суб'єктів — носіїв цих прав — це Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Невід'ємною частиною реєстру буде також і база даних про реєстрацію заяв та запитів щодо такого нерухомого майна (ст. 10 Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість).
Інформація, що міститься в реєстрі, повинна буде відповідати документальним даним, які зберігаються в Реєстраційній справі, яка міститиме документи, що містять відомості про нерухоме майно, право власності та інші речові права на нього, їх обтяження, а також уключає документовані записи стосовно прав на нерухомість. Документи розміщуються в Реєстраційній справі в порядку їх надходження починаючи з моменту звернення власника такого майна з метою реєстрації права власності. У разі розбіжності між відомостями, що містяться в реєстрі, та відомостями, наявними в Реєстраційній справі, пріоритет віддаватиметься останнім як документам, на підставі яких реєстратором приймалося рішення.
Виходячи з викладеного вище ми можемо зробити висновок, що в разі виникнення конфліктних ситуацій стане можливим легко встановити історію виникнення, припинення та переходу прав на нерухоме майно (виникнення їх в іншої особи), ґрунтуючись на документах, що містяться в Реєстраційній справі. Можливо, навіть здійсниться мрія багатьох іноземних інвесторів про титульне страхування під час придбання об'єктів нерухомості.
Необхідно відзначити відмінність створюваного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від Реєстру прав власності на нерухоме майно, що ведеться на сьогодні БТІ (а останній ведеться відповідно до Тимчасового положення № 7/5 та Порядку ведення реєстру прав власності № 7/5). Так, згідно з п. 18 Порядку надання витягів № 703 при зверненні зацікавленої особи до реєстратора про видачу йому витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно, за відсутності в зазначеному реєстрі відповідних даних (запису), реєстратор звертається до Реєстру прав власності на нерухоме майно і, якщо запис там існує, він пропонує пройти процедуру реєстрації прав у Державному реєстру прав на нерухоме майно.
Відмінність реєстраційного номера від інших присвоєних йому номерів. Державну реєстрацію прав на нерухоме майно, що має цивільно-правове значення, не слід змішувати з кадастровим чи іншим технічним обліком (інвентаризацією) окремих видів нерухомості. Така реєстрація чи облік здійснюються разом з державною реєстрацією прав на нерухомість, однак вони не мають правопороджуючого значення та не впливають на дійсність правочинів з таким майном.
У першу чергу таку відмінність важливо розуміти щодо кадастрового номера земельної ділянки7. Оскільки будь-яку нерухомість розташовано на землі, безумовно, провідною ланкою обліку прав на нерухоме майно є дані Державного земельного кадастру, складовою частиною якого, у свою чергу, є Державний реєстр земель.
7 У перших редакціях Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість ці поняття змішувалися, і в Законі вказувалося на те, що реєстрація прав базується на кадастровому номері. Сьогодні ці помилки усунені.
Водночас, як уже зазначалося, значення реєстраційного номера в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та кадастрового номера у правовому значенні відрізняються.
З 1 січня 2012 року Закон про реєстрацію речових прав на нерухомість буде доповнено ст. 28-1 8, що визначає порядок обміну інформацією між органами, які ведуть Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та Державний земельний кадастр, стосовно земельних ділянок. Так, орган, що здійснює ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, надає органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, серед іншого інформацію про суб'єктів прав власності та інші речові права на землю, дату державної реєстрації та реєстраційний номер земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. І навпаки, орган, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, надає органу, який здійснює ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, інформацію про державну реєстрацію земельної ділянки, а саме: про дату, орган, що здійснив реєстрацію, кадастровий номер, площу, місце розташування земельної ділянки, кадастровий план ділянки в цифровому форматі.
8 Зміни вносяться відповідно до Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 р. № 3613-VI.
Які права підлягають реєстрації. Згідно із Законом державній реєстрації підлягають такі речові права та обтяження, що належать громадянам та юридичним особам, резидентам і нерезидентам, особам без громадянства, міжнародним організаціям, іноземним державам:
— право власності на нерухоме майно;
— право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій), право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будовою чи іншою капітальною спорудою, їх окремими частинами;
— інші речові права відповідно до закону;
— податкова застава, предметом якої є нерухоме майно.
Речові права на нерухоме майно підлягатимуть реєстрації тільки після реєстрації права власності на таке майно9. При цьому право власності на житловий будинок, будову, споруду, квартиру може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, на якій їх розміщено, крім випадків, коли власником ділянки та будови виступає одна особа (ч. 2 і 3 ст. 4 Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість).
9 Сьогодні права також підлягають реєстрації в зазначеному порядку.
Як ми бачимо, у Законі перелічено всі існуючі відповідно до Закону речові права на нерухоме майно: право власності; право господарського відання; право оперативного управління; сервітут, суперфіцій, емфітевзис, а також права, які хоча й не є речовими за своєю природою, мають речовий характер. До останніх належать: право оренди земельної ділянки, право оренди будови або споруди строком більше ніж на три роки, що мають зобов'язальний характер, але згідно із Законом підлягають реєстрації. Сюди ж можна віднести право застави, за якою в разі застави нерухомого майна (іпотеки) переважне право заставодержателя має риси (ознаки) речового права 10..
10 Це випливає з того, що:
а) по-перше, право застави слідує за річчю;
б) по-друге, право застави являє собою право на чужу річ та припиняється із загибеллю речі;
в) по-третє, право застави має абсолютний характер, і тому заставодержатель може витребувати його з чужого незаконного володіння;
г) по-четверте, при невиконанні боржником свого зобов’язання, забезпеченого заставою речі, заставодержатель незалежно від волі заставодавця може самостійними діями досягти звернення стягнення на заставлену річ.
Як уже згадувалося, здійснення правочинів з нерухомим майном стає можливим також лише після того, як право власності на таке нерухоме майно зареєстровано.
Окремо дещо зазначимо про реєстрацію права користування (найму, оренди) будовою чи іншою капітальною спорудою (їх окремими частинами). Реєстрація такого права здійснюється відповідно до вимог закону, якщо строк договору найму становить більше трьох років, а сам договір найму (оренди) підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 794 ЦК). Оскільки в основу права, що потребує державної реєстрації, покладено договір — правочин, такий правочин також підлягає державній реєстрації. Причому критерієм необхідності здійснення як однієї, так і другої дії є строк, на який укладається такий договір: його має бути укладено на строк не менше трьох років. Це та багато інших питань, пов'язаних з реєстрацією права користування (найму, оренди) будовою чи іншою капітальною спорудою (їх окремими частинами), роз'яснює Мін'юст у своїх Методичних рекомендаціях № 2500/5. З 1 січня 2012 року реєстрація такого права користування провадитиметься в порядку, передбаченому Законом про реєстрацію речових прав на нерухомість, а сьогодні реєстрацію зазначених прав здійснює БТІ, керуючись Тимчасовим положенням № 7/5. Необхідно також відзначити важливий висновок, якого доходить Мін'юст щодо найму (оренди) житла, абсолютно справедливо вказуючи, що оренда житлового приміщення виділяється законом до окремої категорії, і, отже, правовідносини, що виникають стосовно оренди житла, не підпадають під регулювання цих правових норм про реєстрацію.
Із набранням чинності повністю нормами Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість права власності на земельні ділянки, право постійного користування ними, право оренди земельних ділянок та інші речові права на землю підлягатимуть реєстрації відповідно до порядку, передбаченого Законом. Водночас, хоча цей порядок і не набрав чинності, норми закону щодо обов'язковості реєстрації зазначених прав діють, і їх ніхто не скасовував. Тут ми звертаємо вашу увагу на найцікавіший, на наш погляд, парадокс — у цьому питанні виявляється розбіжність термінологій цивільного та земельного законодавства.
У земельному законодавстві практично нічого не говориться про реєстрацію прав власників чи інших правоволодільців на земельні ділянки. Там зазначається про державну реєстрацію земельної ділянки (ст. 200 ЗК) та видачу правопідтверджуючого документа (ст. 126 ЗК). Ці речі не можна змішувати. У результаті державної реєстрації земельної ділянки виникає об'єкт цивільного обороту — ділянка землі, а в результаті реєстрації речового права на земельну ділянку виникає суб'єкт — носій такого права. Це за своєю сутністю речі різні.
Із цього питання слід зауважити таке. У ст. 125 ЗК ідеться про те, що право власності, право постійного користування землею і право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації таких прав. Але якщо ми звернемося до змісту земельного законодавства, а це здебільшого підзаконні нормативні акти11, ми не зустрінемо в тексті нормативних документів положення щодо реєстрації речових прав на землю. Як правило, ідеться про видачу та реєстрацію актів на право власності (право постійного користування), договорів оренди землі. Проста логіка підказує, що видача такого правопідтверджуючого документа, як державний акт на право власності на землю, можлива тільки після виникнення таких прав у власника, тобто після їх державної реєстрації.
11 У першу чергу потрібно звернутися до Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації та зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку та право постійного користування земельною ділянкою, а також договорів оренди землі, затвердженої наказом Держкомзему від 04.05.99 р. № 43.
Зазначена невідповідність у законі легко пояснюється тим, що положення ЗК кілька разів переписувалися, і останні новації, що свідчать про виникнення прав з моменту їх реєстрації, дещо не узгоджуються з первісним правовим масивом12.
12 Під «правовим масивом» мається на увазі напрацьовані відповідно до Земельного кодексу підзаконні нормативні акти. У цьому плані слід зауважити, що первісно в канві земельного законодавства не було закладено концепцію реєстрації речових прав на землю в тому вигляді, в якому вона з’явилася пізніше щодо нерухомого майна: права виникали з моменту видачі державного акта на право власності на землю або державної реєстрації договору оренди.
Наведені нами вище міркування підтверджуються не лише логікою, а й такими положеннями законодавства. Пункт 3 Прикінцевих та перехідних положень Закону від 11.02.2010 р. № 1878-VI, яким було прийнято зміни та викладено Закон про реєстрацію речових прав на нерухомість у його нинішній редакції, свідчить про те, що до 1 січня 2012 року реєстрація права власності на землю, права постійного користування земельною ділянкою, права сервітуту права оренди земельної ділянки, а також права суперфіція та емфітевзису провадиться територіальними органами земельних ресурсів. Крім того, про реєстрацію прав на земельні ділянки зазначається в п. 1 наказу Держкомзему від 23.05.2003 р. № 135, де йдеться про реформування системи реєстрації земельних ділянок та нерухомого майна, прав на них у системі державного земельного кадастру.
Стосовно обтяжень прав на нерухомість слід зауважити, що законом до них віднесено: заборону розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, що встановлюється законом чи актами уповноважених органів державної влади, їх посадових осіб або виникає на підставі договорів. Таке обтяження потрібно відрізняти від обмежень щодо земельної ділянки, під якими передбачається перелік дій, який обмежує права власника земельної ділянки в частині користування земельною ділянкою, що встановлюється законом13..
13 Див. ст. 110, ч. 2 ст. 111 Земельного кодексу.
Виходячи з того, що обтяження прав на нерухоме майно відображатиметься безпосередньо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відпадає необхідність у веденні окремого Єдиного державного реєстру заборон відчуження нерухомого майна.
Навіть така інформація, як обтяження нерухомого майна податковою заставою, яка абсолютно нелогічно потрапляла до реєстру обтяжень рухомого майна, відображатиметься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Таким чином, ми отримуємо систему реєстрації прав, при якій інформацію про права власників та інших правоволодільців, обмежень цих прав зібрано в одному реєстрі, що істотно підвищує достовірність відображеної в такому реєстрі інформації стосовно об'єкта нерухомості та значно спрощує здійснення правочинів з ним. Цьому відповідає і структура реєстру, що складатиметься з таких чотирьох частин: нерухоме майно; право власності та суб'єкти права; інші речові прав та суб'єкти прав; обтяження та суб'єкти цих прав (ст. 11 Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість).
Правоутворюючий ефект . Саме реєстрація прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно до закону породжуватиме правоутворюючий ефект для їх носія (власника). У ч. 3 ст. 3 Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість зазначається, що права на нерухоме майно виникають з моменту його реєстрації. Правовстановлюючі документи на нерухоме майно будуть лише підставою для проведення такої реєстрації.
При цьому зауважимо, що такий єдиний момент виникнення прав тепер однозначно буде встановлено законом щодо будь-яких речових прав на нерухоме майно, уключаючи право власності, та не залежатиме від способів придбання такого права.
При існуючому стані справ момент виникнення права власності на нерухоме майно залежав від способу придбання такого права. У разі первісного способу придбання права — при створенні нерухомого майна власником — він визначався законом з моменту державної реєстрації прав, якщо такі права на таке майно підлягали реєстрації (ст. 331 ЦК). Що стосується похідних способів виникнення права власності на нерухоме майно, тобто в результаті правочину з таким майном, наприклад при його купівлі, то тут на підставі чинного законодавства моментом виникнення права вважався момент державної реєстрації правочину з нерухомим майном14. Це питання не залишилося поза увагою і в Роз'ясненні Мін'юсту від 27.05.2011 р.
14 ЦК буде приведено у відповідність до вказаної норми закону: до ч. 4 ст. 334 ЦК з 1 січня 2012 року буде внесено відповідні зміни.
Підстави реєстрації прав . Як підстави для реєстрації прав на нерухоме майно закон визначає відкритий список правовстановлюючих документів, називаючи основні з них (ч. 1 ст. 19 Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість). До них належать:
— цивільно-правові договори, у тому числі це можуть бути й відомі нам інвестиційні договори;
— свідоцтва на право власності на нерухоме майно, видані як раніше органами приватизації, так і в порядку, передбаченому законом;
— державні акти на право власності або постійного користування земельною ділянкою;
— рішення судів;
— інші документи.
Підстави реєстрації обмежень. Закон також називає підстави реєстрації обтяжень нерухомого майна (ч. 2 ст. 19 Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість).
До підстав накладення обтяжень належать :
— установлена законом заборона користування або розпорядження нерухомим майном;
— рішення судів;
— постанови органів досудового слідства або державного виконавця (накладення арешту на майно);
— накладення заборони на відчуження нотаріусом;
— рішення органу місцевого самоврядування про віднесення об'єкта нерухомого майна до застарілого житлового фонду (під знесення);
— інші акти уповноважених органів;
— договори15..
15 Таким чином, законом передбачається самообмеження власником своїх прав розпоряджатися майном у договірному порядку, наприклад при відповідних положеннях у договорі оренди.
У наступній частині нашої статті ми розповімо про те, як функціонуватиме Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, про специфіку реєстрації різних речових прав та обмежень на нерухоме майно, а також про те, як наявність реєстру спростить здійснення правочинів з нерухомістю.
