Строение на арендованном земельном участке: аренда земли и плата за землю
Письмо Госкомзема от 19.01.2011 г. № 721/27/Н5110-11
<...>
В соответствии с частью первой статьи 120 Земельного кодекса Украины (далее — Кодекс) в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, приобретшему право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок либо его часть, на которой они расположены, без изменения целевого назначения земли.
Часть вторая указанной статьи Кодекса определяет, что если жилой дом, здание или сооружение расположены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.
Частью одиннадцатой статьи 123 Кодекса определено, что отказ органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в пользование либо оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в суде.
В соответствии со статьей 125 Кодекса право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав. Учитывая изложенное, до прекращения договора аренды плательщиком земельного налога является арендатор земельного участка.
Заместитель председателя И. Левушевский
КОММЕНТАРИЙ
Комментируемое
письмо Госкомзема появилось в ответ на следующие вопросы:1. Может ли арендодатель земельного участка отказать в предоставлении в аренду земельного участка собственнику строения, которое на нем размещено?
2. Кто является плательщиком платы за землю в период, когда объект недвижимости уже продан, а право аренды новому собственнику еще не передано?
В комментируемом
письме Госкомзем ограничился исключительно цитированием норм Земельного кодекса Украины (далее — ЗК), поэтому сделать определенные выводы относительно его позиции в отношении заданных вопросов можно сделать с известной долей допущения.Применительно к
первому вопросу, Госкомзем со ссылкой на ст. 120 ЗК подтверждает, что к приобретателю недвижимости переходят соответствующие права (собственности или пользования) на земельный участок, на котором данная недвижимость расположена. Далее Госкомзем цитирует положение ч. 11 ст. 123 ЗК, предусматривающей право обжалования отказа органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в пользование. Исходя из этого, можно, на наш взгляд, предположить следующее. Во-первых, Госкомзем настаивает, что право на земельный участок не переходит к приобретателю недвижимости автоматически, а должно оформляться в установленном законом порядке (подобная позиция уже высказывалась в письме от 30.04.2010 г. № 8877/17/6-10). Аналогичного мнения придерживаются и судебные органы (см. письмо ВХСУ от 01.01.2010 г. «Обобщение судебной практики рассмотрения хозяйственными судами дел в спорах, связанных с земельными правоотношениями», постановление ВХСУ от 25.05.2010 г. по делу № 25/185-09 и др.). Во-вторых, Госкомзем признает обоснованность обращения нового собственника с заявлением о передаче земельного участка, на котором находится приобретенное им имущество, в собственность или пользование.Ответ на первый вопрос логично обусловливает и позицию Госкомзема
по второму вопросу. Поскольку для получения земельного участка новому собственнику недвижимости необходимо пройти установленную законодательством процедуру, то сама по себе продажа данной недвижимости права на земельный участок у предыдущего собственника не прекращает. Соответственно до расторжения договора аренды (принятия арендодателем соответствующего решения и подписания дополнительного соглашения к договору) плату за землю уплачивает предыдущий собственник (пользователь) земельного участка. Отметим, что на практике для того, чтобы избежать бюджетных потерь, орган, уполномоченный распоряжаться землей, прекращает действие старого договора и заключает новый договор одновременно.
Дмитрий Вовк
