«Доступная» НДС-льгота
Иван Чалый, консультант
НДС-льгота по доступному жилью, дарованная украинским строителям, для многих «вышла боком». Почему же так произошло? Ответ будем искать в данной статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
НКУ
— Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.1997 г. № 168/97-ВР.Закон о предотвращении влияния кризиса
— Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI.
Вчитаемся внимательно в
п. 197.15 НКУ:«
Освобождаются от налогообложения операции по поставке строительно-монтажных работ по строительству доступного жилья и жилья, строящегося за государственные средства».Как видим, льготируется не стоимость доступного жилья, а работы по его строительству.
О том, что такое «
доступное жилье», Минрегионстрой сообщил в письме от 20.12.2010 г. № 22/3620/0/6-10. Строительное ведомство вполне оправданно сослалось на единственный на сегодня1 закон, дающий определение доступного жилья — Закон о предотвращении влияния мирового кризиса.1 В Верховной Раде в настоящее время покоится несколько законопроектов, предусматривающих конкретизацию понятия «доступное жилье» и внедрение в строительную практику дополнительных требований относительно его технических характеристик и параметров.
На языке юристов положение
п. 197.15 НКУ означает, что не облагается НДС то, что является предметом договора подряда, а не предметом договора продажи недвижимости.Проблема в том, что многие схемы возведения доступного жилья основаны на довольно простой цепочке: подрядчик поставляет в пользу заказчика (застройщика) строительно-монтажные работы, а застройщик реализует гражданам готовое жилье.
В такой ситуации, если застройщик не пользуется льготой
п.п. 197.1.14 НКУ (в старом Законе об НДС аналог этой льготы был в п.п. 5.1.20)2, то он вынужден начислять НДС с операции поставки жилья гражданину. И если работы подрядчика с 2011 года льготируются, то застройщик лишается налогового кредита, начисляя НДС «сверху» на всю стоимость готовой недвижимости. Это означает, что застройщик несет колоссальные денежные потери.2 Учитывая неоднозначность формулировок соответствующих пунктов НКУ и Закона об НДС, далеко не все застройщики отваживаются применять льготирование не «первых» поставок жилья.
Застройщики уже забили тревогу. «Льготной» проблемой озаботился Минрегионстрой. Налоговики сохраняют подозрительное молчание и говорят «пишите письма».
Хотелось бы надеяться, что законодатель одумается и перефразирует текст
п. 197.15 НКУ. Но в любом случае на это уйдет время. А застройщики не всегда готовы ждать, ибо нередко жилье нужно сдавать как можно быстрее.Некоторые застройщики уповают на «хорошую» консультацию ГНАУ (например, такого плана: поскольку стоимость строительных работ входит в стоимость жилья, то льготированию подлежит и стоимость жилья). В принципе подобные прецеденты льготирования «по цепочке» в практике уже встречались3. И кто знает, может быть, и в этот раз ГНАУ проявит подзаконное «милосердие».
3
Когда-то давно с помощью разъяснений ГНАУ «по цепочке» от застройщика-льготника льготировали и подрядчиков.Как бы там ни было, но юристам застройщиков нужно готовиться разруливать проблему и в том случае, если хороших изменений и/или разъяснений не будет.
Здесь возможны варианты.
Вариант первый.
Если льгота «на входе», то нужно «пробить» льготу и на «выходе». Другими словами, лишившись налогового кредита, застройщик стремится избавиться от налоговых обязательств. Для этого застройщик педалирует п.п. 197.1.14 НКУ и любыми способами (вплоть до судебных препирательств) настаивает на том, что реализация жилья в его схеме не является «первой» поставкой.
Вариант второй.
Начисляя НДС на стоимость реализованного жилья, застройщик, дабы получить балансирующий налоговый кредит, принуждает своих подрядчиков отказаться от льготы.Такой механизм предусмотрен в
п. 30.4 НКУ. Однако ввиду своей новизны, это положение несет определенные риски. Ведь до сих пор никто точно не знает, как правильно нужно отказываться от налоговых льгот.Разумеется, такой вариант возможен лишь тогда, когда застройщик и подрядчики являются аффилированными компаниями, фактически входящими в единый холдинг.
Вариант третий.
Застройщик перестраивает схему договорных отношений, представляя готовое жилье как совокупность строительно-монтажных работ: потребитель как бы поручает застройщику купить у подрядчика СМР по сооружению конкретной квартиры.В таком случае застройщик, выполняя указанное поручение, с правовой точки зрения, будет передавать гражданину не объект недвижимости, а комплекс СМР по сооружению такой недвижимости в виде готовой квартиры.
Многие юристы считают этот вариант утопией.
Вместе с тем на практике известны случаи, когда застройщик выстраивал свои отношения с потребителями на основании договоров комиссии4. Такой формат договора обеспечивает трактовку, согласно которой потребитель покупает у застройщика не просто квартиру, а квартиру как
совокупность СМР.4 Суды не только признавали действительность таких договоров, но и устанавливали соответствие их ограничениям статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» (см., например, постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 24.05.2007 г. № 2/99).
Разумеется, такие юридические манипуляции трудно назвать традиционными. Однако чего матерый юрист не сделает ради спасения оборотных средств своей компании.
