«Доступна» ПДВ-пільга
Іван Чалий, консультант
ПДВ-пільга стосовно доступного житла, подарована українським будівельникам, для багатьох вийшла боком. Чому ж так сталося? Відповідь шукатимемо в цій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ПКУ
— Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.Закон про ПДВ
— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.1997 р. № 168/97-ВР.Закон про запобігання впливу кризи
— Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.
Подивимося уважно на текст, що міститься в
п. 197.15 ПКУ:«
Звільняються від оподаткування операції з постачання будівельно-монтажних робіт з будівництва доступного житла та житла, що будується за державні кошти».Як бачимо, пільгується не вартість доступного житла, а роботи з його будівництва.
Про те, що таке
«доступне житло», Мінрегіонбуд повідомив у листі від 20.12.2010 р. № 22/3620/0/6-10. Будівельне відомство цілком виправдано послалося на єдиний на сьогодні1 закон, що дає визначення доступного житла, — Закон про запобігання впливу світової кризи.1 У Верховній Раді на сьогодні перебувають кілька законопроектів, що передбачають конкретизацію поняття «доступне житло» і впровадження в будівельну практику додаткових вимог щодо його технічних характеристик та параметрів.
Мовою юристів положення
п. 197.15 ПКУ означає, що не обкладається ПДВ те, що є предметом договору підряду, а не предметом договору продажу нерухомості.Проблема в тому, що багато схем спорудження доступного житла базується на доволі простому ланцюжку: підрядник поставляє на користь замовника (забудовника) будівельно-монтажні роботи, а забудовник реалізує громадянам готове житло.
У такій ситуації, якщо забудовник не користується пільгою
п.п. 197.1.14 ПКУ (у старому Законі про ПДВ аналог цієї пільги містився в п.п. 5.1.20)2, то він змушений нараховувати ПДВ з операції поставки житла громадянину. І якщо роботи підрядника з 2011 року пільгуються, то забудовник позбавляється податкового кредиту, нараховуючи ПДВ «зверху» на всю вартість готової нерухомості. Це означає, що забудовник несе колосальні грошові втрати.2 Ураховуючи неоднозначність формулювань відповідних пунктів ПКУ та Закону про ПДВ, далеко не всі забудовники насмілюються застосовувати пільгування не «перших» поставок житла.
Забудовники вже забили на сполох. «Пільгова» проблема занепокоїла Мінрегіонбуд. Податківці зберігають підозріле мовчання і радять «писати листи».
Хотілося б сподіватися, що законодавець одумається та перефразує текст
п.п. 197.15 ПКУ. Але в будь-якому разі на це буде витрачено час. А забудовники не завжди готові чекати, бо часто житло потрібно здавати якнайшвидше.Деякі забудовники сподіваються на «хорошу» консультацію ДПАУ (наприклад, такого плану: оскільки вартість будівельних робіт входить до вартості житла, то пільгуванню підлягає й вартість житла). У принципі, подібні прецеденти пільгування «по ланцюжку» у практиці вже траплялися3. І хтозна, може, і цього разу ДПАУ виявить підзаконне «милосердя».
3
Колись давно за допомогою роз’яснень ДПАУ «по ланцюжку» від забудовника-пільговика пільгували й підрядників.Як би там не було, але юристам забудовників потрібно готуватися розрулювати проблему і в тому випадку, якщо хороших змін та роз'яснень не буде.
Тут можливі варіанти.
Варіант перший.
Якщо пільга «на вході», то потрібно «пробити» пільгу й на «виході». Інакше кажучи, позбувшись податкового кредиту, забудовник прагне позбутися податкових зобов'язань. Для цього забудовник педалює п.п. 197.1.14 ПКУ, і будь-якими способами (аж до судових спорів) наполягає на тому, що реалізація житла в його схемі не є «першою» поставкою.
Варіант другий.
Нараховуючи ПДВ на вартість реалізованого житла, забудовник, щоб отримати балансуючий податковий кредит, змушує своїх підрядників відмовитися від пільги.Такий механізм передбачено в
п. 30.4 ПКУ. Проте через свою новизну це положення несе в собі певні ризики. Адже доки ніхто точно не знає, як правильно потрібно відмовлятися від податкових пільг.Зрозуміло, такий варіант можливий тільки тоді, коли забудовник та підрядники є афільованими компаніями, які фактично входять до єдиного холдингу.
Варіант третій.
Забудовник перебудовує схему договірних відносин, зображуючи готове житло як сукупність будівельно-монтажних робіт: споживач нібито доручає забудовнику купити в підрядника БМР зі спорудження конкретної квартири.У такому разі забудовник, виконуючи зазначене доручення, з правової точки зору, передаватиме громадянину не об'єкт нерухомості, а комплекс БМР зі спорудження такої нерухомості у вигляді готової квартири.
Багато юристів вважають цей варіант утопією.
Водночас на практиці відомі випадки, коли забудовник будував свої відносини зі споживачами на підставі договорів комісії4. Такий формат договору забезпечує трактування, згідно з яким споживач купує в забудовника не просто квартиру, а квартиру як
сукупність БМР.4 Суди не лише визнавали дійсність таких договорів, а і встановлювали відповідність їх обмеженням ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (див., наприклад, постанову Вищого господарського суду України від 24.05.2007 р. № 2/99).
Зрозуміло, такі юридичні маніпуляції важко назвати традиційними. Однак чого спритний юрист не зробить заради порятунку оборотних коштів своєї компанії!
