Могут ли предыдущие собственники или третьи лица оспорить сделки по отчуждению недвижимости
(часть 2)
Сергей Кобзан, канд. тех. наук, директор агентства недвижимости ХИАН
Оксана Петренко, адвокат,
В прошлом номере мы начали разговор о том, на что стоит обращать внимание, покупая недвижимость, чтобы не остаться без недвижимости и без денег. Поговорили о документах на квартиру, о видах недействительности сделок, правах третьих лиц.
Сегодня поговорим о правовых последствиях несоблюдения сторонами требований закона при совершении сделки.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Конституция Украины
— Конституция Украины от 28.06.1996 г. № 254к/96-ВР.ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.СК
— Семейный кодекс Украины от 10.01.2002 г. № 2947-III.Постановление № 9
— постановление Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» от 06.11.2009 г. № 9.Инструкция № 20/5
— Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Минюста от 03.03.2004 г. № 20/5.
Разберем более подробно правовые последствия несоблюдения сторонами требований закона при совершении сделки. Для этого обратимся к
ст. 215 ГК.
ГК
Статья 215. Недействительность сделки
1. Основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями первой — третьей, пятой и шестой статьи 203 настоящего Кодекса.
2. Недействительной является сделка, если ее недействительность установлена законом (ничтожная сделка). В этом случае признания такой сделки недействительной судом не требуется.
В случаях, установленных настоящим Кодексом, ничтожная сделка может быть признана судом действительной.
Основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований гражданского законодательства Украины и моральных основ общества:
— отсутствие необходимого объема гражданской дееспособности;
— отсутствие свободного волеизъявления участников сделки.
Если одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает действительность сделки на основаниях, установленных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспоримая сделка).
ГК
Статья 221. Правовые последствия совершения сделки малолетним лицом за пределами его гражданской дееспособности
1. Сделка, совершенная малолетним лицом за пределами его гражданской дееспособности, может быть впоследствии одобрена его родителями (усыновителями) либо одним из них, с кем оно проживает, либо опекуном.
Сделка считается одобренной, если эти лица, узнав о ее совершении, в течение одного месяца не заявили претензию второй стороне.
2. При отсутствии одобрения сделки она является ничтожной.
По требованию заинтересованного лица суд может признать такую сделку действительной, если будет установлено, что она совершена в пользу малолетнего лица.
3. Если сделку с малолетним лицом совершило физическое лицо с полной гражданской дееспособностью, то оно обязано вернуть лицам, указанным в части первой этой статьи, все то, что она получила по такой сделке от малолетнего лица.
4. Дееспособная сторона обязана также возместить убытки, причиненные заключением недействительной сделки, если в момент совершения сделки она знала или могла знать о возрасте второй стороны. Родители (усыновители) либо опекун малолетнего лица обязаны вернуть дееспособной стороне все полученное ею по этой сделке в натуре, а при невозможности вернуть полученное в натуре — возместить его стоимость по ценам, существующим на момент возмещения.
5. Если обеими сторонами сделки являются малолетние лица, то каждое из них обязано вернуть второй стороне все полученное по этой сделке в натуре. В случае невозможности возврата имущества возмещение его стоимости осуществляется родителями (усыновителями) либо опекуном, если будет установлено, что совершению сделки либо утрате имущества, которое было предметом сделки, способствовало их виновное поведение.
6. В случае совершения несовершеннолетним лицом сделки с малолетним лицом наступают последствия, установленные частью третьей статьи 222 настоящего Кодекса.
Статья 222. Правовые последствия совершения сделки несовершеннолетним лицом за пределами его гражданской дееспособности
1. Сделка, которую несовершеннолетнее лицо совершило за пределами своей гражданской дееспособности без согласия родителей (усыновителей), попечителя, может быть впоследствии одобрена ими в порядке, установленном статьей 221 настоящего Кодекса.
2. Сделка, совершенная несовершеннолетним лицом за пределами его гражданской дееспособности без согласия родителей (усыновителей), попечителей, может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.
3. Если обеими сторонами недействительной сделки являются несовершеннолетние лица, то каждое из них обязано вернуть второй стороне все полученное им по этой сделке в натуре. При невозможности возврата полученного в натуре возмещается его стоимость по ценам, существующим на момент возмещения.
Если у несовершеннолетнего лица отсутствуют средства, достаточные для возмещения, родители (усыновители) либо попечитель обязаны возместить причиненные убытки, если они своим виновным поведением способствовали совершению сделки либо утрате имущества, которое было предметом сделки.
Статья 223. Правовые последствия совершения сделки физическим лицом, гражданская дееспособность которого ограничена, за пределами его гражданской дееспособности
1. Сделка, которую совершило физическое лицо, гражданская дееспособность которого ограничена, за пределами его гражданской дееспособности без согласия попечителя, может быть впоследствии одобрена им в порядке, установленном статьей 221 настоящего Кодекса.
2. При отсутствии такого одобрения сделка по иску попечителя может быть признана судом недействительной, если будет установлено, что она противоречит интересам самого подопечного, членов его семьи либо лиц, которых он в соответствии с законом обязан содержать.
Статья 224. Правовые последствия совершения сделки без разрешения органа опеки и попечительства
1. Сделка, совершенная без разрешения органа опеки и попечительства (статья 71 настоящего Кодекса), является ничтожной.
2. По требованию заинтересованного лица такая сделка может быть признана судом действительной, если будет установлено, что она соответствует интересам физического лица, над которым установлены опека или попечение.
Вопрос с регистрацией (пропиской) в квартире необходимо очень внимательно изучать.
Собственник и прописанные с ним лица — это те вопросы, которые вас должны интересовать непосредственно более всего. Стоит обратить внимание на то обстоятельство, не был ли кто-то выписан из продаваемой квартиры в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы имеет полное право и прописаться в квартиру и проживать в ней.Обратите внимание на собственника недвижимости
— постарайтесь определить по внешнему виду, болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить медицинское учреждение. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из наркологического диспансера. Можно также попросить собственника показать водительские права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров.Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья) и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, тогда эти лица подлежат полной и тщательной проверке, так как по их желанию в судебном порядке квартира может быть отобрана у вас — нового собственника в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной. В суды часто попадают такие гражданские дела.
ГК
Статья 225. Правовые последствия совершения сделки дееспособным физическим лицом, которое в момент ее совершения не осознавало значения своих действий и (или) не могло руководить ими
1. Сделка, которую дееспособное физическое лицо совершило в момент, когда оно не осознавало значения своих действий и (или) не могло руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого лица, а в случае его смерти — по иску других лиц, чьи гражданские права либо интересы нарушены.
2. В случае последующего признания физического лица, совершившего сделку, недееспособным иск о признании сделки недействительной может предъявить его опекун.
3. Сторона, которая знала о состоянии физического лица в момент совершения сделки, обязана возместить ему моральный ущерб, причиненный в связи с совершением такой сделки.
Статья 226. Правовые последствия совершения сделки недееспособным физическим лицом
1. Опекун может одобрить мелкую бытовую сделку, совершенную недееспособным физическим лицом, в порядке, установленном статьей 221 настоящего Кодекса.
При отсутствии такого одобрения эта сделка и другие сделки, совершенные недееспособным физическим лицом, являются ничтожными.
2. По требованию опекуна сделка, совершенная недееспособным физическим лицом, может быть признана судом действительной, если будет установлено, что она совершена в пользу недееспособного физического лица.
3. Дееспособная сторона обязана вернуть опекуну недееспособного физического лица все полученное ею этой сделке, а при невозможности такого возврата — возместить стоимость имущества по ценам, существующим на момент возмещения.
Опекун обязан вернуть дееспособной стороне все полученное недееспособным физическим лицом по ничтожной сделке. Если имущество не сохранилось, опекун обязан возместить его стоимость, если совершению сделки либо утрате имущества, которое было предметом сделки, способствовало виновное поведение опекуна.
4. Дееспособная сторона обязана возместить опекуну недееспособного физического лица либо членам его семьи моральный ущерб, если будет установлено, что она знала о психическом расстройстве или слабоумии второй стороны либо могла допустить такое ее состояние.
Предположим, вы покупаете недвижимость у фирмы (юридического лица), но при этом подпись в документе была поставлена не тем лицом, которому это положено на основании соответствующих документов, такой договор купли-продажи может быть признан недействительным на основании
ст. 227 — 230 ГК.
ГК
Статья 227. Правовые последствия заключения юридическим лицом сделки, которую оно не имело права совершать
1. Сделка юридического лица, совершенная им без соответствующего разрешения (лицензии), может быть признана судом недействительной.
2. Если юридическое лицо ввело вторую сторону в заблуждение относительно своего права на совершение такой сделки, оно обязано возместить ему моральный ущерб, причиненный такой сделкой.
Статья 228. Правовые последствия совершения сделки, нарушающей публичный порядок
1. Сделка считается нарушающей публичный порядок, если она была направлена на нарушение конституционных прав и свобод человека и гражданина, уничтожение, повреждение имущества физического либо юридического лица, государства, Автономной Республики Крым, территориальной громады, незаконное завладение им.
2. Сделка, нарушающая публичный порядок, является ничтожной.
Статья 229. Правовые последствия сделки, совершенной под влиянием ошибки
1. Если лицо, совершившее сделку, ошиблось относительно обстоятельств, имеющих существенное значение, такая сделка может быть признана судом недействительной.
Существенное значение имеет ошибка относительно природы сделки, прав и обязанностей сторон, таких свойств и качеств вещи, которые значительно снижают ее ценность или возможность использования по целевому назначению. Ошибка относительно мотивов сделки не имеет существенного значения, кроме случаев, установленных законом.
2. В случае признания сделки недействительной лицо, которое ошиблось вследствие своей собственной халатности, обязано возместить второй стороне причиненные ей убытки.
Сторона, которая своим неосторожным поведением способствовала ошибке, обязана возместить второй стороне причиненные ей убытки.
Статья 230. Правовые последствия совершения сделки под влиянием обмана
1. Если одна из сторон сделки умышленно ввела вторую сторону в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих существенное значение (часть первая статьи 229 данного Кодекса), такая сделка признается судом недействительной.
Обман имеет место, если сторона отрицает наличие обстоятельств, которые могут помешать совершению сделки, либо если она замалчивает их существование.
2. Сторона, прибегшая к обману, обязана возместить второй стороне убытки в двойном размере и моральный ущерб, причиненные в связи с совершением этой сделки.
Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры или квартиру предлагают продать по доверенности, это предвестник проблемной сделки
, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а также историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы.Факт продажи объекта недвижимости по доверенности всегда вызывает подозрения.
В этом случае необходимо узнать, где находится собственник и почему лично он не может собственноручно подписать договор купли-продажи. Желательно выяснить также, возможно ли встретиться с собственником или хотя бы побеседовать по телефону. Также возможно, что собственник объекта недвижимости находится в сговоре с лицом, на которое выдана доверенность.
ГК
Статья 232. Правовые последствия сделки, совершенной в результате злоумышленного сговора представителя одной стороны со второй стороной
1. Сделка, совершенная в результате злоумышленного сговора представителя одной стороны со второй стороной, признается судом недействительной.
2. Доверитель имеет право требовать от своего представителя и второй стороны солидарного возмещения убытков и морального ущерба, причиненных ему в связи с совершением сделки в результате злоумышленного сговора между ними.
Статья 233. Правовые последствия сделки, совершенной под влиянием тяжелого обстоятельства
1. Сделка, совершенная лицом под влиянием тяжелого для нее обстоятельства и на крайне невыгодных условиях, может быть признана судом недействительной независимо от того, кто был инициатором такой сделки.
2. В случае признания такой сделки недействительной применяются последствия, установленные статьей 216 настоящего Кодекса. Сторона, воспользовавшаяся тяжелым обстоятельством, обязана возместить второй стороне убытки и моральный ущерб, причиненные ей в связи с совершением этой сделки.
Статья 234. Правовые последствия фиктивной сделки
1. Фиктивной является сделка, совершенная без намерения создания правовых последствий, которые обусловливались этой сделкой.
2. Фиктивная сделка признается судом недействительной.
Согласно
п. 24 постановления № 9 для признания сделки фиктивной необходимо установить наличие умысла всех сторон сделки. Судам необходимо учитывать, что само по себе невыполнение сделки сторонами не означает, что заключена фиктивная сделка. Если сторонами не совершены какие-либо действия во исполнение такой сделки, суд принимает решение о признании сделки недействительной без применения каких-либо последствий. В случае если во исполнение сделки было передано имущество, такая сделка не может быть квалифицирована как фиктивная.Таким образом, признать договор купли-продажи фиктивным третьему лицу нет реальной возможности, поскольку стороны договора в суде подтвердят передачу денег и ключей от квартиры путем предоставления письменных доказательств.
Пример.
Квартира была приватизирована с нарушениями действующего законодательства, а именно нарушены права несовершеннолетних (дети были выписаны до приватизации и соответственно в приватизацию не вошли). После чего квартира была переоформлена собственником на знакомое лицо (недобросовестный приобретатель, поскольку он знал о правах третьих лиц) путем заключения договора дарения. Затем был найден добросовестный покупатель, которому вышеуказанная квартира была продана. Когда выяснилось, что грубо нарушены права несовершеннолетних, свидетельство о праве собственности на квартиру, полученное после приватизации, было отменено и соответственно на основании решения суда были отменены и договор дарения, и последующий договор купли-продажи. Таким образом, пострадал ни в чем не повинный покупатель, который остался и без квартиры, и без денег.
Статьей 235 ЦК
предусмотрено, что мнимой является сделка, совершенная сторонами для сокрытия другой сделки, которую они в действительности совершили. Если будет установлено, что сделка была совершена сторонами для сокрытия другой сделки, которую они в действительности совершили, отношения сторон регулируются правилами по сделке, которую стороны в действительности совершили.Следует отметить, что причин, по которым может быть расторгнут именно ваш договор купли-продажи, очень много. Выше в
ст. 221 — 235 ГК были указаны правовые последствия невыполнения сторонами при совершении сделки требований закона. И если одно из указанных в этих статьях условий не выполнено, то это является причиной для расторжения сделки (договора купли-продажи).Рекомендуем
глубоко изучать документы БТИ. Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы — покупатель никогда об этом не узнаете, не изучив технический паспорт, причем указанные документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем будет не очень приятно, когда придется затратить немалые средства как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом стоит отметить, что зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуются значительные финансовые затраты.В договоре купли-продажи обязательно нужно указывать реальную стоимость
— это та денежная сумма, которая реально передается продавцу перед подписанием договора купли-продажи. Стоимость квартиры отражается нотариусом в договоре купли-продажи, как правило, со слов покупателя. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы и покупатели снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана недействительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.Очень внимательно нужно отнестись к сделке, когда
покупается квартира, полученная продавцом в наследство. Если именно так ее и получил собственник, то обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с собственником, продаваемым квартиру, соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть полученной за недвижимость суммы. Такие действия выполняются для того, чтобы в случае возникновения перспектив расторжения договора купли-продажи претензии третьих лиц были бы не к добросовестному покупателю, а именно к продавцу.В заключение очень настоятельно рекомендуем при проведении любых операций с недвижимостью, особенно при подписании договора купли-продажи, обращаться к специалистам — профессионалам именно в этой области знаний. А точнее, в риэлторские фирмы — агентства недвижимости, имеющие большой опыт работы в этой сфере деятельности.
