Чи можуть попередні власники або треті особи оспорити правочини щодо відчуження нерухомості
(частина 2)
Сергій Кобзан, канд. техн. наук, директор агентства нерухомості ХІАН
Оксана Петренко, адвокат
У попередньому номері ми почали розмову про те, на що варто звертати увагу, купуючи нерухомість, щоб не залишитися без нерухомості та без грошей. Поговорили про документи на квартиру, про види недійсності правочинів, права третіх осіб.
Сьогодні розглянемо правові наслідки недотримання сторонами вимог закону при вчиненні правочину.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Конституція України
— Конституція України від 28.06.1996 р.ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.СК
— Сімейний кодекс України від 10.01.2002 р. № 2947-III.Постанова № 9
— постанова Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 р. № 9.Інструкція № 20/5
— Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом Мін'юсту від 03.03.2004 р. № 20/5.
Розглянемо докладніше правові наслідки недотримання сторонами вимог закону при вчиненні правочину. Для цього звернемося до
ст. 215 ЦК.
ЦК
Стаття 215. Недійсність правочину
1. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою — третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
2. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог цивільного законодавства України та моральних засад суспільства:
— відсутність необхідного обсягу цивільної дієздатності;
— відсутність вільного волевиявлення учасників правочину.
Якщо одна зі сторін чи інша зацікавлена особа оспорює дійсність правочину на підставах, установлених законом, такий правочин може бути визнано судом недійсним (оспорюваний правочин).
ЦК
Стаття 221. Правові наслідки вчинення правочину малолітньою особою за межами її цивільної дієздатності
1. Правочин, який вчинено малолітньою особою за межами її цивільної дієздатності, може бути згодом схвалений її батьками (усиновлювачами) або одним з них, з ким вона проживає, або опікуном.
Правочин вважається схваленим, якщо ці особи, дізнавшись про його вчинення, протягом одного місяця не заявили претензії другій стороні.
2. У разі відсутності схвалення правочину він є нікчемним.
На вимогу заінтересованої особи суд може визнати такий правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він вчинений на користь малолітньої особи.
3. Якщо правочин з малолітньою особою вчинила фізична особа з повною цивільною дієздатністю, то вона зобов'язана повернути особам, вказаним у частині першій цієї статті, все те, що вона одержала за таким правочином від малолітньої особи.
4. Дієздатна сторона зобов'язана також відшкодувати збитки, завдані укладенням недійсного правочину, якщо у момент вчинення правочину вона знала або могла знати про вік другої сторони. Батьки (усиновлювачі) або опікун малолітньої особи зобов'язані повернути дієздатній стороні все одержане нею за цим правочином у натурі, а за неможливості повернути одержане в натурі — відшкодувати його вартість за цінами, які існують на момент відшкодування.
5. Якщо обома сторонами правочину є малолітні особи, то кожна з них зобов'язана повернути другій стороні все, що одержала за цим правочином, у натурі. У разі неможливості повернення майна відшкодування його вартості провадиться батьками (усиновлювачами) або опікуном, якщо буде встановлено, що вчиненню правочину або втраті майна, яке було предметом правочину, сприяла їхня винна поведінка.
6. У разі вчинення неповнолітньою особою правочину з малолітньою особою настають наслідки, встановлені частиною третьою статті 222 цього Кодексу.
Стаття 222. Правові наслідки вчинення правочину неповнолітньою особою за межами її цивільної дієздатності
1. Правочин, який неповнолітня особа вчинила за межами її цивільної дієздатності без згоди батьків (усиновлювачів), піклувальника, може бути згодом схвалений ними у порядку, встановленому статтею 221 цього Кодексу.
2. Правочин, вчинений неповнолітньою особою за межами її цивільної дієздатності без згоди батьків (усиновлювачів), піклувальників, може бути визнаний судом недійсним за позовом заінтересованої особи.
3. Якщо обома сторонами недійсного правочину є неповнолітні особи, то кожна з них зобов'язана повернути другій стороні усе одержане нею за цим правочином у натурі. У разі неможливості повернення одержаного в натурі відшкодовується його вартість за цінами, які існують на момент відшкодування.
Якщо у неповнолітньої особи відсутні кошти, достатні для відшкодування, батьки (усиновлювачі) або піклувальник зобов'язані відшкодувати завдані збитки, якщо вони своєю винною поведінкою сприяли вчиненню правочину або втраті майна, яке було предметом правочину.
Стаття 223. Правові наслідки вчинення правочину фізичною особою, цивільна дієздатність якої обмежена, за межами її цивільної дієздатності
1. Правочин, який вчинила фізична особа, цивільна дієздатність якої обмежена, за межами її цивільної дієздатності без згоди піклувальника, може бути згодом схвалений ним у порядку, встановленому статтею 221 цього Кодексу.
2. У разі відсутності такого схвалення правочин за позовом піклувальника може бути визнаний судом недійсним, якщо буде встановлено, що він суперечить інтересам самого підопічного, членів його сім'ї або осіб, яких він відповідно до закону зобов'язаний утримувати.
Стаття 224. Правові наслідки вчинення правочину без дозволу органу опіки та піклування
1. Правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування (стаття 71 цього Кодексу), є нікчемним.
2. На вимогу заінтересованої особи такий правочин може бути визнаний судом дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідає інтересам фізичної особи, над якою встановлено опіку або піклування.
Питання з реєстрацією (пропискою) у квартирі необхідно дуже уважно вивчати
. Власник та прописані з ним особи — це ті питання, що вас мають цікавити понад усе. Варто звернути увагу на те, чи не було когось виписано з квартири, що продавалася, у зв'язку з відбуванням покарання у місцях позбавлення волі. Закон закріплює за такими особами право на житлові приміщення, тому той, хто повернувся з місць позбавлення волі, має повне право і прописатися в квартирі, і проживати в ній.Зверніть увагу на власника нерухомості
— спробуйте визначити на вигляд, чи не є він хворим (на вигляд можна дуже часто визначити психічне захворювання, онкологічне, серцеве чи інше серйозне захворювання, унаслідок чого може «зірватися» правочин або його може бути визнано недійсним). Якщо є сумніви, то необхідно запитати довідку про стан здоров'я, а краще безпосередньо самому відвідати з власником житла медичну установу. У деяких випадках необхідно попросити у власника довідку з наркологічного диспансеру. Можна також попросити власника показати водійські права: якщо їх отримано недавно, то можна з великою часткою ймовірності припустити, що власник здоровий.Якщо у квартирі прописано осіб, які викликають побоювання (вік, стан здоров'я) та які раніше були власниками квартири і передали її за безоплатним правочином вашому продавцю, то ці особи підлягають повній та ретельній перевірці, оскільки за їх бажанням у судовому порядку квартиру може бути відібрано у вас — нового власника шляхом визнання судом безоплатного правочину недійсним. До судів часто потрапляють такі цивільні справи.
ЦК
Стаття 225. Правові наслідки вчинення правочину дієздатною фізичною особою, яка у момент його вчинення не усвідомлювала значення своїх дій та (або) не могла керувати ними
1. Правочин, який дієздатна фізична особа вчинила у момент, коли вона не усвідомлювала значення своїх дій та (або) не могла керувати ними, може бути визнаний судом недійсним за позовом цієї особи, а в разі її смерті — за позовом інших осіб, чиї цивільні права або інтереси порушені.
2. У разі наступного визнання фізичної особи, яка вчинила правочин, недієздатною позов про визнання правочину недійсним може пред'явити її опікун.
3. Сторона, яка знала про стан фізичної особи у момент вчинення правочину, зобов'язана відшкодувати їй моральну шкоду, завдану у зв'язку із вчиненням такого правочину.
Стаття 226. Правові наслідки вчинення правочину недієздатною фізичною особою
1. Опікун може схвалити дрібний побутовий правочин, вчинений недієздатною фізичною особою, у порядку, встановленому статтею 221 цього Кодексу.
У разі відсутності такого схвалення цей правочин та інші правочини, які вчинені недієздатною фізичною особою, є нікчемними.
2. На вимогу опікуна правочин, вчинений недієздатною фізичною особою, може бути визнаний судом дійсним, якщо буде встановлено, що він вчинений на користь недієздатної фізичної особи.
3. Дієздатна сторона зобов'язана повернути опікунові недієздатної фізичної особи все одержане нею за цим правочином, а в разі неможливості такого повернення — відшкодувати вартість майна за цінами, які існують на момент відшкодування.
Опікун зобов'язаний повернути дієздатній стороні все одержане недієздатною фізичною особою за нікчемним правочином. Якщо майно не збереглося, опікун зобов'язаний відшкодувати його вартість, якщо вчиненню правочину або втраті майна, яке було предметом правочину, сприяла винна поведінка опікуна.
4. Дієздатна сторона зобов'язана відшкодувати опікунові недієздатної фізичної особи або членам її сім'ї моральну шкоду, якщо буде встановлено, що вона знала про психічний розлад або недоумство другої сторони або могла припустити такий її стан.
Припустимо, ви купуєте нерухомість у фірми (юридичної особи), але при цьому підпис у документі було поставлено не тією особою, яка мала це зробити на підставі відповідних документів. Тоді такий договір купівлі-продажу може бути визнано недійсним на підставі
ст. 227 — 230 ЦК.
ЦК
Стаття 227. Правові наслідки укладення юридичною особою правочину, якого вона не мала права вчиняти
1. Правочин юридичної особи, вчинений нею без відповідного дозволу (ліцензії), може бути визнаний судом недійсним.
2. Якщо юридична особа ввела другу сторону в оману щодо свого права на вчинення такого правочину, вона зобов'язана відшкодувати їй моральну шкоду, завдану таким правочином.
Стаття 228. Правові наслідки вчинення правочину, який порушує публічний порядок
1. Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.
2. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
Стаття 229. Правові наслідки правочину, який вчинено під впливом помилки
1. Якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.
2. У разі визнання правочину недійсним особа, яка помилилася в результаті її власного недбальства, зобов'язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки.
Сторона, яка своєю необережною поведінкою сприяла помилці, зобов'язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки.
Стаття 230. Правові наслідки вчинення правочину під впливом обману
1. Якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.
Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
2. Сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину.
Якщо від вас приховують, хто є власником квартири або квартиру пропонують продати за довіреністю, — це передвісник проблемного правочину
, від якого необхідно відразу відмовитися або ставитися до нього якнайретельніше. Необхідно перевіряти достовірність і дійсність довіреностей, а також історію квартири щодо попередніх власників та їх долі.Факт продажу об'єкта нерухомості за довіреністю завжди викликає підозру
. У цьому випадку необхідно дізнатися, де перебуває власник і чому він не може особисто власноруч підписати договір купівлі-продажу. Також бажано з'ясувати, чи можна зустрітися з власником або хоча б поговорити по телефону. Також можливо, що власник об'єкта нерухомості перебуває у змові з особою, на яку видано довіреність.
ЦК
Стаття 232. Правові наслідки правочину, який вчинено у результаті зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною
1. Правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним.
2. Довіритель має право вимагати від свого представника та другої сторони солідарного відшкодування збитків та моральної шкоди, що завдані йому у зв'язку із вчиненням правочину внаслідок зловмисної домовленості між ними.
Стаття 233. Правові наслідки правочину, який вчинено під впливом тяжкої обставини
1. Правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.
2. При визнанні такого правочину недійсним застосовуються наслідки, встановлені статтею 216 цього Кодексу. Сторона, яка скористалася тяжкою обставиною, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки і моральну шкоду, що завдані їй у зв'язку з вчиненням цього правочину.
Стаття 234. Правові наслідки фіктивного правочину
1. Фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином.
2. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.
Згідно з
п. 24 постанови № 9 для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу всіх сторін правочину. Судам необхідно враховувати, що само по собі невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин. Якщо сторонами не вчинено будь-яких дій на виконання такого правочину, суд ухвалює рішення про визнання правочину недійсним без застосування будь-яких наслідків. У разі якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний.Таким чином, визнати договір купівлі-продажу фіктивним у третьої особи немає реальної можливості, оскільки сторони договору в суді підтвердять передачу грошей та ключів від квартири шляхом надання письмових доказів.
Приклад.
Квартиру було приватизовано з порушеннями чинного законодавства, а саме порушено права неповнолітніх (діти були виписані до приватизації і, відповідно, у приватизації участі не брали). Після цього квартиру було переоформлено власником на знайому особу (недобросовісний набувач, оскільки він знав про права третіх осіб) шляхом укладення договору дарування. Потім було знайдено добросовісного покупця, якому зазначену вище квартиру було продано. Коли з'ясувалося, що грубо порушено права неповнолітніх, свідоцтво про право власності на квартиру, отримане після приватизації, було скасовано і відповідно на підставі вирішення суду було скасовано і договір дарування, і подальший договір купівлі-продажу. Таким чином, постраждав ні в чому не винний покупець, який залишився і без квартири, і без грошей.Статтею 235 ЦК
передбачено, що удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховування іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховування іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.Слід зауважити, що причин, з яких може бути розірвано саме ваш договір купівлі-продажу, дуже багато. Вище, у
ст. 221 — 235 ЦК, було зазначено правові наслідки невиконання сторонами при вчиненні правочину вимог закону. І якщо одну із зазначених у цих статтях умов не виконано, то це є причиною для розірвання правочину (договору купівлі-продажу).Рекомендуємо
детально вивчати документи БТІ . Якщо у квартирі було здійснено перепланування, то, не маючи документів БТІ, ви як покупець ніколи про це не дізнаєтеся, не вивчивши технічний паспорт, причому зазначені документи зовсім не обов'язкові для здійснення договору купівлі-продажу. Проте надалі буде не дуже приємно, коли доведеться витратити чимало коштів як на ремонт житла, так і на оформлення паперів, щоб сплатити штрафи та привести квартиру до первісного стану. При цьому варто зауважити, що часто перепланування та переобладнання провадяться так, що для погодження їх у законному порядку будуть потрібні значні фінансові витрати.У договорі купівлі-продажу обов'язково слід зазначати реальну вартість
— це та грошова сума, що реально передається продавцю перед підписанням договору купівлі-продажу. Вартість квартири відображається нотаріусом у договорі купівлі-продажу, як правило, зі слів покупця. Не секрет, що для ухилення від податків продавці та покупці знижують вартість майна, що реалізується, у десятки разів. Тож якщо з якоїсь причини ваш правочин буде визнано недійсним або розірвано, то назад отримати можна буде лише суму, зазначену в договорі, але не всю вартість квартири. Щоб уникнути зазначених ризиків, необхідно правильно передавати гроші з чітким оформленням розписок.Необхідно дуже уважно поставитися до правочину, коли
купується квартира, отримана продавцем у спадщину. Якщо саме так її отримав власник, то обов'язково варто перевірити, на якій підставі — чи це заповіт, чи успадкування відповідно до закону. Це необхідно зробити, щоб знати, від якого ще спадкоємця можна чекати звернення до суду з вимогою про відновлення пропущеного строку прийняття спадщини. У таких випадках слід підписати з власником квартири, що продається, угоду, в якій він зобов'язується надалі, у разі появи інших спадкоємців, які претендують на спадщину та відновили свої права на неї, передати їм пропорційну частку отриманої за нерухомість суми. Такі дії виконуються для того, щоб у разі виникнення перспектив розірвання договору купівлі-продажу претензії третіх осіб було б висунуто не до сумлінного покупця, а саме до продавця.На закінчення дуже настійно рекомендуємо при проведенні будь-яких правочинів з нерухомістю, особливо при підписанні договору купівлі-продажу, звертатися до фахівців — професіоналів саме в цій галузі знань. А точніше, до ріелтерських фірм — агентств нерухомості, що мають великий досвід роботи в цій сфері діяльності.
