Закрываем строительную компанию
Юлия Шипилова, юрист ИД «Фактор»
Перед многими строительными компаниями, создававшимися исключительно с целью строительства конкретного жилого многоквартирного дома, возникает вопрос: как закрыть компанию, когда дом уже построен, цель создания компании уже достигнута, но никто не хочет принимать на баланс вновь построенный дом. Попытаемся разобраться в данной ситуации.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ХКУ
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.Закон о жилищно-коммунальных услугах
— Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV.Закон об ОСМД
— Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-ІІІ.КАСУ
— Кодекс административного судопроизводства Украины от 06.07.2005 г. № 2747-IV.
Строительная компания может быть ликвидирована по решению ее участников (собственников) либо органа, уполномоченного на это учредительными документами, в связи с достижением цели, для которой она была создана (
п. 1 ч. 1 ст. 110 ГКУ, п. 2 ч. 6 ст. 59 ХКУ). То есть если вы создали строительную компанию исключительно с целью построить конкретный многоквартирный дом, построили его и в связи с этим не видите перспективы для дальнейшей деятельности компании, отсутствуют основания для ликвидации вашей компании в связи с признанием ее банкротом, то можете смело закрывать компанию по решению участников либо органа, уполномоченного на это уставом вашей компании.При этом возникает вопрос: что делать с домом, который в результате его строительства оказался на балансе строительной компании?
Сначала предлагаю разобраться, кто такой балансодержатель.
Балансодержатель
В соответствии с
ч. 1 ст. 1 Закона о жилищно-коммунальных услугах балансодержатель здания, сооружения, жилого комплекса или комплекса зданий и сооружений — собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество. Кроме того, балансодержатель также ведет бухгалтерскую, статистическую и другую предусмотренную законодательством отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию согласно закону.Обратите внимание, что передача на баланс имущества (в том числе здания, земельного участка), входящего в состав жилого комплекса, или всего жилого комплекса, которые не принадлежат балансодержателю, не влечет за собой возникновение права собственности на него. Балансодержатель только обеспечивает управление жилым комплексом или его частью.
Заказчик строительства является балансодержателем дома после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Закон об ОСМД
фактически предусматривает два пути дальнейшего определения балансодержателя дома: 1) в доме создается объединение совладельцев многоквартирного дома (далее — ОСМД), и уже ОСМД решает, кто будет балансодержателем дома впоследствии; 2) в случае если во вновь построенном доме собственники квартир, помещений в течение двух месяцев после подписания акта государственной приемочной комиссии не создают ОСМД и не принимают на баланс основные фонды (т. е. жилой дом или жилой комплекс), сельский, поселковый, городской совет может своим решением назначить балансодержателя (ч. 4 ст. 11 Закона об ОСМД).Предлагаю подробно рассмотреть каждый из этих путей.
Балансодержателя определяет ОСМД
Собственники квартир во вновь построенном жилом многоквартирном доме могут принять решение о создании ОСМД. Для чего создается ОСМД? ОСМД создается для обеспечения и защиты прав его членов и соблюдения их обязанностей, надлежащего содержания и использования неделимого и совместного имущества, обеспечения своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами. Основная деятельность ОСМД заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав собственников помещений на владение и пользование совместным имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнении ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.
В случае если собственники квартир создали ОСМД, уже оно будет определять, кто будет балансодержателем дома. То есть если создается ОСМД, строительная компания перекладывает проблему определения балансодержателя дома на плечи этого ОСМД. При этом ОСМД может выбирать из трех категорий субъектов, которые потенциально могут быть балансодержателями дома.
Во-первых
, ОСМД может взять дом на свой баланс. Во-вторых, ОСМД может оставить балансодержателем дома предыдущего собственника, т. е. в нашем случае — строительную компанию. Обратите внимание, что сделать это ОСМД может только по договоренности с предыдущим собственником (строительной компанией), оформленной в виде договора. Поэтому будьте очень внимательны, если к вам обратятся представители ОСМД с просьбой оставить дом на балансе строительной компании. Без заключения письменного договора со строительной компанией самостоятельно сделать это они не смогут. В-третьих, ОСМД может передать дом на баланс любого другого юридического лица, устав которого предусматривает возможность передачи ему на баланс всего жилого комплекса или его части.
Что делать, если собственники квартир не создают ОСМД?
Если собственники квартир
не желают создавать ОСМД в течение двух месяцев после подписания акта государственной приемочной комиссии, строительная компания может пойти двумя путями:1) попытаться уговорить собственников квартир создать ОСМД
, обрисовав им все преимущества ОСМД по сравнению с тем, когда о доме заботится не ОСМД, а обычный коммунальный ЖЭК;2) обратиться с заявлением в местный
(городской, сельский, поселковый) совет об определении балансодержателя дома. Обращаем ваше внимание на то, что заявление необходимо подавать в двух экземплярах и регистрировать в общем отделе городского совета или у делопроизводителя либо секретаря сельского, поселкового совета, при этом один экземпляр остается в местном совете, а другой остается у вас в подтверждение того, что вы подавали заявление и что оно было принято местным советом. Форма такого заявления на законодательном уровне не установлена, поэтому предлагаем примерный образец заявления (рис. 1).
Рис. 1
Конечно, местный совет может назначить балансодержателем только подчиненное ему юридическое лицо (коммунальное учреждение либо коммунальное предприятие).
В соответствии с
ч. 5 ст. 11 Закона об ОСМД назначенный местным советом балансодержатель осуществляет свои полномочия по обеспечению управления домом до принятия дома на баланс ОСМД (т. е. до того момента, когда ОСМД будет создано и примет дом на свой баланс). При этом расходы на осуществление функций балансодержателя распределяются между собственниками пропорционально площади помещений, находящихся в их собственности. В связи с этим проблем с тем, чтобы местный совет определил балансодержателя дома, обычно не возникает. Хотя ни для кого не секрет, что местный совет принимает такие решения достаточно неохотно, поскольку в каждом доме в дальнейшем найдутся злостные неплательщики, которые систематически не будут уплачивать взносы, направленные на покрытие расходов на осуществление функций балансодержателя.
Обращаемся в суд
В этом случае строительной компании придется обращаться в окружной административный суд для обжалования бездействия Киевского или Севастопольского городского совета или в местный суд общей юрисдикции для обжалования бездействия другого городского совета, сельского или поселкового совета. При подаче искового заявления вы должны уплатить государственную пошлину в размере 3 грн. 40 коп. Предлагаем образец искового заявления (
рис. 2).
Рис. 2
Конечно, фактически обязать местный совет принять какое-либо решение на практике достаточно сложно, ведь местный совет — это коллегиальный орган. И даже если суд в своем решении обяжет совет принять решение об определении балансодержателя дома, то выполнить это решение будет довольно сложно. Кроме того, в
ч. 4 ст. 11 Закона об ОСМД установлены полномочия по определению балансодержателя дома в следующей формулировке: «совет может определить», т. е. это дискреционные (по своему усмотрению) полномочия местного совета, они являются правом, а не обязанностью совета.В этой ситуации можем посоветовать использовать все свои дипломатические приемы и навыки при общении либо с собственниками квартир, чтобы они создали ОСМД и приняли дом на свой баланс, либо с депутатами местного совета, чтобы они добровольно определили балансодержателя вашего дома.
