Закриваємо будівельну компанію
Юлія Шипілова, юрист ВБ «Фактор»
Перед багатьма будівельними компаніями, які створювалися виключно з метою будівництва конкретного житлового багатоквартирного будинку, постає запитання: як закрити компанію, коли будинок вже збудовано, мету створення компанії вже досягнуто, але ніхто не хоче брати на баланс новозбудований будинок. Спробуємо розібратися в цій ситуації.
ДОКУМЕНТИ СТАТТI
ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ГКУ
— Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.Закон про житлово-комунальні послуги
— Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV.Закон про ОСББ
— Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III.КАСУ
— Кодекс адміністративного судочинства України від 06.07.2005 р. № 2747-IV.
Будівельна компанія може бути ліквідована за рішенням її учасників (власників) або органу, уповноваженого на це установчими документами, у зв’язку з досягненням мети, для якої її створено (
п. 1 ч. 1 ст. 110 ЦКУ, п. 2 ч. 6 ст. 59 ГКУ). Тобто, якщо Ви створили будівельну компанію виключно з метою побудувати конкретний багатоквартирний дім, побудували його і у зв’язку з цим не бачите перспектив для подальшої діяльності компанії, відсутні підстави для ліквідації вашої компанії у зв'язку з визнанням її банкрутом, то можете сміливо закривати компанію за рішенням учасників або органу, уповноваженого на це статутом вашої компанії.При цьому постає питання: що робити з будинком, який внаслідок його будівництва опинився на балансі будівельної компанії?
Для початку пропоную розібратися, хто такий балансоутримувач.
Балансоутримувач
Відповідно до
ч. 1 ст. 1 Закону про житлово-комунальні послуги балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд — власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно. Окрім цього, балансоутримувач також веде бухгалтерську, статистичну та іншу, передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно із законом.Зверніть увагу, що передача на баланс майна (в тому числі будинку, земельної ділянки), що входить до складу житлового комплексу або всього житлового комплесу, які не належать балансоутримовачу, не тягне за собою виникнення права власності на нього. Балансоутримувач лише забезпечує управління житловим комплексом або його частиною.
Замовник будівництва є балансоутримувачем будинку після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію.
Закон про ОСББ
фактично передбачає 2 шляхи подальшого визначення балансоутримувача будинку: 1) у будинку створюється об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі — ОСББ) і вже ОСББ вирішує, хто буде балансоутримувачем будинку в подальшому; 2) у разі якщо у новозбудованому будинку власники квартир, приміщень протягом 2 місяців після підписання акта державної приймальної комісії не створюють ОСББ і не приймають на баланс основні фонди (тобто житловий будинок або житловий комплекс), сільська, селищна, міська рада може своїм рішенням призначити балансоутримувача (ч. 4 ст. 11 Закону про ОСББ).Пропоную детально розглянути кожний з цих шляхів.
Балансоутримувача визначає ОСББ
Власники квартир у новозбудованого житловому багатоквартирному будинку можуть прийняти рішення про створення ОСББ. Для чого створюється ОСББ? ОСББ створюється для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність ОСББ полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
У випадку, коли власники квартир створили ОСББ, уже воно буде визначати, хто буде балансоутримувачем будинку. Тобто, якщо створюється ОСББ, будівельна компанія перекладає проблему визначення балансоутримувача будинку на плечі цього ОСББ. При цьому ОСББ може обирати з трьох категорій суб’єктів, які потенційно можуть бути балансоутримувачами будинку.
По-перше
, ОСББ може взяти будинок на свій баланс. По-друге, ОСББ може залишити балансоутримувачем будинку попереднього власника, тобто в нашому випадку — будівельну компанію. Зверніть увагу, що зробити це ОСББ може тільки за домовленістю з попереднім власником (будівельною компанією), оформленою у вигляді договору. Тому будьте дуже уважні, якщо до вас звернуться представники ОСББ з проханням залишити будинок на балансі будівельної компанії. Без укладення письмового договору з будівельною компанією самостійно зробити цього вони не зможуть. По-третє, ОСББ може передати будинок на баланс будь-якої іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість передачі їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.
Що робити, якщо власники квартир не створюють ОСББ?
Якщо власники квартир
не бажають створювати ОСББ протягом 2 місяців після підписання акта державної приймальної комісії, будівельна компанія може піти двома шляхами:1) спробувати умовити власників квартир створити ОСББ
, змалювавши їм усі переваги ОСББ порівняно з тим, коли домом опікується не ОСББ, а звичайний комунальний ЖЕК;2) звернутися з заявою до місцевої
(міської, сільської, селищної) ради про визначення балансоутримувача будинку. Звертаємо вашу увагу на те, що заяву необхідно подавати у двох екземплярах і реєструвати у загальному відділі міської ради або у діловода чи секретаря сільської, селищної ради, при цьому один примірник залишається місцевій раді, а інший залишається у вас на підтвердження того, що ви подавали заяву і що вона була прийнята місцевою радою. Форма такої заяви на законодавчому рівні не встановлена, тому пропонуємо примірний зразок заяви (рис. 1).
Рис. 1
Звичайно, що місцева рада може призначити балансоутримувачем лише підпорядковану їй юридичну особу (комунальну установу або комунальне підприємство).
Відповідно до
ч. 5 ст. 11 Закону про ОСББ призначений місцевою радою балансоутримувач здійснює свої повноваження з забезпечення управління будинком до прийняття будинку на баланс ОСББ (тобто до того моменту, коли ОСББ буде створено і прийме будинок на свій баланс). При цьому витрати на здійснення функцій балансоутримувача розподіляються між власниками пропорційно площі приміщень, що перебувають у їх власності. У звязку із цим, зазвичай, проблем із тим, щоб місцева рада визначила балансоутримувача будинку, не виникає. Хоча ні для кого не секрет, що місцева рада ухвалює такі рішення досить неохоче, оскільки в кожному будинку в подальшому знайдуться злісні неплатники, які систематично не будуть сплачувати внески, спрямовані на покриття витрат на здійснення функцій балансоутримувача.
Звертаємось до суду
У цьому випадку будівельній компанії доведеться звертатися до окружного адміністративного суду у випадку оскарження бездіяльності Київської або Севастопольської міської ради або до місцевого суду загальної юрисдикції у випадку оскарження бездіяльності іншої міської ради, сільської або селищної ради. При поданні позовної заяви ви повинні сплати державне мито у розмірі 3 грн. 40 коп. Пропонуємо зразок позовної заяви (
рис. 2).
Рис. 2
Звичайно, що фактично зобов’язати місцеву раду прийняти яке-небудь рішення на практиці досить складно, адже місцева рада — це колегіальний орган. I навіть якщо суд у своєму рішенні зобов’яже раду прийняти рішення про визначення балансоутримувача будинку, то виконати це рішення буде дуже складно. Окрім цього, у
ч. 4 ст. 11 Закону про ОСББ встановлено повноваження щодо визначення балансоутримувача будинку у наступному формулюванні: «рада може визначити», тобто це дискреційне (на власний розсуд) повноваження місцевої ради, воно є правом, а не обов’язком ради.У цій ситуації можемо порадити використовувати всі свої дипломатичні прийоми та навички при спілкуванні або з власниками квартир, щоб вони створили ОСББ та взяли будинок на свій баланс, або з депутатами місцевої ради, щоб вони добровільно визначили балансоутримувача «вашого» будинку.
