Право строить на чужой земле
Борис Бидий, юрист (г. Киев)
В настоящей статье мы постараемся раскрыть сущность института суперфиция, рассказать о перспективах его применения (как они видятся нам), дать рекомендации по его использованию.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ЗКУ
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.Закон о регистрации
вещных прав — Закон Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.Закон об ипотеке
— Закон Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV.Закон об аренде земли
— Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 г. № 161-XIV.
Еще несколько лет назад в практике земельных отношений в строительстве сложилась следующая ситуация. Застройщик должен был либо арендовать землю у города (органов местного самоуправления), либо выкупать ее. Что и говорить, особой альтернативы данная дилемма не давала. И то и другое не слишком устраивало застройщика. Выкупать землю надежнее, но где найти для этого средства, — ведь это обездвиженный капитал. Аренда же земли означала для застройщика повышенные риски, — от непредсказуемости поведения местной власти в части повышения арендной платы вплоть до расторжения таких договоров без всяких к тому серьезных оснований. А если вспомнить тенденцию к сокращению сроков такой аренды1, непрекращающихся судебных споров вокруг земельных вопросов и повышенному вниманию прокуратуры к вопросам выделения земли, то становится понятно, почему земельные отношения столь критичны для инвестиций в Украине. При этом годные под застройку земли в основном остаются в собственности государства и муниципалитетов.
1 Например, в Киеве и Киевской области обычный срок, на который заключались договоры аренды, сократился с 10 до 3 — 5 лет.
Право застройки. Правовые традиции
Однако
существуют и другие правовые модели, кроме указанных выше, получить чужую землю в пользование на ограниченном вещном праве, дающем возможность (право) ее застройки, — суперфиции. Практика дореволюционного национального законодательства (дореволюционной России) и других европейских стран показывает, что собственность на земельный участок и возведенные на нем строения могут не совпадать, и, тем не менее, это не мешает строительству на земле, принадлежащей другому лицу. Более того, такое положение дел является характерной особенностью современного гражданского оборота недвижимости.Суперфиций, как ограниченное право на чужую вещь, было известно еще в Древнем Риме, но в своем современном виде оно появилось с насущной экономической потребностью в его регламентации. Можно сказать, оно было вызвано самой жизнью. Речь идет о появлении в XIX в. детально разработанных норм права застройки в ряде европейских законодательств в связи с необходимостью решать вопросы масштабного строительства в черте крупных городов, в связи с их бурным промышленным развитием в условиях дефицита свободных земель и частной собственностью на землю.
В нашем современном национальном законодательстве институт права застройки, как отдельный вещно-правовой институт, появился в 1912 году с изданием Государственной думой России
Закона о праве застройки от 23.06.1912 г. По этому Закону собственник земельного участка мог предоставить такой участок под застройку другому лицу по договору на срок за вознаграждение. Кстати, Закон устанавливал предельный срок 99 лет, на который устанавливалось право застройки.Конструкция права застройки оказалась столь удачной, что, как отдельный вещно-правовой институт, он вошел в
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (далее — ГК 1922 г.) и просуществовал вплоть до 1949 года2. Причем изучение опыта применения права застройки, действовавшего в советской России в период НЭПа, как нам кажется, может представлять определенный интерес для современной практики, в связи с близостью экономических целей того периода к тем, которые стоят перед нашей переходной экономикой в разрезе данного института права. В частности, сейчас, как и тогда, стоит задача привлечь частный и иностранный капитал с целью инвестирования в экономику страны.2 Для советского государства суперфиций оказался очень удобным и востребованным институтом. Он позволял привлечь частный капитал в сферу жилищного строительства, но не расширял круга объектов крупной и средней частной собственности, застройщик имел право пользования зданием, ограниченное сроком действия договора, который составлял до 49 лет для каменных зданий. Впоследствии этот срок был увеличен.
Вторую жизнь этот институт в нашем национальном законодательстве получил с принятием
Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. ГКУ, соответственно отечественной правовой традиции, поместил нормы о праве застройке в раздел «Вещные права». А несколькими годами позже, насколько нам известно, стали предприниматься первые попытки его использования в практике.Необходимо отметить, что, несмотря на регламентацию этого института
ГКУ, он вызывал массу вопросов на практике. Предыдущий опыт применения этого института почему-то был успешно забыт юристами. Ведь за период существования права застройки был накоплен богатый опыт его практического применения, который мог бы позволить избежать многих ошибок в применении этого института. В то же время даже опытные юристы зачастую недопонимали сути этого института, что приводило к его существенным искажениям на практике и делало его слабо отличимым от договора аренды, а потому непонятным и неоправданным в использовании. С учетом этого муниципальные образования не воспринимали этот институт вообще, суперфиций не только не получил единообразной практики своего применения, но и за редким исключением вовсе не применялся.Однако с принятием
Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI — право пользования чужим земельным участком для застройки получило новый импульс развития. Продолжилось совершенствование норм законодательства, призванных дополнительно регламентировать этот институт.Еще ранее Госкомзем в своем
письме от 02.07.2008 г. № 14-25-7/7030 выразил свою позицию в поддержку установления права строительства на чужой земле в отношении земель государственной и коммунальной собственности, как альтернативы договорам аренды, и рекомендовал суперфиций к использованию местным органам самоуправления.
Правовая сущность права застройки
Правом застройки называется устанавливаемое договором, срочное (на срок), вещное и возмездное право использования «чужого» земельного участка для возведения и эксплуатации объекта.
Действующий
ГКУ относит суперфиций к вещным правам и помещает его в раздел ограниченных вещных прав (по сравнению с содержанием права собственности). В частности, статья 395 раздела 30 ГКУ причисляет право застройки земельного участка (суперфиций) к вещным правам на чужое имущество.При этом право собственности определяется законом как полная юридическая власть лица над вещью, когда собственник вещи имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью. В то же время, наряду с правом собственности, на вещь может быть установлено ограниченное право. Лицо, в пользу которого оно установлено, имеет право на защиту своего ограниченного имущественного права, в том числе и против собственника вещи (
ст. 396 ГКУ). Противоречия здесь никакого нет. Дело в том, что ограниченное вещное право может возникать не иначе как по воле самого собственника. Статья 4 Закона о регистрации вещных прав говорит о производном характере вещных прав по отношению к праву собственности. Об этом свидетельствует и порядок регистрации: эти права регистрируются только после регистрации права собственности.Ограниченные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, в соответствии со
ст. 182 ГКУ и Законом о регистрации вещных прав, и попадают в соответствующий государственный реестр3, который ведется наряду с правом собственности и отягощениями. Наверное поэтому право застройки иногда называют обременением (отягощением) земельного участка, что, конечно же, юридически неточно, но в чем-то выражает суть ограниченного вещного права.3 В настоящее время реестр не работает. В порядке, определенном Законом о регистрации вещных прав, регистрация будет осуществляться с 01.01.2012 г. в соответствии с п. 2 Заключительных положений Закона от 11.02.2010 г. № 1878-VI.
Права собственника земли и права застройщика настолько самостоятельны и независимы друг от друга, что каждый из них может вполне самостоятельно распоряжаться своим правом: продавать, дарить, завещать, обременять залогом (ипотекой). Например, если продается земельный участок, «обремененный» правом застройки, то вместе с ним не продается возведенное на этом участке строение. Поэтому очень важно, чтобы лицо, которое покупает землю, заранее проверило в указанном реестре, какие в отношении земельного участка установлены вещные права.
Частноправовой (договорной) характер
Частноправовой (договорной) характер
права застройки означает, что право застройки может возникать только в частноправовом порядке, — как правило, вследствие договора4, одной из сторон которого выступает владелец земельного участка, а другой — получающий его застройщик.4 Основанием установления права застройки может быть также завещание (ст. 413 ГКУ), но случаи эти, на наш взгляд, настолько редки на практике, что можно безо всякой натяжки говорить о «договорном характере» права застройки, так как указанный способ, безусловно, является частноправовым и возникает на основании односторонней сделки.
Срочность права застройки. Длительность срока суперфиция
Срочность
права застройки означает, что договор о праве застройки заключается на определенный в нем срок, чем право застройки отличается от права собственности и ряда других прав на землю, являющихся бессрочными правами. И хотя ГКУ говорит о том, что право застройки может быть установлено на неопределенный срок (ч. 3 ст. 413 ГКУ), смысл этого нужно понимать в неограниченном действии срока договора.В то же время правовая сущность права застройки отличается тем, что договор суперфиция заключается
не только для строительства, но и для эксплуатации здания.Это как раз один из аспектов права застройки, который зачастую недопонимают специалисты. Акцент делается на застройке участка, а что будет потом с вещным правом, застройщику нет никакого дела, — ведь земля его интересовала только на период строительства. Это в принципе не верно. Даже если ему нет интереса удерживать это право за собой, оно может быть отчуждено в пользу общества сособственника многоквартирного дома (при жилищном строительстве) или эксплуатирующей организации.
Предельные сроки договоров суперфиция должны устанавливаться достаточно большими, сравнимыми со сроком жизни возводимых строений. Такие длительные сроки обеспечивают застройщику (покупателю-собственнику) эксплуатацию здания на протяжении полного цикла срока его жизни, и следовательно, возвращение понесенных на строительство затрат. Так, дореволюционный
Закон о праве застройки 1912 г. устанавливал предельный срок 99 лет. В другие европейских странах законодательством были установлены сопоставимые сроки. Недаром Верховный Суд Украины в своем постановлении от 12.02.2008 г. по делу № 39/136пд указал на то, что краткосрочный характер договора противоречит природе суперфиция. В данном случае указания суда восполнило законодательный пробел.Современное законодательство не ограничивает срок, на который может быть установлено право застройки, кроме случаев, когда речь идет об установлении суперфиция на земли государственной и земельной собственности. Максимальный срок пользования землей на условиях установления прав застройки на такие земли ограничен 50 годами, что, конечно же, недостаточно по сравнению со сроком эксплуатации зданий и сооружений на такой земле и несколько ограничивает применение суперфиция при строительстве долгосрочных проектов, например, таких как жилищное строительство. В этой связи хочется отметить, что законодательство других стран (например, Германии, 1919 г.) считало также желательным допустить продление договора застройки на новый срок, так как это создавало основу устойчивости права застройки.
Важнейшей особенностью права застройки, отличающей его от аренды, является обязательное установление и
минимальных сроков договора, причем также достаточно больших, сравнимых со сроком жизни возводимых строений. Без установления минимального срока действия договора о праве застройки оно значительно утрачивает свой смысл, так как имеет целью именно защиту застройщика и третьих лиц от частых изменений условий договора об использовании земельного участка. Так, Закон о праве застройки 1912 г. устанавливал минимальный срок, на который могло быть установлено право застройки, 36 годами.Положения современного закона не содержат минимального срока суперфиция. Как нам представляется, такое упущение можно компенсировать в договорном порядке, внеся в договор об установлении права застройки соответствующее положение.
Вещный характер права застройки
Вещный характер
права застройки принципиально отличает его от аренды. Традиционно нашему гражданскому праву присуща дихотомия (разделение на две взаимоисключающие категории), когда права делятся на вещные и имущественные. Спецификой вещных прав является их абсолютный характер, отличающий их от относительных, обязательственных прав. Абсолютный характер вещных прав проявляется в том, что такие права дают возможность устранять всех третьих лиц от хозяйственного обладания вещью (в том числе и от незаконных притязаний ее собственника). Вещное право оформляет непосредственное отношение лица к вещи. Оно имеет присущие вещным правам способы защиты — вещно-правовые иски.Здесь сделаем небольшое отступление. Традиционно гражданское законодательство закрепляет два классических вещно-правовых иска, служащих защите права собственности и иных вещных прав: виндикационный — об истребовании имущества из чужого незаконного владения и негаторный — об устранении препятствий в пользовании, не связанных с лишением владения вещью. Здесь идет речь в первую очередь о втором из них — возможности суперфициария требовать судом от всех третьих лиц беспрепятственного использования своего имущества.
Отечественное (континентальное) гражданское право не допускает конкуренции исков (как англо-американское право). В случаях, когда ограниченные вещные права (суперфиций, сервитут, право залога) возникают по договору с собственником вещи, они защищаются субъектами таких отношений с помощью вещно-правовых исков.
Общая тенденция развития современного законодательства показывает, что мы являемся свидетелями попытки распространить правовой режим вещных прав на обязательственные права, т. е. происходит как бы отход от классического деления категорий права и взаимопроникновение черт, характерных для этих двух категорий (
ч. 2 ст. 190 ГКУ, ч. 7 ст. 5 Закона об ипотеке). Взаимопроникновение черт вещного и имущественного права имело место и в классических правовых конструкциях. Так, когда предметом залога являются вещные права, бездокументарные ценные бумаги залог товаров в обороте, право залога приобретает черты относительности.Кроме того, на сегодняшний день действующее законодательство, вопреки правовым традициям, в значительной мере нивелировало указанные выше различия между
правом застройки и правом аренды, приблизив объем прав арендатора к объему прав, которые имеет суперфициарий. В этом мы видим желание законодателя защитить права арендатора-застройщика.Однако сама по себе тенденция смешения правового режима вещных и обязательственных прав, как нам кажется, неоправданна и приводит только к правовым коллизиям и затруднениям на практике. Вся беда в том, что подобные изменения в законодательстве появляются благодаря лобби, а уровень специалистов, оформляющих эти предложения, зачастую низок и не позволяет им в полной мере оценить то глубинное влияние, которое они оказывают на систему прав в целом.
Теперь право аренды, если принять во внимание
ч. 5 ст. 93 ЗКУ, в общем случае может быть объектом отчуждения (продажи), в том числе и на земельных торгах (гл. 20 ЗКУ), залога (ипотеки), наследования. Однако, мы думаем, объективные трудности в практической реализации оборота прав, основанных на договоре аренды, в силу самой природы этих прав, будут существовать и дальше.Нужно учитывать декларативный характер такой возможности отчуждения права аренды. На отношения между арендатором и частным владельцем (собственником) земли это разрешение сильно не повлияло: они и так могли определить свои отношения в договоре. В отношении же отчуждения права аренды на земли государственной и муниципальной собственности установлен запрет (
ст. 81 Закона об аренде земли).Так, возможность передавать право аренды в ипотеку была предоставлена застройщикам давно, однако реализация такого права до сих пор не имеет четких практических механизмов. Дело в том, что
передача имущества в залог предполагает его последующее отчуждение, а как это осуществлять в случае с обязательственным правом аренды, возникшем на основании решения собственника (органов местного самоуправления)5, очень большой вопрос. Высокие риски при аренде земли также не позволяют застройщику рассчитывать на получение кредитов.5 Ипотека земельных участков не отменяет ограничения в части их отчуждения и целевого использования (ст. 15 Закона об ипотеке). Также необходимо отметить, что, если земля передавалась не в порядке земельных торгов, лицо-арендатор фигурирует в технической документации — проекте землеотвода, в системе учета государственной регистрации прав аренды на земельный участок — в государственном земельном кадастре, в частности в Поземельной книге, куда заносятся данные на основании договора аренды. Это создает технические сложности для реализации права.
Отношения же, основанные на праве суперфиция, по своей природе более стабильны, чем отношения, основанные на праве аренды, особенно учитывая уже упоминавшуюся нами практику передачи земли в аренду на короткий срок, что при возникновении каких-либо трудностей при реализации проекта, создает еще один фактор нестабильности. И, кроме того, как мы упомянули, что право застройки является вещным правом, порождает ряд серьезных последствий. Это касается в первую очередь способов его защиты.
Будучи вещным правом, суперфиций порождает вещный иск, т. е. возможность требовать через суд обеспечения права беспрепятственного использования «чужого» земельного участка для возведения и эксплуатации здания, в чьих бы руках земельный участок не находился, и потому не препятствует обороту земельных участков.
Являясь
абсолютным, вещное право дает средства защищаться против любого и каждого. Это означает, что все обязаны воздерживаться от его нарушения относительно права данного лица, а носитель вещного права может требовать от всех и каждого прекращения действий, препятствующих его осуществлению. При этом собственник земельного участка сохраняет право распоряжения своим имуществом, а застройщик имеет право требовать осуществления предоставленных ему договором суперфиция прав от любого собственника земли.Возвращаясь к арендному договору, отметим, что такой договор традиционно всегда носил
личный (обязательственный) характер, так как в общем случае арендатор не мог переуступать свое право аренды другому лицу без согласия арендодателя. В свою очередь, право застройки хотя и возникает вследствие договора между двумя сторонами, но, как мы уже сказали, относится к категории вещных прав. Таким образом, в общем случае право застройки может отчуждаться путем продажи другому лицу без согласия владельца участка, наследоваться, на него может быть обращено взыскание при имущественном иске, а значит, оно может быть предметом залога. Право застройки, установленное на земли государственной и коммунальной собственности, не может отчуждаться или быть предметом залога, внесено в уставный фонд юридического лица, за исключением перехода прав собственности на здание (ч. 3 ст. 1021 ЗКУ).Точно так же наличие договора о застройке не мешает обороту земельного участка и его ипотеке, так как обязательства, установленные договором (в том числе и по оплате), действуют все время договора независимо от изменения конкретных сторон. В то же время установление права застройки на уже обремененный ипотекой (залогом) участок может ухудшить положение предшествующих кредиторов землевладельца. Именно поэтому
постановлением КМУ от 09.09.2009 г. № 1021 предусмотрена регистрация в Поземельной книге, как названо в нем «ограничений использования земельного участка»6.6 Постановление КМУ «Об утверждении порядков ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли» от 09.09.2009 г. № 1021.
Необходимо учитывать, что существует тесная связь между правом застройки и кредитом под залог права застройки или ипотеку строения, построенного на чужом земельном участке. Однако европейская практика показала, что возможность свободного отчуждения права застройки необходима, так как только такой режим может обеспечить получение необходимого застройщику для строительства зданий кредита под залог права застройки.
Неизменность условий оплаты
Установление права застройки означает сохранение условий договора о застройке на все время его действия, его основные условия должны быть
неподвижны и неотменимы, в том числе и по согласию сторон. Такой режим права застройки ставит своей целью защиту третьих лиц и должно гарантировать прочность залога такого права.Предсказуемость отношений по договору суперфиция, в том числе стабильность платы в течение длительного периода времени, призваны защищать слабую сторону — застройщика, а также других участников гражданского оборота от необоснованных притязаний собственника участка.
Отличительной особенностью платы по такому договору является ее предсказуемость. Это связано также и с возможностью обращения застройщика к кредитованию под залог, права застройки (либо ипотеки здания). В случае непредсказуемости роста оплаты по договору суперфиция такое кредитование застройщика будет порождать повышенные риски для банковского учреждения, выдающего кредиты застройщику, а это, в свою очередь, будет препятствовать получению таких кредитов и увеличивать их стоимость.Поскольку договор на предоставление права застройки заключается на большой период времени, невозможно полностью избежать изменения платы по такому договору. Это, в первую очередь, естественный рост, связанный с рентным доходом от земельного участка, размером налога на землю, а также инфляционная составляющая. В то же время такой рост платы, на наш взгляд, можно сделать прогнозируемым, например, предусмотрев в договоре, что пересматриваться плата может не чаще, чем, скажем один раз в три года, а также установив пределы ее роста в заранее оговоренных рамках. Кроме того, разумным представляется предусмотреть в договоре возможность роста арендной платы в связи с наступлением определенных обстоятельств. Например, изменением стоимости земли (капитализированного рентного дохода) или ставки платы за землю.
Залог права застройки
Залог права застройки осуществляется по правилам ипотеки7 (
ч. 7 ст. 5 Закона об ипотеке). Это и понятно, имущественный оборот земли, его ипотека, и права застройки, ипотека, суперфиция не должны происходить оторвано друг от друга, иначе не будет возможности достоверно проследить за обременением земли и права застройки (иначе будет нарушаться принцип гласности залога и права залогодержателя).7
С вводом в действие реестра вещных прав и их отягощений права на недвижимость и ипотека будут фигурировать в одном реестре.С вводом в действие с 01.01.2012 г. реестра вещных прав и их отягощений, права на недвижимость и ипотека будут фигурировать вместе в этом реестре.
Право застройки может быть предметом оборота или ипотеки только как единое целое. Ипотека строений отдельно от права застройки, на наш взгляд, возможна, только если в ипотеку не было передано само право, поэтому строения в этом контексте можно рассматривать как принадлежность или часть права застройки.
Возможна последующая ипотека права застройки, — она будет подчиняться правилам приоритета. Однако, так как право застройки — возмездное право, то право землевладельца на получение платы от суперфициария является, безусловно, преимущественным перед любым из ипотекодержателей права застройки.
Основания прекращение права застройки
Как мы уже говорили, установление права застройки означает стабильность условий договора о застройке на все время его действия. Поэтому хотим обратить внимание на характерные для права застройки основания его прекращения.
Статья 416 ГКУ называет только некоторые возможные причины: а) соединение в одном лице собственника земли и суперфициария; б) истечение срока договора; в) отказ суперфициария от своего права; г) неиспользование земельного участка в течение трех лет. Список, указанный в законе, остается открытым, поэтому несложно продолжить его общими основаниями, изложенными в гражданском и земельном законодательстве. Остановимся здесь только на тех из них, которые могут вызывать некоторые трудности в понимании на практике.Одним из не упомянутых
ГКУ возможных оснований досрочного прекращения права застройки является гибель участка8, а также изъятие участка с возмещением для общественных нужд. Однако, как уже говорилось, суперфициарий может успешно защищать свое право против третьих лиц, наносящих ущерб его имуществу, в том числе и против органов государственной и муниципальной власти, принимающих решения об изъятии участка для общественных нужд, а также требовать с них возмещения понесенного ущерба. Это право дает застройщику право оспаривать и сервитуты, налагаемые властями, в публичном интересе.8 Невозможность его дальнейшего использования по целевому назначению, например по причине проседания почвы или после заболачивания после природных катаклизмов.
Так как право застройки является вещным правом, застройщик, в принципе, может отказаться от него в любой момент, однако это представляется маловероятным, так как право застройки устанавливается в первую очередь в его интересах. Такой отказ не означает ликвидацию права застройки, а только переход права в полном объеме к собственнику земли с сохранением всех его обременений — обязательств, лежащих на суперфициарии. Кредиторы же застройщика вправе обратить иск на право застройки и требовать его продажи с публичных торгов. Только в том случае, когда застройщик не реализовал свое право на возведение строения и право застройки не обременено ипотекой, возможна его ликвидация на основании отказа.
Судьба права собственности на строение
Право собственности на вновь создаваемый объект строительства возникает у застройщика, но каковы будут для него правовые последствия прекращения права пользования земельным участком, на котором возведено строение, если срок службы здания еще не исчерпан. Согласно
ст. 417 ГКУ собственник земельного участка и суперфициарий определяют последствия такого прекращения.В этом отношении представляется разумным внести в договор положения о юридической судьбе недвижимости после истечения срока действия договора, например, перехода права собственности на строение к собственнику земли с выплатой определенной компенсации застройщику, минимальной остаточной стоимости строения. Возмещение части стоимости строения было предусмотрено
ГК 1922 г. Законы о застройке других Европейских стран, исходя как из соображений экономической справедливости, так и оздоровления городов в той или иной мере, предусматривают возмещение застройщику за строения со стороны владельца земли. Так, например, если установить в договоре размер возмещения в процентном отношении к фактической стоимости строений, то это должно стимулировать застройщика поддерживать строения в нормальном состоянии.Однако в случае строительства многоквартирного жилого дома, лучше предусмотреть продление договора суперфиция (заключение нового) или первоочередное право аренды участка, а весь срок эксплуатации здания. Это может быть первоочередное право покупки земли под строением лицом, эксплуатирующим здание, возможность продления договора или установления арендных отношений.
Заключительные рекомендации
Многие положения договора суперфиция имеют схожесть с положениями договора аренды, в частности, права и обязанности сторон, а также должны содержать те же приложения, которые предусмотрены законодательством к договору аренды земли
(ст. 15 Закона об аренде земли). Поэтому в настоящей публикации мы рассмотрели только те его особенности, которые могли вызывать сложности.Не побоимся повториться еще раз: для эффективной реализации права застройки срок такого договора должен устанавливаться достаточно большим. Договор должен допускать возможность продления его на новый срок или перезаключение.
Закон не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора суперфиция, он может заключаться в простой письменной форме. Но учитывая долгое время существовавшую практику нотариального удостоверения договоров аренды земельных участков9, единственно для придания
неоспоримости договору суперфиция, стороны могут прибегнуть к его нотариальному удостоверению (см. рекомендации, изложенные в письме Госкомзема от 02.07.2008 г. № 14-25-7/7030).9 В настоящее время с принятием поправок Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 11.06.2009 г. № 1509-VI практика изменилась.
Договор суперфиция подлежит государственной регистрации, которая с 01.01.2012 г. должна проводиться в соответствии с Законом о регистрации вещных прав. До полноценного введения в действие реестра вещных прав на землю и их ограничений государственная регистрация договоров суперфиция осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством для договоров аренды земли. Такая регистрация проводится на базе Государственного земельного кадастра регистраторами структурных подразделений Госкомзема, в ведении которого находится земельный участок (см. письмо Госкомзема от 23.06.2008 г. № 14-17-6/6604).
КГГА продолжает составлять реестр незаконно отчужденных объектов
Киевская городская государственная администрация продолжает работу по созданию реестра объектов коммунальной собственности, незаконно отчужденных в течение 2007 — 2010 гг. Об этом заявил глава КГГА Александр Попов.
По его словам, ожидать быстрого завершения этого процесса не стоит, но работа в этом направлении ведется постоянно.
«Процесс возвращения сложный. Нужно понимать, что ни в мае, ни в августе он не завершится, поскольку работа постоянно ведется, чтобы выявить те объекты, которые, по нашему мнению, были отчуждены незаконно либо с нарушением закона», — отметил председатель КГГА.
Источник: www.building.ua
