Право будувати на чужій землі

Право будувати на чужій землі

Борис Бідій, юрист (м. Київ)

 

У цій статті спробуємо розкрити сутність інституту суперфіція, розглянути перспективи його застосування (як ми їх розуміємо), дати рекомендації щодо його використання.

 

ДОКУМЕНТИ СТАТТІ

ЦКУ

— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

ЗКУ

— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

Закон про реєстрацію речових прав

— Закон України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.

Закон про іпотеку

— Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р. № 898-IV.

Закон про оренду землі

— Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.

 

Ще кілька років тому у практиці земельних відносин у будівництві склалася така ситуація. Забудовник повинен був або орендувати землю в міста (органів місцевого самоврядування), або викуповувати її. Що й говорити — особливого вибору ця дилема не пропонувала. І те й інше не дуже влаштовувало забудовника. Викуповувати землю надійніше, але де знайти для цього кошти, — адже це знерухомлений капітал. Оренда ж землі означала для забудовника підвищені ризики — від непередбачуваності поведінки місцевої влади в частині підвищення орендної плати аж до розірвання таких договорів без будь-яких на те серйозних підстав. А якщо пригадати тенденцію до скорочення строків такої оренди¹, безперервних судових спорів навколо земельних питань та підвищеної уваги прокуратури до питань виділення землі, то стає зрозумілим, чому земельні відносини є настільки критичними для інвестицій в Україні. При цьому придатні під забудову землі переважно залишаються у власності держави та муніципалітетів.

1

Наприклад, у Києві та Київській області звичайний строк, на який укладалися договори оренди, скоротився з 10 до 3 — 5 років.

 

Право забудови. Правові традиції

Однак існують й інші, крім зазначених вище, правові моделі отримання чужої землі в користування на обмеженому речовому праві, що дає можливість (право) її забудови, —

суперфіції. Практика дореволюційного національного законодавства (дореволюційної Росії) та інших європейських країн показує, що право власності на земельну ділянку та право власності на споруджені на ній будови можуть не збігатися, і, однак, це не заважає будівництву на землі, що належить іншій особі. Більше того, такий стан справ є характерною особливістю сучасного цивільного обороту нерухомості.

Суперфіцій як обмежене право на чужу річ був відомий ще в Давньому Римі, але у своєму сучасному вигляді він зумовився нагальною економічною потребою в його регламентації. Можна сказати, він було викликаний самим життям. Ідеться про появу у XIX ст. детально розроблених норм права забудови у деяких європейських законодавствах у зв'язку з необхідністю вирішувати питання масштабного будівництва в межах великих міст унаслідок їх бурхливого промислового розвитку в умовах дефіциту вільних земель та приватної власності на землю.

У нашому сучасному національному законодавстві інститут права забудови як окремий речово-правовий інститут з'явився у 1912 році з появою

Закону про право забудови від 23.06.1912 р., який було розроблено Державною Думою Росії. Згідно з цим Законом власник земельної ділянки міг надати таку ділянку під забудову іншій особі за договором на строк за винагороду. До речі, Закон передбачав граничний строк у 99 років, на який установлювалося право забудови.

Конструкція права забудови виявилася настільки вдалою, що як окремий речово-правовий інститут вона ввійшла до

Цивільного кодексу РРФСР 1922 р. (далі — ЦК 1922 р.) та проіснувала аж до 1949 року². Причому вивчення досвіду застосування права забудови, що діяло в Радянській Росії в період непу, як нам здається, може становити певний інтерес для сучасної практики у зв'язку з наближеністю економічних цілей того періоду до тих, що постали перед нашою перехідною економікою в розрізі цього інституту права. Зокрема, сьогодні, як і тоді, стоїть завдання залучити приватний та іноземний капітал з метою інвестування в економіку країни.

² Для радянської держави суперфіцій виявився дуже зручним та запитаним інститутом. Він дозволяв залучити приватний капітал до сфери житлового будівництва, але не розширював коло об’єктів великої та середньої приватної власності: забудовник мав право користування будівлею, обмежене строком дії договору, що дорівнював до 49 років для кам’яних будівель. Згодом цей строк було збільшено.

Другого життя у нашому національному законодавстві цей інститут набув із прийняттям

Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. ЦКУ, відповідно до вітчизняної правової традиції помістивши норми про право забудови до розділу «Речові права». А декількома роками пізніше, наскільки нам відомо, почали робитися перші спроби його використання на практиці.

Слід зауважити: незважаючи на регламентацію цього інституту

ЦКУ, він викликав безліч запитань на практиці. Попередній досвід застосування цього інституту чомусь був успішно забутий юристами. Адже за період існування права забудови було накопичено багатий досвід його практичного застосування, який міг би дозволити уникнути багатьох помилок у застосуванні цього інституту. Водночас навіть досвідчені юристи часто недостатньо розуміли сутність цього інституту, що призводило до його істотних перекручень на практиці та робило його дуже схожим на договір оренди, а тому незрозумілим та невиправданим у використанні. З урахуванням цього муніципальні утворення не сприймали цей інститут узагалі, суперфіцій не лише не отримав уніфікованої практики свого застосування, а і, за рідкісними винятками, узагалі не застосовувався.

Однак із прийняттям

Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. № 509-VI право користування чужою земельною ділянкою для забудови набуло нового імпульсу розвитку. Продовжилося вдосконалення норм законодавства, що мали на меті додатково регламентувати цей інститут.

Ще раніше Держкомзем у своєму

листі від 02.07.2008 р. № 14-25-7/7030 виклав свою позицію на підтримку встановлення права будівництва на чужій землі щодо земель державної та комунальної власності як альтернативи договорам оренди і рекомендував суперфіцій до використання місцевим органам самоврядування.

 

Правова сутність права забудови

Правом забудови називається встановлюване договором строкове (на строк), речове та відплатне право використання «чужої» земельної ділянки для спорудження та експлуатації об'єкта.

Чинний

ЦКУ відносить суперфіцій до речових прав та поміщає його до розділу обмежених речових прав (порівняно зі змістом права власності). Зокрема, ст. 395 розд. 30 ЦКУ зараховує право забудови земельної ділянки (суперфіцій) до речових прав на чуже майно.

При цьому право власності визначається законом як повна юридична влада особи над річчю, коли власник речі має право володіти, користуватися та розпоряджатися річчю, що належить йому. Водночас разом із правом власності, на річ може бути встановлено обмежене право. Особа, на користь якої його встановлено, має право на захист свого обмеженого майнового права, у тому числі й проти власника речі (

ст. 396 ЦКУ). І тут немає жодної суперечності. Справа в тому, що обмежене речове право може виникати не інакше, як за волею самого власника. У ст. 4 Закону про реєстрацію речових прав ідеться про похідний характер речових прав щодо права власності. Про це свідчить і порядок реєстрації: ці права реєструються тільки після реєстрації права власності.

Обмежені права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації відповідно до

ст. 182 ЦКУ і Закону про реєстрацію речових прав та потрапляють до відповідного державного реєстру³, що ведеться разом із правом власності та обтяженнями. Напевно, тому право забудови інколи називають обмеженням (обтяженням) земельної ділянки, що, звичайно ж, юридично неточно, але в чомусь виражає сутність обмеженого речового права.

³ На сьогодні реєстр не працює. У порядку, визначеному Законом про реєстрацію речових прав, реєстрація здійснюватиметься з 01.01.2012 р. відповідно до п. 2 Прикінцевих положень Закону від 11.02.2010 р. № 1878-VI.

Права власника землі та права забудовника настільки самостійні та незалежні одне від одного, що кожен з них може цілком самостійно розпоряджатися своїм правом: продавати, дарувати, заповідати, обтяжувати заставою (іпотекою). Наприклад, якщо продається земельна ділянка, «обтяжена» правом забудови, то разом з нею не продається споруджена на цій ділянці будова. Тому дуже важливо, щоб особа, яка купує землю, завчасно перевірила в зазначеному реєстрі, які речові права встановлено щодо земельної ділянки.

 

Приватноправовий (договірний) характер

Приватноправовий (договірний) характер

права забудови означає, що право забудови може виникати лише у приватноправовому порядку — як правило, унаслідок договору⁴, однією зі сторін якого є власник земельної ділянки, а іншої — забудовник, який її одержує.

⁴ Підставою встановлення права забудови може також бути заповіт (ст. 413 ЦКУ), але ці випадки, на наш погляд, такі рідкісні на практиці, що можна без жодної натяжки говорити про «договірний характер» права забудови, оскільки зазначений спосіб, безумовно, є приватноправовим та виникає на підставі одностороннього правочину.

 

Строковість права забудови. Тривалість строку суперфіція

Строковість

права забудови означає, що договір про право забудови укладається на визначений у ньому строк, чим право забудови відрізняється від права власності та низки інших прав на землю, які є безстроковими правами. І хоча в ЦКУ зазначається, що право забудови може бути встановлено на невизначений строк (ч. 3 ст. 413 ЦКУ), це потрібно розуміти як необмежену дію строку договору.

Водночас правова сутність права забудови відзначається тим, що договір суперфіція укладається

не лише для будівництва, а й для експлуатації будівлі .

Це якраз один з аспектів права забудови, який часто недостатньо розуміють фахівці. Наголос робиться на забудові ділянки, а що буде потім з речовим правом, забудовника обходить — адже земля його цікавила тільки на період будівництва. Це у принципі неправильно. Навіть якщо немає інтересу утримувати це право за собою, його може бути відчужено на користь товариства співвласника багатоквартирного будинку (при житловому будівництві) чи експлуатуючої організації.

Граничні строки договорів суперфіція повинні встановлюватися чималими, порівнянними зі строком життя споруджуваних будов. Такі тривалі строки забезпечують забудовнику (покупцю-власнику) експлуатацію будівлі протягом повного циклу строку його життя і, отже, повернення понесених на будівництво витрат. Так, дореволюційний

Закон про право забудови 1912 р. установлював граничний строк у 99 років. В інших європейських країнах законодавством було встановлено порівнянні строки. Недаремно Верховний Суд України у своїй постанові від 12.02.2008 р. у справі № 39/136пд указав на те, що короткостроковий характер договору суперечить природі суперфіція. У цьому випадку вказівки суду заповнили законодавчу прогалину.

Сучасне законодавство не обмежує строк, на який може бути встановлено право забудови, крім випадків, коли йдеться про встановлення суперфіція на землі державної та земельної власності. Максимальний строк користування землею на умовах установлення прав забудови на такі землі обмежено 50 роками, що, звичайно ж, недостатньо порівняно зі строком експлуатації будівель і споруд на такій землі та дещо обмежує застосування суперфіція при будівництві довготривалих проектів, наприклад, таких, як житлове будівництво. У зв'язку з цим зауважимо, що законодавство інших країн (наприклад Німеччини, 1919 р.) вважало також бажаним допустити продовження договору забудови на новий строк, оскільки це створювало підґрунтя усталеності права забудови.

Найважливішою особливістю права забудови, що відрізняє його від оренди, є обов'язкове встановлення й

мінімальних строків договору, причому також чималих, порівнянних зі строком життя споруджуваних будов. Без установлення мінімального строку дії договору про право забудови воно значно втрачає свій сенс, оскільки має на меті саме захист забудовника і третіх осіб від частих змін умов договору про використання земельної ділянки. Так, Закон про право забудови 1912 р. установлював мінімальний строк, на який могло бути встановлено право забудови, 36 роками.

Положення сучасного закону не містять мінімального строку суперфіція. Як нам здається, таке упущення можна компенсувати в договірному порядку, унісши до договору про встановлення права забудови відповідне положення.

 

Речовий характер права забудови

Речовий характер

права забудови принципово відрізняє його від оренди. Традиційно нашому цивільному праву притаманна дихотомія (розподіл на дві взаємовиключні категорії), коли права поділяються на речові та майнові. Специфікою речових прав є їх абсолютний характер, що відрізняє їх від відносних, зобов'язальних прав. Абсолютний характер речових прав виявляється в тому, що такі права дають змогу усувати всіх третіх осіб від господарського володіння річчю (у тому числі й від незаконних домагань її власника). Речове право оформляє безпосередню причетність особи до речі. Воно має властиві речовим правам способи захисту — речово-правові позови.

Тут зробимо невеликий відступ. Традиційне цивільне законодавство закріплює два класичні речово-правові позови, що застерігають захист права власності та інших речових прав: віндікаційний — про витребування майна з чужого незаконного володіння та негаторний — про усунення перешкод у користуванні, не пов'язаних з позбавленням володіння річчю. Тут насамперед ідеться про другий з них — можливість суперфіціарію вимагати судом від усіх третіх осіб безперешкодного використання свого майна.

Вітчизняне (континентальне) цивільне право не допускає конкуренції позовів (як англо-американське право). У випадках, коли обмежені речові права (суперфіцій, сервітут, право застави) виникають за договором із власником речі, вони захищаються суб'єктами таких відносин за допомогою речово-правових позовів.

Загальна тенденція розвитку сучасного законодавства показує, що є ми свідками спроби поширити правовий режим речових прав на зобов'язальні права, тобто відбувається нібито відхід від класичного поділу категорій права та взаємопроникнення рис, характерних для цих двох категорій (

ч. 2 ст. 190 ЦКУ, ч. 7 ст.5 Закону про іпотеку). Взаємопроникнення рис речового та майнового права мало місце й у класичних правових конструкціях. Так, коли предметом застави є речові права, бездокументарні цінні папери, застава товарів в обороті, право застави набуває рис відносності.

Крім того, на сьогодні чинне законодавство всупереч правовим традиціям значною мірою нівелювало зазначені вище відмінності між

правом забудови та правом оренди, наблизивши обсяг прав орендаря до обсягу прав, які має суперфіціарій. У цьому ми бачимо бажання законодавця захистити права орендаря-забудовника.

Однак власне тенденція змішування правового режиму речових та зобов'язальних прав, як нам здається, не є виправданою та призводить лише до правових колізій та складнощів на практиці. Усе лихо в тому, що подібні зміни в законодавстві з'являються завдяки лобі, а рівень фахівців, які оформляють ці пропозиції, часто недостатній та не дозволяє їм повною мірою оцінити той глибинний вплив, який вони чинять на систему прав в цілому.

Тепер право оренди, якщо взяти до уваги

ч. 5 ст. 93 ЗКУ, у загальному випадку може бути об'єктом відчуження (продажу), у тому числі й на земельних торгах (гл. 20 ЗКУ), застави (іпотеки), успадкування. Однак ми вважаємо, що об'єктивні труднощі у практичній реалізації обороту прав, що базуються на договорі оренди, унаслідок самої природи цих прав існуватимуть і надалі.

Потрібно враховувати декларативний характер такої можливості відчуження права оренди. На відносини між орендарем та приватним власником (володарем) землі цей дозвіл сильно не вплинув: вони й без цього могли визначити свої відносини в договорі. Стосовно ж відчуження права оренди на землі державної та муніципальної власності встановлено заборону (

ст. 8¹ Закону про оренду землі).

Так, можливість передавати право оренди в іпотеку було надано забудовникам давно, однак реалізація такого права досі не має чітких практичних механізмів. Справа в тому, що

передача майна в заставу передбачає його подальше відчуження , а як це здійснювати у випадку із зобов'язальним правом оренди, що виникло на підставі рішення власника (органів місцевого самоврядування)⁵, — дуже велике питання. Високі ризики при оренді землі також не дозволяють забудовнику сподіватися на отримання кредитів.

⁵ Іпотека земельних ділянок не скасовує обмеження в частині їх відчуження та цільового використання (ст. 15 Закону про іпотеку). Також слід зауважити: якщо земля передавалася не в порядку земельних торгів, особа-орендар фігурує в технічній документації — проекті землевідведення, у системі обліку державної реєстрації прав оренди на земельну ділянку — у державному земельному кадастрі, зокрема в Поземельній книзі, куди вносяться дані на підставі договору оренди. Це створює технічні труднощі для реалізації права.

Відносини ж, що ґрунтуються на праві суперфіція, за своєю природою стабільніші, ніж відносини, що базуються на праві оренди, особливо враховуючи вже згадувану нами практику передачі землі в оренду на короткий строк, що в разі виникнення будь-яких труднощів при реалізації проекту, створює ще один чинник нестабільності. І, крім того, як уже згадувалося, те,що право забудови є речовим правом, породжує низку серйозних наслідків. Це стосується насамперед способів його захисту.

Будучи речовим правом, суперфіцій породжує речовий позов, тобто можливість вимагати через суд забезпечення права безперешкодного використання «чужої» земельної ділянки для спорудження та експлуатації будівлі, у чиїх би руках земельна ділянка не перебувала, і тому не перешкоджає обороту земельних ділянок.

Будучи

абсолютним, речове право дає засоби захищатися проти всіх та кожного. Це означає, що всіх зобов'язано утримуватися від його порушення стосовно права цієї особи, а носій речового права може вимагати від усіх та кожного припинення дій, що перешкоджають його здійсненню. При цьому власник земельної ділянки зберігає право розпорядження своїм майном, а забудовник має право вимагати здійснення наданих йому договором суперфіція прав від будь-якого власника землі.

Повертаючись до орендного договору, зауважимо, що такий договір традиційно завжди мав

особистий (зобов'язальний) характер, оскільки в загальному випадку орендар не міг перевідступати своє право оренди іншій особі без згоди орендодавця. У свою чергу, право забудови хоча й виникає внаслідок договору між двома сторонами, але, як уже зазначалося, належить до категорії речових прав. Таким чином, у загальному випадку право забудови може відчужуватися шляхом продажу іншій особі без згоди власника ділянки, успадковуватися, на нього може бути звернено стягнення при майновому позові, а отже, воно може бути предметом застави. Право забудови, установлене на землі державної та комунальної власності, не може відчужуватися чи бути предметом застави, уноситися до статутного фонду юридичної особи, за винятком переходу прав власності на будівлю (ч. 3 ст. 102¹ ЗКУ).

Так само наявність договору про забудову не заважає обороту земельної ділянки та її іпотеці, оскільки зобов'язання, установлені договором (у тому числі й з оплаті), діють увесь час договору незалежно від зміни конкретних сторін. Водночас установлення права забудови на вже обтяжену іпотекою (заставою) ділянку може погіршити становище попередніх кредиторів землевласника. Саме тому

постановою КМУ від 09.09.2009 р. № 1021 передбачено реєстрацію в Поземельній книзі так званих обмежень використання земельної ділянки⁶.

⁶ Постанова КМУ «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги та Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» від 09.09.2009 р. № 1021.

Необхідно враховувати, що існує тісний зв'язок між правом забудови та кредитом під заставу права забудови чи іпотеку будови, побудованої на чужій земельній ділянці. Однак європейська практика показала, що можливість вільного відчуження права забудови необхідна, оскільки лише такий режим може забезпечити отримання необхідного забудовнику для будівництва будівель кредиту під заставу права забудови.

 

Незмінність умов оплати

Установлення права забудови означає збереження умов договору про забудову на весь час його дії, його основні умови мають бути

непорушні та нескасовні, у тому числі й за згодою сторін. Такий режим права забудови ставить за мету захист прав третіх осіб та має гарантувати міцність застави такого права.

Передбачуваність відносин за договором суперфіція, у тому числі стабільність плати протягом тривалого періоду часу, мають на меті захищати слабку сторону — забудовника, а також інших учасників цивільного обороту від необґрунтованих домагань власника ділянки.

Відмітною особливістю плати за таким договором є її передбачуваність. Це пов'язане також і з можливістю звернення забудовника до кредитування під заставу, права забудови (чи іпотеки будівлі). У разі непередбачуваності зростання оплати за договором суперфіція таке кредитування забудовника породжуватиме підвищені ризики для банківської установи, що видає кредити забудовнику, а це, у свою чергу, перешкоджатиме отриманню таких кредитів та збільшуватиме їх вартість.

Оскільки договір на надання права забудови укладається на значний період часу, неможливо повністю уникнути зміни плати за таким договором. Це насамперед природне зростання, пов'язане з рентним доходом від земельної ділянки, розміром податку на землю, а також інфляційна складова. Водночас таке зростання плати, на наш погляд, можна зробити прогнозованим, наприклад, передбачивши в договорі, що переглядатися плата може не частіше, ніж, скажімо, один раз на три роки, а також установивши межі її зростання в наперед обумовлених рамках. Крім того, розумним уявляється передбачити в договорі можливість зростання орендної плати у зв'язку з настанням певних обставин, наприклад, зміною вартості землі (капіталізованого рентного доходу) або ставки плати за землю.

 

Застава права забудови

Застава права забудови здійснюється за правилами іпотеки⁷ (

ч. 7 ст. 5 Закону про іпотеку). Це й зрозуміло: майновий оборот землі, її іпотека та права забудови, іпотеки, суперфіція не повинні відбуватися у відриві один від одного, інакше не буде можливості достовірно простежити за обтяженням землі та права забудови (порушуватиметься принцип гласності застави та права заставодержателя).

⁷ Із запровадженням реєстру речових прав та їх обтяжень права на нерухомість та іпотека фігуруватимуть в одному реєстрі.

Із запровадженням з 01.01.2012 р. реєстру речових прав та їх обтяжень права на нерухомість та іпотека фігуруватимуть разом у цьому реєстрі.

Право забудови може бути предметом обороту чи іпотеки тільки як єдине ціле. Іпотека будов окремо від права забудови, на наш погляд, можлива, тільки якщо в іпотеку не було передано само право, тому будови в цьому контексті можна розглядати як приналежність або частину права забудови.

Можлива подальша іпотека права забудови — вона підпорядковуватиметься правилам пріоритету. Однак оскільки право забудови — відплатне право, то право землевласника на отримання плати від суперфіціарію є, безумовно, переважним перед будь-яким з іпотекодержателів права забудови.

 

Підстави припинення права забудови

Як уже зазначалося, установлення права забудови означає стабільність умов договору про забудову на весь час його дії. Тому хочемо звернути увагу на характерні для права забудови підстави його припинення.

Стаття 416 ЦКУ називає лише деякі можливі причини: а) об'єднання в одній особі власника землі та суперфіціарію; б) закінчення строку договору; в) відмова суперфіціарію від свого права; г) невикористання земельної ділянки протягом трьох років. Список, зазначений у законі, залишається відкритим, тому нескладно продовжити його загальними підставами, викладеними в цивільному та земельному законодавстві. Зупинимося тут лише на тих з них, які можуть викликати деякі труднощі в розумінні на практиці.

Однією з можливих підстав дострокового припинення права забудови, що не згадуються в

ЦКУ, є загибель ділянки⁸, а також вилучення ділянки з відшкодуванням для суспільних потреб. Однак, як уже зазначалося, суперфіціарій може успішно захищати своє право проти третіх осіб, які завдають шкоди його майну, у тому числі й проти органів державної та муніципальної влади, що приймають рішення про вилучення ділянки для суспільних потреб, а також вимагати з них відшкодування завданої шкоди. Це дає забудовнику право оспорювати й сервітути, що накладаються органами влади в публічному інтересі.

⁸ Неможливість її подальшого використання за цільовим призначенням, наприклад, унаслідок просідання ґрунту або після заболочування після природних катаклізмів.

Оскільки право забудови є речовим правом, забудовник, у принципі, може відмовитися від нього в будь-який момент, однак це здається малоймовірним, оскільки право забудови встановлюється насамперед у його інтересах. Така відмова означає не ліквідацію права забудови, а лише перехід права в повному обсязі до власника землі зі збереженням всіх його обтяжень — зобов'язань, покладних на суперфіціарія. Кредитори ж забудовника мають право звернути позов на право забудови та вимагати його продажу з публічних торгів. Тільки в тому випадку, коли забудовник не реалізував своє право на спорудження будови і право забудови не обтяжене іпотекою, можлива його ліквідація на підставі відмови.

 

Доля права власності на будову

Право власності на новостворюваний об'єкт будівництва виникає в забудовника, але які будуть для нього правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою, на якій споруджено будову, якщо строк служби будівлі ще не закінчився? Згідно зі

ст. 417 ЦКУ власник земельної ділянки та суперфіціарій визначають наслідки такого припинення.

У цьому плані здається розумним внести до договору положення про юридичну долю нерухомості після закінчення строку дії договору, наприклад, переходу права власності на будову до власника землі з виплатою певної компенсації забудовнику, мінімальну залишкову вартість будови. Відшкодування частини вартості будови було передбачене

ЦК 1922 р. Закони про забудову інших європейських країн, виходячи як з міркувань економічної справедливості, так і оздоровлення міст, тією чи іншою мірою передбачають відшкодування забудовнику за будови з боку власника землі. Так, якщо встановити в договорі розмір відшкодування у відсотковому відношенні до фактичної вартості будов, то це має стимулювати забудовника підтримувати будови в нормальному стані.

Однак у разі будівництва багатоквартирного житлового будинку краще передбачити продовження договору суперфіція (укладення нового) або першочергове право оренди ділянки на весь строк експлуатації будівлі. Це може бути першочергове право купівлі землі під будовою особою, яка експлуатує будівлю, можливість продовження договору або встановлення орендних відносин.

 

Завершальні рекомендації

Багато положень договору суперфіція мають схожість із положеннями договору оренди, зокрема, права та обов'язки сторін, а також повинні містити ті самі додатки, які передбачено законодавством до договору оренди землі

(ст. 15 Закону про оренду землі). Тому в цій статті ми розглянули лише ті його особливості, які могли викликати труднощі.

Повторимо ще раз: для ефективної реалізації права забудови має встановлюватися чималий строк такого договору. Договір має допускати можливість продовження його на новий строк або переукладення.

Закон не передбачає обов'язкового нотаріального посвідчення договору суперфіція, він може укладатися у простій письмовій формі. Але враховуючи тривалий час існування практики нотаріального посвідчення договорів оренди земельних ділянок⁹, єдино для надання

неоспорюваності договору суперфіція сторони можуть вдатися до його нотаріального посвідчення (див. рекомендації, викладені в листі Держкомзему від 02.07.2008 р. №14-25-7/7030).

⁹ На сьогодні з прийняттям поправок Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 11.06.2009 р. № 1509-VI практика змінилася.

Договір суперфіція підлягає державній реєстрації, яка з 01.01.2012 р. має провадитися відповідно до Закону про реєстрацію речових прав. До повноцінного введення в дію реєстру речових прав на землю та їх обмежень державна реєстрація договорів суперфіція здійснюється в порядку, передбаченому чинним законодавством для договорів оренди землі. Така реєстрація провадиться на базі Державного земельного кадастру реєстраторами структурних підрозділів Держкомзему, у віданні якого перебуває земельна ділянка (див. лист Держкомзему від 23.06.2008 р. №14-17-6/6604).

 

---

КМДА продовжує складати реєстр незаконно відчужених об'єктів

 

Київська міська державна адміністрація продовжує роботу зі створення реєстру об'єктів комунальної власності, незаконно відчужених протягом 2007 — 2010 рр. Про це заявив голова КМДА Олександр Попов.

За його словами, очікувати швидкого завершення цього процесу не варто, але робота в цьому напрямку ведеться постійно.

«Процес повернення складний. Потрібно розуміти, що ні у травні, ні у серпні він не завершиться, оскільки робота постійно ведеться, щоб виявити ті об'єкти, які, на нашу думку, було відчужено незаконно або з порушенням закону», — зауважив голова КМДА.

Джерело: www.building.ua