Выписка и освобождение объекта жилой недвижимости: судебная практика
Сергей Кобзан, канд. техн. наук, директор агентства недвижимости ХИАН
Оксана Петренко, адвокат
На страницах нашей газеты мы уже говорили о практических и юридических аспектах освобождения объекта жилой недвижимости1. Сегодня мы рассмотрим вопрос о судебной практике по этому важному и для многих наболевшему вопросу.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ЖК
— Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.1983 г. № 5464-X.Закон о нотариате
— Закон Украины «О нотариате» от 02.09.1993 г. № 3425-XII.Закон о свободе проживания
— Закон Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине» от 11.12.2003 г. № 1382-IV.
1 См. «Выписка и освобождение объекта жилой недвижимости: практические рекомендации»//«Строительная бухгалтерия», 2011, № 7, с. 36.
Приведем пример решения, вынесенного по результату рассмотрения иска нового собственника квартиры, в которой зарегистрировано постоянное место жительства бывшего члена семьи предыдущего собственника. В связи с чем новый собственник обратился в суд о признании лица таким, которое утратило право пользования жилым помещением, и снятии с регистрации.
Зарегистрированный бывший член семьи не проживает в спорной квартире — выбыл на новое место проживания. Поэтому истец признает лицо таким, которое утратило право пользования жилым помещением на основании
ст. 167 ЖК (в случае выбытия нанимателя и членов его семьи на постоянное проживание в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в том же населенном пункте).
Решение Малиновского райсуда г. Одессы от 05.03.2010 г. по делу № 2-2643/2010 г.
Решением Малиновского районного суда г. Одессы от 24.11.2004 г. указанный договор был признан действительным.
Спорная квартира состоит из одной жилой комнаты общей площадью 31,60 кв. м, жилой площадью — 14,3 кв. м.
Согласно справке (выписке из домовой книги о составе семьи и прописке) Ответчик был зарегистрирован в указанной квартире с 18.12.1991 г. как бывший муж предыдущей собственницы спорной квартиры.
Согласно акту жильцов дома № 3 по ул. Вторая заводская в г. Одессе от 16.12.2009 г. Ответчик действительно не проживает по спорному адресу с июля 2001 г.
На данный момент Ответчик имеет другое постоянное жилье по адресу: <...>, его личных вещей в спорной квартире нет, коммунальные услуги он не оплачивает, квартирой не интересуется, вселиться не пытался.
Допрошенные в судебном заседании свидетели сообщили, что с 27.07.2001 г. после подписания договора купли-продажи Ответчик в спорной квартире не живет, личных вещей его нет, коммунальные услуги не оплачивает, квартирой не интересуется, вселиться не пытается.
<...> суд решил:
Признать Ответчика утратившим право пользования жилой площадью в квартире.
Обязать Ответчика устранить препятствия Истцу в пользовании собственностью — квартирой 7 дома № 3 по ул. Вторая заводская в г. Одессе.
Решение суда является основанием Малиновскому РВ ОГУ ГУ УМВД Украины в Одесской области в лице ВГИРФО Малиновского ВМ для снятия с регистрационного учета Ответчика в квартире 7 дома № 3 по ул. Вторая заводская.
Другой причиной, на основании которой можно признать лицо таким, которое утратило право пользования жилым помещением, является
ст. 71 ЖК. Данная статья предусматривает, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение на протяжении шести месяцев.Таким образом, лицо можно признать таким, которое утратило право пользования жилым помещением, в случае непроживания (отсутствия) его в жилом помещении свыше шести месяцев без уважительных причин. Уважительные причины предусмотрены в
ст. 71 ЖК.
Решение Красноперекопского горрайонного суда Автономной Республики Крым от 19.01.2011 г. по делу № 2/0112/75/2011
<...>
Истец 06.12.2009 г. обратился в суд с иском о признании ответчицы утратившей право пользования жилым помещением по адресу АДРЕС_1, ссылаясь на то, что в январе 2007 г. был заключен договор найма жилья, но ответчица с ноября 2009 г. не проживает по указанному адресу без уважительной причины, местожительство изменила, перевезла вещи, не оплачивает коммунальные услуги, однако по регистрационным данным она значится проживающей.
В судебном заседании истец пояснил, что ответчица является бывшей женой, которой он как собственник жилья предоставил его по договору найма. Местожительство ответчицы на данный момент известно, но решить вопрос о снятии с регистрации добровольно ответчица не желает. О несовершеннолетней дочери, которая числится зарегистрированной в спорном жилье, он вопрос не поднимает.
Судом установлено, что ответчица зарегистрирована по адресу АДРЕС_1, что подтверждается справкой Воинского сельского совета. Жилой дом по указанному адресу принадлежит истцу на праве собственности, которое зарегистрировано надлежащим образом. Стороны являются бывшими супругами, брак расторгнут в 1996 г. С ответчицей как нанимателем жилого помещения в доме заключен договор найма жилого помещения, удостоверенный секретарем сельского совета.
Факт непроживания ответчицы по указанному адресу с 28.11.2009 г. зафиксирован актом от 03.12.2010 г. Достоверность предоставленного акта сомнений не вызывает, поскольку согласовывается с другими доказательствами по делу, показаниями свидетелей — жильцов соседних домов, подтвердивших отсутствие препятствий для проживания ответчицы в доме. Не доверять свидетельским показаниям у суда нет оснований.
Оценив предоставленные, полученные и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд считает возможным иск удовлетворить по следующим основаниям.
В соответствии со
ст. 65 ЖК право на жилье порождает не наличие регистрации, а факт постоянного проживания лица на этой жилой площади. Временное отсутствие лица не влечет за собой никаких правовых последствий. Однако в случае отсутствия лица более шести месяцев без уважительных причин в закрепленном за ним жилом помещении, кроме случаев, прямо предусмотренных в ст. 71 ЖК, лицо может быть признано утратившим право на это жилое помещение.Каких-либо данных о том, что ответчица по уважительным причинам не проживает в жилом помещении дома, где зарегистрирована, судом не выявлено. Также отсутствуют данные о том, что ответчице препятствовали проживанию по месту ее регистрации. Случаев, при которых за временно отсутствующим лицом сохраняется право на жилье более шести месяцев, в деле не установлено.
<...> суд решил:
Признать ответчицу лишенной права пользования жилым помещением по адресу АДРЕС_1.
Есть пример лишения права пользования предыдущего собственника после перехода права собственности на объект недвижимости. Фрунзенский районный суд г. Харькова вынес решение от 25.06.2010 г. по делу № 2-п-1/2010 по результатам рассмотрения исковых требований нового собственника жилого помещения о признании лица — бывшего собственника квартиры утратившим право пользования жилым помещением, и встречного иска бывшего собственника квартиры о восстановлении права пользования жилым помещением и вселении.
Суд решил удовлетворить исковые требования нового собственника и отказать в удовлетворении встречного иска. При вынесении решения суд руководствовался предписаниями норм
ст. 92, 150 ЖК, ст. 319, 383, 391 ГК, ст. 7 Закона о свободе проживания.В данном решении показано, что каждый гражданин имеет право свободно пользоваться, распоряжаться и владеть своей собственностью.
Имеется судебная практика, на основании которой некоторые собственники жилых помещений выселяют лиц, которые имеют право пользования жилым помещением, без предоставления иного жилого помещения на время ремонта. В последующем ремонт может затянуться на неограниченное время и лицо, которое имеет право пользования жилым помещением, не имеет возможности вселиться назад!
Основанием для выселения может являться и
ст. 116 ЖК:
ЖК
Статья 116. Выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения
Если наниматель, члены его семьи или другие лица, проживающие вместе с ним, систематически разрушают либо портят жилое помещение, или используют его не по назначению, или систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире либо в одном доме, а меры предотвращения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наимодателя или других заинтересованных лиц осуществляется без предоставления другого жилого помещения.
Лиц, подлежащих выселению без предоставления другого жилого помещения при невозможности совместного проживания, суд может обязать вместо выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.
Лиц, которые самовольно заняли жилое помещение, выселяют без предоставления им другого жилого помещения.
Таким образом, приобретение недвижимости и вообще любые операции с недвижимостью — очень серьезный вопрос. Поэтому настоятельно рекомендуем обращаться к профессионалам, чтобы у вас не возникало проблем со снятием с регистрации и освобождением объекта недвижимости собственниками или третьими лицами, а также различных проблем с потерей права пользования жилыми помещениями и потерей права собственности.
