Виписка та звільнення об’єкта житлової нерухомості: судова практика
Сергій Кобзан, канд. техн. наук, директор агентства нерухомості ХІАН
Оксана Петренко, адвокат
На сторинках нашої газети ми вже розглядали практичні та юридичні аспекти звільнення об’єкта житлової нерухомості1. Сьогодні поговоримо про судову практику з цього важливого і для багатьох наболілого питання.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ЖК
— Житловий кодекс Української РСР від 30.06.1983 р. № 5464-X.Закон про нотаріат
— Закон України «Про нотаріат» від 02.09.1993 р. № 3425-XII.Закон про свободу проживання
— Закон України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» від 11.12.2003 р. № 1382-IV.
1 «Будівельна бухгалтерія», 2011, № 7, с. 36
Наведемо приклад рішення, винесеного за результатами розгляду позову нового власника квартири, в якій зареєстровано постійне місце проживання колишнього члена сім'ї попереднього власника. У зв'язку з цим новий власник звернувся до суду про визнання зареєстрованої особи такою, яка втратила право користування житловим приміщенням, та зняття її з реєстрації.
Зареєстрований колишній член сім'ї не проживає у спірній квартирі — вибув на нове місце мешкання. Тому позивач визнає особу такою, яка втратила право користування житловим приміщенням на підставі
ст. 167 ЖК (у разі вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або до іншого житлового приміщення в тому самому населеному пункті).
Рішення Малиновського райсуду м. Одеси від 05.03.2010 р. у справі № 2-2643/2010 р.
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 24.11.2004 р. зазначений договір був визнаний дійсним.
Спірна квартира складається з однієї житлової кімнати загальною площею 31,60 кв. м, житловою площею — 14,3 кв. м.
Згідно з довідкою (випискою з домової книги про склад сім'ї та прописку) Відповідач був зареєстрований у зазначеній квартирі з 18.12.1991 р. як колишній чоловік попередньої власниці спірної квартири.
Згідно з актом мешканців будинку № 3 по вул. Друга Заводська в м. Одесі від 16.12.2009 р. Відповідач дійсно не проживає за спірною адресою з липня 2001 р.
На цей час Відповідач має інше постійне житло за адресою: <…>, його особистих речей у спірній квартирі немає, комунальні послуги він не оплачує, квартирою не цікавиться, вселитися не намагався.
Допитані у судовому засіданні свідки повідомили, що з 27.07.2001 р. після підписання договору купівлі-продажу Відповідач у спірній квартирі не живе, особистих речей його немає, комунальні послуги не оплачує, квартирою не цікавиться, вселитися не намагається.
<…> суд вирішив:
Визнати Відповідача таким, що втратив право користування жилою площею в квартирі.
Зобов’язати Відповідача усунути перешкоди Позивачу в користуванні власністю — квартирою 7 будинку № 3 по вул. Друга Заводська в м. Одесі.
Рішення суду є підставою Малиновському РВ ОМУ ГУ УМВС України в Одеській області в особі ВГІРФО Малиновського ВМ для зняття з реєстраційного обліку Відповідача у квартирі 7 будинку № 3 по вул. Друга Заводська.
Іншою причиною, на підставі якої можна визнати особу такою, що втратила право користування житловим приміщенням, є
ст. 71 ЖК. Ця стаття передбачає, за тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається житлове приміщення протягом шести місяців.Таким чином, особу можна визнати такою, яка втратила право користування житловим приміщенням, у разі непроживання (відсутності) її в житловому приміщенні понад шість місяців без поважних причин. Поважні причини передбачено у
ст. 71 ЖК.
Рішення Красноперекопського міськрайонного суду Автономної Республіки Крим від 19.01.2011 р. у справі № 2/0112/75/2011
<…>
Позивач 06.12.2009 р. звернувся до суду з позовом про визнання відповідачки такою, що втратила право користування житловим приміщенням за адресою АДРЕСА_1, посилаючись на те, що у січні 2007 р. був укладений договір найму житла, але відповідачка з листопада 2009 р. не проживає за вказаною адресою без поважної причини, місце проживання змінила, перевезла речі, не оплачує комунальні послуги, проте за реєстраційними даними вона значиться такою, що проживає.
У судовому засіданні позивач пояснив, що відповідачка є колишньою дружиною, якій він як власник житла надав його за договором найму. Місце проживання відповідачки на даний час відоме, але вирішити питання про зняття з реєстрації добровільно відповідачка не бажає. Відносно неповнолітньої дочки, яка значиться зареєстрованою у спірному житлі, він питання не ставить.
Судом установлено, що відповідачка зареєстрована за адресою АДРЕСА_1, що підтверджується довідкою Воїнської сільської ради. Житловий будинок за вказаною адресою належить позивачеві на праві власності, яке зареєстровано належним чином. Сторони є колишнім подружжям, шлюб розірвано у 1996 р. З відповідачкою як наймачем жилого приміщення в будинку укладено договір найму житлового приміщення, засвідчений секретарем сільської ради.
Факт непроживання відповідачки за вказаною адресою з 28.11.2009 р. зафіксовано актом від 03.12.2010 р. Достовірність наданого акта сумнівів не викликає, оскільки узгоджується із іншими доказами у справі, показаннями свідків — мешканців сусідніх будинків, які підтвердили відсутність перешкод щодо проживання відповідачки у будинку. Не довіряти показанням свідків у суду немає підстав.
Оцінивши надані, здобуті та досліджені в судовому засіданні докази в їх сукупності, суд вважає за можливе позов задовольнити з таких підстав.
Відповідно до ст. 65 ЖК України право на житло породжує не наявність реєстрації, а факт постійного мешкання особи на цій житловій площі. Тимчасова відсутність особи не несе будь-яких правових наслідків. Проте у разі відсутності особи понад шість місяців без поважних причин у закріпленому за нею житловому приміщенні, крім випадків, прямо передбачених у ст. 71 ЖК України, особу може бути визнано такою, що втратила право на це житлове приміщення.
Будь-яких даних про те, що відповідачка з поважних причин не проживає в жилому приміщенні будинку, де зареєстрована, судом не здобуто. Також відсутні дані про те, що відповідачці перешкоджали мешканню за місцем її реєстрації. Випадків, з яких за тимчасово відсутньою особою зберігається право на житло понад шість місяців, у справі не встановлено.
<…> суд вирішив:
Визнати відповідачку позбавленою права користування житловим приміщенням за адресою АДРЕСА_1.
Існує приклад позбавлення права користування попереднього власника після переходу права власності на об'єкт нерухомості. Фрунзенський районний суд м. Харкова прийняв рішення від 25.06.2010 р. у справі № 2-п-1/2010 за результатами розгляду позовних вимог нового власника житлового приміщення про визнання особи — колишнього власника квартири таким, який втратив право користування житловим приміщенням, і зустрічного позову колишнього власника квартири про відновлення права користування житловим приміщенням та вселення.
Суд вирішив задовольнити позовні вимоги нового власника та відмовити в задоволенні зустрічного позову. Під час прийняття рішення суд керувався приписами норм
ст. 92, 150 ЖК, ст. 319, 383, 391 ЦК, ст. 7 Закону про свободу проживання.У цьому рішенні показано, що кожен громадянин має право вільно користуватися, розпоряджатися і володіти своєю власністю.
Існує судова практика, на підставі якої деякі власники житлових приміщень виселяють осіб, які мають право користування житловим приміщенням, без надання іншого житлового приміщення на час ремонту. У подальшому ремонт може затягтися на необмежений час, і особа, яка має право користування житловим приміщенням, не має можливості вселитися назад!
Підставою для виселення може бути і
ст. 116 ЖК:
ЖК
Стаття 116. Виселення без надання громадянам іншого жилого приміщення
Якщо наймач, члени його сім'ї або інші особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання із ними в одній квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб провадиться без надання іншого жилого приміщення.
Осіб, які підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення за неможливістю спільного проживання, може бути зобов'язано судом замість виселення провести обмін займаного приміщення на інше жиле приміщення, вказане заінтересованою в обміні стороною.
Осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення, виселяють без надання їм іншого жилого приміщення.
Таким чином, придбання нерухомості та взагалі будь-які операції з нерухомістю — дуже серйозне питання. Тому настійно рекомендуємо: звертайтеся до професіоналів для того, щоб у вас не виникало проблем зі зняттям з реєстрації та звільненням об'єкта нерухомості власниками або третіми особами, а також різних проблем із втратою права користування житловими приміщеннями та втратою права власності.
