Еще раз
о суперфиции
Последний, 2011 год был слишком насыщен событиями: изменение градостроительного законодательства, установление нового порядка и процедур, связанных с получением заказчиком документов разрешительного характера и принятием объекта строительства в эксплуатацию. Неудивительно, что в этой горячке всех в первую очередь интересовали эти изменения... А между тем некоторые весьма интересные письма по строительству, которые были изданы несколько ранее, остались незамеченными. Сегодня мы обращаем на них ваше внимание.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Письмо Госкомзема — письмо Государственного комитета по земельным ресурсам «О государственной регистрации права собственности (пользования) на земельный участок, имеющей значение при выдаче застройщикам разрешений на подготовительные или строительные работы» от 28.01.2010 г. № 2328/21/12-10.
Приказ Минрегионстроя — приказ Министерства регионального развития и строительства, Государственной архитектурно-строительной инспекции «О соблюдении законодательства при выдаче документов разрешительного характера» от 09.02.2011 г. № 22.
Порядок № 174 — Временный порядок ведения государственного реестра земель, утвержденный приказом Госкомзема от 02.07.2003 г. № 174.
Порядок ведения Поземельной книги — Порядок ведения Поземельной книги, утвержденный постановлением КМУ от 09.09.2011 г. № 1021.
Закон о регистрации вещных прав на недвижимость — Закон Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.
Приводимое здесь письмо Госкомзема имеет интригующий подзаголовок: относительно государственной регистрации права собственности (пользования) на земельный участок, имеющей значение при выдаче застройщику разрешений на подготовительные и строительные работы.
Конечно, мы понимаем, что необходимость получения разрешения на проведение строительных (подготовительных) работ согласно действующему законодательству оставлена только для объектов 4, 5 категорий сложности. Чем же интересно указанное письмо? Интересно оно в первую очередь тем, что акцентирует внимание заказчиков на правильности оформления земельных отношений при обращении в Государственную архитектурно-строительную инспекцию. И не имеет значения, требуется ли получить разрешение на проведение строительных (подготовительных) работ или зарегистрировать декларацию о начале проведения строительных (подготовительных) работ. Ведь в компетенцию инспекции входит государственный контроль за соблюдением юридическими и физическими лицами (заказчиками), а также лицензированными субъектами (подрядчиками), государственных стандартов и правил при выполнении строительных (подготовительных) работ. Кроме того, именно Государственная архитектурно-строительная инспекция будет оценивать соответствие построенного объекта строительным стандартам и правилам, утвержденным проектным требованиям при принятии объектов в эксплуатацию. Поэтому вопрос правильности оформления земельных отношений в строительстве может всплыть в любое время.
Совершенно справедливо в письме Госкомзема сделан акцент на том, что государственная регистрация договоров аренды земельного участка для нужд строительства должна быть проведена в полном соответствии с действующей на сегодняшний день единой системой государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра.
Такая система предполагает, что регистрация договоров аренды должна осуществляться региональными отделениями органов Государственного земельного кадастра, в полном соответствии с Порядком ведения государственного реестра земель регистрации, установленным приказом Госкомзема. Кстати, это следует отличать от порядка регистрации таких договоров, проводившихся местными органами самоуправления.1 Раздел 4 Книги регистрации записей государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли, согласно приказу Госкомзема, посвящен регистрации договоров аренды земли2.
1 На момент издания письма все еще оставался в силе Порядок государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденный постановлением КМУ от 25.12.98 г. № 2073, хотя он уже не применялся на практике. Указанный порядок, наконец, утратил свою силу 5 августа 2011 года согласно постановлению КМУ от 20.07.2011 г. № 791.
2 Порядок № 174 содержит установленную для этого форму.
Но самое главное, возвращаясь к объявленной нами теме — договору суперфиция, то, что предоставление лицу такого вещного права на земельный участок подлежит регистрации в том же Государственном реестре земель. Порядок регистрации такого вещного права такой же, т. е. информация о таком праве подлежит внесению в Государственный земельный кадастр в общем порядке. Но если мы не находим упоминания об этом в Порядке № 174, то это следует из действующей редакции Порядка ведения Поземельной книги.
Согласно п. 16 Порядка ведения Поземельной книги, сведения относительно суперфиция (права пользования чужим земельным участком для застройки) вносятся в Поземельную книгу, которая является составной частью Государственного реестра земель.
Государственная регистрация суперфиция проводится путем внесения сведений в раздел 5 Поземельной книги «Земельный участок. Описание ограничений земельного участка» (п. 17 Порядка ведения Поземельной книги). Регистрация производится на основании подаваемого лицом, обладающим таким правом, соответствующего договора (п. 19 Порядка ведения Поземельной книги).
Государственная регистрация суперфиция в указанном порядке, равно, как и государственная регистрация права собственности на основании гражданско-правового договора, свидетельства о праве на наследство, и иных вещных прав, таких как земельный сервитут, эмфитевзис, будет осуществляться вплоть до 1 января 2012 года, пока не заработает система государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.
Приказ Минрегионстроя явно перекликается с письмом Госкомзема. Как орган, имеющий прямое влияние на субъектов градостроительной деятельности, Государственная архитектурно-строительная инспекция прямо указывает заказчикам строительства на необходимость придерживаться установленного земельным законодательством порядка регистрации договоров аренды земельных участков и договоров суперфиция.
