Ще раз про суперфіцій
Борис Бідій, юрист (м. Київ)
Поточний 2011 рік видався дуже насиченим подіями: зміна містобудівного законодавства, установлення нового порядку та процедур, пов'язаних з отриманням замовником документів дозвільного характеру та прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію. Не дивно, що в цій лихоманці всіх насамперед цікавили ці зміни... А тим часом деякі, дуже цікаві листи з будівництва, видані трохи раніше, залишилися непоміченими. Сьогодні звернемо на них вашу увагу.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Лист Держкомзему — лист Державного комітету із земельних ресурсів «Відносно державної реєстрації права власності (користування) на земельну ділянку, що має значення при видачі забудовникам дозволів на підготовчі або будівельні роботи» від 28.01.2010 р. № 2328/21/12-10.
Наказ Мінрегіонбуду — наказ Міністерства регіонального розвитку та будівництва, Державної архітектурно-будівельної інспекції «Про дотримання законодавства при видачі документів дозвільного характеру» від 09.02.2011 р. № 22.
Порядок № 174 — Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Держкомзему від 02.07.2003 р. № 174.
Порядок ведення Поземельної книги — Порядок ведення Поземельної книги, затверджений постановою КМУ від 09.09 2011 р. № 1021.
Закон про реєстрацію речових прав на нерухомість — Закон України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.
Лист Держкомзему , що наводиться тут, має інтригуючий підзаголовок: щодо державної реєстрації права власності (користування) на земельну ділянку, яка має значення при видачі забудовнику дозволів на підготовчі та будівельні роботи.
Звичайно, ми розуміємо, що необхідність отримання дозволу на проведення будівельних (підготовчих) робіт відповідно до чинного законодавства залишено тільки для об'єктів 4-ї та 5-ї категорій складності. Чим же цікавий зазначений лист? Цікавий він насамперед тим, що звертає увагу замовників на правильність оформлення земельних відносин при зверненні до Державної архітектурно-будівельної інспекції. І не має значення, чи потрібно отримати дозвіл на проведення будівельних (підготовчих) робіт, чи зареєструвати декларацію про початок проведення будівельних (підготовчих) робіт. Адже до компетенції інспекції входить державний контроль за дотриманням юридичними та фізичними особами (замовниками), а також ліцензованими суб'єктами (підрядниками) державних стандартів та правил при виконанні будівельних (підготовчих) робіт. Крім того, саме Державна архітектурно-будівельна інспекція оцінюватиме відповідність побудованого об'єкта будівельним стандартам і правилам, затвердженим проектним вимогам під час прийняття об'єктів в експлуатацію. Тому питання правильності оформлення земельних відносин у будівництві може виникнути в будь-який час.
Цілком справедливо в листі Держкомзему наголошено на тому, що державну реєстрацію договорів оренди земельної ділянки для потреб будівництва має бути проведено відповідно до чинної на сьогодні єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру.
Така система передбачає, що реєстрація договорів оренди має здійснюватися регіональними відділеннями органів Державного земельного кадастру точно відповідно до Порядку ведення державного реєстру земель реєстрації, установленого наказом Держкомзему. До речі, це слід відрізняти від порядку реєстрації таких договорів, що здійснюється місцевими органами самоврядування1. Розділ 4 Книги реєстрації записів державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі згідно з наказом Держкомзему присвячено реєстрації договорів оренди землі2.
1 На момент видання листа все ще залишався чинним Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою КМУ від 25.12.98 р. № 2073, хоча він уже не застосовувався на практиці. Зазначений порядок нарешті втратив чинність 5 серпня 2011 року згідно з постановою КМУ 20.07.2011 р. № 791.
2 Порядок № 174 містить передбачену для цього форму.
Але найголовніше, повертаючись до оголошеної теми — договору суперфіція, це те, що надання особі такого речового права на земельну ділянку підлягає реєстрації в тому самому Державному реєстрі земель. Порядок реєстрації такого речового права такий самий, тобто інформація про таке право підлягає внесенню до Державного земельного кадастру в загальному порядку. Але якщо ми не знаходимо згадки про це в Порядку № 174, то це випливає з чинної редакції Порядку ведення Поземельної книги.
Згідно з п. 16 Порядку ведення Поземельної книги відомості щодо суперфіція (права користування чужою земельною ділянкою для забудови) вносяться до Поземельної книги, що є складовою частиною Державного реєстру земель.
Державна реєстрація суперфіція провадиться шляхом унесення відомостей до розділу 5 Поземельної книги «Земельна ділянка. Опис обмежень земельної ділянки» (п. 17 Порядку ведення Поземельної книги). Реєстрація здійснюється на підставі відповідного договору, який подається особою, що володіє таким правом (п. 19 Порядку ведення Поземельної книги).
Державна реєстрація суперфіція в зазначеному порядку, а також і державна реєстрація права власності на підставі цивільно-правового договору, свідоцтва про право на спадщину і таких інших речових прав, як земельний сервітут, емфітевзис, здійснюватиметься аж до 1 січня 2012 року, доки не запрацює система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
Наказ Мінрегіонбуду явно перегукується з листом Держкомзему. Як орган, що прямо впливає на суб'єктів містобудівної діяльності, Державна архітектурно-будівельна інспекція прямо вказує замовникам будівництва на необхідність дотримуватися встановленого земельним законодавством порядку реєстрації договорів оренди земельних ділянок і договорів суперфіція.
