Извлечение из реестра прав собственности на недвижимость
Борис Бидий,
юрист (г. Киев)
Документом, подтверждающим регистрацию прав на недвижимость, является извлечение из реестра прав собственности на недвижимое имущество, выданное в БТИ. Именно его нужно подать нотариусу при совершении сделки с недвижимым имуществом.
Наверное, поэтому данный вопрос не теряет своей актуальности, несмотря на то что с 01.01.2012 г. порядок регистрации прав на недвижимое имущество изменится: должен заработать реестр вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений в соответствии Законом о регистрации вещных прав на недвижимость.
В данной статье приводим наш комментарий к разъяснению Минюста от 06.09.2011 г. относительно извлечения из реестра прав собственности на недвижимое имущество.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Разъяснение от 06.09.2011 г., или разъяснение, — разъяснение Минюста «Извлечение из реестра прав собственности на недвижимое имущество» от 06.09.2011 г.
Временное положение № 7/5 — Временное положение о порядке регистрации права собственности и иных вещных прав, утвержденное приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5 (в редакции приказа Минюста от 28.07.2010 г. № 1692/5).
Порядок ведения реестра № 7/5 — Порядок ведения реестра прав собственности на недвижимое имущество, утвержденный приказом Минюста от 28.01.2003 г. № 7/5 (в редакции приказа Минюста от 12.10.2010 г. № 2480/5).
Закон о регистрации вещных прав на недвижимость — Закон Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.
Инструкция о порядке совершения нотариальных действий — Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Минюста от 03.03.2004 г. № 20/5.
Регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество является важным элементом системы государственного учета прав на недвижимое имущество1.
1 Напомним, что согласно закону эта система включает в себя два момента: государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом и государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация прав — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество, а также на объекты незавершенного строительства, путем внесения соответствующей записи в реестр прав собственности не недвижимое имущество (п. 1 Временного положения № 7/5).
Итак, перед нами разъяснение от 06.09.2011 г. В данной статье мы будем акцентировать внимание только на тех его основных моментах, которые могут требовать дополнительных разъяснений и могут быть полезными в практике применения порядка выдачи извлечений из пока еще действующего реестра прав собственности на недвижимое имущество, ведение которого возложено на Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Весьма логично, что свое разъяснение Минюст начинает с вопроса: зачем такое извлечение нужно? То есть Минюст напоминает о цели получения извлечения: для осуществления собственником сделок с принадлежащим ему недвижимым имуществом, размещенным на земельном участке2. В данном случае под недвижимым имуществом подразумеваются возведенные строения, но не земельные участки без застройки как таковые, также относящиеся к недвижимому имуществу, но не попадающие в реестр прав собственности на недвижимое имущество, находящийся в ведении БТИ. Учет прав на земельные участки, хотя и скоординированно с учетом прав на объекты недвижимого имущества, ведется отдельно в составе Государственного реестра земель Центром государственного земельного кадастра при Государственном комитете по земельным ресурсам (далее — Госкомзем )3.
2 В том числе и наследования недвижимого имущества, как односторонней сделки.
3 См. п. 1 приказа Минюста «Об утверждении совместных мер относительно осуществления регистрации прав на недвижимое имущество» и п. 4 постановления КМУ от 17.07.2003 г. № 1088.
Минюст подчеркивает тот момент, что в случае отсутствия по какой-либо причине данных в реестре извлечение может быть выдано на основании данных регистрационного дела, которое заводится БТИ при соответствующем обращении носителя прав. Нам остается только добавить, что согласно п. 1.9 Временного положения № 7/5 сведения, содержащиеся в электронной базе данных реестра, должны соответствовать регистрационному делу. В случае их несоответствия приоритет имеют данные регистрационного дела.
Разъяснение от 06.09.2011 г. напоминает, что порядок выдачи извлечений из реестра прав собственности на недвижимое имущество регламентируется разд. VII Временного положения № 7/5.
На наш взгляд, здесь необходимо уточнить, что на бланке извлечения из реестра выдаются как собственно извлечение из реестра прав собственности на недвижимое имущество, дающее представление об актуальном положении дел относительно зарегистрированных прав на недвижимое имущество, так и извлечение о регистрации прав собственности на недвижимое имущество , подтверждающее проведение регистрационных действий в отношении указанных прав. Последнее свидетельствует только о том, что регистратором было принято положительное решение и осуществлены соответствующие действия по регистрации в реестре прав уполномоченного лица на недвижимое имущество (его части), на основании обращения такого лица. Это извлечение может не отражать полной информации о всех зарегистрированных правах на данный объект недвижимого имущества и подтверждает только факт совершения соответствующего действия администратором реестра.
Эти моменты почему-то оставлены без должного внимания Разъяснением. Указанные нюансы обычно всплывают в практике обращения к регистратору БТИ, тем не менее, они урегулированы п. 4.1 Порядка ведения реестра № 7/5. В то же время, поскольку данный порядок регулирует внутренние процедуры администрирования реестра, его положения обычно остаются за рамками внимания лиц, обращающихся к регистратору.
Разъяснение подчеркивает тот момент, что извлечение является только одной из форм предоставления информации из реестра. Другой формой предоставления информации из реестра является информационная справка, которая предоставляется по запросам судов, органов государственной власти и их должностных лиц, таких, как МВД, прокуратура, государственные исполнители и т. п., а также нотариусы. Подобная форма предоставления информации является особым случаем, предусмотренным законодательством. В обычном случае собственник или уполномоченное им лицо имеет право получить извлечение из реестра прав собственности на недвижимое имущество, о чем несколько далее указывается в Разъяснении Минюста от 06.09.2011 г.
Согласно п.п. 7.1.1 Временного положения № 7/5 право на получение извлечения имеют следующие управомоченные лица:
— собственник (собственники) объекта, права на который подлежат государственной регистрации или уполномоченные ими лица;
— лица, имеющие права пользования недвижимым имуществом, или уполномоченные ими лица;
— наследники (правопреемники — для юридического лица) или уполномоченные ими лица.
Под уполномоченными лицами подразумеваются представители по доверенности от физического или юридического лица. Порядок такого представительства определяется общими нормами гражданского права о представительстве.
Так, для представления физического лица необходимо оформить нотариальную доверенность4. Представителю юридического лица она выдается уполномоченным должностным лицом и скрепляется его печатью. Законными представителями малолетних и недееспособных граждан являются их опекуны.
4 Нотариус в данном случае засвидетельствует волю и подпись физического лица, выдавшего доверенность.
Для получения извлечения лицу (или его представителю) необходимо подать регистратору БТИ заявление установленной формы и предъявить документ, удостоверяющий личность лица5. В случае, если извлечение необходимо для оформления наследства, оно выдается на основании письма нотариуса.
5 В случае представительства — еще документ, подтверждающий полномочия действовать от имени представляемого.
За выдачу извлечений6из реестра прав собственности на недвижимое имущество взимается плата в размере семьдесят две грн. 25 коп. (приказ Минюста от 20.10.2002 г. № 83/5). Срок предоставления извлечения составляет четырнадцать дней без учета времени проведения технической инвентаризации, которая предваряет выдачу извлечения.
6 Независимо от вида извлечения: извлечение из реестра прав собственности на недвижимое имущество или извлечение о регистрации прав собственности на недвижимое имущество.
Регистратор может отказать в выдаче извлечений только в случаях отсутствия у заявителя прав на получение извлечения или непредоставления им документа, подтверждающего оплату услуги.
Согласно п. 1 приказа Минюста от 26.03.2010 г. № 615/5 извлечения о регистрации права собственности извлечения из реестра выдаются на специальных бланках.
Что касается содержания самого извлечения, то своим разъяснением Минюст не лишним посчитал привести еще раз данные, которые должно извлечение содержать (см. Временное положение № 7/5 и разъяснение от 06.09.2011 г.). Мы же остановимся только на некоторых из них.
Дата и номер выдачи извлечения — весьма важная информация, говорящая о том, что на указанную дату обращения к реестру там содержалась информация, представленная в извлечении.
Регистрационный номер объекта, его тип, адрес, сведения о собственнике (собственниках), основания возникновения и перехода (прекращения) права собственности и т. д. , а также сведения о лице, имеющем право пользования объектом (правоприобретателе), и о таком вещном праве являются основными сведения относительно объекта и носителя права.
Стоимость объекта является его важной характеристикой. На сегодняшний день орган, уполномоченный осуществлять оценку недвижимого имущества, окончательно не определен. До момента его определения функции по оценке стоимости объектов недвижимости выполняет БТИ7. Зачастую именно эта сумма ложится в основу уплаты налогов при совершении сделок с недвижимым имуществом8, а сами нотариусы выступают налоговыми агентами при совершении таких сделок. От указанной оценочной стоимости объекта также исчисляется налог с физического лица, подлежащий уплате в связи с наследованием имущества.
7 Это мы можем проследить во множестве писем ГНАУ.
8 При занижении сторонами реальной цены сделки купли-продажи.
Срок действия извлечения из реестра — согласно п. 7.8 Временного положения № 7/5, извлечение действительно на протяжении трех месяцев с момента его выдачи. Если речь идет об извлечении из реестра о регистрации прав собственности на недвижимое имущество, то такое извлечение не имеет срока действия, поскольку свидетельствует о совершении регистратором определенного действия.
Особые отметки регистратора БТИ могут касаться сведений о наложении ареста, нахождении объекта в налоговом залоге и т. п.
Извлечение должно в обязательном порядке содержать фамилию, имя, отчество регистратора и руководителя БТИ, а также быть скреплено печатью.
Разъяснение, а вместе с ним и мы, напоминает, что указанный порядок регистрации прав на недвижимое имущество будет действовать до 01.01.2011 г.
