Витяг із реєстру прав власності на нерухомість
Борис Бідій, юрист (м. Київ)
Документом, що підтверджує реєстрацію прав на нерухомість, є витяг із реєстру прав власності на нерухоме майно, виданий у БТІ. Саме витяг із реєстру потрібно подати нотаріусу при здійсненні правочину з нерухомим майном.
Напевно, тому це питання не втрачає своєї актуальності незважаючи на те, що з 01.01.2012 р. порядок реєстрації прав на нерухоме майно зміниться: має запрацювати реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відповідно до Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість.
У цій статті наводиться наш коментар до роз'яснення Мін'юсту від 06.09.2011 р. щодо витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Роз'яснення від 06.09.2011 р., або роз'яснення — роз'яснення Мін'юсту «Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно» від 06.09.2011 р.
Тимчасове положення № 7/5 — Тимчасове положення про порядок реєстрації права власності та інших речових прав, затверджене наказом Мін'юсту від 07.02.2002 р. № 7/5 (у редакції наказу Мін'юсту від 28.07.2010 р. № 1692/5).
Порядок ведення реєстру № 7/5 — Порядок ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно, затверджений наказом Мін'юсту від 28.01.2003 р. № 7/5 (у редакції наказу Мін'юсту від 12.10.2010 р. № 2480/5).
Закон про реєстрацію речових прав на нерухомість — Закон України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.
Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій — Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом Мін'юсту від 03.03.2004 р. №20/5.
Реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно є важливим елементом системи державного обліку прав на нерухоме майно1..
1 Нагадаємо, що відповідно до закону ця система включає два моменти — державну реєстрацію правочинів з нерухомим майном та державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація прав — це офіційне визнання та підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення права власності чи інших речових прав на нерухоме майно, а також на об'єкти незавершеного будівництва, шляхом унесення відповідного запису до реєстру прав власності не нерухоме майно (п. 1 Тимчасового положення № 7/5).
Отже, перед нами роз'яснення від 06.09.2011 р. У цій статті ми наголошуватимемо лише на тих його основних моментах, що можуть потребувати додаткових роз'яснень і можуть стати у пригоді у практиці застосування порядку видачі витягів із поки що діючого реєстру прав власності на нерухоме майно, ведення якого покладено на Бюро технічної інвентаризації (БТІ).
Доволі логічно, що своє роз'яснення Мін'юст починає із запитання: навіщо такий витяг потрібний? Отже, Мін'юст нагадує про мету отримання витягу: для здійснення власником правочинів з нерухомим майном, що належить йому, розміщеним на земельній ділянці2. У цьому випадку під нерухомим майном маються на увазі зведені будови, але не земельні ділянки без забудови як такі, що також належать до нерухомого майна, але не потрапляють до реєстру прав власності на нерухоме майно, що перебуває у віданні БТІ. Хоча облік прав на земельні ділянки скоординовано з урахуванням прав на об'єкти нерухомого майна, він ведеться окремо у складі Державного реєстру земель Центром державного земельного кадастру при Державному комітеті із земельних ресурсів (далі — Держкомзем)3.
2 У тому числі й успадкування нерухомого майна як одностороннього правочину.
3 Див. п. 1 наказу Мін’юсту «Про затвердження спільних заходів щодо здійснення реєстрації прав на нерухоме майно» і п. 4 постанови КМУ від 17.07.2003 р. № 1088.
Мін'юст підкреслює, що в разі відсутності з будь-якої причини даних у реєстрі витяг може бути видано на підставі даних реєстраційної справи, що заводиться БТІ при відповідному зверненні носія прав. Нам залишається тільки додати, що згідно з п.1.9 Тимчасового положення № 7/5 відомості, які містяться в електронній базі даних реєстру, мають відповідати реєстраційній справі. У разі їх невідповідності пріоритет мають дані реєстраційної справи.
Роз'яснення від 06.09.2011 р. нагадує, що порядок видачі витягів із реєстру прав власності на нерухоме майно регламентується розд. VII Тимчасового положення № 7/5.
На наш погляд, тут необхідно уточнити, що на бланку витягу з реєстру видаються як власне витяг із реєстру прав власності на нерухоме майно, що дає уявлення про актуальний стан справ щодо зареєстрованих прав на нерухоме майно, так і витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, що підтверджує проведення реєстраційних дій щодо зазначених прав. Останнє свідчить лише про те, що реєстратором було прийнято позитивне рішення і здійснено відповідні дії з реєстрації в реєстрі прав уповноваженої особи на нерухоме майно (його частини) на підставі звернення такої особи. Цей витяг може не відображати повної інформації про всі зареєстровані права на цей об'єкт нерухомого майна та підтверджує лише факт здійснення відповідної дії адміністратором реєстру.
Ці моменти чомусь залишено Роз’ясненням без належної уваги. Зазначені нюанси зазвичай виникають у практиці звернення до реєстратора БТІ, проте їх урегульовано п. 4.1 Порядку ведення реєстру № 7/5. Водночас, оскільки цей порядок регулює внутрішні процедури адміністрування реєстру, його положення зазвичай залишаються поза увагою осіб, які звертаються до реєстратора.
Роз'яснення підкреслює, що витяг є лише однією з форм надання інформації з реєстру. Іншою формою надання інформації з реєстру є інформаційна довідка, що надається на запити судів, органів державної влади та їх посадових осіб, таких, як МВС, прокуратура, державні виконавці тощо, а також нотаріуси. Подібна форма надання інформації є особливим випадком, передбаченим законодавством. У звичайному випадку власник чи уповноважена ним особа має право отримати витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно, про що дещо далі вказується в Роз'ясненні Мін'юсту від 06.09.2011 р.
Згідно з п.п. 7.1.1 Тимчасового положення № 7/5 право на отримання витягу мають такі управнені особи :
— власник (власники) об'єкта, права на який підлягають державній реєстрації, чи уповноважені ними особи;
— особи, які мають права користування нерухомим майном, або уповноважені ними особи;
— спадкоємці (правонаступники — для юридичної особи) або уповноважені ними особи.
Під уповноваженими особами маються на увазі представники за довіреністю від фізичної чи юридичної особи. Порядок такого представництва визначається загальними нормами цивільного права про представництво.
Так, для представлення інтересів фізичної особи необхідно оформити нотаріальну довіреність4. Довіреність юридичної особи видається її уповноваженою посадовою особою та скріплюється її печаткою. Законними представниками малолітніх та недієздатних громадян є їх опікуни.
4 Нотаріус у цьому випадку засвідчить волю та підпис фізичної особи, яка видала довіреність.
Для отримання витягу особі (або його представнику) необхідно подати реєстратору БТІ заяву встановленої форми та пред'явити документ, що засвідчує особу5. У разі якщо витяг необхідний для оформлення спадщини, вона видається на підставі листа нотаріуса.
5 У разі представництва — ще документ, що підтверджує повноваження діяти від імені того, кого представляють.
За видачу витягів6 із реєстру прав власності на нерухоме майно справляється плата в розмірі сімдесяти двох грн. 25 коп. (наказ Мін'юсту від 20.10.2002 р. № 83/5). Строк надання витягу становить чотирнадцять днів без урахування часу проведення технічної інвентаризації, що передує видачі витягу.
6 Незалежно від виду витягу: витяг із реєстру прав власності на нерухоме майно або витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно.
Реєстратор може відмовити у видачі витягів лише у випадках відсутності в заявника прав на отримання витягу або ненадання ним документа, що підтверджує оплату послуги.
Згідно з п. 1 наказу Мін'юсту від 26.03.2010 р. № 615/5 витяги про реєстрацію права власності з реєстру видається на спеціальних бланках.
Що стосується змісту самого витягу, то у своєму роз'ясненні Мін'юст визнав незайвим ще раз навести дані, які витяг має містити (див. Тимчасове положення № 7/5 і роз'яснення від 06.09.2011 р.). Ми ж зупинимося лише на деяких з них.
Дата і номер видачі витягу — дуже важлива інформація, що свідчить про те, що на вказану дату звернення до реєстру там містилася інформація, наведена у витягу.
Реєстраційний номер об'єкта, його тип, адреса, відомості про власника (власників), підстави виникнення та переходу (припинення) права власності тощо , а також відомості про особу, яка має право користування об'єктом (правонабувача) і про таке речове право є основними відомостями щодо об'єкта і носія права.
Вартість об'єкта є його важливою характеристикою. На сьогодні орган уповноваженого здійснювати оцінку нерухомого майна, остаточно не визначено. До моменту його визначення функції щодо оцінки вартості об'єктів нерухомості виконує БТІ7. Часто саме ця сума покладається в основу сплати податків при здійсненні правочинів з нерухомим майном8, а самі нотаріуси виступають податковими агентами при здійсненні таких правочинів. Від зазначеної оцінної вартості об'єкта також обчислюється податок з фізичної особи, що підлягає сплаті у зв'язку з успадкуванням майна.
7 Це ми можемо простежити в багатьох листах ДПАУ.
8 При заниженні сторонами реальної ціни операції купівлі-продажу.
Строк дії витягу з реєстру — згідно з п. 7.8 Тимчасового положення № 7/5 витяг дійсний протягом трьох місяців з моменту його видачі. Якщо йдеться про витяг із реєстру про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, то такий витяг не має строку дії, оскільки свідчить про здійснення реєстратором певної дії.
Особливі відмітки реєстратора БТІ — можуть стосуватися відомостей про накладення арешту, перебування об'єкта в податковій заставі тощо.
Витяг обов'язково має містити ім'я, прізвище, по батькові реєстратора та керівника БТІ, а також бути скріплений печаткою.
Роз'яснення, а разом з ним і ми, нагадує, що зазначений порядок реєстрації прав на нерухоме майно діятиме до 01.01.2011 р.
